兰州市规划局关于城中村改造规划管理暂行办法

1、兰州市规划局关于城中村改造规划管理暂行办法 第一条: 为了加快兰州城市化进程，推进城中村改造建设工作，改善城市环境，提高城市规划、建设、管理水平，根据中华人民共和国城市规划法和中共兰州市委兰州市人民政府关于加快实施城中村改造的决定等有关法律、法规和政策规定，结合我市城中村改造的实际情况，制定本办法。 第二条: 本办法所称城中村是指在本市市区范围内，使用集体土地，并以村民委员会为组织形式的农民聚居村落。 第三条: 本市市区范围内城中村改造的规划、建设、管理，适用本办法，列入改造范围的城中村，由市人民政府公告。 第四条: 市城市规划行政主管部门负责全市城中村改造的规划管理工作。 第五条： 城中村改

2、造规划管理坚持统一规划、合理布局、综合开发、配套建设、突出重点、逐步改造的原则。 第六条: 城中村改造规划的编制和审批。 城中村改造规划包括全市城中村改造总体规划和城中村改造专项规划。 1、市城市规划行政主管部门应会同国土资源、建设、市政等部门及区人民政府，依据城市总体规划、分区规划编制全市城中村改造总体规划，并报经市人民政府批准后，作为指导全市城中村改造工作的依据。 2、各区人民政府应依据城中村改造总体规划，以村庄为单位，组织编制城中村改造专项规划，报市城市规划行政主管部门审查批准，作为城中村改造项目进行规划管理的依据。 第七条: 全市城中村改造总体规划的编制必须从实际出发，根据兰州市城市发

3、展的需要，对城中村的布局进行合理的安排。其主要内容包括： 1、分析全市城中村的现状和主要问题；2、确定全市城中村改造的原则、总体目标、分项目标和阶段目标；3、确定全市城中村的改造内容、改造模式、空间布局、功能定位及实施时序；4、确定全市城中村改造建设用地布局；5、拟订城中村改造专项规划的具体技术要求；6、全市城中村改造的各项建设的总体安排和分期实施建设的建议。 第八条: 城中村改造专项规划应按照城市规划编制办法、城市规划编制办法实施细则要求的内容进行编制，除依据国家规定的强制性内容外，还必须明确以下内容： 1、城中村改造的用地范围，改造村庄的人口数量、户数、经济发展情况、现状建筑规模等，并综合

4、分析城中村存在的问题；2、分析城中村的主要属性和特征，将城中村改造总体规划中的相关规定具体化；3、根据拆迁安置人口、户数以及该城中村在城市中的区位等因素，合理确定的拆迁安置用地性质和规模，以及规划建设规模； 4、 根据城市总体规划要求，合理确定的其他用地性质和规模；5、根据城市总体规划、分区规划确定的城市公共设施、公共绿地、公共停车场等基础设施布局。 第九条: 编制全市城中村改造总体规划和城中村改造专项规划应当充分听取村委会村民代表意见，实行“一村一案”。 第十条: 城中村改造规划的编制应按照城市规划编制单位资质管理规定，委托具有相应资质的规划设计单位进行。 第十一条: 市城市规划行政主管部门

5、和各区人民政府分别负责将批准的城中村改造总体规划和城中村改造专项规划在办公场所和受影响的范围予以公告。 第十二条: 城中村改造居住区的规划设计应按照城市居住区规划设计规范进行编制。有关住宅日照标准、容积率、建筑密度等强制性内容应严格按照中华人民共和国工程建设标准强制性条文（城乡规划部分）的有关规定执行。同时，应合理规划停车场、公共绿地以及中小学、托儿所、幼儿园、社区服务中心等公共服务设施。 第十三条: 城中村改造过程中的新建、改建、扩建项目，应严格按照经批准的全市城中村改造总体规划和城中村改造专项规划实施。对未编制城中村改造专项规划的村庄，城市规划行政主管部门不得为其办理规划审批手续。土地、房

6、管部门不得为其办理土地使用、房产登记手续。 第十四条: 市城市规划行政主管部门要加强城中村改造建设的统一规划管理，严格按照法定程序办理“一书两证”规划审批手续，并对规划实施情况进行监督和定期检查。 第十五条: 除城市规划涉及的市政公用设施及市级以上（含市级）重大公益建设项目外，城中村的现有集体所有土地，不再审批与城中村改造无关的项目，主要1用于城中村的改造，确保城中村改造用地。 第十六条: 未列入改造范围的市区其他村镇的规划建设用地，应按照有关法律、法规规定办理手续。 第十七条: 城市规划行政主管部门和城市管理行政执法部门应加大对城中村和规划控制区域内违法建设的查处力度，保证城中村改造规划和城

7、市整体规划的实施。 第十八条: 本办法由兰州市规划局负责解释。 第十九条： 本办法自下发之日起实施。 兰州市规划局关于城中村改造规划管理暂行办法 发布时间：2005-09-23来源：兰州市规划局 第一条: 为了加快兰州城市化进程，推进城中村改造建设工作，改善城市环境，提高城市规划、建设、管理水平，根据中华人民共和国城市规划法和中共兰州市委兰州市人民政府关于加快实施城中村改造的决定等有关法律、法规和政策规定，结合我市城中村改造的实际情况，制定本办法。 第二条: 本办法所称城中村是指在本市市区范围内，使用集体土地，并以村民委员会为组织形式的农民聚居村落。 第三条: 本市市区范围内城中村改造的规划、

