楼盘营销策划报告

1、“城市上空”营销策划报告 王婧人一、项目简述“城市上空”项目是城区的地标性建筑。是一个三十五层的电梯公寓，外立面时尚现代，造型挺拔，有很强的品质感，在此居住或办公非常气派。项目总建筑面积近33333.、5万平方米，户，分为住宅和商务公寓。户型面积从33104平方，主要是以套一、套二户型为主，户型设计合理，紧凑实用，性价比高，都是实用型居家户型与经济性投资户型，居住投资皆宜。1、地点：位于镇江市中心地带，商业街附近。2、环境：（1）交通出行：本项目距公交站只有百步之遥，有十余条公交线路；距市中心仅十余分钟车程，（2）周边配套：医院：镇江市第一人民医院教育：镇江市实验小学，实验中学，幼儿园等银行：

2、建设银行、邮政储蓄、中国农业银行、城市农村信用社、中国工商银行餐饮：中餐，西餐馆，火锅店等商业：餐饮休闲街、国美电器、永乐电器、苏宁电器、世纪联华、其他：、中国移动营业厅、中国电信营业厅、中国石油，中国石化加油站。3、 面积：本案占地面积50亩4、 用途：本案开发用途为住宅小区，12楼为商铺，335为住宅。5、开发商：镇江市某企业公司  二、环境分析 宏观环境 过去四年，在市委、市政府的正确领导下，城市建设管理取得新的突破，成效显著。基础设施建设新建和改扩107公里，旧城改造完成拆迁112.1万平方米，市中心沿线房地产开发后发优势已经显现；市区景林地全面建成，新增绿地146

3、9万平方米，全区绿地率达46.3%，城乡环境明显得到改善。今后五年，1、随着城市总体规划发展，为城市发展提供创造了良好的环境和难得的契机。2、 市区风景林建设基本完成，具有良好生态环境优势。三、SWOT分析1、优势本项目位于镇江市市中心，距公交站仅百步之遥，具有得天独厚的环境优势，周围有大学、实验学校等高校，教育资源丰富，有建设银行、邮政储蓄、中国农业银行、城市农村信用社、中国工商银行，餐饮休闲街、利华农贸市场、中国移动营业厅、中国电信营业厅、十里店加油站等等，配套设施较为完善。距市中心仅十余分钟车程。可谓生活舒适、方便、交通便利。加之市政建设中对该区域的重视，使之具有较好的投资环境和巨大的按

4、照那个前景。2、劣势：由于惜地如金的理念，项目依然体现容积率高和绿化率低的情况。同时，该区域在近两年，市政建设时期将迎来交通高峰。可能面临较大的噪音压力。占地面积不够大，无法构建大型综合性社区。3、机遇：镇江市土地资源优势是五城区中最明显的。近几年来，蓝光、万科、华润、首创、龙湖、阳光100、菲律宾SM集团等知名企业竞相入驻镇江，一大批高档楼盘和大型商场使镇江的居住环境发生了质的转变，房地产业已成为拉动镇江经济发展的驱动器。4、外部威胁由于现在房地产市场竞争压力较大，镇江市房价涨幅过快，政府有意予以控制，并出台“预售证取得之前禁止排号”的规定。提高了了解市场反馈和前期操作的难度。再加上各大楼盘

5、的竞争和消费者对房屋的各种要求，使得竞争压力更大。四、目标客户群1、时代新青年。刚刚走出校门的小年轻，经济基础较薄弱，大多为父母出大部分钱。这类人群在购买住宅时往往那些楼体外立面设计绚丽多彩，社区配套新潮时尚，户内提供全屋精装修的房屋更能吸引他们眼球。同时，由于父母原因会考虑现在的居住以及未来的转手。成熟的地段对他们而言十分重要，另外户型面积和周边配套设施也是他们购房的首选条件。 2、新婚夫妇。这类人群对于住宅是比较挑剔的，首先大多为两人居住，考虑以后的生育和子女教育问题较看重。第一，住宅的功能性，户型设计应该突出生活特点；第二，住宅面积及价格控制，通常情况下新婚夫妇对于住宅的面积及总价要求较

6、严格；第三，周边配套项目，周边最好配备学校，菜市场完善的生活服务设施。 3、成熟家庭。这类购房人群一般为五口之家。主要考虑住宅的功能性。对于这类人群会将重点放在住宅的地理位置、房屋功能成熟以及项目品质上，此外还需要配备较好的物业服务。4、投资者：近些年，随着储蓄利率不断下调，股市长期低迷，许多人逐渐将投资方向转到了房产领域。他们购买房产多用于出租。从投资的角度来看，房屋出租需要考虑空置率，出租屋每年都有12个月空置期，小户型需求大，容易租出去，空置率低。 五、市场定位根据本项目的自身特征以及外部环境情况。将此项目取名为“城市上空”，特别邀请香港知名设计师林伟先生担任总设计师，以一个强烈富现代感

