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1、业主入住问题解答入住，对客户来说，意味着接受符合合同约定的产品；对发展商 而言，则是交付符合合同约定的产品，包括检验产品、修复产品、交 付产品和交付产品后的服务 ;对物业管理企业而言，是前期物业服务 合同开始和业主正式面对面接触之时。 形成了非常特殊的三角形的多 种动态的法律关系 （其一是买卖合同关系、 其二是物业服务合同关系、 其三是隐含的法定委托代理关系、其四是隐含的内部的行政隶属关 系、其五是隐含的法定打包销售关系） 。决定交房的成败要素有几个： 一是发展商与客户物业公司的关系处理； 二是投诉焦点如质量、 配套 与延期、承诺兑现及物业管理费等问题的化解； 三是要有一个有效的 协作模式，这

2、一模式应包括沟通模式、过程控制、补救措施等方面； 四是避免矛盾激化的原则，讲服务更要讲原则、讲协约更要讲满意， 要以平常心态、内外有别来处理入住问题。在项目开始，开发商要努力营造与客户沟通的渠道， 就低不就高， 可能达不到要求的不随便作出承诺，多为买房人办实事。的确， “签单 不算完，沟通一直不断”，工程有什么变化、更改，客户预先知道，因 为“丑媳妇”早晚是要见“公婆”的。提高了透明度，就减少了入住时的 摩擦。在项目开始，开发商要努力营造与客户沟通的渠道， 就低不就高， 可能达不到要求的不随便作出承诺，多为买房人办实事。的确， “签单 不算完，沟通一直不断”，工程有什么变化、更改，客户预先知道

3、，因 为“丑媳妇”早晚是要见“公婆”的。提高了透明度，就减少了入住时的 摩擦。从目前的情况看，纠纷产生的原因是多方面的。有开发商的问 题，也有体制和机制的掣肘。1、哪些公共面积可分摊？公共面积分摊多少， 是购房人普遍关心的一个问题。 目前调整这 方面法律关系的主要法规就是1 9 95年12月1日开始施行的 商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）。 根据法规 内容，我们整理出一些常见的分摊面积以供用户参考。公用建筑面积分摊的原则为：1商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。 每套商品房应分摊 的公用建筑面积按其套内建筑面积占该幢楼各套套内建筑面积之和 比例确定。2为整幢商品房服务的公用建筑

4、面积， 由该幢楼各套商品房分 摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分 摊。多次分摊公用建筑面积的， 分别计算分摊系数。 各套商品房应分 摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。3.公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具 体部位，任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。可分摊的公用建筑面积：1. 大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、 楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、 水泵房、 水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电 视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、 物业管理用房等以及其他

5、功能上为该建筑服务的专用设备用 房；2 .套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体水 平投影面积的一半。不应计入的公用建筑空间：1. 作为人防工程的地下室、仓库、机动车库、非机动车库、车 道、供暖锅炉房，单独具备使用功能的独立使用空间；2. 售房单位自营、自用的房屋。 其他购房人受益的非经营性用房， 需要进行分摊的， 应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。售房单位在销 （预）售商品房时， 在销（预）合同（含补充协议） 中应明确商品房销售面积、 分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。建筑项目部分竣工，售房单位申请对已竣工商品房销售面积进 行计算，因分摊的部分公用建筑或参加分

6、摊的其他商品房尚未竣工， 需要以规划批准的建筑面积为依据的，要经房屋土地管理部门同意， 并需书面承诺： 对于先行计算的商品房销售面积， 在建设项目全部竣 工后，与房屋土地管理部门最终实测的结果相比，面积增加的，应维持已结算的房价不变；面积减少的，售房单位应按实际售价退商品房如整层或整楼门销售， 其销售面积包括本层或本楼门公用 建筑面积的，不参加其他楼层（楼门）相同公用建筑面积的分摊，其 公用建筑面积亦不被其他楼层或楼门分摊。2、谁是解决住宅质量问题的责任单位？编辑同志：最近，我购买了一套新房，发现有些质量问题，找了 好几个部门投诉，结果还未出来。请问，本市有关部门制定的住宅质 量整治的基本原则

7、是什么？谁是解决住宅质量问题的责任单位？答：本市住宅质量整治的基本原则是：“谁开发、谁负责”；市、 区共同配合，以区为主的“具体解决属地化”原则。重点解决影响住宅 结构安全和严重影响使用功能的问题。 这就明确规定， 承担住宅开发 建设的房地产开发企业， 是解决住宅质量问题的第一责任人， 一旦发 生住宅质量问题，房地产开发企业不可推卸，应积极、主动地设法解 决住宅的质量问题。3、物业管理服务费可以预收几个月？业主或使用人未按时交纳，如何处罚？物业管理服务费用经约定可以预收，预收期限不得超过三个月。 业主、使用人未按照物业管理服务合同交纳物业管理服务费用的， 物 业管理企业可以按日加收应交纳费用千

