某公司无锡报告

1、目录、八亠前言 2大环境分析 4小环境分析 11建材市场分析 14竞争对手分析 24参考案例及资料 29他山之石 34分析总结 37、八刖言：在一个崇尚英雄的行业，当住宅的孤傲群芳已成为过去时，商业地产 将缔造更多的传奇。但值得我们注意的是，虽然同出地产体系，商业 地产的开发操作、经营理念与住宅却有着很大的不同。主要体现在： 差异1:作为动态地产，商业地产主要依靠经营获得收益，需要依托 于地段价值和经营特色；差异2 :商业性更强，对开发商和物业管理的商业经营、管理水平要求提高；差异3 :商业建筑的土地出让金要比住宅高，土地出让年限只有40年;差异4 :缴纳的费用不同。水、电、气、热等需按专门的

2、商业市政标准缴费；差异5 :后期的装潢、经营、维护等费用大；差异6 :商业物业开发回报利润高，通常是住宅投资的 2-4倍；差异7:房地产开发商与商家的合作联合将是以后商业物业开发的趋 势。商业地产是继居住型物业之后更高一层的投资境界。 商业地产不是讲 概念，注重一下户型和环境就能销售，商业地产的投资价值还跟所在 地点区域的商业氛围是否浓厚相关。具体说来，建什么业态、在何处 建以及建成后的经营形式如何， 都需要有一个科学的整体策划、 正确 的功能定位。商铺所代表的，不再只是一个铺面，更多的是，隐藏在 铺面后面的无限获利空间。兵法云：“谋定而后动”，在日趋发展成熟的房地产开发中，楼盘要想 卖得好，

3、前期的策划及设计工作就必须做到位。好的策划离不开前期调研， 只有了解市场才能更好的做好市场。 我们 只有准确的把握市场，创造出符合市场定位，满足市场需求的产品， 才能使我们的产品在激烈的房地产竞争浪潮中站稳脚跟。我通过对 XXX 宏观环境以及地方市场的初步调研，得出了一些我对 建材市场的看法和观点以及对本项目的理解和建议。壹大环境分析房地产业是国家的基础产业和支柱产业， 是国民经济的晴雨表，被誉 为“火车头”产业。房地产产业的发展将带动相关行业和产业的发展。 反之，宏观经济的好坏也对房地产的兴衰成败起着决定性作用。无锡市雄厚的经济基础、优越的地理位置、快速稳健的经济增长速度、不 断改善的基础设

4、施和适合人居的自然和人文环境， 都有力地促进房地 产市场的发展。一. 无锡市概况1. 城市布局无锡立足于建设湖滨城市、山水城市，尽快拉开城市框架，扩大 建成区面积，发展新城区，有计划、有步骤地改造老城区，推动城市 建设南进北伸，构筑由主城、副城、卫星城组成的多中心、开敞型、 组团式城市布局结构。无锡在省内率先启动卫星城建设。 根据城市总 体规划，当12个卫星城（城镇组团）全面形成后，无锡将形成由特 大城市-大城市-卫星城构成的网络化复合型生态城市，“镇”的概念将随之淡化。2地理概况无锡市位于江苏省东南部。东邻苏州，距上海 128公里；南濒 太湖，与浙江省交界；西接常州，去南京 183公里；北临

5、长江，与 泰州市所辖的靖江市隔江相望。无锡市为江苏省省辖市，全市总面积 为4650平方公里（市区1628.3平方公里，其中建成区面积 163.7 平方公里）。3行政区划无锡市辖崇安、南长、北塘、锡山、惠山、滨湖、新区 7个区， 江阴、宜兴2个县级市。全市共有91个镇，30个街道，495个居 委，1325个村委。，无锡市总人口约440万。4.交通状况：无锡交通十分便捷，是沟通苏、浙、皖三省的交通枢纽。全市江、河、湖、海相通，铁、公、水、空多种运输方式配套，京沪铁路横贯 东西，新长铁路纵贯南北，京杭大运河穿城而过，以沪宁高速公路为 代表的公路干线沟通沪、宁、杭大城市和省内外各地；离市中心仅 20公