8、建设、管理，适用本办法，列入改造范围的城中村，由市人民政府公告。 第四条: 市城市规划行政主管部门负责全市城中村改造的规划管理工作。 第五条： 城中村改造规划管理坚持统一规划、合理布局、综合开发、配套建设、突出重点、逐步改造的原则。 第六条: 城中村改造规划的编制和审批。 城中村改造规划包括全市城中村改造总体规划和城中村改造专项规划。 1、市城市规划行政主管部门应会同国土资源、建设、市政等部门及区人民政府，依据城市总体规划、分区规划编制全市城中村改造总体规划，并报经市人民政府批准后，作为指导全市城中村改造工作的依据。 2、各区人民政府应依据城中村改造总体规划，以村庄为单位，组织编制城中村改造专

9、项规划，报市城市规划行政主管部门审查批准，作为城中村改造项目进行规划管理的依据。 第七条: 全市城中村改造总体规划的编制必须从实际出发，根据兰州市城市发展的需要，对城中村的布局进行合理的安排。其主要内容包括： 1、分析全市城中村的现状和主要问题；2、确定全市城中村改造的原则、总体目标、分项目标和阶段目标；3、确定全市城中村的改造内容、改造模式、空间布局、功能定位及实施时序；4、确定全市城中村改造建设用地布局；5、拟订城中村改造专项规划的具体技术要求；6、全市城中村改造的各项建设的总体安排和分期实施建设的建议。 第八条: 城中村改造专项规划应按照城市规划编制办法、城市规划编制办法实施细则要求的内

10、容进行编制，除依据国家规定的强制性内容外，还必须明确以下内容： 1、城中村改造的用地范围，改造村庄的人口数量、户数、经济发展情况、现状建筑规模等，并综合分析城中村存在的问题；2、分析城中村的主要属性和特征，将城中村改造总体规划中的相关规定具体化；3、根据拆迁安置人口、户数以及该城中村在城市中的区位等因素，合理确定的拆迁安置用地性质和规模，以及规划建设规模；4、根据城市总体规划要求，合理确定的其他用地性质和规模；5、根据城市总体规划、分区规划确定的城市公共设施、公共绿地、公共停车场等基础设施布局。 第九条: 编制全市城中村改造总体规划和城中村改造专项规划应当充分听取村委会村民代表意见，实行“一村

11、一案”。 第十条: 城中村改造规划的编制应按照城市规划编制单位资质管理规定，委托具有相应资质的规划设计单位进行。 第十一条: 市城市规划行政主管部门和各区人民政府分别负责将批准的城中村改造总体规划和城中村改造专项规划在办公场所和受影响的范围予以公告。 第十二条: 城中村改造居住区的规划设计应按照城市居住区规划设计规范进行编制。有关住宅日照标准、容积率、建筑密度等强制性内容应严格按照中华人民共和国工程建设标准强制性条文（城乡规划部分）的有关规定执行。同时，应合理规划停车场、公共绿地以及中小学、托儿所、幼儿园、社区服务中心等公共服务设施。 第十三条: 城中村改造过程中的新建、改建、扩建项目，应严格

12、按照经批准的全市城中村改造总体规划和城中村改造专项规划实施。对未编制城中村改造专项规划的村庄，城市规划行政主管部门不得为其办理规划审批手续。土地、房管部门不得为其办理土地使用、房产登记手续。 第十四条: 市城市规划行政主管部门要加强城中村改造建设的统一规划管理，严格按照法定程序办理“一书两证”规划审批手续，并对规划实施情况进行监督和定期检查。 第十五条: 除城市规划涉及的市政公用设施及市级以上（含市级）重大公益建设项目外，城中村的现有集体所有土地，不再审批与城中村改造无关的项目，主要1用于城中村的改造，确保城中村改造用地。 第十六条: 未列入改造范围的市区其他村镇的规划建设用地，应按照有关法律

13、、法规规定办理手续。 第十七条: 城市规划行政主管部门和城市管理行政执法部门应加大对城中村和规划控制区域内违法建设的查处力度，保证城中村改造规划和城市整体规划的实施。 第十八条: 本办法由兰州市规划局负责解释。 第十九条： 本办法自下发之日起实施。 建设用地容积率管理办法关于印发建设用地容积率管理办法的通知建规201222号各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市规划局（委）：为规范建设用地容积率管理，提高城乡规划依法行政水平，促进反腐倡廉工作，根据城乡规划法、城市、镇控制性详细规划编制审批办法，我部制定了建设用地容积率管理办法，现印发你们，请认真贯彻落实。附件：建设用地容积率管理办法中华人民共和

14、国住房和城乡建设部二零一二年二月十七日建设用地容积率管理办法第一条为进一步规范建设用地容积率的管理，根据中华人民共和国城乡规划法、城市、镇控制性详细规划编制审批办法等法律法规，制定本办法。第二条在城市、镇规划区内以划拨或出让方式提供国有土地使用权的建设用地的容积率管理，适用本办法。第三条容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。容积率计算规则由省（自治区）、市、县人民政府城乡规划主管部门依据国家有关标准规范确定。第四条以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出容积率等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成

