房屋登记官培训考核大纲(第一部分

1、第一部分房地产登记制度与政策一、民法、行政法知识（一）民法* 了解：民法的概念与特征概念：民法是调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系的法律规范的总称。特征：民法是市民社会的基本法、民法是私法的基本法、民法是权利法。* 熟悉：民法的基本原则一、意思自治原则；（基本规则：一是行为自由，二是为自己行为负责。意思自治必须在法律规定的框架下。房产登记中体现在依申请登记、合同合意即生效、可撤回登记等）二、诚实信用原则；（1. 任何当事人在从事民事活动时，都应当做到诚实守信、不欺不骗、恪守诺言、讲究信用；2. 任何当事人都应善意地行使权利和履行义务；3. 在法律和合同无规定或

2、规定不明确时，也应以诚实信用的方式履行义务。）三、公序良俗原则。（公共秩序和善良风俗）* 熟悉：代理制度代理的概念：代理是指代理人以被代理人的名义实施法律行为而使其法律效果直接归属于被代理人的法律制度。身份行为如结婚、离婚、遗嘱等决不能代理。代理的分类：委托代理、法定代理、指定代理无权代理：是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后所从事的代理行为。法律给予本人追认权。表见代理：是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。行纪行纪属于间接代理，代理属于直接代理居间居间人并没有获得代理权， 居间人仅限于提供信息

3、和媒介，委托人支付报酬的行为使者是传达人，只是转达本人的意思委托委托仅仅是发生在本人和代理人之间的内部关系* 掌握：民事主体民事主体是指参加民事法律关系，享受民事权利并承担民事义务的人。民事主体包括自然人、法人和其他组织。自然人：公民不等于自然人（自然人包括本国国籍的自然人，也包括外国国籍的自然人和无国籍人，包括个人经营的个体工商户，个人经营的农村承包经营户、个人独资企业）。个体工商户：申请注册，核准范围内经营，个人经营的属于自然人、家庭经营的属于合伙。农村承包经营户：主体必须是农村集体经济组的成员，范围是耕地、林地、草地以及其他依法用于农业的土地，取得的是农村土地承包经营权，个人经营的属于自

4、然人、家庭经营的属于合伙。个人独资企业：注册名称中不能出现“公司”“有限责任”“股份有限”等字样，个人独资企业不属于法人，其一切活动以出资人的个人人格或身份进行。民事权利能力：是指享受民事权利、承担民事义务的能力。“公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。”（平等性、普遍性、不可剥夺性、不可抛弃性）民事行为能力：是指自然人能够通过自己的行为参与民事交往，从而享有民事权利和承担民事义务的可能性（能力与心智、健康相关）。18周岁以上完全民事行为能力1618周岁，以自己的劳动收入为主要生活来源的（特例）1018周岁无民事行为能力人、限限制民事行为能力不能完全辨认自

5、己行为的精神制民事行为能力人接受奖励、赠与、报酬，他病人（包括痴呆症人）人不得以行为人无民事10周岁以下行为能力、限制民事行无民事行为能力不能辨认自己行为的精神病人为能力为由，主张以上行为无效。法人：法人是指具有民事权利能力和民事行为能力，依法享有民事权利和民事义务的组织。（包括企业法人；非企业法人。非企业法人包括机关法人、事业单位法人以及社会团体法人）公司法人的区别（企业法人分为公司法人和非公司法人）有限责任公司以出资额承担财产责任， 以发起的方式成立。（普通有限责任公司：250人， 310万；一人有限责任公司：1人， 10万；国有独资有限公司）股份有限公司以全部资产承担债务责任，以发起或募

6、集的方式成立。 2200人，500万。子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任企业法人营业执照分公司不具有法人资格，民事责任由公司承担营业执照外国公司的分 必须向中国主管机关提出申请，经批准后办理登记领取营业执照支机构其他组织：是指依法成立、有一定组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。包括企业分支机构、公司的分公司、个人独资企业、合伙组织。在不动产登记中，可以将房屋所有权、土地使用权等不动产物权登记在合伙企业名下。合伙企业将不动产转让给合伙人应当办理转移登记而非变更登记。* 掌握：监护制度监护是指民法上规定的对无民事行为能力人、限制民事行为能力人的人身、财产以及其他合法权益进行监督、保护的

