房地产信托融资研讨会

1、房地产融资研讨会1、高峰：尊敬的张会长、瞿会长，各位朋友大家上午好，很高兴借此机会与各位来宾一起 探讨房地产融资新渠道的问题， 同时也特别感谢全国工商联和住宅产业商会为民生银行和我 本人提供这么好的机会。今天我想给大家汇报的主要是两个内容：一、房地产融资渠道多元化。二、住房按揭创新金融产品。在讲这两个问题之前， 还得要看目前的形势。 目前中国的房地产业有人说： 冬天已经过去， 春天即将来临，对此我也赞同，尤其是央行 121 号文和 18 号文的通知，对整个房地产业和 金融业产生不同的影响， 给我们的感觉是国外房地产已经进军了中国市场， 我们注意到像北 京的市场， 广东兵团，香港兵团，还有福建兵

2、团的介入， 已经把整个北京的房地产市场在推 向城市化。 前些天我去广东以后， 给我的感觉广东房地产市场成熟的程度要超过北京两年到 三年，这是总体感觉。所以应该说整个中国房地产业重组和并购的时机已经来临。另外一个影响就是对金融业， 对金融业的影响， 整个的房地产信贷资金的结构要调整， 在 这一点上有不同的说法，有人说70的房地产资产是来自银行，对此我不同的意见，前两天建设部房地产会议大家注意到建设部副部长有一个讲话，他说全国房地产资金有15来自银行，但是我觉得有点低，一会儿请大家看一个数据， 我们感觉大概是在这之间。那么这 两方面的影响， 最重要是对金融业的影响， 我们也赞同在 121 号文出台

3、以后， 全国住宅产业 商会搞了多次论坛和座谈，包括地产大腕一些观点，尤其是说中国房地产金融还没有建立， 确确实实是这样， 从目前来看， 房地产融资的渠道应该说比较单一， 主要还是来自于这种间 接融资渠道，就是银行的贷款。 从目前来看， 直接融资渠道， 虽然目前一些上市公司或者是 一些买壳， 通过买壳进入房地产上市公司的融资渠道还不多， 信托基金一会儿情况再向大家 介绍。 目前国内房地产融资渠道，应该说银行贷款占大头，我感觉其次就是信托基金，然后再是IPO。没有的就是美国的成熟的资本市场的货币工具，就是REITs,就是房地产信托投资基金，最重要就是能够上市退出机制， 改革开放以来， 无回没有成功

4、，最主要的原因就是 没有退出机制。刚才我为什么讲我们银行资金在房地产融资占比当中应该说既不是15也不是 70，应该是之间的数据， 这里面有数据， 截至 2003 年 4月，我国商业银行房地产贷款余额达到 18， 357 亿元，占商业银行各项贷款余额的 17.6，再加上个人房地产贷款余额为 9， 246亿元， 占商业银行各项贷款余额的一是 9。整个房地产融资渠道多元化， 从理论上讲无外乎就是直接融资和间接融资。 直接融资这里 面主要是有这么几个渠道，一个是上市公司，IPO ;还有就是房地产信托；最后就是大家今天终于企盼的房地产基金。 这都是从直接融资渠道来讲。 上市融资好处多多了， 我就不详细

5、讲，因为我今天主题是讲移动按揭银行，上市公司所有的优势同样具备，我们注意到广东、 上海、 北京一些大的房地产商通过买壳进行上市。直接融资第二个渠道就是房地产信托， 从去年下半年到今年上半年，我们已经注意到房地产信托已经成为整个信托产业的主要品种， 在这方面应该说在中国起步比较早的是杭州信托，就是开发商四证不齐全， 30不到位的可以通过信托先进入， 银行进行资产买断， 买断银行再做按揭， 就等于把好的项目盘活了，这 样股市这条直接融资渠道融不到的话，我可以通过信托平台，一些好的项目照样可以融资， 这样成本比较低。 目前大概有三分之一的信托产品投向了房地产， 所以信托我说融资成本低， 另外弹性比较