15、部分。未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。容积率等规划条件未纳入土地使用权出让合同的，土地使用权出让合同无效。以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地容积率等控制性指标，核发建设用地规划许可证。建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地。第五条任何单位和个人都应当遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标，不得随意调整。确需调整的，应当按本办法的规定进行，不得以政府会议纪要等形式代替规定程序调整容积

16、率。第六条在国有土地使用权划拨或出让前需调整控制性详细规划确定的容积率的，应当遵照城市、镇控制性详细规划编制审批办法第二十条的规定执行。第七条国有土地使用权一经出让或划拨，任何建设单位或个人都不得擅自更改确定的容积率。符合下列情形之一的，方可进行调整：（一）因城乡规划修改造成地块开发条件变化的；（二）因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要导致已出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化的；（三）国家和省、自治区、直辖市的有关政策发生变化的；（四）法律、法规规定的其他条件。第八条国有土地使用权划拨或出让后，拟调整的容积率不符合划拨或出让地块控制性详细规划要求的，应当符合以下程序要求：

17、（一）建设单位或个人向控制性详细规划组织编制机关提出书面申请并说明变更理由；（二）控制性详细规划组织编制机关应就是否需要收回国有土地使用权征求有关部门意见，并组织技术人员、相关部门、专家等对容积率修改的必要性进行专题论证；（三）控制性详细规划组织编制机关应当通过本地主要媒体和现场进行公示等方式征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应进行走访、座谈或组织听证；（四）控制性详细规划组织编制机关提出修改或不修改控制性详细规划的建议，向原审批机关专题报告，并附有关部门意见及论证、公示等情况。经原审批机关同意修改的，方可组织编制修改方案；（五）修改后的控制性详细规划应当按法定程序报城市、县人民政府批准。

18、报批材料中应当附具规划地段内利害关系人意见及处理结果；（六）经城市、县人民政府批准后，城乡规划主管部门方可办理后续的规划审批，并及时将变更后的容积率抄告土地主管部门。第九条国有土地使用权划拨或出让后，拟调整的容积率符合划拨或出让地块控制性详细规划要求的，应当符合以下程序要求：（一）建设单位或个人向城市、县城乡规划主管部门提出书面申请报告，说明调整的理由并附拟调整方案，调整方案应表明调整前后的用地总平面布局方案、主要经济技术指标、建筑空间环境、与周围用地和建筑的关系、交通影响评价等内容；（二）城乡规划主管部门应就是否需要收回国有土地使用权征求有关部门意见，并组织技术人员、相关部门、专家对容积率修

19、改的必要性进行专题论证；专家论证应根据项目情况确定专家的专业构成和数量，从建立的专家库中随机抽取有关专家，论证意见应当附专家名单和本人签名，保证专家论证的公正性、科学性。专家与申请调整容积率的单位或个人有利害关系的，应当回避；（三）城乡规划主管部门应当通过本地主要媒体和现场进行公示等方式征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应进行走访、座谈或组织听证；（四）城乡规划主管部门依法提出修改或不修改建议并附有关部门意见、论证、公示等情况报城市、县人民政府批准；（五）经城市、县人民政府批准后，城乡规划主管部门方可办理后续的规划审批，并及时将变更后的容积率抄告土地主管部门。第十条城市、县城乡规划主管部门

20、应当将容积率调整程序、各环节责任部门等内容在办公地点和政府网站上公开。在论证后，应将参与论证的专家名单公开。第十一条城乡规划主管部门在对建设项目实施规划管理，必须严格遵守经批准的控制性详细规划确定的容积率。对同一建设项目，在给出规划条件、建设用地规划许可、建设工程规划许可、建设项目竣工规划核实过程中，城乡规划主管部门给定的容积率均应符合控制性详细规划确定的容积率，且前后一致，并将各环节的审批结果公开，直至该项目竣工验收完成。对于分期开发的建设项目，各期建设工程规划许可确定的建筑面积的总和，应该符合规划条件、建设用地规划许可证确定的容积率要求。第十二条县级以上地方人民政府城乡规划主管部门对建设工

21、程进行核实时，要严格审查建设工程是否符合容积率要求。未经核实或经核实不符合容积率要求的，建设单位不得组织竣工验收。第十三条因建设单位或个人原因提出申请容积率调整而不能按期开工的项目，依据土地闲置处置有关规定执行。第十四条建设单位或个人违反本办法规定，擅自调整容积率进行建设的，县级以上地方人民政府城乡规划主管部门应按照城乡规划法第六十四条规定查处。第十五条违反本办法规定进行容积率调整或违反公开公示规定的，对相关责任人员依法给予处分。第十六条本办法自2012年3月1日起施行。兰州市城中村改造中房屋拆迁安置及产权登记管理暂行办法为认真贯彻落实中共兰州市委兰州市人民政府关于加快实施城中村改造的决定精神

