房地产投资估算完整版(天津真实项目)

1、南南仓仓指指标标表表方方案案一一（3 3：7 7）地块编号用途用地面积容积率地上建筑面积配套公建业态住宅面积户数停车位地下停车位 地下面积人防面积总建筑面积平方米亩合计非经营性可售总计分类本地块占比总计分类总计分类A1住宅25137.737.72.050275.44350.01150.03200.0高层45925.434901.476.0%476388399360328124513017.51800.0627269-11层11024.024.0%881000.0洋房5F0.00.0%00.0叠拼4F0.00.0%00.0配套39217.5A2住宅61290.791.92.0122581.438

2、06.02576.01230.0高层118775.471176.459.9%1188837978937800303846147.23240.01529669-11层8262.07.0%66750.0洋房5F18520.015.6%137926.0叠拼4F20817.017.5%1481040.9配套41190.3A1+A2+A3A1+A2+A38 86 64 42 28 8. .4 41 12 29 9. .6 6172856.8172856.88 81 15 56 6. .0 03 37 72 26 6. .0 04 44 43 30 0. .0 01 16 64 47 70 00 0. .

3、8 81 16 66 64 41 13 37 77 7112711274 42 28 83 35 59 91 16 64 4. .7 72 21 15 56 69 92 2B10商业金融3466.05.21.03466.0B8幼儿园4593.06.90.80.0G11公园17223.925.8合合计计111711.3167.6176322.8一期序序号号名名称称单单位位数数值值序序号号一一用用地地面面积积A1、A2、A3、B10、B8一一 总占地187228二二地地上上建建筑筑面面积积二二 地上总建面185922 高层106078 小高层19286 洋房18520 叠拼20817 配套商业34

4、66 经营性公建44301060780.63079 非经营性公建3726192860.11468小学9600185200.11013 幼儿园0208170.12379三三地地下下建建筑筑面面积积4283534660.02061四四可可售售地地下下车车位位个1128名名称称单单位位数数值值楼楼面面地地价价综合楼面地价元/6239各各种种税税费费、比比率率标标准准不可预见费%3%管理费用%1.5%营业税金及附加%5.65%销售费用%3.0%A2地块事事项项计计划划开开始始时时间间计计划划完完成成时时间间主主责责部部门门项项目目土土地地获获取取- -20152015年年1010月月3131日日开开发

5、发部部取取得得建建筑筑工工程程施施工工许许可可证证20162016年年4 4月月7 7日日20162016年年4 4月月3030日日开开发发部部基基础础工工程程开开工工20162016年年5 5月月1 1日日20162016年年6 6月月1515日日工工程程部部正正负负零零以以下下完完工工20162016年年6 6月月1616日日20162016年年1111月月1515日日/2016/2016年年1212月月3030日日工工程程部部项项目目首首期期开开盘盘20162016年年1212月月1 1日日- -营营销销部部主主体体结结构构工工程程完完工工20162016年年1212月月3131日日20

6、172017年年9 9月月2929日日工工程程部部项项目目竣竣工工备备案案20182018年年1111月月2828日日20182018年年1212月月1818日日工工程程部部集集中中交交房房入入住住20192019年年3 3月月3030日日- -物物业业部部A1+A3地块项项目目土土地地获获取取- -20152015年年1010月月3131日日开开发发部部取取得得建建筑筑工工程程施施工工许许可可证证20162016年年4 4月月7 7日日20162016年年4 4月月3030日日开开发发部部基基础础工工程程开开工工20172017年年1212月月1 1日日20182018年年1 1月月1515

7、日日工工程程部部正正负负零零以以下下完完工工20182018年年1 1月月1616日日20182018年年7 7月月3131日日工工程程部部项项目目首首期期开开盘盘20182018年年1010月月1 1日日营营销销部部主主体体结结构构工工程程完完工工20182018年年8 8月月2 2日日20192019年年5 5月月1 1日日工工程程部部项项目目竣竣工工备备案案20202020年年6 6月月2929日日20202020年年7 7月月1919日日工工程程部部集集中中交交房房入入住住20202020年年1010月月2929日日物物业业部部成成果果/ /完完成成标标准准签签订订土土地地出出让让合合