6、里的无锡机场，开辟了通往北京、广州、深圳等地的民航班机； 2005年4月（下个月）即将开通到厦门、珠海、桂林、张家界的航 班。市中心距国际开放型港口江阴港、 张家港仅26公里和43公里。 尤其是新长铁路无锡站就在钱桥本案附近， 且本案距锡宜高速入口仅1公里左右，是本案的交通运输方面两大亮点5.无锡在全国的地位总人口占全国0.3%，土地面积占全国0.05%，国内生产总值 占全国1.4%，第三产业增加值占全国1.7%，财政收入占全国0.9%， 全部工业增加值占全国1.6%，全社会固定资产投资占全国1.1%， 社会消费品零售总额占全国1%，进出口总额占全国1.3%，出口占 全国1.4%，外商直接投资

7、占全国2.9%。2005年城市竞争力报告中，无锡的城市竞争力排名全国 第八，在宁波、苏州之后，厦门、天津之前。另外，继国美、苏宁电 器进入无锡后，2005年，永乐电器经过周密的市场调查后，更是花 了一亿元的年租金租下新交电大厦， 虽不是建材行业，但也从侧面反 映出无锡的消费实力，而且家电行业或多或少与住宅市场增长有关。二、无锡房地产投资开发情况1、无锡房地产业的规模无锡目前已注册的约有230家房地产开发公司，其中一级资质的有4 家，二级资质的约40家。万科、顺驰两个房产大鳄也业已进驻。2、无锡2004年房地产的投资开发情况2004年无锡房地产业发挥了产业主导地位，市场运行状况总体良 好，房地产

8、业发展水平相对全市经济社会发展较为协调，特别是国家宏观调控以来，房地产市场经受住了严峻的考验，保持了协调发展的良好态势。现就2004年度无锡房地产市场发展状况分析如下：一. 市场发展主要经济指标1、房地产投资建设发展指标2004年无锡市区房地产开发投资完成143.28 亿元，增长54.36%，占固定资产投资的比重为 21.35% ;市区房地产施工面积 为1054.4万川，其中住宅施工面积 817.41万川，比2003年增长 27.0%和16.75% ;市区房地产新开工面积为 460.57万川，与去年 基本持平，其中住宅新开工面积 342.16万川，下降18.05% ;市区 房地产竣工面积为23

9、9.28万川，其中住宅面积196.66万川，分别 下降 13.33% 和 17.73%。2、经营性土地供应情况2004年，无锡市市区出让经营性用地 922.95万川，按照标定的 容积率测算，可建房屋约1335万川，其中住宅建设用地631.97万 川，可建住宅约873万川，出让非住宅建设用地 290.98万川，可 建非住宅约462万讥 市区累计出让土地成交金额 118.37亿元， 土地单价下降0.8万元/亩。3、商品房市场供求总量供给方面，2004年市区经核准新增上市预售商品房累计 445.44 万川，其中，住宅364.37万川（含经济适用房44.86万川），商业 用房62.24万川，办公用房1

10、2.73万川，车库6.1万讥 需求方面， 2004年市区成交各类商品房358.06万川，成交金额140.47亿元。 市区成交的商品房中，住宅 310.71万川，商业用房33.86万川， 办公用房13.49万讥二、市场发展主要特征分析2004年的国家宏观调控是紧缩性调控，其基本特征是：管紧土 地、清理项目、收紧银根、控制能源。在此背景下，无锡房地产市场 呈现出投资增速有所放缓，供需结构得到初步调整，供求关系趋于平 衡，房价过快上涨的势头得到初步遏制，具体表现在以下几个方面：1、房地产市场供求总量持续增长，供需结构得到初步调整，供求 关系趋于平衡。无锡近几年加大土地供给总量的效应初步显现，新增上市

11、商品房总量增加；与此相对应，随着城市建设拆迁的实施和城 市化进程的推进以及市民改善住房条件的需要，市场成交量有效放 大。2004年，无锡市区当年的商品房供需比例为 1.35 : 1，供求关系基本趋于平衡。但其中商业用房的供求比例偏大，达到3.47 : 1。2、房价过快上涨的势头得到有效遏制，增幅相对于全市经济总量和城镇居民收入的增长速度比较协调。2004年通过对投资性购房特别是炒卖期房行为的整顿和规范， 抑制了投资型需求的扩张，随着 全市房地产市场供求关系的改善，至2004年底无锡市区住宅均值为 3751元/平方米，涨幅为18.9%，比2003年下降了 5个百分点， 与全市经济总量和城镇居民收

