在德法人如何为公司和家庭租住房子(修订)

1、在德法人如何为公司和家庭租住房子大家好！首先祝愿各位端午节快乐！ 德语为：Drachenbootfest直译为龙舟节！俺们在德国祝愿在海外的华人和在中国的朋友节日快乐！今天又到了本周话题的时间，我们继续在德国为各位朋友提供资讯。本周的话题是：在德法人如何为公司和家庭租住房子 。当法人来到德国后，当然马上面临居住的问题，一开始，可能在酒店里度过一些时日，但以德国旅馆价格 50欧元-200欧元的常规价格，当然不宜在酒店居住太久。所以当务之急便是找到一套合适的居住房和公司办公室！ 因为在德国要找到一个合适的房子，并到实际入住往往要最少2-3月的时间，所以法人去德国之前提前做一些准备也是很有必要。譬如

2、事先联系德国当地的朋友，或者委托人预先在德国租住临时的住房，有1-3个月都可以。这样可以防止酒店太多的开销，或者可以预先在网络上联系所在城市的家庭旅馆，并且询问“常住”1-3个月的价格。往往在一些非度假黄金时期，家庭旅馆业主有可能会答应您的讨价还价，以一个合适的价格让你度过在德国最初的过渡期。德国租住房子的几个关键词 ： 1） 实用面积：这意味着在德国租的房子全部以实用面积计算。2)冷租和热租：所谓冷租和热租，其实就是房子的基本租金就是冷租，加上物业管理费，暖气费等其它杂费就是热租。电费是由租户自己缴纳的。3中介费用：2.38个月的冷租。如果居住和办公一起，那么，房租怎么算，都可以算公司的费用

3、吗？还是必须公司和住户分担？居住和办公在一起的话，必须以实际作位办公使用的面积计入公司开销，其他作为私人房租，不可入公司帐。当法人到达德国，初步安定下来之后，就开始要找房子了，那么在德国可以通过哪些渠道找到房子呢？首先法人要确定直接租一个大房子，譬如3房，或者4房的，作为办公室，或者作为今后家人来团聚的居住房，还是先临时自己租一个小房子，其他的另作打算。这里还有一个关键词，“合租”，相信很多朋友知道合租是怎么回事情。其实在德国，合租已经存在很多年了，早已司空见惯。陌生人通过报纸网络招纳合租伙伴，一人一间，这在德国社会也是非常普遍的。尤其在大学生中比较流行。所以对于单身，或者法人临时为自己安排几

4、个月的话，也可以通过合租的方式找一间房间。在德国，居住条件总体良好，社会认识对合租也认为是合情合理，再如为法人刚到德国， 接触当地社会，也有帮助。一般找单人房可以在所在城市的报纸小型信息报 ，或者上 wg-gesucht.de或者 studenten-wg.de寻找合租房。如果法人对合租没有兴趣， 那么就进入在德国找房的“正规”过程了：1登陆网站，如 immobilienscout24.de, immonet.de 或者 immowelt.de，这里有海量的房子出租出售信息，法人可以挑选所在城市，对房子类型，大小，都可以设置条件，这样最后也有不少符合条件的目标房。 这些网站都是在德国主流的寻找

5、房产的平台。值得注意的是，在德国这些房产网站提供的信息基本都是中介公司提供的信息，因为这些平台本身也是公司化运作，以盈利为目标，发展全国的各类中介公司为客户，把全国的中介公司和各类房产信息提供者，如拍卖行，银行，法院等等的信息集中在一个平台上，并且收取费用。在这些平台上真正来自房主的信息非常少。这里解释一下为什么： 因为在德国，中介的费用仅仅从房客或者购买者那里收取，不从房子业主那里收取任何费用，再加上中介本身对行业的了解，对住房法律这块的了解，所以很多房东直接把房子交给中介，省却很多麻烦，而且也是免费的。 加上中介在市场上的主动出击，和社会对房产中介的认可，基本上，德国的房产都是掌握在中介手