22、，合理利用城市土地、优化城市空间布局、改善城市居民生活环境、提升城市形象和加快城市化进程，现就城中村改造中房屋拆迁安置及产权登记制定以下管理暂行办法。一、房屋拆迁安置 一拆迁管理 1、城中村改造按农民集体土地上的房屋进行拆迁根据中华人民共和国土地管理法和甘肃省实施中华人民共和国土地管理法办法以及省、市征用集体土地相关法规给予补偿、安置。2、城中村房屋拆迁工作由城中村所在区人民政府负责。区人民政府根据本办法的规定：结合本区实际制定城中村房屋拆迁补偿安置实施方案，拆迁安置工作由区人民政府组织实施。 3、城中村改造拆迁农民住宅房屋，无论实行货币补偿还是房屋安置，一律不再对各户单独另行划拨宅基地。 4

23、、制定城中村房屋拆迁补偿安置实施方案，必须经过以下程序： 1.入户调查丈量房屋建筑面积登记建房审批手续、房屋用途、常住人口。 2.制定城中村房屋拆迁资金筹集方案以及保障拆迁顺利实施的措施。 3.拟定拆迁补偿安置实施方案，广泛征求意见。 4.拆迁补偿安置实施方案经区人民政府审定并公布实施。5、城中村改造拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人不得进行下列活动，并由区人民政府予以公告。 1.新建、改建、扩建、装修房屋 2.租赁房屋 3.改变房屋和土地用途 4.买卖房屋 5.迁入户口和分户。 6、拆迁城中村房屋拆迁人与被拆迁户应当订立拆迁补偿安置协议。拆迁补偿安置协议应当约定补偿方式、补偿金额、安置房

24、屋面积、安置地点、搬迁期限、过渡方式、过渡期限、结算方式、违约责任以及纠纷处理方式等主要事项。7、被拆迁户无正当理由拒不签订拆迁补偿安置协议或签订拆迁补偿安置协议后拒不搬迁的由区人民政府组织相关部门依法强制拆迁或申请人民法院强制拆迁。8、对积极配合城中村改造工作在规定拆迁期限内搬迁完华的被拆迁户、给予适当奖励。 二 拆迁补偿安置9、拆迁城中村农民合法宅基地上的住宅房屋可以实行货币安置，也可以实行房屋安置由被拆迁户选择。但房屋附属物、地上附着物如地下室、围墙、大门、渗井、棚房、果树等按评估价给予货币补偿。10、拆迁城中村住宅房屋按标准建筑面积以下简称：标准面积、补偿安置。标准面积以城中村农民户均

25、宅基地面积和建筑密度为依据：全市统一确定为每户160平方米指建筑面积下同 。11、拆迁标准面积以内的房屋，被拆迁户选择房屋安置的按标准面积以房换房给予房屋安置被拆迁户选择货币安置的：按标准面积以一等砖混结构房屋重置价每平方米649元，以下所称重置价均为每平方米649元 约两倍给予货币补偿。被拆迁房屋不足标准面积约可按标准面积补偿安置。不足部分被拆迁户选择房屋安置的按重置价购买，选择货币安置的按重置价给予补偿。12、拆迁标准面积以外的房屋，两层以内的面积按重置价给予货币补偿。第三层、第四层按重置价的50，给予货币补偿第五层、含五层以上不予补偿。13、被拆迁户是1人户或6人以上含6人户的各区可列为

26、特殊情况制定相应的补偿安置办法。14、被拆迁户有一处以上合法宅基地房屋的只按一处确认标准面积进行补偿安置。其它宅基地上的房屋，一律给予货币补偿第一层按重置价给予货币补偿，第二层、第三层按重置价的50给予货币补偿，第四层以上含四层不予补偿。15、拆迁城中村乡镇集体企业的合法房屋、集体公益事业房屋如村委会、村办医疗所、村办学校的房屋等 。一律按重置价给予货币补偿。对违法占用公共用地、耕地、自留地所建的房屋一律不予补偿。16、对被拆迁户选择房屋安置且自行过渡的每户每月发放600元过渡补助费，被拆迁户自行搬迁的每户一次性发放400元搬家补助费。17、凡2005年5月30日以后未经批准修建的房屋，一律按

27、违法建筑拆除不予补偿安置。18、拆迁城关区和高新开发区城中村农民住宅房屋，在本办法规定标准面积的基础上可上浮不超过20给予补偿安置。19、城郊四区政府和高新区管委会根据本办法分别制定城中村改造房屋拆迁补偿安置实施细则。20、本办法实施之前已经进行拆迁改造的不适用于本办法。二、房屋产权登记21、城中村集体土地转变为国有土地后其地上建筑物按照中华人民共和国城市房地产管理法管理。22、在城中村集体土地按国有土地确权后，其地上建筑物按以下情况进行产权登记。 1.中村改造后符合城市规划，经有关部门批准确定于以保留的房屋进行产权登记：确定保留的房屋由各区土地、规划、房产城建、行政执法等主管部门联合予以确认

28、。确认的方式、收取的要件由各区主管部门确定。同意申报房屋所有权的分别在城中村改造房屋所有权申报表上盖章确认进行所有权登记。附城中村改造房屋所有权申报表 提交要件：1.中村改造房屋所有权申报表2.单位申请 3建设单位法人个人资格证明。法人提交经过年检的营业执照副本，人提交身份证城中村改造中发放的房屋所有权证附记栏中均应注记产权来源城中村改造。有注记的房屋以后进入市场交易时须补缴国有土地使用权出让金。 2.中村改造中各区有批准权的主管部门确定不予保留的房屋，一律不再进行所有权登记其房屋在改造时按有关规定处理。凡存在房屋产权登记历史遗留问题的房屋一律停止办理房屋所有权登记在城中村改造中一并解决。 3