12、入的增长速度基本一致。3、 市民居住空间得以拓展，居住水平得到了较大程度提高。随着城市交通和基础设施的改善以及住宅建设的区位布局调整，2004年无锡市区产生五大供求热点区域： 其一为市中心区和副市心区；其 二为城市西南近湖亲水地区；其三为东亭开发区和高新区周边； 其四 为城市西北惠山森林公园周边地区；其五为西漳堰桥地区。三、市场发展中需要重视的问题2004年无锡房地产市场存在一个不容忽视的问题，值得我们注意：非住宅房地产建设规模偏大，局部地区商业地产出现了供求失衡 现象。近两年来，无锡市区推出的经营性建设用地中，可建各类非 住宅约了 82万川，2004年市区商业地产和办公用房的供需比例分 别达

13、到3 . 47 : 1和2 . 41 : 1，有供求失衡的趋势。非住宅项目除火车站周边地区和城市东南部（东亭周边）较为集中以外，其他分布均 较离散。四、2005年市场发展趋势预测1、市场供给预测目前无锡房地产市场经营性建设用地供给总量和在建施工面积已 达一定规模，2005年上市总量预计会超过2004年，达到450500 万川的规模，主要集中于东南、西南和西北片区，中心区和副中心区 的供给总量会有所减少。与此同时，竣工面积可能有较大幅度提高， 几年来竣工面积小于销售面积的状况可能得到扭转。这对我们建材市 场的需求而言，无疑是一个好的风向，尤其是西南和西北片区离我案 较近，可以拉动建材需求。2、房

14、地产价格走势经过几年的持续上涨，无锡市区的住宅商品房均价跃升至3571元/，此均价已经涵盖了新区、锡山、惠山等城郊边远地区中低价 位商品房；而中心区，临湖地区的新推楼盘已超过 4500元/，房 价上涨的压力已经很大；而供求关系的变化，也决定了未来两三年内 房价难以继续高速上涨。随着成本的上升和城镇居民收入的增加，预计2005年房价将呈“高位小幅平稳增长”的态势，增幅有望控制在 10%左右。贰小环境分析房地产市场目前本案所属的惠山区，房地产活跃，在售的项目主要有：中环 国际（一期）、凤翔馨城、苏源天一城、盛岸心筑、书香桃苑（二 期）、左岸星光（一期）。而且还有不少土地要挂牌出让。项目周边的住宅现

15、售价在 3000 3400元不等，底商店面售价在 6000 7000元，处于稳步上升的阶段，这证明该地段发展前景也 是稳步上升的。叁建材市场分析无锡是一个专业市场极为发达的城市， 专业市场的项目涵盖、建 材市场、汽车、摩托车、服装、鞋帽专业市场 、布料、窗帘专营场所 、 小商品批发市场 、 装饰、装璜材料市场 、 灯具专营场所 。 如此发达的 专业市场， 造就了无锡作为商品批发中心的硬件条件， 在无形中也引 导了无锡的消费思想。 另据中国建材工业经济研究会提供的报告， 未 来十年甚至更长的一段时期内， 建材工业发展速度将高于国民经济发 展3 到4 个百分点，到2010 年建材工业产值预计将达

16、1 万多亿元。 市场大环境是一个上升的市场， 是个大有可为的市场。 江苏省在全国的建材消耗量与浙江不相上下，数一数二。1996-2001年江苏建筑业耗材增加值见下表：（资料来源：中国统计年鉴单位：万元）江 苏 2540378 26208812915897321284837006334346794而无锡在江苏的建材消耗量虽无准确数据，但其量之大、无锡发展之力度，是有目共睹的。看无锡大大小小的建材市场就可见一斑传统建材市场分析传统的建材市场主要集中在 锡沪路，现列举较有代表性的 5 例的 基本情况如下：1. 金事达装饰材料市场 ：无锡锡沪路 348 号 面积： 3.5 万平方米,首期 2万平。一层

