成都花水湾温泉旅游度假区项目规划报告

1、房地产房地产E网网成都花水湾旅游股份有限公司中国 成都房地产E网2第一部分：花水湾简介 房地产E网3一、自然资源及环境优势 v花水湾所处地理环境主要由川溪河冲击平坝地带构成，由山丘、缓地、峭崖、河谷带构成，平均海拔1000米，夏季平均气温比成都平原低3-5。 v由于地处温带，又在盆地之中，这里常年风调雨顺，气候宜人。夏季天气凉爽，冬季温暖如春。房地产E网4自然环境房地产E网5二、花水湾温泉 地理位置和交通：花水湾温泉位于成都市大邑县天宫庙，距成都80公里，从成都驱车前往花水湾仅需1小时20分。房地产E网6花水湾温泉位置示意图 房地产E网7便利的交通房地产E网8温泉水质温泉日出水量3700立方米

2、，总储量达2亿立方米，供水年限在100年以上，井口水温达68，经四川省国土资源厅（原四川省地质矿产厅）检测命名为含碘的镭、锶、氟、硅、硫化氢等复合型渗弱碱性氯化物、硫酸盐钠型高热医疗矿泉水温泉，具有多种康疗保健作用。该区域没有工业污染，生态环境未遭破坏，河川、湖泊等水源保护良好。房地产E网9三、水质比较研究分析表明：花水湾温泉是地质时代古地中海水随地质变化被埋藏地下、与周围的岩石发生物理化学交互作用后再经地热升温形成的。经同位素测定，水龄为4万年，其本质为古地中海水这是目前世界上已经发现并加以利用的唯一的古地中海水形成的温泉，其潜在的价值非常巨大，不仅具有很高的科学考察价值，更赋予了花水湾温泉

3、深厚的历史文化内涵。其化学成分、主观感觉与日本OKU-HIDA温泉极为相似。房地产E网10四、运动、休闲、度假、生态、环保的花水湾温泉根据成都市旅游总体规划，花水湾是成都市近郊唯一的运动、休闲、度假、生态、环保的温泉旅游度假区。 由于温泉的发现，使旅游业一跃而成大邑县的重点产业。现在，围绕着温泉已建起了十五家宾馆。房地产E网房地产E网12第二部分：花水湾开发历史 房地产E网13历史 1994年，花水湾打出温泉。 1995年，初步完成花水湾地区基础设施建设。 1996年，成都花水湾温泉有限责任公司成立，并建成花水湾第一家宾馆温泉宾馆。 1998年，成都花水湾旅游股份有限公司成立，花水湾旅游集团创

4、始人朱志敏先生获“成都市十大杰出青年”荣誉称号。 1999年，建成花水湾最具特色、业绩最好、信誉最好的宾馆樱花宾馆。 2000年，成都花水湾资源经营管理有限责任公司成立。房地产E网14第三部分：公司简介 房地产E网15一、成都花水湾温泉有限责任公司 成都花水湾温泉有限责任公司成立于1996年，注册资金6000万元，法人代表朱志敏。公司享有对花水湾地区的土地开发经营权。 公司自成立以来，已投资上亿元的资金建成了温泉区内的温泉供应管网、自来水厂及供应管网，35KV变电站和双网电力供应设施、2000门程控电话通讯网、排污系统、主干公路（桥梁）等基础设施；已出让土地1200多亩。房地产E网16二、成都

5、花水湾旅游股份有限公司 成都花水湾旅游股份有限公司成立于1998年，是经成都市体改委批准、由花水湾温泉有限责任公司等十家单位发起成立的股份公司，注册资本金7000万元，注册地为成都，法人代表朱志敏。公司主要从事花水湾二期项目的开发。房地产E网17三、成都花水湾资源经营管理有限责任公司 成都花水湾资源经营管理有限责任公司成立于2000年，注册资金6800万元，法人代表朱志敏。资源公司享有对花水湾“两水一气”（温泉水、自来水、天然气）的独家开发和经营权。房地产E网18第四部分：花水湾现状 房地产E网19一、发展初期（1994-2000） q出让土地，吸引投资。到2000年为止，公司共出让土地资源1

6、200余亩，收入1.3亿元人民币。在不到五年的时间中，形成了一个占地1200亩，拥有15家宾馆，2100张床位，总投资超过6亿，每年吸引游客60万人以上的温泉度假区。q知名度宣传。集团公司在6年的时间内共投入2000多万元宣传费用，使花水湾的知名度得到极大的提高。目前，花水湾温泉在成都及周边地区的公众知名度已达90%-95%。q游客吸引。经过各家宾馆的共同努力，花水湾地区每年接待游客60-70万人。房地产E网20初期状况 房地产E网21二、提升阶段（2000-2001） q由于西岭雪山在1998年被评为国家级风景区而使整个西岭雪山-花水湾地区游客数量增加。房地产E网22热闹的花水湾 房地产E网