8、同同取取得得建建设设工工程程施施工工许许可可证证开开始始打打工工程程桩桩时时间间完完成成基基础础备备案案验验收收举举行行开开盘盘活活动动正正式式开开盘盘销销售售完完成成主主体体备备案案验验收收完完成成工工程程竣竣工工备备案案办办理理，取取得得竣竣工工验验收收合合格格证证明明向向业业主主集集中中交交房房签签订订土土地地出出让让合合同同同A2地块取取得得建建设设工工程程施施工工许许可可证证同A2地块开开始始打打工工程程桩桩时时间间完完成成基基础础备备案案验验收收举举行行开开盘盘活活动动正正式式开开盘盘销销售售完完成成主主体体备备案案验验收收完完成成工工程程竣竣工工备备案案办办理理，取取得得竣竣工工

9、验验收收合合格格证证明明向向业业主主集集中中交交房房一期序号工程项目及费用名称高层小高层洋房工程造价及费用总计（万元）单方造价（元/平米）工程造价及费用总计（万元）单方造价（元/平米）工程造价及费用总计（万元）一开发成本11655410988212841103622171（一）土地成本725046835131826835126581.1土地款661776239120326239115541.2税费25082364562364381.3大配套费30762905592905371.4小配套费7437013570130（二）前期费用1841174332172338维修基金25702425712965

10、45（三）基础设施759871613607051251（四）建安工程275822600508526375338（五）公共配套15111422161121448（六）开发间接费1666157303157316（七）不可预见费1283121236122277二开发费用129441220256213292480（一）管理费用1748165319166333（二）销售费用513948411425921090（三）财务费用605757111015711057三营业税金及附加9679912215111152053四土地增值税00五所得税630759511475951101税后成本1454851371527

11、1441407427805分摊配套费用679464112356411186税后完全成本（可售口径）15227914355283791471528991一期付款进度2015年合计1季度2季度3季度4季度（一）土地成本400%0%0%0%50%1.1土地款100%50%1.2税费100%1.3大配套费100%1.4小配套费100%（二）前期费用100.00%0%0%0%3%（三）基础设施100.00%0%0%0%0%（四）建安工程100.00%0%0%0%0%（五）公共配套100.00%0%0%0%0%（六）开发间接费100.00%0%0%0%0%（七）不可预见费100.00%0%0%0%0%二开

12、发费用（一）管理费用100%0%叠拼配套商业经营性公建幼儿园单方造价（元/平米）工程造价及费用总计（万元）单方造价（元/平米）工程造价及费用总计（万元）单方造价（元/平米）工程造价及费用总计（万元）单方造价（元/平米）工程造价及费用总计（万元）1197125186120994067117355027113496835142286835238068663042686662391298762392162623927646239236492236822371052372906042901113201423207014670247031701824121986518778175294682328143

13、413676140467525774132874128826113293611083196143732447821670802926122617035717257165731661503191534914258131133929301408545157332874118037818161176751705891364655286826057111895711985712535711108256912345391555000005951238595206595015014319231533553581545853561209064113336412226412846411565433256159

14、765580160985640127302016年2017年全年1季度2季度3季度4季度全年1季度2季度50%350%0%0%0%350%50%50%50%0%100%100%0%100%100%0%100%100%3%8%5%8%5%26%8%8%0%0%0%8%8%16%8%8%0%0%8%8%8%24%8%8%0%0%5%5%5%15%5%5%0%6%6%7%7%26%7%7%0%6%6%7%7%26%7%7%0%6%6%7%7%26%7%7%洋房2015年0.47%小学非经营性公建地下合计（产权面积）单方造价（元/平米）工程造价及费用总计（万元）单方造价（元/平米）工程造价及费用总计（

15、万元）单方造价（元/平米）工程造价及费用总计（万元）单方造价（元/平米）工程造价及费用总计（万元）单方造价（元/平米）8617897642281134819347451722648313468677025586866662155121281721202324623901100000088237195418901193206431505791677026700130135336865174635148411824513532464627696010002767411351315147858796720700012093244157443676703364183144150102600501929

16、812412962166276643233192249259491315441273064182677#DIV/0!276741300770225751153112913563170290683397202#DIV/0!0271639292553548571213571244657113062777#DIV/0!0510119175001041#DIV/0!0000#DIV/0!0099995959294#DIV/0!450412089228645338279732166342744641256075978279732166342018年2019年3季度4季度全年1季度2季度3季度4季度全年1

