房地产基础知识培训课件VIP

1、2022-2-2房地产基础知识培训房地产基础知识培训房地产基础知识培训2022-2-2房地产基础知识培训 2022-2-2房地产基础知识培训2022-2-2房地产基础知识培训土地土地 、土地所有权、建筑物、权益土地土地地球的表面及其上下一定范围内的空间。地球的表面及其上下一定范围内的空间。 土地所有权分国有土地与集体土地所有权，土地所有权分国有土地与集体土地所有权， 集体集体转为国有才能转让转为国有才能转让建筑物建筑物人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件 和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类权益权益产权、使

2、用权、抵押权、典权等等产权、使用权、抵押权、典权等等。2022-2-2房地产基础知识培训 1、发展商只有得到土地使用权才能建房、发展商只有得到土地使用权才能建房 获得土地使用权方式获得土地使用权方式 a.招标、拍卖（主要方式）六类用地（商业、娱招标、拍卖（主要方式）六类用地（商业、娱乐、旅游、金融、服务业、商品房）乐、旅游、金融、服务业、商品房） b.协议转让取得（旧城改造）协议转让取得（旧城改造） c.政府批准划拨国有土地（如医用、军用等政府政府批准划拨国有土地（如医用、军用等政府用地）用地） 2022-2-2房地产基础知识培训 住房用地住房用地70年年 工业用地工业用地50年年 科教、文体

3、、卫生用地科教、文体、卫生用地50 年年 商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地40年年 综合或其他用地综合或其他用地50年年 2022-2-2房地产基础知识培训 1、房地产交易、房地产交易 2、房地产开发、房地产开发 3、物业管理、物业管理 4、房产业务咨询、房产业务咨询 6、房产其它经营形式、房产其它经营形式2022-2-2房地产基础知识培训市场分类：市场分类：房地产一级市场（土地）房地产一级市场（土地）房地产二级市场（增量房）房地产二级市场（增量房）房地产三级市场（存量房）房地产三级市场（存量房）2022-2-2房地产基础知识培训 居住物业居住物业 商用物业商用物业2022-2-2房地

4、产基础知识培训房房 产产 分分 类类居住住宅居住住宅 平房、普通楼房住宅、高档住宅、别墅平房、普通楼房住宅、高档住宅、别墅商业楼宇商业楼宇 写字楼、商铺（旅馆、餐饮、娱乐）写字楼、商铺（旅馆、餐饮、娱乐） 工业和仓储用房工业和仓储用房其他：其他：(教育、医疗、科研、交通、寺庙、监狱、宗教等教育、医疗、科研、交通、寺庙、监狱、宗教等) 综合：两种或两种以上用途综合：两种或两种以上用途2022-2-2房地产基础知识培训基本概念 占地面积占地面积建筑物基底及其功能需要占用的面建筑物基底及其功能需要占用的面 积，也叫红线面积积，也叫红线面积 容积率容积率指总建筑面积与总占地面积的比率指总建筑面积与总占

5、地面积的比率 使用率使用率使用面积与建筑面积的比率使用面积与建筑面积的比率 绿化率绿化率指红线内用于绿化的面积与总占地面指红线内用于绿化的面积与总占地面积的比率积的比率 2022-2-2房地产基础知识培训房屋面积的分类房屋面积的分类 使用面积使用面积它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的净使用面积，俗称地砖面积柱体所占用的面积后的净使用面积，俗称地砖面积 建筑面积建筑面积包含了房屋居住可用的实用面积、墙包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等 公摊面积公摊面积是指建筑物

6、的楼梯、外墙、首层大堂是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积及小区内其它一些配套设施的分摊面积 套内面积套内面积卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、夹层、厕所、储藏室、壁橱等户门内面积的生间、夹层、厕所、储藏室、壁橱等户门内面积的总和总和2022-2-2房地产基础知识培训1、砖木结构、砖木结构2、砖混结构、砖混结构3、钢筋混凝土结构、钢筋混凝土结构 4、钢结构、钢结构2022-2-2房地产基础知识培训1、承重墙结构、承重墙结构2、框架结构、框架结构3、排架结构、排架结构 4、其它、其它2022-2-2房地产基础知识培训1、低层、低层

7、 2层及层及2层以下层以下 2、多层、多层 2层以上，层以上，7层以下层以下3、中高层、中高层 7层以上，层以上，16层以下层以下4、高层、高层 16层以上，层以上，24层以下层以下5、超高层、超高层 24层以上层以上2022-2-2房地产基础知识培训房地产的交易：房地产的交易： 1、房地产的转让、房地产的转让(买卖买卖 继承继承 离异离异 ) 2、房地产的抵押、房地产的抵押 3、房地产的租赁、房地产的租赁 2022-2-2房地产基础知识培训普通住宅与非普通住宅的区分标准w容积率 容积率低于1.0即为非普通住宅 w建筑面积 建筑面积大于144平米 w价格 高于当年房屋平均价格1.44倍的202

8、2-2-2房地产基础知识培训影响房屋价格的因素：影响房屋价格的因素： 房屋的地理位置（交通便利、周边环境等）房屋的地理位置（交通便利、周边环境等） 房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等 小区外部的配套设施（医院、银行、超市、美容院等）小区外部的配套设施（医院、银行、超市、美容院等） 小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等） 房屋的市场价格定位房屋的市场价格定位 房屋的供需状况房屋的供需状况 物业管理公司的口碑物业管理公司的口碑 房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少房屋的市场租赁价格前景及回报