6、大。 还有为什么信托很看好房地产行业？还有为什么很多个人愿意购买信托的 品种？关键是收益回报率比较高。 第三直接融资渠道就是房地产基金， 没有什么讨论， 在欧 洲、美洲十分常见，但是有一点比较担心就是一旦基金进来以后，什么时候退出非常关键， 你是通过直接再上市还是通过按揭， 还是通过其他， 你是权益性的还是债券性的基金可能要 进行深入的研究。今天重要想给大家汇报的就是间接融资，银行作为房地产企业的间接融资主要渠道之一， 无外乎就是两个， 整个房地产融资链条应该是分两个部分， 一个部分就是房地产开发贷款前 期的，另外一部分就是在五证齐全以后可以做按揭。在前期房地产开发贷款这个数据来看， 前面大家

7、已经看到了大概 18 9 的比例，大概是 30，就是中国目前大概有 30的银行资 金在房地产企业里面。多不多？我告诉你一个数据，最近高盛给商业银行做报告， 2002 年 年底整个房贷占整个银行贷款 6%,占整个GDP8 %，在香港是什么样的情况？整个的房贷 占整个银行信贷资产大概 35，占整个 GDP 是 50 ，欧美也是如此， 所以应该说这个空间 还很大, 那也就是说在房地产企业里面, 这种银行贷款不论开发贷款还是住房按揭应该说还 有上升的空间。房地产开发项目贷款目前主要有两种做法, 这不是我今天讲的重点, 简单介绍一下, 房地 产开发贷款主要是拿土地质押,这是比较常见的一种,刚才前面两位嘉

8、宾也讲到这个问题； 另外一种情况我们也注意到了,比如说国内有相当一部分的品牌公司、集团公司在多元化, 他也看中了房地产行业, 也在进军房地产公司, 因为集团公司可以融资, 这是目前开发贷款 的情况。但是直接进入到房地产开发贷款刚性的东西就是四证和30%,银行业想做这项业务,但是银监局在后面看着你, 所以更重要的风险就是政策的风险,经营性的风险好办,但 是政策性的风险不敢碰,碰了必死无疑。按揭环节民生银行进入第 8 个年头,第 5 个年头完成 A 股上市,明年可能有重大举措。 经过科尔尼公司给我们进行了未来五年规划的预测,发现民生银行在业务结构上有一个问 题,就是公司业务偏大, 个人业务偏小,

9、要想把民生银行打造成国际型的商业银行怎么办？ 在未来三年到四年的缓冲期内必须快速提升整个流程的发展,所以我们的目的, 我曾经分析过全球前十大银行整个个人银行占比达到30%、 40%甚至 50%,而不像民生银行才 10%左右,行里面决定要利用三年的时间将零售业比例 30至 40%,我们未来就转向零售业务。从 储蓄做是很费劲的, 招商银行在这个方面已经有一定的优势, 已经战领一部分的市场, 所以 经过高盛公司给我们提供一份报告, 全世界银行里收益最好, 风险最低, 最好的资产是住房 按揭, 所以着力向住房按揭进军。 在股份制商业银行当中, 我们无论增长量还是增长比都是 名列前茅, 得到了在座的大家

10、的支持, 所以我们是以新的思路拓展思想。 主要是三个方面有 些突破：第一是机制上面的创新。首先我们在年初,在北京、上海、广州、深圳、南京、杭州专门成立了住房按揭中心,我 们在沿海设立了 6 个按揭中心,总行有按揭中心。第二,营销创新。大家注意到我们启动社会中间机构, 如果你是房地产代理商, 给我们拉来业务利润可以分 成,我们在北京、上海启动,所以下一步把深圳和广州启动起来。明年推广这种模式,就是 像国外一样, 80%住房按揭市场来自于社会中介,这是我们整个的思路。 哑铃型就是左边的球变成创新的产品； 右边的球就是社会中介, 通过律师、 代理商兜售产品, 中间就是民生银 行销售队伍,我们想走出小

11、银行闯出大市场的路子。第三,产品创新。今年准备走三步曲,第一是民生家园1 3,就是人有我优,在非典之前,大家可能注意到各种媒体的报道, 年初的时候我们做了一件事情, 就是把中国住房按揭产品分析, 把香港、 美国也拿来分析, 总结出来是 8个产品是开发商和老百姓最喜爱的, 我们就把 8个产品进行 整合, 也就是说以客户为中心, 以开发商为中心, 设置了 8 个产品,这 8 个产品最后我们受 到联想电脑 11 启发, 当然不和别的银行的概念比较绕口, 这实际上是一个住房按揭套餐。 如果你是消费者买一手楼或者是二手楼,买了之后一定要装修,装修完了以后一定要买车, 有车贷,有房贷,我还有车位贷款, 房