7、23二、提升阶段（续1） q2001年元月由西岭雪山举办的“南国冰雪节”使花水湾地区的知名度进一步提高。房地产E网24二、提升阶段（续2） q至此，成都市近郊生态休闲旅游精品线路“（西岭）雪山-（花水湾）温泉-（刘氏）庄园-（鹤鸣山）道教发源地”开始形成。房地产E网25三、存在的问题（1） q宾馆各自为政，游客评价不一由于先后建设的各家宾馆处于非统一经营状态，经营方式、内容和能力也有所不同，游客也是自发地选择宾馆入住，因此给游客带来对花水湾总体评价的褒贬不一。q品牌混杂各家宾馆在经营中没有统一对外形象，导致花水湾品牌形象混杂。房地产E网26三、存在的问题（2） q重复建设过多，成本资源浪费过大

8、由于每家宾馆都各自设有客房、温泉池、餐厅、会议室及相应的娱乐设施，多数宾馆缺乏鲜明特色，导致重复建设和经营成本过高、资源浪费较大。q区域功能不明显，未能有效体现休闲度假特色由于花水湾早期缺少统一规划和功能布局，致使整个旅游度假区消费流程不清晰，顾客消费基本处于自发状态，缺乏引导，无法体现现代休闲度假区应有的特色。房地产E网27三、存在的问题（3） q市场细分不够，导致游客满意度不高由于缺少对整个花水湾客源市场的深度研究和开发（运动、休闲、度假、会议、团队活动、康疗、保健），也就未能提供有针对性的服务。加上服务品质的参差不齐，造成游客满意度的不足，导致对花水湾整体评价参差不齐。房地产E网28第五

9、部分：公司发展战略 房地产E网29一、完善基建、深挖潜力 q公司将进一步完善花水湾一期工程的基础建设设施，包括已将原有的无缝钢管更换成玻璃钢管，彻底解决了温泉水输送过程中的管道锈蚀问题。q重组资源管理公司，将公司股份出让出50%给其他合作伙伴，共同合理开发和利用区域资源。q参股西岭雪山或与西岭雪山管理公司合作，共同塑造雪山-温泉区域品牌，将雪山-温泉建成国家级生态旅游度假区。房地产E网30管网建设及更新 房地产E网31二、整体规划、统一品牌 q收购宾馆，统一定位 公司将统一收购（委托经营）花水湾地区的7家温泉宾馆，根据区域休闲度假区功能进行统一定位和包装。（详见后文）q区域功能界定，市场细分

10、根据委托宾馆统一改造后的功能特征进行相应市场细分（度假、康疗、团体会议、餐饮）。q资源整合，统一品牌 对统一委托经营的宾馆，公司将统一其经营和对外行销传播。以整合花水湾温泉旅游度假区的形象。房地产E网32三、打造精品旅游线路 随着旅游市场的不断升温，成都市和大邑县政府拟对西岭雪山风景区、花水湾温泉度假区、鹤鸣山道教发源地、刘氏庄园进行综合开发，打造雪山-温泉-道教发源地-庄园，将自然景观、休闲度假区、人文景观进行系统整合，发挥各种资源优势互补作用，增强综合吸引力，吸引大量客源。房地产E网33四、深化度假区开发，启动二期工程 在完善花水湾一期基础设施的同时，公司将进一步深化花水湾温泉度假区的开发

11、，实施二期工程，启动海洋世界项目及温泉别墅项目，围绕区域旅游资源优势，建设国家级生态旅游度假区。房地产E网34第六部分：项目规划 房地产E网35一、委托经营计划 （一）目的1.改变花水湾地区多家宾馆无序竞争、品牌混乱，建设重复、资源浪费、布局不科学的局面。2.增加集团现金流量、降低经营成本，在扩大公众知名度的同时，大力提高公众美誉度。房地产E网36（二）委托经营对象（第一批） 邮电宾馆、交通饭店、叠香溪山庄、樱花宾馆、温泉宾馆、百伦宾馆、西岭山庄（图片附后）房地产E网37邮电宾馆百伦宾馆西岭山庄温泉宾馆叠香溪山庄温泉宾馆交通饭店第一批委托经营的6家宾馆房地产E网38 成功的合资项目-樱花宾馆

12、樱花宾馆是由花水湾旅游股份有限公司和中国泛旅有限公司联合投资的一家新型度假宾馆，它具有全日式的建筑和装修风格，定位清晰，经营方向明确。通过1年多的经营，2000年，樱花宾馆实现经营收入800万元，赢利300万元。它的成功经营，不仅为花水湾的宾馆经营提供了值得借鉴的模式，同时也使花水湾总体形象得以极大的提升。房地产E网39樱花宾馆接待大厅外观房地产E网40（三）措施1.与国际著名酒店管理集团合作组建专业化酒店管理公司，对委托经营宾馆统一管理。2.对现有宾馆根据市场需求及自身特色进行重新定位和改造，完善区域市场功能界定。围绕康疗、休闲、美食、运动、会议市场做出每一个宾馆的特色。房地产E网房地产E网