17、： 7000 平方米 铺位约 300 个，每个约 10 平方米（不含公 摊）规划经营：装饰装潢材料、电工电料、五金水暖二层：约 8000 平方米 铺位约 200 个，每个约 20 平方米 （不含公 摊）规划经营：灯具，小家电、橱卫洁具租金： 60 150 元/ 平方米/月（不含公摊） 车位：大型屋面停车场 150 个 经营情况： 2004 年9 月份开业，一楼已大部分已出租，二楼还有百 分之 40 余量，整体经营正常 综合评价：地段好，租金较高，二楼现也叫价 130 元 / 平方米。整体 经营模式及招商乏善可陈。2. 无锡市中储装饰材料城： 无锡锡沪路 183 号 面积： 21.5 万平方米

18、单铺面积： 75 150 平方米规划经营：陶瓷、橱柜、钢铁等 租金： 30-55 元 / 平方米 / 月 仓库：较大，约有十万平方米 经营情况： 92 年左右就成形，出租率约百分之百，是传统市场的典 范及核心3. 锡沪装饰材料城 ：锡沪路吞江处面积： 14.5 万平方米 单铺面积： 40 400 平方米租金： 23 35 元 / 平方米 / 月 规划经营：五金 ,灯饰 ,装饰材料 经营情况： 97 年形成 , 出租率约百分之百 ,经营情况好 综合评价 :地段好,租金低,并未实现地产开发的利益最大化4. 华东装饰城 ：无锡市锡沪路二号桥 面积：分 1 、2 、3 区共 20 万平方米 单铺面积：

19、 80 平方米左右和 200 平方米左右 租金： 25 55 元/ 平方米 / 月。半年一付 规划经营：木材、陶瓷、五金 仓库：位于 3 区，约 2 万平方米， 13 元/ 月 / 平方米 经营情况： 2000 年形成 , 出租率约百分之 95, 经营情况好 综合评价 :地段好,租金适宜。没有统一的管理及形象。5. 无锡市新天地商城装饰市场 ：无锡市 312 国道锡沪立交桥东侧 面积：约 3 万平方米单铺面积： 70 平方米、 150 250 平方米 租金： 18-30 元 / 平方米 / 月。半年一付 规划经营：陶瓷、灯具、窗帘经营情况： 2001 年形成 , 出租率约百分之 80, 经营情

20、况一般 综合评价 :面积小，形成晚以上五例， 基本上代表了传统建材市场的现状。 他们都位于目前占有 无锡百分之 80 以上建材销售份额的锡沪路商圈， 由固有的购买观念、 集中经营的力量、低租金庇佑着。在经营模式上，没有统一的管理推 广系统， 所谓管理只是收取租金和简单的保卫工作。 在外观和装修上 也难登大雅之堂，有的甚至是铁皮大棚。随着欧倍德、百安居、红星 美凯龙的进入， 无锡人建材的消费观念在改变， 市场份额势必受到越 来越大的影响。而且锡沪路交通越发拥挤，对市场也是一个考验。另 外，随着无锡城市化的发展，锡沪路的地段在升值，地段升值就代表 目前的租金已经太低，要么是租金上涨，如果建材行业无

21、法接受，就 势必改变业态。要么就面临拆迁，做住宅及传统商业。前阵风传的锡 沪路拆迁，根据了解，目前能确定的只有一小块，且目前这一块地上 主要以做石材销售和加工为主。 不过，根据对锡沪路建材商家的了解， 他们也认为迟早要拆，即使不拆，他们也对新的经营模式感兴趣。毕 竟那些店面没产权，对永续经营很不利。无锡像这样跟建材、家装相 关的市场大大小小有近百家。 但在欧倍德、 百安居这样的世界品牌和 红星美凯龙这个国产品牌进入无锡后， 无锡的建材市场格局发生了变 化，就象大超市进入生活对杂货店的影响一样。:.新型市场分析1 .新的观念新型市场的典型有商场式和仓储式，前者的代表是欧倍德和百安 居,后者的代表