7、法律制度。分为未成年人的监护和精神病人的监护法定监护人一法定监护人二法定监护人三指定监护人（争议）未成年人父母祖父母、祖父由其父母所在有争议时先由其母；兄姐；关单位或其住所父母所在单位或系亲密的其他亲地居委会、村委其住所地居委属朋友由其父母会或民政部门会、村委会在近所在单位或住所担任亲属中指定，对地居委会、村委会指定不服的由法同意院裁决。精神病人配偶；父有争议时由其所母；成年子在单位或其住所女；其他近亲地居委会、村委属；关系亲密会在近亲属中指的其他亲属朋定，对指定不服友由其所在单的由法院裁决。位或住所地居没有前述监护人委会、村委会同的由其所在单位意或其住所地居委会、村委会或民政部门担任。* 掌

8、握：宣告失踪宣告失踪是指自然人离开住所下落不明（战争期间下落不明的从战争结束之日起计算）达到法定期限时（满两年），由利害关系人（配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、其他有权利义务关系的人（不分先后，任何利害关系人都可以申请）提出申请，人民法院依法宣告该自然人为失踪人的一项法律制度。宣告失踪公告其为三个月。失踪人的财产应当由其配偶、父母、成年子女或关系亲密的其他亲属朋友代管。代管人代失踪人履行义务、实现权利。被宣告失踪人重新出现或者确知下落，撤销失踪宣告，代管终止。* 掌握：宣告死亡宣告死亡是指自然人下落不明（战争期间下落不明的从战争结束之日起计算）达到法定期限时（满

9、四年；意外事故满两年；意外事故经有关机关证明不可能生存），由利害关系人（配偶；父母、子女；兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女；其他有权利义务关系的人（申请分先后，撤销不分先后）提出申请，人民法院依法宣告失踪人死亡的一项法律制度。宣告死亡公告期间为一年，因意外或不可能生存的公告期间为三个月。被宣告死亡的人，判决宣告之日为其死亡的日期。撤销死亡宣告：财产关系应当恢复。（继承所得应该返还，原物不存在给予适当补偿。第三人善意取得可不返还。）人身关系不能自动恢复。（夫妻关系，未再婚自行恢复；子女关系，收养有效）* 掌握：权利客体权利客体的含义：支配权或利用权的客体“物”权利和法律关系将物区分为

10、动产和不动产。区别动产不动产（包括土地和地上定着物）公示方法不同交付登记设立的物权不同所有权、担保物权所有权、担保物权、用益物权限制不同限制少，可返还限制多形式要求不同通常没有要求要求书面形式诉讼管辖不同属人主义（权利人所在地）属地主义（不动产所在地）* 掌握：民事法律行为民事法律行为是指公民或者法人设立、 变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。 （以意思表示为核心，已发生私法上的效果为目的）民事法律行为的分类（ 6种分类）按主体不按效果不按给付不同分按成立要件按生按形式不同分同分同分不同分死分单方法律负担行为：有偿法律行为诺成法律行死因要式法律行为（需行为（遗产生一项（无偿的买卖为（合意时

11、行为要特定的形式）如嘱、悬赏）或者多项合同就不是买即成立）一抵押合同应采取请求权卖合同了，成为般形式书面形式。法律规赠与合同）定15种双方法律处分行为：无偿法律行为实践法律行生前不要式法律行为行为（合直接作用（纯获利的限为（需要交行为（不需要特定的同、买卖、于某项现制民事行为能付标的物）形式）赠与）存权利或力人、无民事行多方法律法律关系。为能力人也可Ps：在我国Ps：合同除法律法行为（合客体必须以）赠与合同属规有特别规定外，伙合同、特定、处分于诺成合同均为不要式法律决议）人必须有行为处分权、必须公示* 掌握：民事法律关系民事法律关系是指民法规范调整的人与人之间、人与标的物之间的关系。（人与人之

12、间如买方和卖方，人与标的物之间如抵押权人与抵押财产之间）民事法律关系要素包括：民事法律关系主体（自然人、法人、其他组织）、民事法律关系内容（民事主体享受的权利和承担的义务。其中抵押法律关系中一方只享有权利，一方只承担义务）、民事法律关系客体（民事权利和民事义务所指向的对象，可以是物也可以是行为。物权法律关系中的客体是物，知识产权法律关系的客体是智力成果，债权法律关系物和行为结合是客体，如买卖关系中的客体是交付买卖标的物的行为）。民事法律事实：民事法律事实就是指能够引起民事法律关系产生、变更或消灭的客观现象。民事法律事实分为事件（与人的意志无关如是死亡）和行为（人的有意识活动）。引起民事法律关系