8、分之三的滞纳金或者按约定 加收滞纳金。未受业主委员会或者业主、 使用人委托， 物业管理企业自行 提供服务收费的，业主或者使用人可以不支付。4、新建住宅交付使用必须达到的要求1) 住宅生活用水纳入城乡自来水管网；使用地下水的， 须经过市公用事业管理部门审核批准。2) 住宅用电根据电力部门的供电方案， 纳入城市供电网络， 不使用临时施工用电和其他不符合要求的用电。3) 住宅的雨、污水排放纳入永久性城乡雨、污水排放系统。 确因客观条件限制， 一时无法纳入的， 要具有市主管部门审批同意的 实施计划，并经环保、水力部门同意后，可以在规定的期限内，采取 临时性排放措施。4) 住宅与外界交通干道之间有直达的

9、道路相联。5) 居住区及居住小区按照规划要求配建公交站。暂未建成 的居住小区与公交、 地铁站点距离超过 2 公里的，建设单位应有自行 配备的短途交通车辆。6）住宅所在区域必须按照规划要求配建教育、医疗保健、 环卫、邮电、商业服务、社区服务、行政管理等公共建筑设施；由于 住宅项目建筑设施。7）住宅周边做到场地清洁，道路平整，与施工工地有明显 有有效的隔离设施。经审核合格的新建住宅， 由审核机关按幢颁发 住宅交付使用许 可证5、商品房入住的 開始一段 時間房屋是否有保修商品房入住的 開始一段 時間內（比如一年）是否房屋 應該 有保 修？我 認為這種 保修也 應包括公共 設施，那麼為 何業主在一入住

10、 時就 要繳納各種維 修的費用？對於商品房的建筑面 積與套內面積的比例， 國家是否有最低限？答：住宅小 區的公共 設施及 樓房本身的一些共有公用部分不 屬於業主 單獨所有，為保証該部分的維修，因此要求業主在入住 時交納一定比 例的維修基金。商品房建筑面 積和套內面積的比例，國家有相 關法律 法規加以規定，但具體的分攤比例要視商品房的具 體情況而定6、業主逾期收 樓要承擔哪方面的 責任問：有關於房屋交付方面的 問題請教。我買的商品房 （期房）今年 10 月可以交付了，但因我 個人原因 無法及時辦理房屋交接。我想 請 問，若我延期 辦理會承擔什麼方面的責任？物業管理費是否也要 補 繳？（注：但若我

11、未辦理入住手續，產証未辦，物業不能收我管理 費 的啊？我知道我有 義務及時交接，可合同也 沒有規定這方面的 時間 呀？）答：在商品房符合 買賣合同的交付使用 條件后，如因 業主個人原因 而不能按期收房的， 則業主需承 擔以下責任：1、房屋不因 業主不 辦理交付使用手 續而視為未交付，其 將在一定 期限屆滿后視為已向業主交付，房屋的 風險也將轉由業主承 擔。2、因房屋所 發生的物業費，水泵維護費 ，電梯維護，供暖 費等相 關費用並不因業主不收 樓而免除。7、如果说入住以后，发现小区夜间的车辆，尤其是重型卡车特 别多，导致噪音超过标准，是否要求退房？这个理由不是很充分， 但是可以通过业主管理委员会

12、向物业公司 提出这样的要求， 或者他们直接向物业管理公司提出这样的请求， 因 为物业管理公司有义务也有责任维护小区居住环境上的安宁。8、入住了一段时间以后，发现房子渗水怎么办？根据住宅使用说明书和保证书， 要求开发商提供维修和修缮的 服务，如果是房屋结构上的问题，属于质量问题，可以向开发商提出 一定的索赔。9、如果说这个铁门变形这样的问题，开发商是不是也应该承担 一些连带责任呢？房屋结构的问题，就属于质量问题了， 开发商必须承担责任了。10 、房间的油漆脱落，是为什么呢？有什么解决的方法？可以简单解释一下， 墙面油漆脱落有很多种因素影响， 一种 是装修公司装修的时候， 装修质量不过关， 还有一