7、、流线形、抽象的形状去体现建筑“可上青天揽明月”的气势。主要吸引青年群体入住，而结合本案为城东区的地标性建筑，通过一系列的包装，达到吸引目标消费群的目地。六、营销策略1、产品策略（1）户型：根据市场需求和环境分析，考虑到消费者实际购买能力和生活习惯，户型面积从46104平方，主要是以套一、套二户型为主，户型设计合理，紧凑实用，性价比高，都是实用型居家户型与经济性投资户型，居住投资皆宜。（3）面积配比率：46平米户型比率为40%，78.6或87平米的户型比率为40%，104平米的户型比率为20%。（4）格局配比率：以一房一厅一卫、两房一厅一卫户型为主，占总套数的80% 一室一厅一卫：面积46平米

8、，比例45% 两室一厅一卫：面积78.6平米，比例30% 两室一厅一卫：面积87平米，比例15%三室一厅一卫：面积104平米，比例10%（5）绿化：绿化率为30%，小区采用独具特色的园林风格，内设小园艺，以林荫道为路线小径。通过精致的小景，烘托社区气氛。在绿化布置上要争取实现立体绿化；即草地、灌木、植株相互搭配，体现小区的别具一格。（6）配套：小区内，电梯为三梯六户，有附设楼梯。设置静水楼台小型广场，地下停车场，车位基本达到一户一位。有活动中心体育器材。13楼的商铺引进便利店，餐饮，水果店等业态。（7）外观：将外立面打造的时尚现代，造型挺拔，充满强烈的品质感。（8）内部设计：由于本案大多户型为

9、小户型，所以为打造麻雀虽小五脏俱全的形象，内部设计尽量向紧凑靠拢，但采光度却相对较好，给入住者舒适方便的生活享受。2、价格策略平均单价：10000元/平米付款方式：此项定位为按揭或一次性付款方式开盘价格策略：开盘以相应折扣价格优惠以便吸引顾客。特别是针对一次性付款的顾客，有优惠好礼。销售情况良好时，保持价格逐步上扬；销售情况不好时，可采用一些促销折扣政策。特别针对一些滞销户型，低价宣传的同时，吸引顾客。3、销售与广告策略内部认购期：（1）销售策略：项目品牌形象塑造，项目概念的推广，及相关活动，认购信息发布。（2） 广告策略：利用传单、楼书、海报、报纸、电视广告、墙体广告、户外广告、纪念品等手段

10、进行测试型销售。试探市场反应。开盘销售期：（1）销售策略：销售人员到位，结合实际开展培训。销售中心提前启用以刺探市场反映，检验既定策略，为开盘决策调整奠定基础。（2）广告策略：软硬广告、电视广告、电台广告、SP活动同期进行。可通过POP广告、主题宣传活动等形式进行先期引导，并通过网站传递楼盘信息，主要介绍社区的地理优势、交通优势、内部配套设施、楼盘性价比等，并宣传“城市上空”主题。此阶段，要为项目正式发售时吸引目标客户到现场参观打下心理基础。并结合灵活的付款方式及优惠措施吸引客户，把一些较差的单位借势销售出去，将好单位做保留，以便以后有提升空间。并对开盘第一天签约客户进行性现场抽奖活动。同时现

11、场排队派发小礼品吸引人气。强势销售期：（1）销售策略： 整体规划设计图纸出来后，针对位置、朝向及景观制定系数差价，到开盘前一天将均价确定后，整体推出。配合报纸、电视、网站及广播将硬性卖点升华，同时配合每周会员储筹的抽奖活动及产品解析会将目标客户群的心逐步拉近。“蓄水”充足后，马上引爆。销售人员全员调动，给消费者亲切、透彻、实在的销售氛围。通过主持人调动现场氛围。结合灵活的付款方式及优惠措施吸引客户，把一些较差的单位借势销售出去，将好单位做保留，以便以后有提升空间。（2）广告策略：在这时，前期的广告已达到一定效果。适度宣传，现场大型横幅和高空广告就位，现场开展活动吸引人气，并适度派发宣传单。持续销售期：（1）销售策略：经过前两个阶段的市场引爆后，这一阶段可以做一些社区公益活动，利用即将到来的节假日进行促销活动，并对前期销售进行总结，对现阶段销售做出合理调整。对于滞销户型可采取相对折扣，和促销手段。（2）广告策略：继续通过报纸、墙体广告、网站