重庆南川名润时代广场营销思路

1、名润时代广场营销思路本案重点解决问题 营销背景 南川市场现状 项目现状 营销思路 项目利益最大化营销思路 营销思路执行办法 难点解析及解决之道PART 1营销背景营销背景南川住宅市场南川住宅市场南川商业市场南川商业市场项目现状项目现状南川主要在售楼盘基本情况5项目项目体量体量推盘情况推盘情况均价均价优惠优惠熙岸7.6万分2次推盘，已推完，销控显示余47套，内部透露剩余200套左右 开盘销售率40%2次折后均价均为4450/1.一次性9.6，按揭9.9 2.老带新，新客户9.9折，2000物管费 3.淡季9.8折西苑34万推盘5次，面积80-113；4月9号推出9号楼2个单元共428套房源,现已

2、售完，5月内部认购11号楼1单元，7月12日推8号楼，7月底推出11号楼2单元，共165套销售35%，未办卡，通知登记客户先到先选。10月房交会期间4号楼开盘，当天销售28%。首推折后均价4550/；现折后均价4500/认购优惠:开盘5天内并首付30%，85的每套5000优惠；97的优惠8000；109的优惠1万。首付60%以上，5000每套；付款：首付80%每套1万，一次性15000；凯撒皇廷 20万推盘2次，2011.1.22开盘推出300余套，现余20套左右，年底推新盘折后均价4200/，价格4200-4300/左右，最高价5200/仅1套，按揭9.9，一次性9.7坤罡龙都 14万201

3、0年4月推1、2号楼，已接房，11月推3号楼，预计10月推4、5、10号楼首推折后均价3150/,3号楼均价3500/世纪花城 42万共19栋，2011年1月2日开盘推出2、4、5号楼80-110，原定8月推新盘，暂不推未有办卡动向折后均价4200/一次性9.8同邦国际18万 已推3次，8、7、2号楼，预计年底推出5、6号楼折后均价依次为4050,4200,4400/铂金鸟巢 8.8万 一次推完，现余10套左右80-130折后价4200-4600/6南川宏观市场现状市场淡市场淡西苑西苑熙岸熙岸开盘成交套数（套）开盘成交套数（套）254/63660/264开盘去化率开盘去化率25%40%成交均价

4、（元成交均价（元/）45004550销售缓销售缓贷款难贷款难去年底去年底-今年今年2季度季度3-4季度季度银行放款时间银行放款时间2月以内3-5个月1-3季度季度4季度季度报纸报纸* *杂志杂志* *短信短信* * *派单派单* *电视电视* *广场广场LED* *汽车背套汽车背套* * *活动活动* *户外户外* * *主要竞争对手分析78建筑类别：高层、花园洋房区 域：南川市房屋价格： 暂无资料 物业类型： 高尚住宅 板 块：暂无资料开盘时间： 2011-3月装修状况： 毛坯房 入住时间： 暂无资料 建筑面积： 340000平米 绿 化 率：35.18% 占地面积： 73609平米 容 积

5、 率：暂无资料 物管公司： 暂无资料 物 管 费：暂无资料 物业地址： 重庆南川新城区渝南大道（体育馆旁） 泽京香格里拉泽京香格里拉西苑基本信息西苑基本信息 香格里拉西苑香格里拉西苑9名 称用地面积(约)总建面(约)容积率(约)绿化率(约)总套数在售户型示范区样板间小区配套近期推出房源香格里拉西苑156亩56万方440%2800 76-1061万方情景示范区2套无边际泳池、羽毛球场、篮球场、幼儿园3月底连续推盘香格里拉-西苑 南川第一个引入体验式营销的项目，由昔日南川住宅项目标杆开发商打造，试图再造一个南川富人区。目前均价4500元/ 最近一次开盘销售率仅25%（推出房源254套，销售64套）

6、南川市场竞品分析走进香格里拉西苑南川市场竞品分析景观示范区南川市场竞品分析格调售房部南川市场竞品分析精装前室、样板间14同邦国际城项目简介：项目地处重庆南川区二环路中段开发商：重庆同邦房地产开发 开发建筑面积： 项目特点：10000中央主题公园 小区配套齐全简欧外立面同邦国际城15名 称用地面积(约)总建面(约)容积率(约)绿化率(约)总套数在售户型示范区样板间小区配套近期推出房源同邦国际城 45亩 约18万 4.9 30% 80-150暂无暂无1万平米的中央音乐主题公园，社区篮球场、羽毛球场、儿童活动场地、老年人活动场地年底推出5、6号楼目前在地段位置上与名润时代广场最接近的项目，位于新城与

