银行信贷业务中房地产抵押物的风险分析及防范建议

1、银行信贷业务中房地产抵押物的风险分析及防范建议银行信贷业务中房地产抵押物的0一麟一;前言银行信贷是银行将自己筹集的资金暂时借给企事业单位使用,在约定时间内收回并收取一定利息的经济活动.按照贷款方式分为信用贷款,担保贷款和票据贴现,担保又分为保证,抵押和质押三种.通常银行的抵押贷款业务只接纳两种抵押物:房地产和机器设备,由于房地产具有不可移动性,价值量大,使用年限长等特点,因此从贷款期限和抵押率上均优于机器设备.银行信贷业务中的房地产抵押贷款业务非常频繁,本文从评估机构的专业角度出发,对由于房地产抵押物的自身特点给银行信贷业务所带来的风险进行分析,并提出一些防范建议.一.房地产抵押物风险分析的目

2、的和意义银行信贷的首要风险来自贷款企业自身,银行首先要对企业信用和经营有一个准确的判断,对企业的信用等级,财务状况,产业背景,未来现金流的预测等均应有科学的分析.第一还款来源是贷款企业未来的经营收益,第二还款来源才是对抵押物的处置变现.往往到贷款形成不良时,才会采用第二种还款方式.由于房地产抵押物的权属,用途,形态各不相同,一旦出现处置变现,其风险才会真实体现出来,因此在贷款初期及时把握房地产抵押物的风险并做好防范,才是切实有效的办法.徐燕杨丹二房地产抵押物自身存在的风险分析及防范建议房地产的存在形态分为土地,在建工程,房地产三大类型,依据城市规划限制条件不同,其用途又分为商业,办公,居住,工

3、业等等.不同形态,不同用途房地产项目的权属状况,价格内涵和变现能力均有各自的特点,下面从几方面分析一下房地产抵押物自身存在的缺陷会带给银行信贷业务的风险和隐患.(一)权属风险通常土地取得了(国有土地使用权证,在建工程四证齐全(建设用地规划许可证,(国有土地使用权证,(建设工程规划许可证,(建筑工程施工许可证),房地产取得了(国有土地使用权证和(房屋所有权证,在法定意义上讲,这些房地产项目在各自的开发阶段已经具备了完全产权.但是,往往由于征地拆迁,土地出让,项目转让,施工合同的具体约定,在建工程的超规建设,房屋使用权的限制等原因和合同不能正常履行等因素,使项目存在不同程度债权债务关系或者权属缺陷

4、,实质上影响了房地产项目的权属完整性,带来权属风险,经常出现的情况本文用案例形式列举如下:案例一,某开发项目位于北京市怀柔区,开发单位与当地村镇政府达成协议,按照约定期限逐步实施拆迁,该项目的立项手续,前期规划手续齐备,在拆迁实施过程中该地块的土地出让手续已经办理完毕,开发单位已全额支付了土地出让金,并取得了国有土地使用证.从权证情况分析,这宗地完全可以办理土地抵押登记,但实际情况却是一宗地存在两个主人一一开发商和未签约的拆迁户.存在的风险隐患是倘若拆迁工作不能顺利进行,会影响整个项目的施工进度,销售计划和还款计划.案例二,某开发项目经转让得来,开发单位已取得国有土地使用证,但根据转让双方的协

5、议,项目建成后需确保一部分房屋返还给原转让方,但抵押物是全部的土地使用权和在建工程.存在的风险隐患是倘若项目建成后因借款方不还款,造成原转让双方产生债权债务纠纷,会牵连到抵押权人和原转让方之间发生连带纠纷.案例三,某在建工程项目四证齐备,但实际建设中存在超规现象,项目建成后无法通过规划验收,无法正常领取房屋所有权证.超规现象形成的原因可能有以下几种情况:增加楼层;私自扩大局部楼层或整体建筑规模;改变规划方案调整规划布局.这种在建工程抵押物存在的隐患是项目不能如期规划验收,需要从立项,规划,国土,建委等部门层层报批,缴纳罚款,补办手续,随着行政执法力度的加强甚至带来拆除违规建筑的结果,使项目无法

6、正常办理房产证,造成银行贷款的损失或者拖延还款时限,增加贷款风险.案例四,某在建工程施工过程中存在承包单位垫付工程款情况,开发商以在建工程抵押,后因拖欠贷款被银行起诉,经法院裁定拍卖后,成交价款却优先用于偿还开发商拖欠承包单位的工程款,银行无法全额追回贷款.案例五,某住宅小区项目已取得房屋所有权证,其中部分配套商业用房在原规划设计文件中已明确使用功能,需作为小区的配套设施使用,例如:邮局,居委会,老年活动站,卫生所等,虽然在产权形式上仍属于开发商所有,但其使用权受到约束,必须为小区业主提供服务,因此从房地产权属上来说存在限制和缺陷.针对上述权属风险,我们建议采取下列措施进行风险防范:(1)针对