13、种可能性是因为房 屋的墙面在处理上本身存在一些问题， 这需要分清责任， 可能需要鉴 定一下是什么样的原因。11、请问商品房是不是完全拥有私有财产？商品房在您缴纳全部购房款之后， 完全属于您所有了， 如果 是夫妻关系存续期间购买的房屋， 这个房屋当然是和配偶房屋共有的 关系了，这就不属于您拥有全部所有权的财产。12 、收房的时候，物业要代收每户 300 元的电视入网费，这个 费用收的合理吗？根据当时的买卖合同来处理， 如果买卖合同当中特别约定了 这项费用由开发商来承担，那么他入住之后，不应该向业主收取，如 果没有明确的界定，一般来说是由业主缴纳的。13 、现在业主因为某种原因没有及时缴纳物业管理

14、费， 物业是否 有权掐断住户的水电供应？物业管理费， 还有代收的水电燃气费用， 如果没有缴纳物业 管理费，但是缴纳了其他费用， 作为物业管理公司是没有权利掐水断 电的，可以协商解决， 如果没有解决，可以向水电管理部门进行投诉。14 、业主入住之后， 发现入住当初小区在买的时候， 开发商曾经 承诺过小区有一个幼儿园，如今发现幼儿园的位置向东边移了一部 分，层数也加高了， 幼儿园的性质也变了， 变成了街道派出所的性质， 开发商违反当初约定的行为应该怎么办？在处理的过程当中， 核实了这个地块之后， 确实当时的建筑单位 和拨地单位都是另外的一个单位， 跟开发商没有关系， 但是有一部分 业主签约的时候曾

15、经把这一部分内容包括进去了， 开发商不存在合同 欺诈的问题， 但是存在着买卖违约， 把这部分内容签进合同的业主得 到了一定的赔偿，没有包括的业主就得不到赔偿了。15 、如果说入住的时候， 经过有关部门检测， 发现有害物体超标， 业主该怎么办？开发商是否应该承担什么责任？这个首先要拿到环保部门合法的鉴定依据，确实物体超标， 要确定来源在哪个方面， 如果是开发商在房屋建筑方面提供的材料所 致，开发商要承担一定的赔偿责任，如果超过他正常居住的标准，可 以行使退房的权利。16 、地下室都住满了打工的人， 他们有权利这样做吗？怎样才能 维护业主的权益？如果是公摊的财产， 必须争得业主的同意， 如果不属于

16、公摊 的范围，影响了业主的安全居住的环境， 业主也有权利要求予以纠正。17、物业公司私自允许某一家政公司或者是小商小贩进行经营， 是不是要经过业主的许可？首先要看他用的房屋是哪一块的，如果是公摊面积的房屋， 属于业主的财产， 必须经过业主的同意， 如果是为小区的业主提供一 种比较合适的服务， 他应该跟业主有一个提前的通知， 小商小贩是属 于禁止的范围， 必须取得业主的同意。 如果没有经过业主同意进来之 后，业主可以要求物业管理公司对这种行为予以制止。18、业主被盗，物业管理应否赔偿？我是某住宅小区的住户，上个月12日凌晨我出差回来，发现家 中被盗，经过清点，我家中财产被盗损失大约为十二万元，我

17、及时向 辖区派出所报了案，但至今为止，案件都没有侦破。我想请问，我每 月都按时缴纳了管理费，这次财产损失是否可以要求管理处给予赔 偿？王先生 类似的问题，我听到过很多次，提出问题的有物业管理界同行，也有 小区业主， 但我始终无法就这样的问题给大家一个标准答案， 得根据 具体情况具体分析。 物业管理公司是否应当就小区业主财产被盗承担 相应的法律责任， 首先取决于物业管理公司在实施物业管理活动中是 否有过错。法律意义上的过错是指当事人违背了某种应该承担的义 务。这种义务又可以分为法定义务和约定义务两种。 目前的法律尚未 有明确的规定， 物业管理公司应对小区业主的财产负保管义务， 也就 是说物业管理

18、公司对小区业主的财产安全没有法定的义务。 同时，目 前大多数已签订的物业管理合同中都有明确的约定， 物业管理公司不 承担小区业主的财产保管责任。 那是不是说物业管理公司也没有对小 区业主负有财产安全的约定义务呢？我个人认为并不一定。 囿于物业管理行业发展的现状， 我认为目前绝大多数的物业管理合同 对小区业主是没有普遍约束力的。 我倾向认为， 大多数物业管理公司 和小区业主形成的是一种事实上的物业管理合同关系。 这种事实上的 物业管理合同关系因为没有对双方的权利、义务形成书面的一致意 见，它的适用就比较模糊。 但有一点可以确定：相对于一个没有实施 物业管理的小区， 有专业物业管理的小区之内， 业