29、.中村改造后新建的房屋进行产权登记按照中华人民共和国城市房地产管理法和建设部城市房屋权属登记管理办法的规定新建的房屋申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记。提交要件： 1用地证明文件或者土地使用权证2建设用地规划许可证 3建设工程规划许可证4施工许可证 5房屋竣工验收资料6其他有关的证明文件。23、办理程序 1现场测绘调查 2批准机关复核、确认 3受理登记 4审查 5审批 6收费发证。三、房屋产权登记的办法由兰州市房地产管理局负责解释。四、本办法自下发之日起实行。房地产开发企业在“城中村”改造项目中的法律控制根据现有的“城中村”改造政策与实际操作流程，“城中村”项目成

30、败的核心更多在于项目开发前期对改造范围内的土地整合阶段：开发商在获得土地之前就必须投入大量资金为政府进行一级土地整合收储，而一级土地整合收储后开发商仍需通过招、拍、挂程序方能获得土地使用权进行开发。在这个过程中，因为前期资金成本投入巨大，为了投资目的的最终实现，开发商往往不得不着重考虑因政策变动、拆迁安置、土地抢牌、规划条件变更以及融资失败所可能导致的各种失利风险。在此情形下，如果开发商想要从“城中春”的耕种中获取相对稳健的投资回报果实，那么项目启动前的法律统筹与运作过程中的法律控制将显得尤其重要。通常情况下，在“城中村”改造项目拿地阶段，伴随着各项经济测算与评估工作的实施推进，开发商需要完成

31、以下几项主要的法律性工作：1、与政府谈判，获取拟开发“城中村”改造项目的基本政策信息并争取符合该“城中村”改造项目开发要求的政策支持；2、初步制定拆迁补偿方案及标准，征询村集体组织及村民意见，获取“城中村”改造项目开发认可；3、与政府签订“城中村”改造意向性协议或合作协议；4、协调政府并办理取得“城中村”改造范围的拆迁许可批准文件；5、调查了解“城中村”改造范围其他土地及房屋权属情况，测算前期拆迁补偿成本，制定具体拆迁补偿方案及标准；6、与村集体协商并签订征地补偿协议书；7、与各村民协商并签订拆迁补偿安置协议书；8、与“城中村”改造范围内其他土地使用权人及房屋所有权人协商并签订拆迁补偿安置协议

32、书等相关协议；9、针对可能产生的“钉子户”提出的特殊拆迁要求，制定特别处置策略及相关协议；10、拆迁施工过程中的突发事件处置预案草拟，包括施工安全、司法或行政强拆配合等；11、融资方案的法律可行性论证及实施，包括普通融资、股权融资、内部认购或合作开发等；12、专项规划谈判及报件，获取“城中村”改造项目的详细规划指标及条件；13、一级土地开发成本核算，配合政府完成土地使用权出让条件的制定；14、进入“城中村”改造项目用地的招、拍、挂程序，摘取项目用地使用权或获得一级土地开发补偿；15、取得项目用地使用权的，须完成土地使用权出让合同的协商、签署及履行，并办理建设用地规划许可证以及国有土地使用证等相

33、关项目批文；16、未能取得项目用地使用权的，按照相关协议以及出让条件获取土地开发补偿；17、应对“城中村”改造过程中的各类潜在的诉讼或仲裁。在上述一系列工作中，开发商应当关注并把握如下几个关键的风险控制点：1、政策支持的合约化控制包括：规范制定与政府签署的 “城中村”改造系列协议书，明确政府对拟开发“城中村”改造项目承诺的特殊扶持政策，从法律及政策角度出发，综合考虑并设计土地整合整体风险控制方案，并积极寻求符合项目投资目的的风险分散渠道以及必要的资本退出机制等。政策支持一向被开发商视为“城中村”改造项目能否顺利实施的关键所在。而目前“城中春”的到来也正是得益于昆明市各级政府自2008年以来不断

34、优化完善的“城中村”改造政策，而这些政策在充分考虑昆明“城中村”改造实际的前提下，涉及到了包括征地拆迁补偿安置办法、拆迁安置补偿基准价格及高限标准、土地公开交易办法、村改居人员劳动就业和社会保障、土地出让收支管理使用、城中村改造税费优惠政策等“城中村”改造项目推进的方方面面。与此同时，昆明“一村一策”的城中村改造原则，也给予了开发商更多的政策争取空间，诸如规划指标、摘牌条件等等。这些，都为开发商的“城中村”改造项目参与热情创造了较好的保障性环境。然而，也正是基于“一村一策”的基本改造原则，也为开发商的开发行为带来了诸多特有的不确定因素，因此，当开发商对某些可能对拟开发项目的经济核算以及风险控制

35、具有较大影响的倾斜性政策予以必要的合约化、书面化。避免因政策变化导致项目推进的非稳定性风险以及开发商因经营需要而必须撤资时的项目停滞。2、拆迁补偿的规范化控制包括：根据“城中村”改造范围内土地及房屋的不同权属状况合理制定拆迁补偿安置方案，依据谈判及签约情况针对少数被拆迁人及时调整谈判策略以及补偿方案，完善拆迁补偿安置协议条款及签约流程，制定拆迁突发事件应急预案等。在“城中村”改造项目各项环节中，拆迁被公认为是最大最难啃的硬骨头：一旦拆迁过程中遇到了为数不多的“钉子户”不予配合或漫天要价，那么这个项目的时间成本与资金成本都会变成难以掌控的风险因素，这两大成本风险对于开发商而言，都可以说是致命的。