7、老城的交界处，距开项目仅200米。项目重新诉求区域与小区配套目前均价4350元/ 最近一次开盘销售率仅35%恒安世纪花城项目简介：项目地处重庆南川区南部新区高速公路入城口 开发商：重庆恒安实业开发建筑面积：412635 项目特点：结合地形，合理布局，凸显山地建筑特征 小区配套齐全引进戴斯大酒店 恒安 四季花城17名 称用地面积(约)总建面(约)容积率(约)绿化率(约)总套数在售户型示范区样板间小区配套近期推出房源世纪花城170亩 41万 737% 76-140修建中暂无酒店、网球场、篮球场、游泳池8月位于高速路口，体量大，将引入南川最好的酒店-戴斯酒店（四星）。由于位置略偏，在戴斯酒店开业前一

8、直以低价跑量，收效甚微。目前均价4300元/ 最近一次开盘销售率70%2011年1月住宅市场小结18竞品项目均为居住型项目，社区配套齐全，居住性舒适。市场在售项目房源充足，市场去化速度明显放缓，开盘去化率30%左右；目前南川在售项目多为高层，主力面积段在70-130平方米，主力均价 4200元4500元/平方米。2011年多个新项目集中上市销售，市场需求量持续递减。竞品楼盘下阶段集中在2012上半年开盘，由于本案住宅预计开盘时间在2012年3月，将会对本案形成巨大的压力。后期供应充足，预计2012年上半年将新增供应量近40万方，后续市场激烈。存量足去化缓价格稳起跑先竞争大2010年南川去化量约

9、48万平米2011年南川去化量约56万平米2011年南川供应量约92万平米2012年住宅市场压力巨大商业市场调研业态地理位置面积区间（）售价租金转让费/价值规律经营类别南大街8-10015000-23000/45-65/2000-3000/（面积越大总价越高）面积小门面价最高，面积越大越低餐馆、服饰、副食、美发二环20-100016000-22000/65-85/2000-3000/（面积越大总价越高）面积小门面价最高，面积越大越低汽配、五金、餐饮上海城周边20-100017000-25000/45-85/2000-3000/（面积越大总价越高）面积小门面价最高，面积越大越低餐饮、娱乐、副食、

10、汽车4S西门桥周边8-10018000-25000/80-200/2000-5000/（面积越大总价越高）转角、小面积门面价最高服装、饰品、百货、餐饮盛丰源片区8-10020000-25000/70-200/2000-5000/（面积越大总价越高）转角、小面积门面价最高服装、饰品、百货、餐饮广场片区8-20022000-27000/80-200/2000-5000/（面积越大总价越高）转角、小面积门面价最高服装、饰品、百货、餐饮商业个案分析21位置：钟楼街临街门面（距项目30米）租金：临街门面200-150元/，内铺60-80元/特点：小型集中商业、位置好、召示性好、人流量大、档次低。商业个案

11、分析22位置：市政广场对面（距距广场30米）租金：临街门面150元/面积大小：15-25 特点：步行街入口、灵散、位置好、人流量超大、档次低。商业个案分析23位置：盛丰源商业街（距距广场200米）租金：临街门面110-130元/，二楼40-60面积大小：一楼10-25，二楼80-500 特点：中等规模主题式集中商业，步行街模式、初具影响力。档次较低。商业个案分析24位置：市政广场旁边（距广场20米）租金：临街门面150元-200/面积大小：15-65 特点：老牌商业街，入驻有南川目前档次最高的众多品牌。潜在项目供应花山怡园金山丽苑城市之光九都尚品上海城天河苑坤罡龙都马瑙城地产马瑙城地产康田地产

