深圳商业网点发展现状

1、第二章 深圳市商业网点发展现状深圳于1979年设市，1980年设立深圳经济特区，现为国家副省级计划单列 城市。东临大亚湾和大鹏湾，西濒珠江口，北与东莞、惠州两市接壤，南与香港一 河之隔。深圳土地总面积1952.84平方公里，其中经济特区面积395.81平方公 里。现辖特区内福田、罗湖、盐田、南山四个行政区和特区外宝安、龙岗两个行政 区。2004年末总常住人口 597. 55万人，其中户籍人口为165. 13万人。深圳一直 是衔接香港与内地的纽带，商贸活动活跃，本地购买力强劲，商业整体发展水平较 咼。一、概况截至2004年8月，深圳共有各类型商业网点14. 5万个，总营业面积1492. 5 万平

2、方米，商业从业人员92. 9万人。表2-1 深圳市商业网点数量、营业面积和从业人员（按行业分）零售餐饮批发合计网点数量102615356817098145394数量占比70. 6%24. 5%4. 9%100. 0%面积（万m2）9713192031493面积占比65. 1%21.4%13. 5%100. 0%从业人员59084029124147370929451从业人员占比63. 6%31. 3%5. 1%100. 0%数据来源：深圳市商业网点普查报告，2004年8月。（-）平均单丿占规模。圉2 1深圳市商业各打业平均廉虫观棋（平力米佃WllILi 罗彻区：気安逗 尢闵匕 南山炷 盐山区 全

3、币634.3420.1261.0204.771.541/1285.9173.1129.057.473.2101.461.889.3146.6100.181 984.8107.647.794.6深圳商业网点平均单丿占规模102. 7平方米。各区不同行业商业网点平均面积 如图2-1 o600.0400.0200.00.0口妣发业 衣饮业 II'数据来源：深圳市商业网点普查报告，2004年8月。（二）人均商业面积。按深圳现有1071万管理人口计算，人均商业面积128平方米，其中人均零售面积0.96平方米，人均餐饮面积0.32平方米。全市人均商业面积构成如图2-2o图2-2深圳市人均商业面积构

4、成（平方兴丿人数据来源：深圳市商业网点普查报告,2004年8月。（三）商业地效。图2-3深圳巾齐区商业地效小皿元"柱平Z/*役饮地效 6400908336204329395831314172数据来源：深圳市商业网点普查报告,2004年8月。（四）商业劳动生产率。深圳餐饮和零售业从业人员88. 2万人，人均年营业额10. 7万元。各区商 业、零售业和餐饮业劳动效率状况如图2-4所示。30.0020.00图2-4深圳市商业劳动效率状况（:帕位.力元/人佯罗湖区MLUIKfttUK常山区龙闵区主安区金26.9425.4517.5815.757 39M713.68簡业力劝牧半19717212

5、.51186 5560 7餐&业劳顼效率7.274.775.884.934212.964.5710.00数据来源：深圳市商业网点普查报告，2004年8月。二、主要特点（一）人均拥有商业面积已经达到较高水平。深圳餐饮和零售面积合计1289. 6万平方米，按全市现有1071万管理人口计 算，人均商业面积1.28平方米，其中人均零售面积0.96平方米，人均餐饮面积 0.32平方米（详见图2-2）。深圳人均零售面积已接近香港人均的1.1平方米，已 经达到了较高水平。（二）商业网点在分布上呈现多中心商业格局。从规模上看，各商业区的营业规模、客流量和营业额不断扩大，营业面积进 一步集中于市级和区级

6、商业区，仅现有的三大商业区（华强北、东门和人民南）营 业面积就高达130. 6万平方米，占全市商业网点营业总面积的比重近10%；从布局 上看，随着南山、宝安和龙岗三区经济总量的快速增长以及居民购买力的提高，各 区已形成了各自的区级商业区，为本地消费者提供一站式购物场所，以上三区居民 周末到罗湖和福田的商业区购物的现象已经明显减少，特区内商业区的市场占有率 逐渐被分化。（三）连锁经营发展很快，居于全国领先行列。深圳现有连锁零售、餐饮企业商号近200个，门丿占数量达到6800家，约占零 售餐饮网点总数5%,所占的市场份额为45%,该比例在全国大中城市中位于前列。在深圳经营的连锁企业中，总部设于深圳

7、的本土连锁企业超过40家，在深圳 市场居于主导地位。据国家统计局2004年公布的排名，深圳有六家企业入用全国 连锁零售50强。（四）大型商业网点的覆盖率较高。深圳现有大型零售网点342家，其营业面积占全市零售总面积的45.3%,网 点类型涵盖了主要的业种业态，其中与市民日常生活关系十分密切的大型超市、口 货店总量近200家，其在特区内外的分布较为均衡。大型网点的快速发展，一方面 以其较高的经营管理水平带动了全行业服务水平的提高，另一方面也极大地促进了 深圳市商业集约化经营。据测算，全市大型零售网点的营业额（扣除摊位制的主题 商场部份）占全市社会商品零售总额的比例超过50%。（五）零售业整体呈多