36、同时，因为拆迁受限于我国物权法的相关规定，致使无论是实施司法强拆还是行政强拆，法院及政府都采取了更为谨慎的处理方式，开发商希望由政府获得拆迁风险救济的途径越发狭窄。这也直接导致了不少有实力有经验的开发商在面对“城中村”改造项目的争夺中选择了更为淡定的观望态度。而事实上，从数个成功拆迁的旧城改造以及城中村改造项目来看，一份经过精细测算、相对公允、符合项目实际并具有可执行性的拆迁方案，将可以最大限度的为开发商降低“钉子户”的发生概率，规避并弱化拆迁矛盾，避免因“钉子户”问题导致的拆迁成本过高及项目停滞的风险。同时，公平的补偿标准以及规范的拆迁行为，也将在实际产生“钉子户”时为开发商争取政府的协调取

37、得先机。3、开发盘量的分散化控制包括：根据开发商资金状况以及项目开发进度安排，在不违背城中村改造相关政策规定，并通过开发商与政府签订的“城中村”改造合作协议约定，获得“分期推进”的政府许可前提下，对项目开发盘量做分散化处理，制定切合开发商及具体项目实际情况的“分部拆迁”、“分批拿地”、“分项开发”操作步骤及方案。基于城中村“整体改造”的考虑，昆明市动辄数百亩甚至近千亩的“城中村”项目开发盘量要求，决定了开发商在“城中村”改造项目上将必然面对比普通房地产开发项目更为漫长的开发周期以及更多的资金投入量。如果实行一次性拆迁、一次性拿地、一次性开发，也将必然为开发商造成极大的资金压力与管理压力，也有可

38、能造成整个项目内全部拟建建筑的规划、建设、销售、验收等行政许可之间的相互缴裹或拖累。因此，在规划报件、土地挂牌的阶段，开发商就应当在征得各级政府同意的前提下，根据城中村改造相关政策规定对整体开发风险予以合法地有效拆分及分散，减轻一次性投资压力，避免因开发盘量过大所导致的资金链断裂、工期延误等风险。并且，如果以不同项目公司的形式“分批拿地、分批开发”的，开发商还将可以通过不同项目公司的股权质押或股权转让的方式获取更为灵活的融资渠道或退出机制。当然，如此运作的必要前提是必需符合城中村改造的相关政策规定，并保证项目开发的连续性、完整性以及时效性，杜绝炒卖土地、非法转让项目、转让批文等运作方式的出现，

39、防止回迁房建设不能按期完成导致的群体性风险。4、专项报规的特殊化控制包括：根据开发商项目开发需求及投资目的，有针对性地制定项目专项详细规划方案的特殊规划条件，并对项目拟销售部分予以初步的合理划分。通过制定为“城中村”改造项目开发商量身定做的特殊规划条件，避免第三人对改造范围内地块土地使用权的恶意抢牌行为。根据物权法以及最高人民法院关于建筑物区分所有权的司法解释的相关规定，今后的房地产开发项目中，规划将成为最终决定开发商项目可售范围的丈量尺：只有规划报批为建筑物专有部分的建筑，开发商方可予以处置。因此，从项目盈利安全的角度，在规划时，就应当详细考虑未来项目建成后的物权区分方式。此外，因为“城中村

40、”改造项目的特殊性，政府对于进入一级土地整合市场的开发商有着较为明显的政策倾斜，其中就包括规划条件的制定，开发商完全可以有效利用这样的政策倾斜，根据自己对该项目的整体定位，在符合规划行政主管部门所确定的限制性规划条件前提下，定制更符合自己对项目开发需要的规划条件，并以此避免第三人对地块的抢牌。5、土地摘牌的技术化控制包括：核算一级土地开发成本，根据与政府签订的“城中村”改造合作协议条款约定以及开发商项目开发需求及投资目的，配合政府制定符合专项规划条件以及项目开发要求的土地使用权招、拍、挂限制性条件。最大限度确保改造范围内地块土地使用权的获得或是前期一级土地开发投资的回收，避免第三人恶意抢牌导致

41、投资目的的丧失。要达到土地摘牌的技术化控制，除了需要对土地招、拍、挂程序以及“城中村”改造项目土地交易办法熟知外，还必须有赖于一系列精密的经济成本与收益测算，根据相关改造协议制定合理的受偿底价，在尽可能争取土地使用权的基础上，必须确保如果第三人抢牌成功，开发商可以从第三人所应支付的土地出让金或其他补偿款项中足额获得补偿。而其中，无论是配合政府制定土地招拍挂条件还是核算投资补偿，都又必须有赖于开发商自进入该“城中村”开发项目时与政府之间签订的“城中村”改造合作协议的条款细化。6、融资途径的多样化选择包括：根据项目开发盘量以及开发商的资金安排需求，事前制定长期融资计划及短期融资应急计划，选择适合开