22、是红星美凯龙一期。新型市场除了结构上不同于传统 市场，在消费观念上也改变着消费者：以欧倍德为例：（也可作为本案经营思路的参考）一、2003年6月初，欧倍德亚洲第一家店在无锡开业。欧倍 德带来的不仅仅是居家消费新概念，更是为中国建材流通体系迅速与 国际接轨提供一个良性循环的市场环境。尽管建材市场越开越大，建材精品越来越多，装修过房子的人还 是只有一个感觉：累。所以当世界500强企业之一的德国著名建材超市欧倍德来到中 国，宣称“你能想到，我们就能做到。而我们做到的，你想到了吗” ？ 中国消费者立即被吸引住。人们惊讶这里的应有尽有，涵盖建材、装 饰、五金、园艺、厨卫五大类商品，品种多达 4 . 2万

23、余种，成倍于其它建材市场人们喜欢这里的郑重承诺没有假冒伪劣产品， 只要包装和 货品保持出售时原状，无需任何理由， 30 天内可以退换。二、欧倍德还带来了消费价值观的冲击， 价格不再选择商品的惟 一准则，欧倍德不以整体素质下降或逃税避税来降低价格。走进欧倍德就会发现， 这里不是摊位式的赶大集， 也没有仓储式 的冷漠劲儿，而是热情洋溢、充满感觉，是融入了更多人性化、诗意 化的购物乐园。 欧倍德除了能提供送货安装这样的便利服务外，更 能提供创意设计、 个性装潢等增值服务。 已有不少家庭请欧倍德为自 己装修新居。三、高度专业区的组织管理架构，确保了集团运作的高效率；特 许加盟连锁制形成了良性循环的发展

24、态势是欧倍德的两个最大特色。欧倍德经营管理有两个最大的特色： 一是高度专业化的组织管理 架构，确保了集团运作的高效率。 集团下设 13 家全资分支机构， 包括欧倍德管理中心、广告公司、电气工具贸易公司、进出口公司等 等，其经营业务紧紧围绕各连锁市场所有业务而展开， 具有高度专业 化特点。集团经营核心欧倍德管理中心拥有 500 名专业人员，为各 成员市场提供从市场筹划到整个运营过程的各种咨询管理服务。 这是 欧倍德加盟体系的精髓， 通过这种方式既能提高效率， 又能降低成本。二是特许加盟连锁制形成了良性循环的发展态势。欧倍一方面各加盟连锁成员可以全力以赴结合当地特点， 面对顾 客需要提高服务质量；

25、 另一方面管理中心可侧重战略运筹和提供各加 盟市场可以共享的营销资源， 正是这种相互促进、 优势互补效应的产 生，使整个欧倍德体系形成了良性循环的发展态势。四、欧倍德选址时常与超大型超市和建材市场为邻， 不怕面对面 竞争。欧倍德要培养出自己的客户群，通常需要 1 2 年时间。今年年初开业的百安居，与欧倍德有着类似的经营方式，根据 1 月 24 日和 2 月 25 日的两次市场调查和观察，经营状况稳中有升。2新型市场的实例百安居面积：约 3 万平方米（其中百安居单层约 10000 平方米，另一半两 层约 2 万平方米租给金海马家俱城） 层高： 6 米 租金：一楼约 100 元/平方米/月。二楼

26、6070 元/月/平方米（百 安居公司的租价应较低，不祥）停车场：约有 100 位 规划经营：陶瓷、灯具、家俱、五金水暖、装修等等 经营情况：2005 年初开业 , 出租率约百分之 100, 经营情况稳中有升 综合评价 :由百安居、金海马家俱城两个品牌组成，虽不在锡沪路商 圈，亦经营得有声有色。3小结欧倍德、百安居这两个行业巨头的进入， 以其独特的文化和仓储式的 销售方式， 或多或少地改变了无锡人建材消费观念， 这就要求我们的 市场在设计和运营上，都要有新的高度。通俗地说，就是无锡人的建 材消费是见过世面的，不下真功夫是唬不住的。肆竞争对手分析同质项目（在售或即将销售）有：赛维拉商业广场、红星