19、主的财产是应该更 为安全的。 但这种安全本身并不是物业管理公司的义务， 否则就会无限制地扩大物业管理公司的责任。 这里的义务是指物业管理公司在物 业管理活动中所实施的一系列给予业主安全感觉的措施， 物业管理公 司实施的安全措施包括： 值班保安对犯罪分子的威慑力量； 物业管理 工作人员对已经发现的不安全情况的遏止作用； 接到报警信号的及时 处理措施等。 针对上述义务我们可以看出， 物业管理公司在实施财产 安全方面措施的过错包括： 值班保安的擅离职守， 物业管理工作人员 对已发现的不安全情况视若罔闻， 接到报警信号没有及时采取应对的 措施等等。 并不是说物业管理公司在实施小区安全措施中有过错就一定

20、要承担 相应的法律责任， 物业管理公司承担法律责任还需要证明这种过错和 业主财产被盗之间有法律上的因果关系。 按照法律的规定， 这类案件， 适用的是举证责任的倒置， 即物业管理公司应当自己证明在物业管理 活动中没有过错或者即使有过错， 这种过错也不是直接导致小区业主 财产损失的原因。 物业管理公司不能提供上述的证据， 就应当承担小 区业主财产被盗的法律责任。 毕竟，业主的财产被盗是因为犯罪分子的犯罪行为而引起的， 物业管 理公司即使依据法律的规定应当承担法律责任， 通常也不可能是全额 赔偿。按照合同法的规定， 物业管理公司违反物业管理合同约定义务 所承担的法律责任不能超出它对履行本合同时对合同

21、风险的理解， 这 个理解的范围在案件当中取决于法官的自由裁量权。 除了上述有关法律的一些理论性问题外， 在实践中如果业主想要通过 法律的途径向有赔偿义务的物业管理公司主张权益的话， 目前还存在 着一些难以逾越的问题，审理此类民事赔偿案件的一些必要证据例如 核定业主财产损失的具体金额等，最终需要通过刑事案件的审理结果 来确定，刑事案件没有侦破，就谈不上刑事案件审理，更谈不上民事 赔偿案件的最终处理。现实当中类似的案件大多数被迫中止审理， 进 入漫长的等待期。王先生，您所提出的问题在现实当中确实普遍存在， 但目前通过法律 途径解决还有一些不能排除的障碍，希望我的意见能解决您的疑惑。最高人民法院关于

22、审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003年5月7日出台，6月1日实施）中华人民共和国最高人民法院公告最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释已于2 0 0 3年3月2 4日由最高人民法院审判委员会第1 2 6 7次会议通过。现予公布，自2 0 0 3年6月1日起施行。二CO三年四月二十八日为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据中华人民 共和国民法通则、中华人民共和国合同法、中华人民共和国 城市房地产管理法、中华人民共和国担保法等相关法律，结合 民事审判实践，制定本解释。第13部分房屋

23、交付第104条、交付含义：本合同所称交付是指占有权及使用权的 交付，以保证买受人可以正常使用，以实现居住目的，并不代表所有 权的交付。第105条、交付时间：商品房交付时间为年月日，社区设施环 境交付时间为年月日。第106条、交付程序：(1) 、入住通知：出卖人向买受人发出 入住通知书；(2) 、书面签收：买受人书面签收“收到入住通知书”(3) 、钥匙收条：买受人书面签收“商品房钥匙收到条”；(4) 、随附资料：出卖人提供商品房质量备案表、商品房长度高 度细节尺寸及面积测量结果；(5) 、其他条件：其他合同中约定的条件也应当具备，房屋交付 时出卖人及其他任何第三方不应再收取任何费用作为买受人 入

24、住的 先决条件，否则买受人有权依此每天获得总房价百分之一的赔偿金。(6) 、不视为交房：上述条件缺少任何一条，均不构成商品房的 交付。第107条、入住费用：入住前买受人应当支付以下费用：物业 管理费、产权证费用、车位费用及其他由买受人享受服务的代办费用， 除此外无须支付任何费用。第108条、强行入住：考虑到买受人在 入住前已经支付了大量 房款，因此出卖人在交付房屋时不得以任何理由阻碍买受人 入住，出 卖人同时应当保证所聘请的先期物业管理公司或者其他相关机构和 人员也不得以任何理由阻碍买受人 入住；当此等阻碍情况发生后，买 受人有权不经过任何机构或人员的许可强行 入住，此时任何人的阻挡 行为均视