13、的两个以上的法律事实的总和叫做民事法律关系的事实构成（如遗嘱继承法律事实需要立遗嘱的行为和遗嘱人死亡两个法律事实）。2. 物权法* 了解：土地承包经营权（用益物权）主体客体内容期限权利家庭承包农村集体经济农村土地（包括耕以 农耕地 30年、草地可 以 转组织成员地、林地、草地、业 生30-50 年、林地包、出租、四荒土地）产 为30-70 年，特殊互换、转目的，林木经批准可让等不 得延长其他方式农村集体经济四荒土地（荒山、用 于法律没有规定， 可 以 转非 农承包组织成员或者荒沟、荒丘、荒滩）可按约定让、出租、建设之外的单位、入股、 抵个人押等* 熟悉：物权法的特征物权法是私法的重要组成部分。

14、（强调私法自治，尊重当事人的意思）物权法属于实体法而非程序法（关于对物的占有和利用的实体性规范）* 熟悉：地役权（他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地）地役权是指不动产权利人为了便利的使用不动产而通过法律行为设定的或者依法取得的对他人（原则上不得在自己的不动产上设定）所有或使用（权利主体可以是不动产所有权人也可以是不动产使用权人）的不动产（客体是不动产包括土地和房屋等地上附着物）加以使用的权利。地役权具有从属性地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权

15、一并转让。地役权具有不可分性需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。* 掌握：物权的概念与特征物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权、担保物权。特征：物权是一种支配权（直接作用于客体不需要他人的介入或者协助）物权是一种绝对权（也称为对世权，每一个人都必须尊重此种权利的权利，体现在其保护上的绝对性）物权的效力：物权的排他效力：在同一物上，只能存在一项所有权。第三人善意取得或取得时效而取得

16、某物所有权时，原所有权因而消灭，不能再请求返还原物。在同一物上，不能同时存在两个或两个以上性质互不相容的他物权。（主要指用益物权）物权的排他效力有强弱之分。（所有权大于用益物权、质权、留置权大于担保物权）物权的优先效力：物权优于债权（例外：买卖不破租赁；不优于某些特殊债权如破产后职工工资等； 物权不能优于办理了预告登记的债权） 先设立的物权优于后设立的物权 （例外：同一动产已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。船舶优先权先于船舶留置权受偿，船舶抵押权后于船舶留置权受偿）* 掌握：债权与物权的区分物权是支配权、对世权，而债权是请求权、对人权（物权人可以单纯的凭借自己的意思实现

17、其物权。债权人必须凭借与债务人之间的合意或者法律的直接规定才能使其债权得到实现）物权具有排他性，而债权具有平等性（当债务人无法清偿时，各债权人按债权额比例平等受偿，如果设立了物权，则享有物权的人可以优先受偿）* 掌握：物权法的基本原则物权法定原则（物权的种类和内容均须由法律加以明确规定，不允许当事人任意创设与法律规定不同的物权或者合意改变物权的内容）公示公信原则（公示力：物权转让效力；不动产登记簿的推定力。公信力：具有保护交易中善意第三人的功能。不动产物权的变动以登记为公示方法，动产物权的变动以交付为公示方法）物权特定原则（一物一权原则，客体特定，一个特定物上只能存在一个所有权，同一特定物上不

18、得并存两个相互冲突的物权。在不动产登记中体现为不动产登记单元的规定）* 掌握：物权变动基于法律行为的物权变动：是指由法律行为（如合同、遗嘱等）引发的不动产物权或动产物权的设立、转让、变更和消灭。基于法律行为而设立、转让、变更和消灭不动产物权时，除非法律另有规定，否则只有经依法登记，不动产物权方才发生效力。未经登记，不发生效力。（以登记作为生效要件）ps：以登记作为对抗要件（即未经登记，不得对抗善意第三人）：土地承包经营权的变动、地役权的设定、准不动产上的物权变动。非基于法律行为的物权变动：是指因法律行为之外的原因导致的物权设立、转让、变更和消灭。因法院、仲裁机构的法律文书，政府的征收决定，继承