12、子住下了, 可能进来住了三五年还会有升官发财的机会，还会有儿女，就会以小换大，就会做转按，你说原来的按揭额太低了，我要多还，我有 加减按，如果你事业受到挫折你想少还， 你可以少还，我随时更改你的还款方案， 但是都还 完也不怕，你的千金你的公子说老爸给我买一辆车，我上大学，我要买POLO ，你贷款 10万买 POLO ，前提就是房子，所以就是一笔民生款一生好用房。所以很多开发商，很多消费者非常喜欢这个东西，这是非典之前推出1 3，这里面围绕 13 可以延伸出来无数衍生产品，所以我形象比喻13 是筐，什么产品都可以往里面装。移动按揭银行。首先我讲一下理论基础。 人的一生你的成长和你的收入几乎是相当

13、的， 这个曲线是平行的， 也就是你认为自己的事业成长非常好的时候， 你的收入可能就是比较最大化的时候， 你的收 入是什么状况的曲线， 我就在你收入曲线的下方， 我就打造一个或者是给你绘画一个还款的 蓝图， 这就是移动按揭银行的业务， 我跟同事说做移动银行要研究消费经济学， 西方经济学 和发展经济学不够了，当初商人是赚儿童和女人的钱，这是推出十年前，目前，这些商人在 赚买车买房人钱，那天我去高尔夫球场，我看到很多人打高尔夫球，我说又赚绿草地的钱， 给他们信，所以零售银行应该研究消费，应该研究整个社会消费点在哪，就像 intel 公司一 样，要跑到十字路口那去，等赚钱的机会，这是理论。实践上我们是

14、这么做的，大家看这个 图，最上面是售楼处，最下面是民生银行，我们开发科技平台系统，这个系统什么意思？就 是把银行的传统的柜台服务通过我的内部局域网或者是宽带网延伸到楼盘， 终端是通过移动 盘或者是笔记笔入按揭材料，输入以后传到支行， 再传到分行，分行有审批中心， 在支行我 们没有一分的授权，坚决防止假按揭，不像其他银行给 100 万，给 200 万，我们一分没有， 分行批完在支行放款， 整个流程就是这样的。 大家可以看可以不受银行网点的限制， 你只要 是在售楼处，我们分析一下整个客户的类型有三种人：第一种人是白领，他每天很忙， 周一 至周五很忙没有什么看楼，到周日夫人说换一套房子，要挑一个好的

15、房子， 就去了，到了售 楼处房子可能选好了，就要办手续，恰恰按揭行礼拜六、礼拜日放假，只有星期一去做，而 民生银行周六周日现场做， 如果民生银行不在场的话可以打客服中心， 在家中打电话我就来 到你身边现场给你按掉， 这是第二种类型； 第三种类型的客户， 前两种的客户就是任何时间、 任何地点我都可以去按， 第三种类型比较麻烦， 就是随心随意。 什么意思？会出现这种情况， 请大家看这个图， 这条黄线是等额本息法， 绿线是等额本金还， 目前有一些成长性很好的博 士、硕士他们说我要按揭房子，那么假如这套房子售价75 万，首付 25 万，还需要 60 万按揭， 15年等额本息法大概需要 5000 元左右

16、，等额本金法首付可能也需要 6000元左右，本 来一毕业想买房子，两人收入是 5000 元，就没有办法买；男的说先买小的，女同志心里不 满意，等额本金法和等额本息法的限制就是解决不了未来成长性较好的客户。 民生银行说别 走了，我能给你做，你给我画一个曲线，你收入曲线就是绿线，你还款曲线就是粉线，你如 果涨工资就可以再改动， 针对这种情况， 我们根据你的收入成长曲线， 我们给你量身定做还 款计划，叫做多种组合还款法， 所以今天的讲的题目是住房移动按揭， 包括三种， 就是你想 怎么还就怎么还， 你们可能注意到我们的广告词叫做一样的收入不一样的居住， 但是必须在 民生银行做按揭才能做到不一样的居住，