7、开发贷项目,抵押物的价值必须扣除欠付的拆迁款,征地费,工程款,充分调查抵押项目存在的拆迁困难,预测拆迁工程的完工时间,监控贷款的使用,分期放款.(2)对有超规现象的建筑工程,应根据超规的程度和企业补办规划手续的进展情况确定是否给予抵押贷款,且不能将超规部位和面积纳入抵押范围.(3)以回迁,还建或联建分成部位作为抵押物的,为避免造成日后纠纷,建议采用三方协议的方式对日后还款及房屋转让手续做好事前约定,对违反约定的情况采用约定方式处理;或增加第三方担保等方式.(4)不接受与小区业主物权易产生冲突的房地产作为抵押物.(二)价格风险房地产抵押价格是一个时点价格,即在估价时点,作为抵押物的房地产的市场价

8、值,由于房地产形态各异,反映的市场价格也就各不相同.首先,在市场环境相同的区域,同用途同类型的房地产价格差异主要是权属差异带来的.如上述案例,各种欠付款会直接影响抵押物的房地产价格.其次,权属清晰的房地产项目,价格差异存在干项目的不同形态中.比如生地和熟地的价格差异体现在红线外市政基础配套设施是否完善,红线内场地是否平整等方面,市政设施的”三通”,”五通”和“七通”本身就存在价格差异,同时要了解这些市政设施是否已经接到地块红线边缘,产权单位是否已经向市政建设部门交齐各项接口费用和工程费用.在建工程的工程进度不同,反映的市场价值也不同,例如尚未出地坪的在建工程项目和已经结构封顶正在进行外装修施工

9、的在建项目,同样是在建工程,但项目的风险差异很大,同时房地产项目产生的高额利润的体现程度也不同,前者所体现的价值可以说大部分体现在土地上,只有少量的工程价值;而后者则已经体现了该项目达到现房状态时的大部分市场价值.第三,他项权利的限制会造成抵押物价值的差异.例如存在长期租赁的房地产项目租金价格过低,偏离市场平均租金水平,由于”买卖不破租赁”,其变现价格会直接受租赁情况的影响,低干同类项目的平均价格.另外,位于同区域同用途的现房项目,由于项目定位,建筑风格,装修档次,开发商品牌等因素,同样会造成价格差异.针对不同类型的项目要具体情况具体分析,银行信贷人员不能以市场平均价格直接作为衡量标准(这里指

10、以较好状态的房地产价格去判断较次状态的房地产价格),选择信誉良好,有丰富抵押评估经验的专业估价咨询机构,依靠专业意见进行判断决策.对于长期租赁价格过低的项目,一方面可从评估价值考虑贷款金额,另一方面,要了解承租单位与产权方是否存在关联性,以承租单位出具承诺函的形式,保证承租期内因贷款原因变现抵押物时无条件解约,或采用第三方担保等方式解决.(三)变现风险权属不清的项目必然带来变现风险,因此本文首先强调的是权属风险,由于权属不清,往往造成抵押物无法变现,银行贷款无法得到清偿.一_,_.一|通常,流通性强的抵押物变现风险较小,表现在变现价格和变现时间长短上.普通住宅,高档公寓,别墅的变现风险是依次提

11、高的,普通住宅由于面积总价相对低一些,因此受众面广,变现价格不会有太大的损失,同时变现时间较短;高档公寓需视分布区域而定,在易出租且租赁收益高的区域,品质较好的高档公寓较易变现;别墅项目则需视项目本身的品质而定,目前的房地产政策已经限制了别墅项目的新增渠道,所谓”物以稀为贵”,市场对别墅项目的预期较高,因此品质好的项目还是较易变现的.商业用房的面积越大,可分割转让性越小,其变现难度越大,通常区位繁华,临街效果好的商铺最易变现,且变现价格较高.大型商业批发市场和大型商场一般由产权人或百货公司等专业机构经营,不易分割处置,整体转让的变现时间较长,一旦因商家经营失败造成商场倒闭,变现难度则更大,往往变现价格折扣也较大.写字楼的变现价格通常也是随着房地产的体量大小而变化,写字楼整售价格通常比分散出售价格要低,但从变现时间上看,整售比分割出售要快一些.另外,通用厂房和标准厂房比特殊厂房易变现;出让土地上的房地产比划拨土地上的房地产易变现.综上所述,房地产抵押物自身存在的瑕疵会给银行信贷业务带来各种风险,但这并不意味着房地产存在风险就不能抵押.金融机构应建立科学的贷前预警系统和贷后跟踪检查系统.贷前从调查入手,通