19、或受遗赠，合法建造或拆除房屋等法律事实而导致物权变动，自该法律事实发生之时，物权变动就发生效力，即便是不动产物权的变动无需登记。（但是如果由此取得不动产物权的人，想要处分该物权时，则应当依照法律规定办理登记，未经登记的，其处分不发生物权变动效力）* 掌握：所有权财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。（完全性、整体性、永久性）担保物权支配的仅是物的交换价值，用益物权交换的仅是物的使用价值。用益物权可以对物进行占有、使用及收益，但是不能随意的处分；担保物权不能对担保物进行使用、收益，但在债务人不履行债务时有权处分。所有权能的分离：所有权人有权在自己的不动产或者动产上

20、设立用益物权和担保物权。Ps：他物权人行使他物权不得损害所有权人的利益。所有权分为：国家所有权、集体所有权、私人所有权* 掌握：建筑物区分所有权（所有权、共有权、共同管理的权利）业主的建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。（参见物权法 70-74 条，房屋登记管理办法第 31条）* 掌握：共有（按份共有、共同共有）共同共有：以共同关系为基础，对共

21、有物的全部享有权利承担义务，除非共有的基础丧失或者有重大理由，否则不得请求分割共有财产，全体同意方可处分、重大修缮。按份共有：对共有物按其份额享有所有权，按份共有人可以申请分割财产，除非有约定不能分割，对共有物的处分和重大修缮三分之二以上按份共有人同意即可。* 掌握：建设用地使用权（用益物权，就是国有土地使用权）建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。（其中宅基地使用权不能收益，只能占有、使用）建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。建设用地使用权的期限：居住地

22、 70年，工业用地 50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地 50年，综合或者其他用地 50年，商业、旅游、娱乐用地 40年。房屋所有权与建设用地使用权主体一致的原则。建设用地使用权的取得：出让（协议出让、招标、拍卖、挂牌），划拨（无偿或者缴纳补偿安置费用），以划拨方式取得的建设用地使用权不得随意转让或者抵押，应报有批准权的人民政府审批，同时缴纳土地出让金。* 掌握：宅基地使用权（用益物权。一户一宅、村内流转、县级审批）宅基地使用权人（只能是农村集体经济组织的成员）依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施（用途唯一）。宅基地使用权的取得：通过审批取得新增

23、的宅基地使用权；通过集体组织成员内部的转让以及继承获得的宅基地。（农村村民一户只能拥有一处宅基地）宅基地使用权的转让和抵押：农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。宅基地使用权的买受人只能是本集体经济组织成员。宅基地使用权不得抵押。* 掌握：抵押权（担保物权包括抵押权、质权、留置权）抵押权是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有（即抵押期间抵押人仍能占有标的物进行使用、收益及处分），将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。抵押权的属性：从属性抵押权从属于所担保的主债权，不得脱离主债权而单独存在，抵押

24、权因债权的产生而产生、转移而转移、消灭而消灭。特定性：抵押权的标的物必须特定。抵押权所担保的债权必须确定。不可分性：主债权未受全部清偿的，抵押权人可以就抵押物的全部行使其抵押权。抵押物被分割或者部分转让的，各债权人可以就分割或者转让后的抵押物行使抵押权。物上代位性：担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。抵押权的登记： 不动产抵押权和以某些不动产物权设定的抵押权采取登记生效要件主义。动产抵押权和动产浮动抵押权采取登记对抗要件主义。正在建造的建筑物设定抵押权应当办理抵押

25、权的预告登记。允许抵押的财产：建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权；以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；生产设备、原材料、半成品、产品；正在建造的建筑物、船舶、航空器；交通运输工具；法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。禁止抵押的财产：土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产；法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。3. 合同法* 掌握：合同的概念与特征合同是指自然人、

26、法人、及其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。（合同是双方法律行为，它是当事人双方意思表示一致的结果）* 掌握：合同的成立与生效合同成立的要件：缔约人；意思表示一致；特殊要件：交付物（如保管合同）合同的生效：依法成立的合同，自成立时生效。特例：法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的依照其规定。以下两种情况合同成立但未生效：尚未满足法律、行政法规规定的手续附生效条件或附生效期限的合同。合同效力与物权登记效力的区分：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。* 掌握：合同的

27、内容与形式合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：当事人的名称或者姓名和住所；标的；数量；质量；价款或者报酬；履行期限、地点和方式；违约责任；解决争议的方法。* 掌握：合同的效力。无效合同：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。法律后果：无效合同自始没有法律约束力，合同部分无效不影响其他部分效力，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。可撤销合同：因重大误解订立的；在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，但并未损害国家利益