25、为违法。第109条、交付验收：买受人在出卖人所建房屋完工后，可以 进入室内进行观察，并可以聘请相关专家对其进行评价，出卖人及其 聘请的机构或人员，不得以任何理由阻止买受人及有关人员进入。 买 受人可以进行如下项目的评价与验收：建筑质量、室内设施、室内外 环境、社区质量及其他验收。第110条、延迟交付：当出卖人无法按期交付时，则买受人有 权通知出卖人解除合同，或者以予出卖人日的宽限期，在宽限期内出 卖人仍然不能交付的，买受人有权解除合同。第111条、交付效力：出卖人将房屋交付给买受人后，买受人 即享有房屋的使用权、占有权、出租权、收益权，并有权对房屋进行 装修。第112条、文件内容：商品房质量保

26、证书及商品房使用说明书， 其内容不得低于政府最高标准。如不能达到此要求，则买受人有权退 房；如买受人暂不退房，贝畑卖人每日向买受人支付相当于总房价千 分之一的违约金。第14部分初步验收与保修第113条、初步验收：鉴于商品房质量无法立即做出判断，买 受人无法在交付使用后立即对质量做出判断，因此双方共同认为质量 的评价与验收是一个较长的过程，买受人仅能对外观部分进行初步使 用性评价。第114条、保修内容：主体结构、公用部分、环境设施、建筑 外表部分、装修部分、室内电气部分、室内暖通部分及其他由出卖人 提供的内容。第115条、责任承担：如果入住后发生漏水、裂缝等质量瑕疵， 应当由出卖人承担责任，并立

27、即进行修复，出卖人不得以任何理由将 此责任转移至第三方如不能达到此要求， 则买受人有权退房；如买受 人暂不退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违 约金。第116条、保修期间：年，从年月日到年月日；不低于建设部 房屋建筑工程质量维修办法 的规定，当开始日期与交房日期不一 样的，则从交房日期开始，按最益于买受人的时间进行计算。第117条、故障排除：自买受人电话通知后 4小时内维修人员 应当到达现场，8小时内将故障排除。如不能达到此要求，则买受人 有权退房；如买受人暂不退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总 房价千分之一的违约金。第16部分前期物业管理第122条、物管公司：(1) 、

28、考虑到前期物业公司由出卖人选择，出卖人应当保证物业 管理公司有较好的声誉，有相应的资格与能力来维护买受人的各项权 利；(2) 、如果出卖人希望买受人选择物业公司，则应当将物业管理 公司的情况通知买受人，以使买受人正确选择，在买受人众多的情况 下，可以在某个约定的时间内，根据多数人的选择进行决定。第123条、服务期限：首期物业管理公司的服务期限不超过 1 年，自年月日至年月日，期限届满后，由 小区或者本楼业主管理委员 会另行决定。第124条、物管费用：物业公司的收费范围与标准不得超过北 京市政府的相关规定，其中保洁费：元/每月每平方米；治安费元/每 月每平方米；水费：元/每吨；电费：元/每度；燃

29、气费：元/每平方米; 其他费用：元。第125条、管理责任：楼内外清洁，出卖人应当在买受人楼层 设立可以方便使用的垃圾收集处， 至少每小时清理一次；如果出卖人 将此义务转让给首期物业管理公司，则应当保证其履行义务。出卖人 选择的物业公司应当保证买受人及亲属和相关人员的人身安全、 财产 安全及汽车安全。第126条、社区安静：出卖人应当承诺室外持续噪声不高于 60 分贝，每小时持续时间不超过 5分钟，每月仅能有1天可产生噪声， 以保证买受人生活舒适不受影响。第127条、服务时间：物业管理的时间至少在年月日以前开始， 以保证买受人能够及时享受到相应的物业管理服务。第128条、新公司选择：当买受人成立业

30、主委员会后，有权根据法律的规定，重新选择物业公司，此等选择过程不应当受到出卖人 及其所选择的初期物业公司的阻挠。第129条、交接责任：出卖人应当保证初期物业公司将如下物 品交付给新物业公司：(1) 、图纸：供水、排水、电信、暖通、建筑平面图、结构图、 强电图、弱电图、电梯、消防、公供区域的照明装修卫生间、各门窗 系统；(2) 、大修基金：属于买受人所有的用于维护房屋的大修基金；(3) 、保险单据：原始物业公司向保险公司支付的各项财产、人 身保险单据。(4) 、预收费用：初期物业公司已经收取的但没有使用的各项物 业管理费用。(5) 、对外合同：保安合同、户外绿地维护合同、保洁公司的合 同、系统设备的维护合同等其他合同;(6) 、保修单据：与初期物业公司购买的设备相关的全部保修单 据，以使业主选择物业公司能够有效地对上述设备进行维护。第130条、交接验收：