17、一步到位实现住大房子的梦想，这是整个的创意， 也可以说一样的贷多样的还，想怎么还就怎么还，但是你必须得还，不还就拍卖你的房子。最后我想通过三个案例结束今天的汇报， 我们曾经请一些调查公司调查中国目前整个买房 的群体，大概是这样的结构， 25 岁至 35 岁是中国购房的高峰， 40 岁至 55 岁左右是第二个 高峰，唯独 35 岁至 45 岁是很平平，我们对 A 类客户就是事业刚刚起步的客户收入呈现出 递增趋势的， 我们叫上抛物线， 这种客户应该是我们将来锁定客户的重点， 所以前两天到长 河湾的项目， 一个清华博士说我想买大房子， 他说我现在月收入就 1 万块钱， 我可以还 5000 块钱，很高

18、兴就走了，所以我们正在挖掘现在潜在成长客户，这是第一类客户；第二类客户像各位在座老总事业有成， 那天太太说给我爸我妈买套房子， 买完以后又不想 一次性付款，我可以量身定做这种还款法比等额本金和等额息还要好，但是利息交的就多。最后 C 类客户就是如果你既不是白领，又没有成长性，年龄又在35 至 40 左右，比如你的置业是幼儿园的老师， 是一个医生和护士， 收入在社会是中等阶层， 你的儿女也来说我们 也想换大房子， 民生银行业帮你想到。怎么办？把整个还款期限拉长， 你就是先下抛， 后上 抛，所以移动住房按揭组合还款法对各类人群都适用。民生银行会在全新经营模式和经营理念下时刻为客户着想， 客户的需求

19、就是我的创新， 一 切是以客户为根本， 你提出什么我去解决什么， 合作可能会更多， 谢谢大家！2、孙飞：女士们、先生们大家好，很高兴今天与与大家共聚一堂，我们一起分享信托与房 地产在方兴未艾的时候， 我们来探讨房产的新渠道以及精瑞基金的发布。 我主讲的题目是土 地开发信托是城市土地开发整理融资的金融创新。我演讲题目之前我想谈一下信托的概念， 因为在座的各位都是老总， 可能对信托部太理解。 信托简单说就是受人委托代人理财。 信托 是古埃及一种制度， 现代信托是发展于日本， 发达于美国， 英国人对我们世界法律的贡献和 文明的贡献就是信托制度， 信托制度是独特的制度安排和制度设计， 特别是信托有几个

20、基础 的功能， 最核心的功能就是信托的财产隔离功能， 为什么信托可以和房地产结合， 美国的专 家有一句名言， 信托的应用可以和人的想象媲美。 我原来在建行工作， 但是 95 至 98 年在中 国信托投资公司， 那时候信托公司做的都不是信托业务， 都是商业银行存款贷款， 还有证券 业务，那时候我在信托公司主管证券方面的工作。应该说我们信托是真正开始是从去年 10 月 8 号以后，应该是 2001 年 10 月 1 号信托管理办法出台， 2002 年 7 月 18 号资金信托管理 办法出台以后， 才为信托业的发展奠定了坚实的法律基础。 我回过头来说， 正由于信托独特 资金的安排， 财产隔离功能可以

21、这么说， 比如说有这么一个企业有一亿的资金信托给重庆国 际信托公司，一亿资金是独立帐户， 是受信托法保护的， 一亿资产不是信托公司的资产，也 不是信托公司的负债， 在信托里面即使信托公司破产， 也要受法律的保护， 同时委托人企业 拿出一亿资金， 即使这个企业出现清算影响， 在这个程序里面也不受影响。 核心的业务就衍 生出来太多信托产品。 比如说我们说开一点， 我们有避税功能， 中国还没有争遗产税的时候， 我相信遗产税又成为产品， 国外争遗产税都很高， 比如说亿万富翁把一亿资产给后代的时候， 如果要争遗产税 5000 万就没有，但是通过遗产信托有专家理财不征税比如说在上学期间给 孩子 10万美元

22、上学基金，毕业以后有 10 万的创业基金，一直在增值，这是一个避税功能， 目前我们中国怎么通过信托来避税，我告诉老总就是现在我们的信托收益给个人是免税的， 现在利息都要收税， 那么你们的奖金， 你们的分红我们可以根据收益人信托给个人， 就是你 把你分红奖金信托给我们信托公司处理， 我们收益变成个人就免税。 说到这里中国税制也有 一些障碍就是还是真空地带， 作为机构有可能存在双重征税的问题， 但是个案可以跟国家税 务局协商。我讲的第三信托核心功能就是政策规避功能， 这相当重要。 凡是你们不能做的， 凡是任何 产业、 任何机构不能做的事， 都可以通过信托投资公司来做， 这一点是我在实践中得出的结