28、。一方乘人之危使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。法律后果：合同被撤销后，自始没有法律约束力；合同被撤销，不影响争议解决方法的条款；合同被撤销，因该合同取得的财产应当予以返还。效力待定合同：限制民事行为能力人依法不能独立订立的合同表见代理以外的欠缺代理权而代理订立的合同无权处分合同（一房多卖不属于无权处分）可以追认有效，也可以不追认使合同无效。* 熟悉：不动产登记中常见的几类合同（买卖合同、借款合同、赠与合同、抵押合同）买卖合同：是双务合同、有偿合同、诺成合同、不要式合同。借款合同：自然人之间的借款合同因钱款交付生效，自然人与金融机构之间的借款合同合同成立时生效，非金融机构的企业与自然人之

29、间的借款合同涉及非法集资、发放贷款等无效。赠与合同：是有名合同、单务合同、无偿合同、诺成合同。抵押合同：书面形式、抵押合同一般包括下列条款：被担保债权的种类和数额；债务人履行债务的期限；抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；担保的范围。禁止流押契约：抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。4. 婚姻家庭法（参见婚姻法 17、18、19条）* 了解：夫妻人身关系结婚的实质要件：双方自愿、法定婚龄、一夫一妻结婚的禁止要件：直系血亲和三代以内的旁系血亲；患有医学上认为不应当结婚的疾病。结婚的程序要件：必须亲自办理，不得委托

30、。婚姻终止：婚姻关系因配偶一方死亡或夫妻双方离婚而消灭。离婚包括协议离婚和诉讼离婚。* 掌握：夫妻财产关系我国目前实行夫妻约定财产制与法定财产制并行的夫妻财产制。财产约定制优于法定财产制；财产约定的范围包括婚前个人财产和婚姻期间的财产；约定的权利形态受到严格限制，超出的不具有法律效力。法定的夫妻共有财产是指夫妻关于婚姻关系存续期间所得的财产归属没有约定或者约定不明确时，依法归夫妻共同所有的财产。夫妻有平等处理权。5. 继承法* 掌握：法定继承、遗嘱继承、遗赠法定继承：第一顺序：配偶、子女、父母。丧偶儿媳对公、婆，丧偶女婿对岳父、岳母，尽了主要赡养义务的，作为第一顺序继承人。第二顺序：兄弟姐妹、

31、祖父母、外祖父母。只要继承人没有作出放弃继承的意思表示，就可以认为继承人接受继承权。继承人有下列行为之一的，丧失继承权：故意杀害被继承人的；为争夺遗产而杀害其他继承人的；遗弃被继承人的，或者虐待被继承人情节严重的；伪造、篡改或者销毁遗嘱，情节严重的。代位继承和转继承：被继承人（后死）继承人（先死）代位继承人（限于子女晚辈直血亲）被继承人（先死）继承人（后死）转继承人遗嘱继承：形式要件：符合法定形式。遗嘱分为公证遗嘱、自书遗嘱、代书遗嘱、录音遗嘱、口头遗嘱。（以最后一份遗嘱为准，有公证的以公证遗嘱为准）实质要件：立遗嘱人必须有遗嘱能力，遗嘱必须是立遗嘱人的真实意思表示，遗嘱不能取消缺乏劳动能力又

32、没有生活来源的继承人的继承权，遗嘱中所处分的财产必须是遗嘱人的个人财产。遗赠：受遗赠人是法定继承人以外的人，受遗赠人应当在知道受遗赠后两个月内，作出接受或者放弃受遗赠的表示，到期没有表示的，视为放弃受遗赠。遗赠抚养协议：受遗赠人是法定继承人以外的人。公民可以与集体所有制组织签订遗赠扶养协议。按照协议，集体所有制组织承担该公民生养死葬的义务，享有受遗赠的权利。（二）行政法与行政诉讼法1. 行政法概述* 掌握：行政法的基本原则行政合法性原则：行政组织法定；法律优先（不得与法律相抵触）；法律保留（涉及重大权益时，若只能由法律进行规范的，按法律或得到授权进行行政行为）；符合法律规定（形式合法、实质合法

33、）。比例原则：适当性（行政行为必须能够达到法定目的）；必要性（最小侵害性）；比例性（均衡性，损害大于利益则不符合）。行政信赖保护原则：为了保护人民的正当利益，行政主体对其行政管理过程中形成的可预期行为、承诺、规则、惯例、状态等可预期因素，必须遵守信用，不得随意变更，否则将承担相应的法律责任，如出于重大公共利益的考量确需变更时必须作出相应的补偿。行政应急性原则：行政主体为保障重大公共利益和行政相对人的根本利益，维护经济与社会秩序，保障社会稳定协调发展，在突发事件导致公共管理危机等紧急情况下特别是进入紧急状态下，可实施行政应急措施。* 熟悉：行政法的概念与特征行政法是调整公共行政的组织、活动、程序