17、季度0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%8%5%29%5%8%8%5%26%6%8%8%32%8%8%8%8%32%8%8%8%32%8%8%8%8%32%8%10%10%30%10%10%10%10%40%10%7%7%28%7%7%7%7%28%6%7%7%28%7%7%7%7%28%6%7%7%28%7%7%7%7%28%6%幼儿园2017年2797322740931379913771379997871%39929%56402020年2季度3季度4季度全年1季度2季度3季度4季度0%0%0%0%0%5%5%16%0%0%0%0%8%4%20%4%12%0%0%0%0%5%15%6%6

18、%18%6%6%0%18%0%0%0%0%6%6%0%18%0%0%0%0%2019年2021年2022年全年1季度2季度3季度4季度全年1季度2季度3季度0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%2020年2023年4季度全年1季度2季度3季度4季度全年0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%2022年指标表区分可售面积（）2015年2016年7%A2高层住宅高层可售面积（平米）794387943863552015年起始价售金额（万元）131596165

19、669520洋房住宅洋房可售面积（平米）185201852014822015年起始价格16800017976销售金额（万元）36334196192663叠拼住宅叠拼可售面积（平米）208172081731232015年起始价售金额（万元）45465218406281住宅合计销售面积（平米）11877511877610959销售金额（元）2133945802518465车位可售车位（个）80080002015年起始价格70000070000金额6400800000商业商业销售面积（平米）3466346602015年起始价格21000022470金额9541275270销

20、售额合计（万元）22933518465回款额合计（万元）22933512925区分可售面积（）2015年2016年7%A1高层住宅高层可售面积（平米）459254592602015年起始价售金额（万元）77771169340洋房住宅洋房可售面积（平米）0002015年起始价格16800017976销售金额（万元）0#DIV/0!0叠拼住宅叠拼可售面积（平米）0002015年起始价售金额（万元）0#DIV/0!0住宅合计销售面积（平米）45925459260销售金额（元）77771#DIV/0!0车位可售车位（个）32832802015年起始价

21、格70000070000金额2624800000商业商业销售面积（平米）4430002015年起始价格21000443022470金额000销售额合计（万元）803950回款额合计（万元）803950区分可售面积（）2015年2016年合计住宅销售面积（平米）16470116470110959销售金额（万元）2911651767818465车位可售车位（个）112811280销售金额（万元）9024800000商业商业销售面积（平米）789634660销售金额（万元）9541120830销售额合计（万元）309730018465回款额合计（万元）309730012925高层209367洋房36

22、334叠拼45465高层住宅高层可售面积（平米）125364平均单价16701销售金额（万元）209367小高层住宅小高层可售面积（平米）0平均单价#DIV/0!销售金额（万元）0洋房住宅洋房可售面积（平米）18520平均单价19619销售金额（万元）36334叠拼住宅叠拼可售面积（平米）20817平均单价21840销售金额（万元）45465A1车位2017年2018年2019年2020年第一季度7%7%7%7%33364357473972001602917151183511963619636534786130972890010371666700019234205812202123563235

23、6319948137220001040972860002152423031246432636826368224031678000054144497013972009583091811728900008000700008000080000800008000000640000003466024043257262752729454294540095410095830918112323000939159513027365002017年2018年2019年2020年第一季度7%7%7%7%1377827555459301602917151183511963619636220844725984290000

24、00192342058122021235632356300000000021524230312464326368263680000013778275554593002208447259842900003280700008000080000800008000000262400000024043257262752729454294540000022084472591105300187714702714597002017年2018年2019年2020年第一季度67921772568565001179131390701571800001128000090240000346600009541001179

25、1313907034282001126861421574196200第二季度第三季度第四季度2021年2022年2023年2024年7%000019636196361963621010000000002356323563235632521200000000263682636826368282140000000000000800008000080000900000000029454294542945431515000000000000第二季度第三季度第四季度2021年2022年2023年2024年7%001963619636196362101000000235632356323563252120

26、0000263682636826368282140000000000000800008000080000900000000029454294542945431515000000000000第二季度第三季度第四季度2021年2022年2023年2024年000000000000000000000000000000002025年2026年2027年2028年2025年2026年2027年2028年35437265781771888592025年2026年2027年2028年一期序号项目合计2015年1季度2季度3季度总支出279732000一开发成本226483000（一）土地成本12128100