23、论。我讲的很简单的例子，作为外商要进入中国某个产业，他受到政策限制的时候，他可以 通过信托投资公司， 因为信托投资公司是唯一连接货币市场、 资本市场产业上的桥梁， 作为 信托公司在中国独具制度优势， 任何的银行、 保险都比不了， 为什么？因为原来人民银行给 我们一个经营范围， 银行金融参与是可以做的， 证券业务、 投行业务、 货币业务我们可以做， 产业市场我们可以直接做投资， 银行做不了直接投资， 证券行业做不了银行业务， 也做不了 产业投资， 因此信托业的春天已经来了， 我的研究方向是金融信托业， 现在也在研究信托业 优惠发展的问题。虽然说我们信托业现在在法规上还缺乏很多配套措施，比如说外汇

24、信托， 假如外汇信托真正出台以后， 境外大量的资金， 几亿美元， 几十亿美元都会通过信托公司进 入中国市场，现在中信信托、江苏试点就是国内居民外汇信托的试点，未来我预言要放开， 包括 200 份限制也会放开。前天我在研讨会演讲，明天在清华大学演讲关于信托创新的问题。刚才为什么要讲一下， 可能大家对信托的概念有一个基本的了解， 对信托业要了解， 对信托业的法规有一个初步的 认识，我接下来就要谈我的主题。 另外重庆国际信托投资公司这是西南地区最大的金融信托 机构，目前注册资本 10 多亿，今年年底增资扩股 20 亿，我们旗下有西南证券，重庆路桥、 重庆百货两家上市公司， 香港有两家公司，一家可以放

25、款的财务公司， 参股两家公司， 正发 起一家金融公司，目前收购重庆道高速公路60 亿，还有正在发起设立重庆金融租赁公司，已经初步建立金融扩股架构， 我作为重庆国际信托投资有限公司总裁助理， 我十几年都在北 京，也住在北京，希望跟大家一起来共同我们的事业。我讲一下土地开发信托， 大家了解金融信托市场大家知道有一个景龙国际公寓， 这是我一 手操作的，现在我是中南房地产董事长，我们是在北京市场成功募集 8000 万资金，为什么 把信托创新的角度讲一下。我做房地产股权信托的时候，121 号文还没有出来，结果我们做得很漂亮，文件出来以后成了自有资金， 8000 万进去房地产注册 1 个多亿，大房地产公司

26、， 要贷款是自有资金， 我以股东的身份进入房地产公司， 在信托设置了四道防火墙； 第一道系 股权方式进去， 8000 万拥有 70以上的股权；第二道防火墙是绝对控股的方式进去，我U派董事长、 财务总监，他的资金使用，大的经营方针必须是董事长和财务总监签字，并且有 董事会；第三道风险防火墙就是一年以后要回购，因为我们做为信托，就赚8的收益，剩下 3给信托。 房地产中国目前的房地产有暴利， 目前我们不说暴利的情况下一般也有30 至 40的利润空间， 那么我只要 9，一年以后股东没有能力回购的时候， 担保公司帮助他 还 8000 万加利息，担保公司出问题怎么办？没有问题，因为这个项目明年就封顶了，价

27、值 3 个多亿，我 8000 万很轻易就退出，项目有问题我会找更大的房地产公司接盘，我只是讲 一个案例， 信托和房地产业结合太紧密了， 并且房地产可以利用信托的平台做若干的金融创 新，只要你能想象的地方都能做。在这一点上我们是股权的模式进入方式， 还可以贷款，还 可以以组合的方式进入房地产业。 因为我想下午北国投的肖丽娟要讲一下房地产信托， 我就 不多讲了。我下面讲土地开发信托，第一是跟房地产有关，第二是跟政府有关系， 在座政府官员可以合作， 包括开发渠道主任， 市长论坛我去演讲了， 北京国投已经做了 CBD ，这样我回到正式的主题。随着我国经济的发展，人民生活水平的逐步提高，对建设土地用地也