34、、监督和救济等方面所产生的各种社会关系的法律规范的总和。特征：范围广、富有变动性、融实体规范和程序规范于一体、缺乏统一完整性、效力层次多。宪法、法律行政法规其他规范性文件宪法、法律、行政法规部门规章2. 行政主体* 熟悉：行政主体的特征行政主体是组织而非个人行政主体是享有国家行政权并实施行政活动的组织行政主体是能够以自己名义实施行政管理活动的组织行政主体是能够承担其行为所产生的法律责任的组织* 了解：行政公务员的职责行政公务员是个人，直接或间接代表行政主体实施行政职务，基于一定公务员身份，法律后果归于行政主体。行政主体与行政公务员实质是一种委托代理关系。任用方式包括：选任、委任、聘任。行政公务

35、人员包括行政公务员和其他行政公务人员。行政公务人员与行政主体是一种内部行政法律关系。3. 行政行为* 熟悉：行政行为的概念行政行为是指行政主体履行行政职责、运用行政职权而实施行政管理或提供行政服务并产生法律效果的行为。抽象行政行为：是指以不特定的人或事为管理对象，制定具有普遍约束力的规范性文件。具体行政行为：是指在行政管理过程中针对特定的人或事所采取具体措施的行为，其行为内容和结果将直接影响特定人或组织的权益。（特征：处分性、特定性、单方性、外部性。分类：羁束行为与自由裁量行为；依申请行政行为与依职权行政行为）* 熟悉：行政登记行政登记可以分为许可性登记和确认性登记。确认性登记是指通过对相对人

36、的法律地位、法律关系或有关法律事实的确定、认可和证明，并进行登记，从而以国家的信用作为担保，消除当事人的疑虑，促成交易，降低交易成本，维护社会的稳定。较常见的确认性登记包括婚姻登记、房产登记、车辆过户登记、土地登记等。房地产登记需要依法进行、依申请记载、是一种物权公示、要式行为。具有行政属性。行为主体是房地产登记机构，是依申请的记载行为，是一种物权公示的行为，是一项要式行为。4. 行政法律责任* 掌握：行政法律责任的构成要件行为人已有违法行政法的行为存在；行为具有法定的责任能力；行为人违反行政法的行为，必须在情节、后果上达到一定严重的程度。* 掌握：行政法律责任的追究与承担追究责任行政主体拥有

37、法定监督权的主体行政公务人员拥有法定人事任免、 奖惩权的主体行政相对人行政主体责令作出检查、通报批评；赔礼道歉、承认错误；恢复名誉、消除影响；返还权益；恢复原状；停止违法行为；责令履行职责；撤销违法的行政行为； 纠正不当的行政行为；赔偿损失罢免行政领导职务；行政处分；对违法所得的没收、 追缴或者退赔；赔偿损失；其他责任形式履行法定义务；接受行政处罚；向受害人承认错误、赔礼道歉；返还原物、恢复原状；赔偿损失5. 行政复议* 掌握：行政复议的范围与管辖行政复议包括：包括具体行政行为和部分抽象行政行为行政复议的管辖： 对人民政府作出的行政行为，向上一级地方人民政府申请复议；人民政府工作部门做出的行政

38、行为向本级政府申请行政复议；由派出机构、派出机关作出的行政行为，向派出机关的政府申请复议；行政机关已被撤销的，向继续行使其职权的行政机关的上一级行政机关申请复议；两个或以上行政机关共同做出的具体行政行为，向其共同上一级行政机关申请复议。* 掌握：行政复议程序申请：行政相对人应当在知道相应具体行政行为之日起 60日内提出复议申请，法律规定的申请期限超过 60日的除外。受理：行政复议机关在收到行政复议后，应当在5日内进行审查。审理：被申请人应当在自收到申请书副本或者申请笔录复印件之日起 10日内，向复议机关提交作出具体行政行为的证据、依据和其他有关材料。一般复议期限是指行政复议机关自受理复议申请之