27、美凯龙二期赛维拉商业广场总建面积约30万平方米，位于锡沪路商圈边缘。多为一拖三单 层50平方米左右的背靠背单面店。单套面积约 150平方米。经营规划：分为四个组团。第一组团为陶瓷卫浴。第二组团为地板木、门、油漆等。第三组团为五金类。第四组团为家俱类，并声称金 海马家俱城即将进驻。1 .工程进度:1、2组团已封顶，预计4月可进场装修。6月份可开业。3、4组团预计7月份圭寸顶。2 .销售进度：年前所谓的封盘现已开封，可以销售了。现三层平均售价5800元/平方米。由于是余屋的处理，表面价格是由年前的 4800升至5800，但实际上并没有涨价这么多。具体的操作如下： 对于有品牌的商家（其实，只要真想买

28、，有没有品牌都可以）实行“零 首付”。即先由开发商垫付百分之 40的首付款，购买者只须支付月 供。首付款可以等十年按揭付完再付给开发商。而且十年后不必一次还清，可以按月还款，每月的还款额为当时的月租。假如十年后的月租行情是100元每平方米，那么150平方米的店面就一个月还开发 商15000元。这样做的目的是降低购买门槛，也表明开发商对这个 市场的信心。虽然销售人员说卖了百分之八九十，但从销控表及促销 方式看，销售并没有那么好，判断应该在百分之60到70。3 .招商进度：现招租价格为40元/平方米/月。所有可出租的位置（自营客户的除外）统一租金，先租先挑位置。合同签三年，第二年 免租。目前第一组

29、团陶瓷卫浴招商情况较好，第二组团地板木、门、 油漆等招得较差，有调整店面数量的想法，苦于各组团都有客户签约， 对客户不好交代。4促销手段:1、承诺五年无条件退房：如果五年后觉得买的店面不合算，可以原价退房。还是增加投资者信心的手段，也是对自己项目 和无锡发展的信心。不过，也给我们一个信号，客户对市场的信心不 足，我们可在以后的营销中注意这一点。2、 以4%、5%、6%、7%、8%递增的年回报率返租投资客户的店面5年。3 .许诺旗下其他房地产项目优先选购业主的建材5促市手段：1许诺成立专门人员到社会上找工程项目， 组织到赛维拉商业广场团 购。但佣金由销售建材成功者提供，实际上相当于为经营的业主配

30、备“免月薪的业务员”。只有成交后才有费用。2许诺中央台的同一首歌，将“走进赛维拉”。为该市场造势，打 品牌。3店面二楼返租的部分拿出一些由公司装修好， 免费提供给装修公司 使用，而装修公司的义务是引导业主在本市场采购建材。4许诺市场的管理将会从欧倍德、上海好美家挖专业人材来管理经营5部分路板和公交车广告打出：“8月去赛维拉为家收获美丽”，意在 吸引准备家装的客户到赛维拉采购。从赛维拉商业广场的各个方面看，目前也十分努力在销售余屋，可谓 无所不用其极。由于没有建材的专业运营商，余屋销售及招商步履维1 红星美凯龙二期相形之下，红星美凯龙二期的状况要更乐观一些：项目基本情况如下：红星美凯龙二期（世博

31、家居建材城）面积：约10万平方米，一个商场式主力店和两层的连排店面。将与一期，三期组成25万平方米的家居SHOPPING MALL建筑设计：一栋商场4层，产权分割连排店面：两层，单层8.3*12约100平方米,一套200平方米. 工程进度：打地基位置：在欧倍德斜对面，麦德龙正对面，离 赛维拉商业广场约 500 米，位置较佳销售进度:未售，预计今年7月份开始销售。预计商场式的店面一楼 10000元/平方米。二楼8000元/平方米。三、四楼4000元左右/ 平方米。公共部分装修好，装修档次较高。连排式的双层均价5000 6000元/平方米。红星美凯龙一期只租不售，经营状况良好,一楼租金约100元/