6、里。一般来说，只有在当地所在城市的 小型信息报上，有房子业主的直接刊登的广告，可能有个20-30欧元，根据字数，房东就直接把信息刊登在当地报纸上。这也是常规寻找房子的渠道。2法人通过网络或者报纸找到了意向中的房子，然后也联系上了该房子的中介，那么可以通过邮件Email ,或者打 给该公司，说明兴趣，要求预约看房时间。这时候，每家中介公司的操作方法不同，或许也跟房产本身的质量相关，如果比较紧俏的房子，或者房价高，这时候中介公司有可能在首次就要求提供收入证明，职业背景等等一些个人信息，登记中介公司提供的调查表， 才可能收到正式的看房邀请。如果是一般的房子，那么中介出于成交目的，自然卡的不算紧，一般

7、就直接给出看房的时间和地址，基本上，往往事先也不忘传递一份：支付中介费用的申明，然后叫法人签字。这意味着，看房人最后成功租住那套房子的话，有义务缴纳中介费用。到了真正看房的时间，法人往往会有些吃惊，原因是那些中介并没有象我们国内的房产中介那样，带你到处看房，一路上陪笑，到最后如果你说“要考虑考虑”的话，他也没有方法.总之，租方者在中国可以称之为优势方。可是，在德国有些很不习惯，因为当看房子的时候，往往来上一拨人，中介基本不会为客户到处陪着看房子，而是约一大拨人集中一处看房，凑上一个礼拜的客户，譬如 这样给看房客增加竞争压力，然后收集看房客的资料，调查信用， 最后提交房东决定，把房子租给哪位。出

8、钱的一方，反而变成了劣势方，这是在德国的现实情况，我有些很不习惯! 这跟国籍无关，跟是否是外国人无关。我经常听说到有企业的高管为了租到合意的房子，主动“贿赂”中介，或者主动提高租价等等非常理动作，本人表示非常吃惊。可见，德国的房产市场给德国中介们折磨成什么样了！在德国，官方的中介费用是房租冷租的2.38倍，买方的中介费用是房价的5.95%譬如你租一个80个平方的3房，冷租为1000欧元，那么你需要支付给中介的费用是2380欧元！ 这是不是有些离谱？！可是这就是现实，而且有些时候，你还不见得有时机支付这个中介费用，因为排队的人始终很多！ 如果购买一栋50万欧元的房子，需要支付29750欧元的中介

9、费！这些都是收到法律保护的服务费。由此，在德国房产中介是个令人羡慕的职业啊。同时，还需要提醒一下在德国投资创业的法人们：在德国租住房子，往往面临的是空房子！真正的空房子！可能只有卫生洁具，没有厨房！冰箱洗衣机炉灶操作台，一概什么都没有！由此，几乎可以委屈地说：在德国，只有租住很长时间，譬如10年，那么中介费用才会变得无足轻重，不然，费用真的很高！空的房子里，厨房设备，家具，所有的东西都需要承租者自己添置，当租客在N年/N月之后搬出房子，那么需要把房子恢复到搬进时的状态！墙壁粉刷！墙钉洞补掉！地板有严重人为损坏，赔钱！ 在德国，房客有时候是有些悲惨，由此有了房客保护协会，免受房东“欺负”，也有相

10、关的房产律师和法律，保护房客。一般来说，可以这么理解：在德国，在没有搬进房子之前，那么房东是优势方！如果搬进房子之后，一般来讲，便是房客转为优势方！ 关于在德国租用办公室：首先，德国不分私人住宅和公司用房，所以法人如果为了节省开支，特别是刚开始的时候，完全可以把公司注册在自己的家里。公司只需要一个地址，接受信件，完成纳税就可以。那些对场地没有要求的行业，理论上只需要一个接受信件地址就可以那如果家庭住房和办公室放在一起的话，只剩下一个问题，就是在公司税务上合理申报公司使用部分的面积，这部分作为公司的日常成本，记入公司开支。余下部分作为私人支付，支付也需要从私人账号出，公司部门当然走公司账目。作为