39、日起 60日内作出复议决定。* 掌握：行政复议决定（不得加重原处罚）维持决定；驳回决定；履行决定；撤销、变更或者确认决定；赔偿决定* 熟悉：行政复议参加人的特征行政复议参加人包括行政复议申请人、被申请人和第三人。6. 行政诉讼* 掌握：行政诉讼受案范围与管辖行政诉讼的受案范围：公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，有权依照行政诉讼法向人民法院提起诉讼人民法院受理下列行政诉讼：一 ) 对拘留、罚款、吊销许可证和执照、责令停产停业、没收财物等行政处罚不服的；二 ) 对限制人身自由或者对财产的查封、扣押、冻结等行政强制措施不服的；三 ) 认为行政机关侵犯法

40、律规定的经营自主权的；四 ) 认为符合法定条件申请行政机关颁发许可证和执照，行政机关拒绝颁发或者不予答复的；五) 申请行政机关履行保护人身权、财产权的法定职责，行政机关拒绝履行或者不予答复的；六 ) 认为行政机关没有依法发给抚恤金的；七 ) 认为行政机关违法要求履行义务的；八 ) 认为行政机关侵犯其他人身权、财产权的。除前款规定外，人民法院受理法律、法规规定可以提起诉讼的其他行政案件。人民法院不受理下列行政诉讼：一 ) 国防、外交等国家行为；二 ) 行政法规、规章或者行政机关制定、发布的具有普遍约束力的决定、命令；三 ) 行政机关对行政机关工作人员的奖惩、任免等决定；四 ) 法律规定由行政机关

41、最终裁决的具体行政行为；五）公安、国家安全等机关依照刑事诉讼法的明确授权实施的行为；六）调节行为以及法律规定的仲裁行为；七）不具有强制力的行政指导行为；八）驳回当事人对行政行为提起申诉的重复处理行为；九）对公民、法人或者其他组织权利义务鞥实际影响的行为。行政诉讼的管辖：基层人民法院管辖第一审行政案件。中级人民法院管辖下列第一审行政案件：一 ) 确认发明专利权的案件、海关处理的案件；二 ) 对国务院各部门或者省、自治区、直辖市人民政府所作的具体行政行为提起诉讼的案件；三 ) 本辖区内重大、复杂的案件。高级人民法院管辖本辖区内重大、复杂的第一审行政案件。最高人民法院管辖全国范围内重大、复杂的第一审

42、行政案件。* 掌握：行政诉讼参加人（包括当事人和诉讼代理人）除了行政赔偿案件，不得与原告自行和解。* 掌握：行政诉讼举证责任行政诉讼的被告对作出的具体行政行为负有举证责任，应当在一定期限内提供作出该具体行政行为的证据和所依据的规范性文件。（10日内）原告对部分事项负有举证责任：证明符合法定条件；起诉行政不作为的情况，证明提出申请的事实；在一并提起的行政赔偿中证明损失的事实；其他。* 掌握：行政诉讼的结果人民法院经过审理，根据不同情况，分别作出以下判决：一 ) 具体行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，判决维持。二 ) 具体行政行为有下列情形之一的，判决撤销或者部分撤销，并可以判

43、决被告重新作出具体行政行为：主要证据不足的；适用法律、法规错误的；违反法定程序的；超越职权的；滥用职权的。三 ) 被告不履行或者拖延履行法定职责的，判决其在一定期限内履行。四 ) 行政处罚显失公正的，可以判决变更。* 熟悉：行政诉讼程序一）起诉与受理： 人民法院接到起诉状，经审查，应当在七日内立案或者作出裁定不予受理。原告对裁定不服的，可以提起上诉。二）第一审程序：审理前的准备开庭审理判决（3个月内）三）第二审程序：判决 15日内上诉；裁定 10日内上诉，上诉应在 2个月内作出终审判决。四）审判监督程序7. 行政赔偿* 掌握：行政赔偿的构成要件侵权主体要件（行政机关及其工作人员，法律法规授权的

44、组织）；侵权行为要件（致害行为必须是执行职务的行为，执行职务必须是违法的）；损害结果要件（损害必须具有现实性和确定性）；因果关系要件（损害结果必须为违法执行职务行为所造成）* 掌握：行政赔偿的范围（包括侵犯人身权的违法行政行为和侵犯财产权的违法行政行为）房地产登记的赔偿范围：违法程序法：登记程序不公开；不予登记的情况未说明理由；登记不符合法定时效。违法实体法：主体不适格；职权违法（超越职权、滥用职权；不履行法定职责；错误登记、虚假登记；行为形式不合法）。* 熟悉：行政赔偿的概念与归责原则行政赔偿是指行政主体及其工作人员违法行使行政职权，侵犯行政相对人的合法权益造成损害时，由国家承担赔偿责任的制