32、平方米/月。二到四楼35 60元/平方米/月由于红星美凯龙本身就是建材 运营商，是中国民营企业五百强第十六位企业。现打出“买不到红星美凯龙一期，买二期世博建材家居”的广告语，去市调时，也可看到 确有一期的经营业主在咨询想购买， 在二期预约承租也较为活跃。还 有外省的建材商在谈进场事宜。由于该项目目前还未销售，售楼处也 还没有，我是去筹备处找他们的假装想购买，所以，看到的事情应该 是真实的，而不是SP。红星美凯龙二期一经推出，可以相信会比赛 维拉商业广场更被业内人士看好。 赛维拉开始招商时，红星美凯龙一 期一度曾有几间空铺出现，不过，现在又全出租出去了。据了解，迁 出的商家主要是盈利状况不佳和赛

33、维拉的优惠政策，赛维拉对前期进场的有品牌真正成交的商家，租金低至15元/平方米/月。赛维拉商 业广场现在实际上已受到红星美凯龙二期的威胁， 不少客户都在等待 观望红星美凯龙二期。伍参考案例及资料这里详细提供红星美凯龙和欧倍德的一些数据，可做为典型商场 式家居广场和仓储式建材超市的设计参考:红星美凯龙层数：4层高： 3 米单层面积：约 140*140 近 20000 平方米 结构：（前面）进门设一个挑高到顶的大堂，面积约 25*30=750 平 方米。左右上下客梯。后面还有设一个休闲型广场，与前面的大堂相 呼应。该休闲型广场呈圆形，直径约 15 米，旋转楼梯上 2 、3 、4 楼。一层：经营陶瓷

34、卫浴，有各种品牌，如冠军，亚细亚，和成等等。 每个店的面积每个店的面积一般为一般为 10*20=200 平方米或 15*15=225 平方米左右。店面间的大通道宽 5 米，小通道宽 3 米。 二层：经营软体家具，如沙发、餐桌、椅子等。每个店的面积一般为 20*15=300 平方米和 10*7=70 平方米为主。大通道宽 8 米，小通 道宽 3 米。三层：经营实木家具、床垫等。在三层部分，紧接着大堂又有一个 20*15=300 平方米左右的挑空。走到三楼让人有一种放松感，也可 做为家具的展览促销区，不过，在容积率允许的情况下，过多挑空是 一种利润的流失。 每个店的面积一般较大，多为 20*20=

35、400 平方米 和 20*15=300 平方米。店面间的大通道宽 5 米，小通道宽 3 米。 四层：经营红木家具、办公家具、古典家具 与三楼类似。 车位：室外停车场，约有 300 位 仓库：没有，经营者需要的要到附近租外立面：实墙长方体，仅留少量圆窗，所有圆窗还都被做了看板广告 外墙蓝白相间，蓝色为主。二.OBI欧倍德：层数：地上 1 层 层高：约 6 米单层面积：约 150*80=12000 平方米 结构：分进、出口。进口出有规划约 20*50=1000 平方米的促销区、 休息区、购物车堆放区。后部沿后街有宽约 15 米，总面积约 15*150=2250 平方米的仓库物流区。该区前与超市区有

36、门相通，后 与后街运输通道相通。超市区内货架一般高 3 米、长约 15 米。行与 行间距约 3 米，列与列间距约 5 米。考虑到植物生长的需要，超市 区边上还有一个面积 40*100=4000 平方米的玻璃房，层高 6 米， 是园艺区，主要经营盆景、假山、园艺工具等。外立面：墙面桔红色，有大面积落地玻璃。三 长发商业广场另外有一个案例， 有着商场式的新潮结构， 却没有先进的经营 管理，就是长发商业广场。 但它却是所见项目中唯一将地下一层做市 场用的项目。基本情况如下：位置：在市区内，红星路与健康路接头处面积：约 4.5 万平方米（共 7 层其中含一层地下室）单层约 100*70=7000 平方

37、米 ,26 层中空形成挑高大厅 ,大厅面积约 1000 平方米。层高： 3 米租金：地下一层 3040 元/ 月/ 平方米，一楼约 100 元/ 平方米/月 二楼 50 元 / 月 / 平方米 三楼以上约 30 元/ 月 / 平方米 停车场：约有 30 位，较紧张 规划经营：地下一层以楼梯、电料、装修公司为主。一层是陶瓷、五 金水暖 25 层为家俱， 6 层为 KTV 、洗浴中心。经营情况： 2000 年左右形成 , 出租率约百分之 100, 经营情况一般 综合评价 : 位于市区，周边人流较大。是典型的商场式市场，但外观 设计不新颖，内部装修也较普通。根据与商家的了解，不少人都对较 集中的专业