27、01.1土地款1100000001.2税费41890001.3大配套费57910001.4小配套费1301000（二）前期费用8764000（三）基础设施14785000（四）建安工程70336000（五）公共配套5019000（六）开发间接费3233000（七）不可预见费3064000二开发费用25751000（一）管理费用3397000（二）销售费用9292000（三）财务费用13062000三营业税金及附加17500000四土地增值税0000五所得税9999000总收入309730六经营性净现金流29998000七累计经营性净现金流000所得税预缴计算基数000所得税预交金额000201

28、5年2016年2017年29998(65246)(76978)57231901(65246)(71276)49066现金资产成本税后利润额29998356375640销售利润率9.7%利润净现值901IRR8.3%02015年2016年2017年29998(65246)(76978)572317007(65246)(71276)4906610.3%2016年4季度全年1季度2季度3季度4季度全年65246652465916182401052711974899036458064580575326462783179017972664456644565682500056825644566445645

29、5440004554400418900041890057910005791001301000130112412432920632940012650000118311832366000562756275627168810002512512517530019419422622684100184184214214797667667162917792697308491880020420423823888300007501138188866766714251575170917096417000007307300000025925900000001292512925(65246)(65246)(59161

30、)(8240)(10527)951(76978)(65246)(65246)(124407)(132648)(143175)(142224)(142224)00(204)(204)(988)1125(270)00000002018年2019年2020年2021年2022年2023年8586321122008006068161155250046720资产市值97862740930车位9786经营性公建2018年2019年2020年2021年2022年2023年8586321122158350800606816115525107772015年2018年2019年2020年2021年2022年全年全

31、年全年全年全年全年55455562942084000(8006)333923421314572000000000000000000000000000000000288532031288000473147312957000225082250884400001506200875300090590558200085885855200090175508137000095195161200028813765759000518579200006367803223710002254284383900(6195)44265698168700(1812)11268614215741962000572318586

32、321122008006(84994)8692199121991219912999820106227916749000442656981687000(1812)(C24-C5-C17-C21)*0.25序号项目合计2015年1季度2季度3季度总支出279732000一开发成本226483000（一）土地成本1212810001.1土地款1100000001.2税费41890001.3大配套费57910001.4小配套费1301000（二）前期费用8764000（三）基础设施14785000（四）建安工程70336000（五）公共配套5019000（六）开发间接费3233000（七）不可预见费3

33、064000二开发费用25751000（一）管理费用3397000（二）销售费用9292000（三）财务费用13062000三营业税金及附加17500000四土地增值税0000五所得税9999000总收入309730000六经营性净现金流29998000七累计经营性净现金流0000合计2015年融融资资性性收收支支1季度2季度3季度1 融资净现金流0002 融资累计净现金流0003 资金成本0001、融融资资资资金金流流入入项目资本金300006.00% 集团融资1100006.00% 银行贷款3915融融资资性性流流入入合合计计143915-2、融融资资资资金金支支出出未未还还贷贷款款项目资

34、本金06.00% 集团融资0-6.00% 银行贷款0-未还贷款小计0-贷贷款款归归还还项目资本金06.00% 集团融资1100006.00% 银行贷款3915还款小计113915000项项目目贷贷款款利利息息6.00%6.00%6.00%6.00%6.00% 集团融资125920006.00%6.00%6.00%6.00%6.00% 银行贷款470000利息小计13062-融资性流出合计-3、净融资性现金流-累计融资余额7.00% 集团融资-9.00% 银行贷款-累计融资余额小计-项项目目净净现现金金流流（经经营营+ +融融资资）-项项目目累累计计净净现现金金流流（经经营营+ +融融资资）-2

35、016年4季度全年1季度2季度3季度4季度全年6524665246591618240105271197489903645806458057532646278317901797266445664456568250005682564456644564554400045544004189000418900579100057910013010001301124124329206329400126500001183118323660005627562756271688100025125125175300194194226226841001841842142147976676671629177926973