42、发商自身发展需要以及项目开发要求的融资渠道及方式，避免资金链断裂导致的项目停滞以及投资失败的风险。但凡房地产开发项目，资金问题都始终备受开发商所关注，尤其是需要大量前期资金投入的“城中村”改造项目。因为缺乏有效的抵押物（即尚未拿到拟开发土地的使用权证），再加上国家近两年不断收紧的贷款政策，开发商大多在项目启动前期都面临着融资困难、融资渠道狭窄、企业资金链紧张的问题。而这也成为了迫使一部分开发商对“城中村”改造项目不敢贸然推进的主要原因之一。而作为应对，开发商应在事前就做好融资的计划，通过有效的控制手段，如公司自身结构治理以及合同等，尽可能开拓新的融资渠道及方式，包括股权融资、委托贷款、信用贷款

43、、信托基金、合作开发等，多角度保证开发资金的及时供给与流动。城中村改造设计的法律关系和流程来源:河南天坤律师 城中村改造涉及的主要法律关系和流程2010年和2011年初的一段时间内，政府陆续出台了调整房地产市场的调控措施，而且相关措施正逐步在落实，其中限制土地供应的方法，以见到成效。开发商获取土地使用权已不再只是钱的问题。有眼光的开发商早两年前就把眼光瞄准了城之中的最后一块肥肉-城中村，如升龙置业投资开发的金水区曼哈顿（燕庄村）项目和二七区的升龙国际（小李庄）项目。据了解，郑州市有141个城中村，已完成或正在改造的的已经有38个，尚有103个还没有正是进行改造，其数量仍然是诱人的，这103个城

44、中村绝对是开发商眼中的香饽饽。但是城中村改造又不同于一般的房地产开发，城中村改造既涉及到土地征用、拆迁安置，有涉及到城市规划和社区管理以及社会保障等问题，是一项非常复杂的社会工程和民生工程。一、城中村改造的概念城中村改造是指在城市建成区的集体土地上，周围已被城市建设用地包围，但土地权属、户籍、管理仍然保留农村模式的聚居区进行土地征用、开发、升级的建设工程。二、城中村改造中涉及的主要法律关系1、城中村改造过程中参与主体之间的法律关系城中村改造过程中一般会有三方利益的代表参与，即及代表政府利益的相关政府、代表投资人利益的投资商或者是开发商以及代表村民利益的村民或者是村民委员会。政府、投资人和村民有

45、着不同的资源和利益需求，所以必须明确界定三方的法律关系。城中村改造的种种规定赋予了政府在城中村改造项目中享有的各种控制权、决定权，政府的各种权利体现在城中村改造的各个环节上。因为政府不仅仅考虑的是“旧貌换新颜”的简单改变，更多要考虑规划的合理性，配套的完善性，经济和社会效益的高效性。所以，城中村改造政府主导是关键。投资人在城中村改造中已不再是单一的房地产商，更高层次上来讲，投资人就是城市建设的运营商。投资人的目的始终是经济利益的最大化，但是在城中村改造项目中，投资人不仅要考虑自身的利益问题，还要考虑村民的利益问题，更要考虑法律和政府的一些具体规定。比如有的城中村改造项目需要投资人承担公益设施的

46、建设，如学校幼儿园、医院等。所以城中村改造项目中投资人、村民、政府三方利益关系的平衡，能否最终找到一个切入点关系到一个城中村改造项目的成败。村民在城中村改造中是最核心的因素，其代表的虽是群体性利益，但其涉及的问题又是事实在在的，非常具体的。如拆迁补偿安置问题，村民待遇问题、村民的身份转变的问题等等，这些问题如果有一个得不到解决，就会影响城中村改造的立项和顺利实施。2、城中村改造过程中的拆迁补偿安置的法律关系一般的房地产开发，通常情况下是通过招牌挂的程序从政府取得土地使用权，然后完成建设、销售的行为，基本上是在和政府签订土使用权出让合同是会要求政府将“三通一平”或者是“七通一平”的土地交给开发商

47、，开发商要求的是净地交付，一般不会涉及的拆迁问题。但城中改造项目不一样，改造就是将现有的建筑格局打破、拆除，首要问题就是考虑土地征用、拆迁安置问题。城中村改造中最复杂的问题恐怕就是拆迁补偿安置问题了，拆迁补偿标准如何确定，拆迁补偿方式是现金补偿还是产权调换，拆迁面积如何计算，如何根据建设周期确定过渡费的支付等等细节都要设计清清楚楚。前期问题、最复杂问题解决，城中村改造的后续过程就不会有后遗症出现。3、集体土地性质的变性问题按照城市房地产管理法的规定，从事房地产开发，必须是在国有土地上进行。而城中村的土地性质在征用前仍为集体土地性质，那就意味着政府需要按照土地管理法和物权法的规定，将城中村的集体

48、土地征用并更为国有土地后，在通过招牌挂的方式出让给投资人的方式进行房地产开发活动。土地制止的变更并不是政府将土地使用证收回，换发简单行为。不仅涉及到征用补偿问题，还涉及到村民的地位、待遇问题，同样还涉及到村民的户籍、入学等密不可分的问题。上述三个方免得法律关系，是一般房地产开发过程中不会涉及到得，而恰恰是城中村改造过程中涉及到主要的法律关系。上述三个方面的关系的调整和平衡，将决定着城中村改造的进展。三、城中村改造的流程各个城市所在地的政府关于城中村改造都制定有一套方案和流程，各级政府制定的方案和流程由于工作机制、权限的不同，制定的方案和流程都有所差别，大都大同小异。郑州市人民政府于2008年7