8、样化和规模化趋势，零售网点尤其是连锁零售网点经 营效率高。从零售网点的业态上看，深圳拥有从食杂店、小型专业店到超级市场、大型 综合超市以及购物中心等国内外主要零售业态，零售市场呈现多种业态互补共存的 格局；从零售网点的营业面积上看，6000平方米以上大型零售网点营业总面积439 万平方米，占全市零售总面积的45. 3%,零售网点整体规模化经营趋势明显。it：背景顔色为各区人口耳匚 *>20000I 、J 孵瀏20000>R>10000 10000>R>5000 SO(X»R>2000R<1000深圳市大型冬售网点分布图r网点的规模化提高了零售

9、网点的营业效率，全市连锁零售网点平均人效72万 元，平均单店年营业额2162万元，高于2004年全国零售连锁百强的平均人效（61 万元/年）和单店年营业额（1633万元/年）。（六）餐饮网点分布集聚化，连锁快餐业发达。深圳餐饮网点在分布上集聚化特征十分明显，仅华强北、人民南和东门商业 区内大中型餐饮网点（500平方米及以上）就达102家，营业面积19.1万平方 米，占全市大中型餐饮网点营业总面积的13.8%o在现有的1402个连锁餐饮网点（总营业面积12. 5万平方米）中，连锁快餐 网点723家，营业面积6. 8万平方米，占全市连锁餐饮营业总面积的54.7%。该比 重高于北京（38.8%） 上

10、海（8.9%）及全国平均水平（36. 7%）。（七）批发业与本地产业和市场紧密结合，销地型大型批发市场发育充分。深圳批发业以本地产业或本地市场为依托，服务于珠三角地区和国内其他城 市。全市营业面积在6000平方米以上的51家大型批发网点中，按照所经营商品的 生产地和销售地划分，销地型达41家，产地型6家，集散型4家。批发市场在类型上以专业市场为主，商品品类比较集中。交易双方或交易的 产品中，与国际市场联系密切。主要市场都开设了网站，除提供信息服务外，也开 展网上交易。三、存在的主要问题（-）缺乏全国知名的有影响力的商业旺区。深圳在一定程度上是因商而兴的城市，除中英街因特殊体制成为全国知名的 特

11、色商业街外，没有培育出类似于北京西单、上海淮海路等全国知名的商业旺区品 牌。究其原因，一是缺乏前瞻性规划，基础设施滞后、老化；二是现有商业旺区的 商业文化积淀相对不足；三是商业旺区内还存在缺乏国际品牌的白货店和有特色的 专业店，经营特色不够鲜明等缺陷。由于商业区的发展欠缺足够吸引力，深圳商业失去了不少商机。据调查，国 内游客在香港旅游用在购物上的支出平均超过2000港币，而国内游客在深圳购物 的支出平均不过200元人民币。虽然两者之间存在诸多不可比的因素，但仍可从中 感受深圳的差距。（二）对重要商业设施缺乏土地资源配置，导致符合现代商业发展需要的商 业设施不足。山于缺乏土地资源配置，导致各类新

12、兴商业区内专业商业设施缺乏，很多网 点都设于商住综合楼宁中，多数都存在建筑结构不适用、交通配套不足等问题。许多占用较大空间的专业类商业设施如汽车市场等缺乏完备的用地手续。调 查显示，特区内大部分农贸市场均不具备完整的土地手续。经营用地的临时性严重 影响了经销商的投资意愿，导致了一些新兴商业模式如大型汽车市场无法在深圳顺 利发展，也限制了农副产品批发市场向规模化方向发展。同时，市场的档次、服务 水平也受到了较大局限。（三）小型商业网点数量大，约有一半设于城中村。深圳商业网点在数量上以50平方米以下的小型网点为主。如图2-5所示，全 市营业面积在50平方米以下的网点数量约11. 3万个，占全部商业

13、网点数量的 77. 4%,这些小门店约有一半设于城中村内，外部环境和建筑质量都比较差。小型 商业网点数量比重较高的现状表明，深圳现代商业仍有较大的发展空间。数据来源：深圳市商业网点普查报告，2004年8月。图2-5 深圳市不同面积区间商业网点 数鼠及面积构成口数傲占比口丽积山比（四）白货丿占、大型综合超市存在过度竞争之忧，便利性网点发展水平较低。深圳现有大型综合超市99家，百货丿占100家，按深圳1071万管理人口计 算，平均每10. 7万人拥有一家百货店，每10. 8万人拥有一家大型综合超市。根据 业内通行标准，前深圳的白货店、大型综合超市存在同质化之忧，局部地区百货 店、大型综合超市数量过剩。便利性网点主要包括便利店和食杂店两类业态，全市现有便利性网点35270 个，平均每285人一家便利性网点。其中，连锁便利店仅274个，网点连锁率不足 1%,其他的都是食杂店。这些食杂店都是个体经营，经营管理落后，生产效率和服 务水平低，政府管理成本较高，是深圳商业现代化的薄弱环节。（五）餐饮网点缺乏规划，问题突出。由于缺乏专门的规划，各种食街都是自发形成的，随着规模的扩大，带来一 系列环境问题，如废水、废气和废油的排放缺乏相应的处理条件，直接影响周边环 境；交通问题日益严重，特别是停车位不足造成周边交通拥堵；临近社区或社区内 的餐饮网点，特别是商住混合楼宁中的餐饮网点，扰民问题比