36、0849188002042042382388830000750113818886676671425157517091709641700000730730000002592590000000000001292512925(65246)(65246)(59161)(8240)(10527)951(76978)(65246)(65246)(124407)(132648)(143175)(142224)(142224)2016年4季度全年1季度2季度3季度4季度全年73789737894911984257206(1709)6304273789737891229081313331385391368311

37、3683166766714251575170917096417300003000004445644456505441000050006554403915391574,45674,45650,54410,0008,915-69,45944,456.0044,456.0050,544.0010,000.005,000.00-65,544.00-3,915.00-3,915.0044,456.004445650,544.0010,000.008,915.00-69459002015年2015年0000000006.00%6.00%6.00%6.00%6.00%6.00%6.00%6676671425

38、15751650165063006.00%6.00%6.00%6.00%6.00%6.00%6.00%00005959117666.84666.841,425.001,575.001,708.731,708.736,417.45666.84666.841,425.001,575.001,708.731,708.736,417.4573,789.1673,789.1649,119.008,425.007,206.28-1,708.7363,041.5544,456.0044,456.0095,000.00105,000.00110,000.00110,000.00110,000.00-3,915

39、.003,915.003,915.0044,456.0044,456.0095,000.00105,000.00113,915.00113,915.00113,915.009,2109,210-8,6171,760-1,612951-7,5199,2109,2105932,3527401,6911,6912017年2018年1季度2季度3季度4季度全年1季度2季度118651355114913151265545514252144608098815086228522333928469865300000000000000000000000000000000000596649869770288571

40、790011831183118311834731118311835627562756275627225085627562725125150250215065025022262262262269052262262142142142148582142142406236020012250901718431338238238238238951238238534639580112828811022892163414841184884518558420910061203203321246367192521503564267207522254681761014121537147744261333155817

41、8012129435990376011126863406438051593677432107722475572311981323591(136289)(128546)(107469)(84994)(84994)(65181)(41590)2017年2018年1季度2季度3季度4季度全年1季度2季度(6634)(11484)(21184)(20884)(60185)(20584)(25209)13019711871397530766467664656062308531634148411848845185584209000-5,000.00-10,000.00-20,000.00-20,000.0

42、0-55,000.00-20,000.00-25,000.00-5,000.00-10,000.00-20,000.00-20,000.00(55000)-20,000.00-25,000.005000100002000020000550002000025000050001000020000200005500020000250006.00%6.00%6.00%6.00%6.00%6.00%6.00%15751425112582549505251506.00%6.00%6.00%6.00%6.00%6.00%6.00%5959595923559591,633.731,483.731,183.73

43、883.735,184.90583.73208.736,633.7311,483.7321,183.7320,883.7360,184.9020,583.7325,208.73-6,633.73-11,483.73-21,183.73-20,883.73-60,184.90-20,583.73-25,208.73105,000.0095,000.0075,000.0055,000.0055,000.0035,000.0010,000.003,915.003,915.003,915.003,915.003,915.003,915.003,915.00108,915.0098,915.0078,9

44、15.0058,915.0058,915.0038,915.0013,915.00936-2,2571,0772,4752,231-187-1,4092,6263691,4463,9213,9213,7342,3252019年3季度4季度全年1季度2季度3季度4季度14583129995629411123703621615208683840834213821750381269480000000000000000000000000000000000093165532035274133004811831183473111831183591056275627225085627281300502502

45、200850225100226226905194194194021421485818418418401191113655087643681429623823895120420420409538983765560164(61)96007920000226516928032105677935518180259928433742761266416421165569871357526813140095299471421571868213794628632002551116948858637559675841252680(16079)86986984281518619311219912019年3季度4季

46、度全年1季度2季度3季度4季度(13915)0(59707)000016938169381693816938169381693816938007920000000-10,000.00-55,000.00-3,915.00-3,915.00-13,915.00-(58915)-10000550002018年2018年391539151391505891500006.00%6.00%6.00%6.00%6.00%6.00%6.00%0067500006.00%6.00%6.00%6.00%6.00%6.00%6.00%001170000-792.45-13,915.00-59,707.45-13,915.00-59,707.45-11,59616,94826,9487,5596,7584,1252,68013,92130,86930,86938,42845,18649,31151,9912020年2021年全年1季度2季度3季度4季度全年1季度208400000001457200000000000000000000000000000000000000000128800000029570000008440000000753000000582000000552000000137000000061200000075900000