12、恒安地产名润广场商业市场调研后期供应序号项目名称后期商业供应体量商业产品形态1上海城20000独立商业2九都尚品12000社区临街门面3V客公馆8000社区临街门面4金山丽苑18000社区临河门面5天河苑6000社区临街门面6花山怡园约2000社区临街门面7城市之光约600社区临河、临街商业8铂金鸟巢7000临街门面9坤罡龙都3000临街门面10世纪花城24000不详11康田地产3000底商12凯撒皇庭不详底商街铺13MINI公馆约4000底商14同邦国际城约10000底商15马瑙城地产12000不详16明润时代广场80000合计约20万/商业市场调研后期供应南川主城区2012年至2013年其

13、间，商业供应量约20万方，后期供应量较大。其商业产品形态以社区临街门面为主，商业定位低。目前南川商业环境且落后，仅有鼓楼广场一个城市核心商圈，并且商圈内商业业态规划不健全。目前南川品牌商家业态单一布局分散，没有形成品牌堆积效应。城市缺少具有号召力与足够影响力的商业聚合平台。南川商业销售情况良好，市场正处于青黄不接阶段 。临街门面售价为10000-30000元/平米南川商业租赁情况较好，核心位置商铺皆为满铺。预计项目位置，临街层租金临街层平均租金为200元/。南川未来商业供应量较大对项目有一定的威胁，但各商业物业档次不高，均以社区商业为主，对项目影响不大。商业市场小结档次低销售好供应足项目现状2

14、9工程 初见成效30招商 静待签约31蓄客状况在无任何推广及销售节点配合下每周新到访客户：10组左右每周新来电客户：5组左右PART 2营销思路营销思路项目解读项目解读利益最大化思路利益最大化思路营销执行营销执行难点及解决之道难点及解决之道项目基本情况项目计量单位数值初设指标总用地面积M223843238431）建筑占地M218452.4718107.642）道路广场占地M24203.854548.68总建筑面积M2257424.84 253460.39 地上部分总建筑面积M2219912.45 219352.36 1）住宅建筑面积M2132670.12 132339.05 2）公建建筑面积M

15、287242.3387013.31（1）商业M286497.29居住户（套）数户15251525停车泊位辆717759容积率9.2 9.2 建筑密度%77.39%75.95%绿地率%22.40%22.40%项目核心价值三大主力支撑卖点： 中心地段 国际级8万平米一站式商业航母综合配套 南川地标，第一高楼150米超高层 34核心价值解读卖点梳理项目整体1、地段:中心的中心政治中心经济中心商业中心文化中心35卖点梳理项目整体2、国际级商业航母综合配套8万方一站式休闲娱乐购物中心，国际一线城市成熟商业模式餐饮+娱乐+休闲+购物，4大业态，千余种产品，万余商家，满足全市人民所有生活所需2万方百货主力店

16、，填补南川高端商业空白A. 5000平大型超市，满足日常生活所需36卖点梳理项目整体3、南川地标 第一高楼 150米超高层建筑，南川第一高楼，开创南川城市建筑新高度，绝对的地标，无上的尊荣！中央豪宅，据此定格！37卖点梳理住宅核心价值：中央豪宅，特权人生核心价值：中央豪宅，特权人生南川无人不知的地标建筑，南川人向往的中心区域，一个城市的顶级示范项目，身份象征，财富标志，代言一座城市的居住荣耀。地段价值地段价值城市中心、政治中心、商业中心；南川传统中心富人区，紧临河滨景观带，位于南川重要交通节点通达全城。38卖点梳理住宅配套价值配套价值内：8万方国际级商业航母综合配套；外：医院、学校、农贸市场等

17、市政配套完善。产品价值品价值创新户型设计、超高层地标建筑、11500平米的空中花园中庭超大赠送面积、完全人车分流、电梯直入车库、56米超宽楼间距、240mm自动保温墙体、智能一卡通门禁系统、5#楼双层中空玻璃39卖点梳理商业核心价值：全新商业模式，南川商业升级换代国际级一站式休闲娱乐购物中心，统一招商、统一管理、统一推广区位价值南川商业中心鼓楼坝广场，覆盖巨大市场需求，辐射周边14镇17乡品牌商家主力店、超市、电影院形成源源不断的财富磁场业态组合和布局南川首个内街购物中心、各楼层业态规划互补共赢投资价值面积划分灵活、低总价、高增值，其他商圈类同物业五年增值150%，五年稳定回报40%品牌价值开