13、42二、资产重组计划 （1）（一）资源管理公司简介 成都花水湾资源经营管理有限责任公司成立于2000年，注册资金6800万元，法人代表朱志敏。资源公司享有对花水湾两水一气的独家开发和经营权。（二）重组措施1、出让50%股权，引入资金4000-5000万元。 2、在资源管理方面走专业化委托经营道路。房地产E网43二、资产重组计划 （2）（三）丰富的资源储备根据地质勘探表明，花水湾地区温泉有丰富的储量。公司已预定井位，当市场需要时，可根据市场要求随时开发，将开挖二号井。完工后，供水量将增加一倍。（四）稳定的回报，广阔的前景公司独家享有对花水湾景区“两水一气”资源的开发和经营权，年收入800-100

14、0万元。在成功开发二期后，预计两水一气用量增加一倍，公司年收入将达到1500-2000万元。房地产E网44三、一期工程的改造完善 1.河道整治、建环保型水上游乐、养殖项目2.环保种、养殖3.集贸市场拆迁、整治4.商业铺面景观规划5.公共休闲娱乐消费区规划6.建大型表演场地，餐饮区突出绿色环保概念及山野风味房地产E网451.河道整治、建环保型水上游乐、养殖项目房地产E网462、环保种植、养殖房地产E网473、集贸市场拆迁、整治 改变花水湾地区现有集贸市场产品单调，功能单一、缺少夜市氛围的现状。 统一布局和整治，以配合花水湾夜间娱乐、购物和聚散功能的规划。房地产E网484、商业铺面景观规划 拟以川

15、西民俗风格对现有商业铺面进行统一规划设计，在广场周边形成颇具民俗特色的景观型商业铺面，并与整治后的广场、河岸形成对应。房地产E网495、公共休闲娱乐消费区规划 对广场周边及河道两旁，将形成有特色的雕塑作品和公共休闲娱乐设施，供消费者走出宾馆，参与到花水湾温泉休闲度假区的自然生态环境中。房地产E网506、建大型表演场地，餐饮区突出绿色环保概念 对有一定特色的宾馆和场地将修建大型表演场地。房地产E网51餐饮区突出绿色环保概念餐饮区突出绿色环保概念及山野风味。房地产E网52四、二期项目规划及建设 （一）海洋世界水质：花水湾地区拥有目前世界上唯一用于商业开采的与古地中海水类似的水质，足以形成特色。建设

16、规模：150亩，主体建筑20000平方米，附属建筑2000平方米中国最大的内陆人造海洋。投资规模：7000万元建设进度：18个月房地产E网53海洋世界简介 海洋世界充分利用花水湾温泉进行开发，在温泉公园内依靠高科技手段（大功率人工造波机、大型激光投影仪、高保真影音系统等）、采用中国传统的造园艺术手法（虚实结合）兴建大型人造海滩与温泉美容中心，开办具有参与性、竞技性的温泉滑水运动，备有沙滩、大跨度建筑、大型游泳池、服务大厅、温泉芬兰浴、沙滩椅、阳蓬等设施，通过匠心独具的设计、营造海浪、沙滩、蓝天、白云、涛声等仿真海洋景色，创造出虚实结合、以假乱真的海滩世界。开设露天温泉（混浴区）、男性温泉、女性

17、温泉、温泉芬兰浴、人工湖（水上乐园）、购物中心（水上威尼斯）、温泉康疗美容中心等。房地产E网54海洋世界简介 模拟海滩公园房地产E网55海洋世界简介 模拟海滩公园室内景观房地产E网56海洋世界简介 戏水乐园温泉健身房地产E网57资金来源及投资回报 A、花水湾公司以土地及配套基础设施建设作为资产折价投入：3000万元。B、花水湾公司提供铺底资金：500万元。C、合作单位：3500万元。D、投资回收期：3年。E、年收益率：平均31.8%注：该项目已获国家旅游局300万美元贷款。房地产E网58四、二期项目规划及建设 （二）温泉别墅（一期）定位：休闲、度假、生态、环保型投资规模：5500万元占地面积：

18、150亩（预计建设别墅100幢）建设周期：12个月房地产E网59温泉别墅简介 花水湾温泉别墅群，是在花水湾温泉度假区新增的800亩土地范围内，在充分搞好环境建设基础上，兴建100套高品位的豪华别墅（每幢别墅占地约1.5亩，建筑面积170-700平方米/幢，平均建筑面积250平方米，进行必要的装修，配备完善的客房服务设施），为高收入阶层和社会集团消费提供豪华舒适的享受型服务。别墅建成后向有一定经济实力和较强投资意识的单位和个人出售，别墅主可委托花水湾旅游股份公司对别墅进行经营管理，以合理的价格为高收入阶层提供优质服务，获得稳定的收益。房地产E网60温泉别墅简介房地产E网61温泉别墅简介房地产E网62温泉别墅简介房地产E网63温泉别墅简介房地产E网64q投资回收期：2年（含建设期）收回全部投资，毛利5000万元。q年收益率：委托经营期间平均8.2%.注：将引入银行按揭贷款方式，以促进销售。投资与回报 房地产E网65第七部分：花水湾