11、办公用房，所有的用电，暖气， 等等跟普通居民能源费用是一样的，没有如国内单独的对工商业者不同的价格。办公用房也分冷租和热租，法人在德国跟房东接触过程中，要问明房子价格是含税还是不含税。有可能，有些房东利用这一条，把房子价格报低，然后在加上19%增值税，实际上总的支付并不低。当然，19%的增值税是会经过财务薄记后，由德国财政局退回。办公用房的总体价格和住房区别并不大，当然临街商铺价格偏贵，但是在德国，总体区别并不非常大。 目前，在德国的中大城市商铺价格根据不同的地段，在10欧/平方-50欧元/平方/月， 办公室的价格在6欧元/平方/月-30欧元/平方/月，住家可能在5欧元/平方/月-20欧元/平

12、方/月左右。办公室接房的时候如同住家房子，都是仅有基本装修，剩下都由法人自己办理，一般来说支付中介费用为冷租的2.38倍月租，押金一般在冷租的2-3个月，根据不同的房东要求。办公室在财务上作用就是可以充当成本开销，也就是公司盈利比较多，一方面可以租用大的办公室，改善公司办公条件，可以少缴纳盈利所得税，或者涉及公司置办资产的话，也可以以两公司之间，或者私人对公司出租房子，以期资金的合理流动，起到合理的避税作用。当然收入租金的那方也涉及到财务上的收入，存在缴税可能。下面要介绍的是在德国租用仓库：我本人的感受，德国的仓库并很容易找到以匹配公司业务发展需要。仓库的价格根据所处的城市位置，和仓库本身的条

13、件区别很大，在同一个城市里有可能会有2-3欧元/月/平方的差价，在德国不同的城市，特别一些大城市如法兰克福，汉堡等城市，仓库租金很昂贵。目前在德国的仓库租金在2.5欧元/平方/月-8欧元/平方/月左右，根据城市不同。某些仓库完全不带办公室，仅仅作为货物存放的地方，或许也没有暖气供给。所以法人如果做货物贸易的话，事先要考虑好是否打算在仓库所在地同时办公，是否需要仓库。在某些情况下可以在仓库里塞一个带水电空调的集装箱办公室，或者单独购买材料在仓库内部搭建办公室出来，都可以满足节约暖气用电等方面的费用，也可以满足办公和货物出货放在一起的需要，这样对于平常经营中有很大的好处。另外，法人在租用仓库的时候

14、注意一点：仓库的层高，在德国的仓库一般标准为6米层高-11米左右层高， 如果有条件，打算充分利用仓库的话，一定要使得货物在仓库尽量地往高处走，这以为着以同样价格租下的仓库可以放几乎翻倍的货物，提高仓库有效使用率，这样摊在单个货物的存放成本也会降低，当然前提是需要购买货架，建造货架，以便存放货物。今亚投资一部分的业务就是在德国受投资者的委托建造仓库，并以常规小型企业使用面积分割，并在市场上出租。法人在搬进所租用的仓库时需要检查用电用暖气的额度，并以公司名义在德国能源行政部门譬如Stadtwerk登记当时的使用数额，之后的能源使用费用就会自动放在公司账上，如果今后某天公司需要搬迁或者换更大的仓库，

15、那么也要及时在Stadtwerk申报注销在租用仓库的使用。补充一下：之前说的集装箱办公室，带电，带电暖，带卫生间的 在市场上将近 4000欧元以上的价格，在中国的采购价格为2000美金上下，配备很好，这在德国的集市仓库售卖，工地，或者仓库零时办公室中使用都很广泛。 租用类似的集装箱办公室目前的市场价格在200欧元-250欧元/月之间。这仅仅作为公司确实只需要短期在仓库办公，那么可以使用这种方式，因为仓库有可能会随着公司业务的发展需要不同的面积，办公人员的多少都有关系，所以比较灵活机动。随着公司法人在德国企业的发展壮大，有一天，如果公司需要在德国购买土地，建造办公室，或者仓库，这完全现实！德国土地公开买卖，拿地就在市场上购买，不需要人情关系，有地之后，就可以委托公司建造，面积可大可小，一般1000平方以上就可以购买仓库用地，然后建造属于公司自己的仓库和办公室，对于贸易型公司更上一个台阶打下良好的基础，公司形象也