49、月5日指定的城中村改造流程，将城中村改造分为四个阶段。具体内容如下： 第一阶段为启动改造阶段首先由村（组）班子征求村民意见，提出改造设想，经村民大会或村民代表大会形成同意实施城中村改造决议及同意集体土地转国有决议，呈报所属乡（镇）、办事处。乡（镇）、办事处审核相关资料后，提出审核意见呈报所属区人民政府。区人民政府审核同意后，组织对村（组）基本情况进行调查，与村（组）协商拟定城中村改造方案，经村民大会或村民代表大会形成决议，将相关申请资料呈报市城中村改造办公室。市城中村改造办公室组织核查确认后，报市人民政府审定；市人民政府收到市城中村改造办公室的核查报告后，审查确定是否批准实施城中村改造。其中明

50、确了市城中村改造办公室和车期限，即自接到区人民政府申请之日起10日内完成核查。第二阶段为土地和规划手续办理阶段1、区人民政府组织区国土资源局进行城中村土地地籍调查，经市国土资源局审核，报市人民政府批准后，由市国土资源局进行土地初始登记发证。土地确权资料齐备后，区人民政府在市规划部门组织指导下，委托编制城中村改造控制性详细规划和安置区修建性详细规划。需要注明的是资料齐全并符合报件要求之日起市国土资源局20个工作日内完成土地初始登记发证。2、市规划局委托专业机构进行城中村建筑物基底面积测算，经区人民政府组织补充相关内容，确定相关数据后，核定城中村改造安置基数，组织编制并审查控制性详细规划。需要注明

51、的是在各区按要求提供齐全相关资料后，安置基数测算与控制性详细规划编制同时开展20个工作日内完成初步方案。在土地确权完成、区人民政府按要求反馈补充成果后，市规划局在10个工作日内组织完成安置基数测算与控制性详细规划编制，上报省会规划委员会办公室会议或市城中村改造工作领导小组会议审核，市人民政府批准。3、市规划局下达规划设计条件，组织编制并审查安置区修建性详细规划，确定安置区修建性详细规划。时限：在修建性详细规划按控制性详细规划和规范要求编制完成后，市规划局在公示的同时，组织专家评审，无重大问题的，在22个工作日内批准修建性详细规划方案。4、市土地储备中心审核城中村改造用地规模，会同区人民政府拟定

52、土地储备方案，签订土地储备协议或出具相关说明。需要注明的是市人民政府批准控制性详细规划之日起15个工作日内完成土地储备方案制定；资料齐全并符合报件要求之日起2个工作日内出具土地储备情况说明。6、区人民政府组织确定安置房和廉租房分布位置、户型、套型及套数，向市房管局出具正式书面说明。7、市房管局注销拆迁村民原有房产证，设定安置房、配套开发商品房及廉租房的户型、套型面积土地出让前置条件。需要注明的是注销拆迁村民原有房产证之日起5个工作日内完成。8、市国土资源局牵头，会同市财政局委托土地评估机构对安置和配套开发用地进行价款评估，并根据评估价核算政府收益。需要注明的是期限是在接区人民政府申请之日起7个

53、工作日内完成。9、区人民政府核定拆迁补偿安置成本，提出安置区和配套开发区土地出让建议起始价（或底价），并组织确定城中村改造方案。10、市城中村改造办公室组织审核城中村改造方案，报市城中村改造工作领导小组会议研究，市人民政府批准。11、市国土资源局依据城中村改造方案拟定土地出让方案，报市人民政府批准后，办理安置和配套开发用地公开出让。需注明的是自市人民政府批准改造方案之日起10个工作日（不含报批时间）内完成。第三阶段为项目建设阶段1、市城中村改造办公室审核批准城中村进行拆迁，区人民政府负责城中村拆迁，按期提供建设用地。其中时限要求：市城中村改造办公室接区人民政府申请后，5个工作日内批准实施拆迁。

54、2、市发展改革委办理城中村改造投资项目备案手续。时限要求：资料齐全并符合报件要求之日起15个工作日内完成。3、市财政局办理建设规费减免、土地总价款收缴及补贴拨付手续。时限要求：资料齐全并符合报件要求之日起3个工作日内完成对有关收费项目的审核；资金收妥之日起3个工作日内完成规费减、免手续；3亿元以下项目交清土地出让价款之日起15个工作日内（不含报批时间）完成拨付；3亿元以上项目，自资金到位之日起20个工作日内将50%的土地出让金拨付到区财政，其余50%自城建计划下达之日起15个工作日内拨付到位。4、市规划局组织为土地取得者审查配套开发区的修建性详细规划，办理建设用地规划许可手续，依据房管局提供的房屋户型、套型结构比例意见，办理建设工程规划许可手续。时限要求：在修建性详细规划按控制性详细规划和规范要求编制完成后，市规划局在公示的同时，组织专家评审，无重大问题的，在10个工作日内（不含公示期）批准修建性详细规划方案。自资料齐全且符合审批要求之日起10个工作日内（不含公示期），完成建设用地规划许可手续办理，1