38、市场感兴趣。 部分商家有想迁到赛维拉、 红星美凯龙一带 经营的想法。四业内商品归纳另外， 从调查中总结， 建材市场的经营大约可涵盖以下具体项目 和组合，可做为设计及招商的参考： 卫浴：马桶、台盆、龙头、淋浴房、浴帘 / 布/ 杆、干手器等 墙地砖抛光砖、特种砖、辅件 实木地板、竹木地板、复合地板、地板配件 调漆中心、油漆涂料、油漆工具、油漆辅料 拉手、锁具水槽、拉篮管材管件五金配件五金工具铝合金、 PVC 窗及附件防盗门、实木门楼梯灯具板材、线条电工电料、开关插座 热水器、厨房家电 窗帘、地毯 生活家具办公家具园艺中心装潢机构陆他山之石其他新建专业市场情况：除了纵向比较建材专业市场外，还有两

39、个较值得关注的专业市场，也可以为我们提供一定的横向参考价值：一.新世界国际：1概况面积：占地1000亩，建筑面积130万平方米，号称全球最大的纺 织服装交易中心位置：新区太湖大道与沪宁高速交汇处投资商：深圳新世界集团商业规划：美国公司策划代理：深圳合和商业地产机构进度：已在建，处于销售和出租预约阶段售价：6000元/平方米。投资客返租五年，年回报百分之 8租金：未定，但签五年合同，免 2到3年租金可以确定 预约状况：良好2 .对我们的影响及提示：该项目一定程度上提升了无锡在全国的商业地位， 对我们其实有 潜移默化的推动作用。港粤的营销方式也有值得借鉴的地方， 主要有 以下两点：一.采用认筹、解

40、筹的销售模式：所谓认筹、解筹，一言以蔽之，就是预约和认购。具体的操作方法是印制一份精美的VIP认筹申请须 知内含认筹申请权益、认筹申请范围、认筹申请时间、认筹申请金额（就是预约金）、认筹申请方式、认筹优惠、解筹时间（就是开 盘时间）、解筹方式、放弃解筹、注意事项。认筹后发给VIP卡，认筹10个VIP卡以上称为大客户，解筹时可以 优惠百分之一。经省级以上政府或行业管理部门认证的知名品牌又是 大客户的，可享受百分之二的优惠。这样操作，可使销售有序，做专业市场也显得更专业。认筹客户拥有VIP卡，让客户觉得收预约金言之有物，亦可激励客户去组织形成“大 客户”，因为是专业市场，客户同行的影响力是较大的。

41、二采用分点全国营销的策略：华东营销中心在无锡，华南营销中心在广东东莞，因为广东也是服装 的主要产地，这样做不仅有利于销售和招商，也可节约成本，扩大影 响力，也利于使销售和招商本地化。东不锈钢、金属材料市场华东不锈钢、金属材料市场:1概况面积：600亩，其中一期200亩位置：惠山区锡澄北路江海木业站，距沪宁高速和锡宜高速无锡北入 口各100米。交通状况优越投资商：私人进度：未建，但原来有一些库房经过简易改造后要招商。租金：现在招商店面价格是20元/月/平方米。交易厅是40元/月/ 平方米。仓库是12元/月/平方米。新建日期无法确定，现在招商说 是先赔本孕育市场。建成后的租金据称至少是现在的3倍以上。2对我们的提示：主要是该市场里的交易厅，交易厅面积约 50*50=2500 平方 米，是个临时建筑，新建后将是一个 25000平方米的信息大楼。目 前因条件所限，隔成一间一间，每间约 12平方米。他的主要作用是 钢材公司联系业务、接待客户、开票等。主要原因是因为钢材销售以 仓库为主，没有良好的工作、通信环境。我们项目所处的钱桥镇，金 属市场交易较活跃，招商时可以多一条思路在二层以上或写字楼部份 营建一个类似交易厅功能的场所。柒分析总结:对建材市场的分析展望及市调经验总结：专业市场形成和发展专业市场形成的两个前提是：1. 使用处与购买处不在同一场所