45、度。归责原则：过错责任原则；无过错归责原则；违法归责原则（是指国家赔偿以职务违法行为为归责标准，而不问侵权公务人员过错有无，我国采用此种原则）。 当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。* 熟悉：行政赔偿程序第一阶段由行政机关解决赔偿责任问题；第二阶段由法院解决赔偿责任问题。行政机关先行处理的期限是收到受害人申请之日起2 个月内。行政赔偿的请求可以单独提起也可以一并提起。赔偿诉讼可以适用调解。单独提起赔偿诉讼，应在递交申请后的2 个月届满之日起 3 个月内提出。二、房地产

46、管理基本制度与政策（一）房地产概述1. 房地产业概念和历史沿革* 掌握：房地产业的基本概念房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。属于第三产业。* 熟悉：房地产业的作用可以为国民经济发展提供重要的物质条件；房地产业关联度高，带动力强，可以带动建筑、建材、化工、轻工、电器等相关产业的发展，促进国民经济持续快速健康增长；可以改善人民的住房条件和生活环境；可以加快旧城改造和城市基础设施建设，改变落后的城市面貌；有利于优化产业结构，改善投资环境，吸引外资，加快改革开放的步伐；可以扩大就业，特别是房地产经纪行业和物业管理行业；

47、可以增加政府财政收入。* 了解：房地产业的细分房地产业主要包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房产活动。其中房地产中介服务和物业管理合称房地产服务业；房地产中介服务又分为为房地产咨询、房地产估价和房地产经纪。* 了解：房地产业的历史沿革1998.7.3 国务院发布国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知（国发【 1998】23号）2003.8.12 国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知（国发【 2003】18号）2007.8.7 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发【 2007】24号）2. 住房制度概述* 掌握：现行城镇住房政策住房供应政策：

48、商品性住房；保障性住房（廉租住房和经济适用房） ；政策性住房（面向中等偏下收入住房困难家庭供应，包括棚改安置房、限价商品房、公共租赁房、单位建设住房）住房分配政策：住房分配货币化包括工资以及住房公积金和住房补贴。配套政策：财政政策、金融政策、土地政策。* 熟悉：城镇住房制度改革房地产业的三项改革：城镇住房制度改革、城镇土地使用制度改革、房地产生产方式改革。1980-1991：试点探索阶段（鼓励个人和单位建房、公房出售、提租补贴）1992-2002：全面推进阶段（ 1994年住房商品化）2003至今：深化改革阶段（ 2007十七大提出努力使全体人民住有所居）3.* 掌握：房地产法的概念与调整对象

49、房地产法是指调整房地产法律关系的法律规范的总称。狭义的房地产法是指城市房地产管理法。调整对象：房地产开发关系；房地产交易关系；物业管理关系；房地产行政管理关系。* 熟悉：房地产法律体系宪法；全国人民代表大会及其常务委员会颁布的法律；国务院颁布的房地产方面的行政法规； 地方性法规； 政府规章； 房地产技术规范（与其他行业法律体系不同之处） ；最高人民法院的司法解释；* 熟悉：军事房地产法律政策规定2000年颁布了中国人民解放军房地产管理条例是对1990年条例的修订。（二）建设用地制度与政策1. 中国现行土地制度概述* 熟悉：土地所有制土地管理法规定：中国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳

50、动群众集体所有制。国有土地：国有土地的范围城市市区土地；农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；国家依法征收的土地；依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。建设用地使用权的取得方式：通过行政划拨方式取得；通过国家出让方式取得；通过房地产转让方式取得；通过土地或房地产租赁方式取得。集体土地：农民集体的范围村农民集体；村内两个以上农村经济集体组织的农民集体；乡（镇）农民集体。* 了解：土地管理基本制度国家实行土地登记制度；国家实行土地有偿有期限使用制度；国家实行土地用途管制制度；国家实行耕地保护政策。2. 集体土地征收* 熟悉：征收集体土地的政策规定一）征收土地批准权限，征收土地实行两级审批制度（征收农田，基本农田以外的耕地超过 35公顷，其他土地超过 70公顷的由国务院审批；其他由省级人民政府审批，报国务院备案）二）建设单位申请征地不得化整为零（不得分期申请，应一次性申请）三）对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助四）临时用地必须办理报批手续五）全民所