9、率的多少 政府因素、土地价格的变动政府因素、土地价格的变动 其它因素其它因素2022-2-2房地产基础知识培训我国住房改革的我国住房改革的5个时期：个时期： 1980-1985年，国家、企业、个人共同负担购买住房年，国家、企业、个人共同负担购买住房的试点的试点 1986-1990年，以提高公有住房租金为突破口的住房年，以提高公有住房租金为突破口的住房制度改革制度改革 1991-1993年，以公房出售为重点，住房制度改革全年，以公房出售为重点，住房制度改革全面铺开面铺开 1994-1997年，住房公积金、安居工程，住房制度改年，住房公积金、安居工程，住房制度改革全面推进革全面推进 1998年至今

10、，切断实物分配的福利分房制度，实施年至今，切断实物分配的福利分房制度，实施货币化分房制度改革进入攻坚阶段货币化分房制度改革进入攻坚阶段 2022-2-2房地产基础知识培训厦门房地产经纪市场变迁：厦门房地产经纪市场变迁： 二手房交易市场：（二手房交易市场：（4个阶段）个阶段）l 1999年前，主要以房屋使用权的换置为实际房屋年前，主要以房屋使用权的换置为实际房屋交易方式交易方式l 1999-2001年，厦门市逐步放开二手房市场，可上年，厦门市逐步放开二手房市场，可上市交易二手房数量逐渐上升市交易二手房数量逐渐上升l 2001-2003年，市场中相关经纪公司数量开始攀升年，市场中相关经纪公司数量开

11、始攀升l 2003年至今，国家对二手房交易市场政策逐渐调年至今，国家对二手房交易市场政策逐渐调整，部分政策得到积极调整，可上市房产数量大幅整，部分政策得到积极调整，可上市房产数量大幅度增加。度增加。2022-2-2房地产基础知识培训 1、丹厦房产、丹厦房产 2、21世纪不动产世纪不动产 3、置强房产、置强房产 4、孟氏房产、孟氏房产 5、欣居房产、欣居房产 6、高鹏房产、高鹏房产 2022-2-2房地产基础知识培训如何选择理想的居住住宅如何选择理想的居住住宅 1.地段：地段： 2.环境因素环境因素(地理位置、地理位置、交通、配套设施、商业交通、配套设施、商业娱乐及网点等娱乐及网点等) 3.房屋

12、层数房屋层数 4.朝向朝向 5.房屋的功能分区房屋的功能分区 6.面积空间面积空间2022-2-2房地产基础知识培训如何选择理想的居住住宅如何选择理想的居住住宅 7.质量与细节质量与细节 8.楼梯及电梯楼梯及电梯 9.采光与通风采光与通风 10.景观景观 11.物业物业 12.配套设施配套设施2022-2-2房地产基础知识培训商商 用用 物物 业业 1.位置位置 2.房间朝向、净深、净高、采光、柱距等房间朝向、净深、净高、采光、柱距等 3.硬件水平（电梯、空调、通讯设备等）硬件水平（电梯、空调、通讯设备等） 4.物业管理物业管理 5.配套设施（商务中心、银行、邮局、员工配套设施（商务中心、银行

13、、邮局、员工餐厅、机票代理等）餐厅、机票代理等） 6.其它其它2022-2-2房地产基础知识培训房地产相关的法律、法规房地产相关的法律、法规1、中华人民共和国城市房地产管理办法：、中华人民共和国城市房地产管理办法：2、城市私有房屋管理条例、城市私有房屋管理条例3、城市商品房预售管理办法、城市商品房预售管理办法4、物权法、物权法5、商品房租赁管理办法、商品房租赁管理办法2022-2-2房地产基础知识培训业务知识业务知识二手房业务二手房业务 二手房的概念二手房的概念二手房是指由厦门市国土二手房是指由厦门市国土资源和房屋管理局颁发所有权有效证件，业主资源和房屋管理局颁发所有权有效证件，业主拥有完全处

14、置权的房屋。包括：私产房、已拥有完全处置权的房屋。包括：私产房、已购商品房、以及获准上市交易的已购房改房和购商品房、以及获准上市交易的已购房改房和已购经济适用房已购经济适用房2022-2-2房地产基础知识培训业务知识业务知识二手房业务二手房业务已购公有住房及已购经济适用房的概念：已购公有住房及已购经济适用房的概念： 已购公有住房已购公有住房指城镇职工按照有关住房改革指城镇职工按照有关住房改革政策的规定，按成本价或标准价（含标准价优政策的规定，按成本价或标准价（含标准价优惠办法）购买的公有住房；惠办法）购买的公有住房； 已购经济适用房已购经济适用房指按政府规定的指导价格购买指按政府规定的指导价格

15、购买的经济适用住房，包括城镇职工按照高于有国家及政的经济适用住房，包括城镇职工按照高于有国家及政府有关城镇住房制度改革政策规定的成本价购买的安府有关城镇住房制度改革政策规定的成本价购买的安居工程住房和集资合作建设的住房（居工程住房和集资合作建设的住房（5年后可上市）年后可上市）2022-2-2房地产基础知识培训业务知识业务知识二手房业务二手房业务 不能正常上市出售的房屋范围：不能正常上市出售的房屋范围：1.产权共有的房屋，产权共有人不同意出售的产权共有的房屋，产权共有人不同意出售的2.已抵押，且未经抵押权人书面同意转让的已抵押，且未经抵押权人书面同意转让的3.房屋所在地区户籍冻结，已列入拆迁公告范围的房屋所在地区户籍冻结，已列入拆迁公告范围的4.擅自改变房屋使用性质的擅自改变房屋使用性质的5.以房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款及装以房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款