28、成刚性的上升趋势， 但是大家知道中国是人口大国， 人多地少， 只有世界平均水平的三分之一， 就是我们平均水 平太低，我 8 月份刚刚访问加拿大金融信托市场和房地产市场，加拿大很美，人少地多，另 外跟他们金融信托机构谈，大家要开拓加拿大的房地产可以联系，我跟他们有联络。我们 2001 年的时候全国可耕种的面积是 19.14 亿亩， 2001 年全国建设占一 16.3 万公顷，国土资 源部将严格控制土地， 将继续世界上最严格的土地保护措施， 确保十五期间全国耕地保有量 不低于 19.21 亿亩，因此土地做为不可再生的稀缺资源，土地开发就凸现出来。我简单讲一下土地开发整理概念， 土地开发整理是在一定

29、区域内按照土地利用、 城市规划 的用途采取行政、经济、法律和工程技术手段，对土地利用状况进行调整改造，综合诊治， 提高土地利用率，改造生态生产过程。开发本来是一个产业， 我们上升成为整理， 又上升为 优化整理， 现在最创新就是信托平台。 土地开发一个平台的概念， 就是资源产业化核心的内 容，是近年来全国土地开发整理实验中实践探索出新思路，新办法，也是创新，因为土地整 理开发国家资金有限， 国家土地资源整理没有完成的情况下， 合理土地优化资源配置， 土地 我们如何优化资源配置， 从而实现土地社会化、 规范化最终达到优化的目的。 土地开发和房 地产开发有一定的区别， 建设用地开发， 就是说开发整理

30、产业化就是政府或者是政府委托机 构，通过征购和其他方式从使用者手中把土地集中起来， 并由政府或者是政府委托机构开发 整理， 在完成房屋拆迁、 土地平整和基础设计配套之后， 根据城市对土地的需求， 用招标的 方式将土地拍卖市场。 这是开发的一个过程， 房地产主要属于二级市场的范畴， 就是土地开 发是把低效闲置的开发， 因此它属于一级市场， 现在房地产属于二级市场， 土地开发风险更 小一点， 现在还有一级半市场， 坦率讲我虽然是房地产公司董事长， 对房地产懂得没你们多。现在经过我们科学研究， 我们认为土地开发整理具有广阔的前景和很高的成长性， 我国目 前土地开发产业化基本上以行政推动， 参与是政府

31、或者是政府委托机构， 最大的缺陷就是很 单一， 完全依靠行政力量政府出资， 这种资金来源，资金的规模都受到局限，这直接的制约 我们土地开发整理产业的优化和发展， 在这种情况下， 金融平台的构建非常必要， 我可以这 么说，信托公司信托功能，信托手段的介入将成为金融土地开发核心的融资平台。再就是我们土地开发信托土地开发整理的突破口，深圳一个上市公司 00050501 成功做了 土地开发取得了很好的业绩。去年北京投资公司成功开发了 CBD 信托，仅仅两个月就有 6 个亿的募集， 但是有 2万份的限制。 另外我们重庆国际信托投资也将出台土地开发信托， 因 为正在酝酿中，属于商业机密就不多讲。目前我们土

32、地开发整理一个基本状况就是全国各大省市都成立了土地储备中心， 以招标和 拍卖的方式出让土地使用权， 但是各土地中心都面临严重资金短缺的问题， 那么在这种情况 下，信托资金的介入是正逢其时， 一方面可以把居民闲散的基金集合运用， 投向具有风险较 低的投资整理， 使资本有很好的收益，同时减少资金不足的局面， 三赢的局面，中国居民投 资渠道很狭窄， 金融产品很少， 他也获得了收益， 另外信托公司也得到了信托资产和信托报 酬。我回过头说一句， 让我们控股西南证券研究进入信托社保社市场。 目前通过我们的独立 研究报告显示， 目前信托产品是收益最高， 成本最低的金融产品， 为真正这么说？股票一年 1.98