18、发商在重庆主城拥有多个知名商业项目40卖点梳理商业7.产品价值十字金街十字金街全临街回路式通道，无死角设计，人流循环利用全明采光全明采光商街内，挑空20米，打造两个阳光中庭多中心多中心多个高端品牌商家分散至商街各个角落景观广场景观广场1000平米入口景观广场，让每次购物都心情愉快中央空调配置中央空调配置无论大小，每个店铺统一赠送中央空调单层电梯超单层电梯超1010部部每个角落都通达便捷迅速转换41在当前的市场环境下如何实现项目利益最大化？ 战略上先住宅后商业，战术上穿插搭配，最成熟的时候推出溢价能力最强的产品用住宅持续热销保证项目现金流，不断刺激市场制造热度，提升项目城市影响力。利润空间最高的

19、住宅与商业标杆产品，在销售条件最佳时推广迅速实现利益最大化。最后推出的标杆产品，为住宅5号楼和商业L1层。结合主力店开业，分两次强推高溢价产品结合2012年6月超市开业、10月百货开业，推出LGL2L1商业的销售。借势主力店开业前各商家的推广，顺势推出可销售商业。可规避主力店开业后各种不确定性因素，给销售商业带来负面影响。每次商业推出，高低价值产品搭售，拉高价格预期，形成相互挤压效应，为项目带来利益最大化。用好招商双刃剑精减餐饮层主力商家（目前预留的主力餐饮商铺共10户左右）。严格筛选，选用在大重庆范围内有影响力的商业。减少带租约销售面积，降低后期销售难度。用最少的成本，为项目还来最大的溢价空

20、间商业化整为零控制总价，降低购买门槛，扩大客户基数，形成热销氛围提高销售单价，实现利润最大化。提升销售速度，降低存货风险。 推售节奏4#4#开盘开盘销售中心销售中心交付使用交付使用1010111112121 12 23 34 47 78 89 91010111112125 56 63#3#开盘开盘LG/L2LG/L2开盘开盘6#6#开盘开盘2011年2012年样板间开放样板间开放2#2#开盘开盘5.26 L35.26 L3开盘开盘 持续销售期持续销售期5#5#开盘开盘L1/ L4L1/ L4开盘开盘商业商业交房交房主力店签约活动持续推广活动启动启动招商招商百货百货/ /影院开业影院开业1 12

21、 23 34 42013年客户客户回访回访集中集中推广推广楼 栋 号建面单价（元）6470044800352002530055800 LG（层）18000 L1 （层）30000 L2 （层）16000 L3 （层）11000 L4 （层）9700各楼栋（层）预估单价其 中住宅 约 亿元商业 约 亿元主力店 约 亿元其他 约 亿元本项目总销目标金额 约10亿元项目总销售目标目标资金分解楼栋销售面积（） 单价（元）总销金（元）住宅615796470074241200416741480080356800312592520065478400217399530092214700518048580010

22、46784001、7、8还迁房源小计80576416969500商业LG18341800033012000L1646530000193950000L260841600097344000L373101100080410000L42,875970027887500小计24568432603500主力店约3.2万平米 4300137600000其他（包括影院、车库）47488000合合 计计1034661000其 中住宅 约 亿元商业 约 亿元主力店 约 亿元2012总销目标金额 约亿元项目总销售目标521季度2季度3季度4季度 组团楼栋预计开盘时间销售回款销售回款销售回款销售回款住宅住宅2 23

23、32012.9.829465280 19643520 22917440 327392004 42012.7.2156249760 522319208035680120535205 56 62012.4.2159392960 556809003712060商业商业LGLG2012.5.1918156600 1155420049518001155420033012003301200L1L12012.9.2958185000387900038790000 93096000L2L22012.5.1938937600 29203200 19468800 24336000973440014601600L3L32012.5.2620102500 120615004824600884510032164007236900L4L42012.9.295577500 557750011155000小计小计136589660 108499800 178722740 124201800 91572620 17418342020122012年计划销售额合计年计划销售额合计406885020 20122012年计划回款额合计年计划回款额合计406885020 2012年销售回款计划完成销售目标，达成项目利益最大化之前提解决6大营销难点营销难点解析 亮相一年有余，由于工程进度缓慢，沉默至