33、 利率还收利息税，企业债 2至 3左右，国债 2 左右，股票风险太大，期货更不用说， 很多人死在期货， 经过综合的权衡， 综合的分析， 信托产品利用它独特的制度安排设计了很 多风险防火墙， 因此风险最低， 收益最高，目前有关部门正在研究，我预言不久的将来社保 基金会买信托产品， 这又为我们信托业的发展提供一个奇迹， 因为社保基金现在基金管理公 司管， 一买中石化就赔钱。 另外在座各位可能都比较有钱， 你代表的机构也好或者是个人也 好，我建议大家赶紧买信托，三年不会亏，即使做亏信托公司也转换， 这三年是信托公司树 立自己信誉的时候， 不会让自己的信誉受到损害， 另外就是重新洗牌， 我们可能要进入

34、第一 集团军，目前像上海国投注册资本达到 20 多亿，目前可以做为第一集团军的概念。从社会效益来讲， 信托资金参与土地开发整理， 有利于整理闲置分散的土地， 对加快城市 的规划、 建设美好家园具有巨大的社会效益。 做为信托公司信托资金怎么利用， 信托投资公 司现在在一法两规的规范下， 信托法， 信托投资公司管理办法对现有土地情况进行研究， 以 及各土地储备中心进行接触谈判，然后我们就可以合作发行土地开发信托，将本着安全性、 流动性、真实性的原则将资金集合运用土地开发整理。最后再讲一下利用集合基金信托方式酬金土地开发金的优点： 第一，资金成本低，也比较灵活。由于土地一级开发需要的增量大，周期长，

35、依靠政府的 财政收入无法保证一级开发顺利进行，目前都是银行长期贷款为主，现在都是5至 6 左右，包括对房地产的贷款很多都是上浮银行贷款， 相对而言利率比较高， 财务负担比较重， 而信 托投资公司是直接募集社会资金， 利润来源主要是收取一定的费用。 土地开发为真正是投资 低，因为是跟政府合作， 政府的信用信托公司可以少赚一点钱，可以把成本低，我们可以比 银行利率低一个百分点，对资金需求量动辄上百亿的土地开发人员降低成本。对政府而言， 信托公司在确保安全的情况下，他愿意让利，这是我讲的第一点。第二，募集基金比较灵活方便。目前国立银行监管非常严格，项目审批烦琐，效率很低。大家知道 121 号文出来以

36、后， 对房地产贷款没有四证不能贷款， 包括高档住宅、 自有资金不 足等等贷款就很麻烦， 做为土地开发特大型项目， 银行要去贷款可能比较麻烦， 我们这发行 信托把这个概念告诉大家， 现在我们发行资金信托计划不需要审批， 发行股票要审， 证监会 可能跑了五年也没有跑下来， 发行资金信托不需要审批只需要备案， 就是我们只需要备案制， 只要项目需要，随时可以在市场上发行集合资金信托，并且不受限制，目前信托业发展是 200份限制， 200份限制要高端客户， 比如说发一个两个亿的信托， 平均一份合同是 200万， 但是我们一份合同就卖 2000 万，一个亿都有，但是中国信托要为老百姓理财服务，现行的 法律

37、还是为富人服务， 普通老百姓还是很难参与购买信托产品， 虽然 5 万元可以买信托产品， 但是一般买不到， 160多份合同卖了 8000 万，有几个十万特批才可以买得到。第三，信托资金利率可灵活调整。 随着金融市场不断开放， 资金利率波动将会增多， 而银 行利率贷款签有关合同， 更改起来比较难， 当国家利率发生改变， 有可能导致财务费用增加， 而我们发行集合基金信托可以根据市场情况调整， 我们利率可以调整， 可以上下调整， 因此 现在一法两规， 就是信托法赋予信托机构这么好的制度安排， 从制度优势的层面上来讲， 现 在信托公司是最棒的， 这不是我自卖自夸， 确实是别人做不了它能做。 现在信托的牌

38、照很值 钱，现在 50 多家，明年是 60 多家，有很多老总花 5亿控制信托，现在 20 亿都控制不了信 托，我们扩股也不是一块钱卖一股， 而是二块钱卖一股， 我们跟中国人民银行总行吴行长探 讨的时候，信托天然有制度优势，因此他在各行各业就会发挥更大的作用。第四， 土地开发信托符合政府鼓励的发展方向， 一般政府在城市基础建设设施方面鼓励多 方面， 特别是社会资金参与建设， 我们发行土地开发信托就可以拓展投资渠道， 创新金融品 种，可以推出新的建设模式，在这方面做一些创新和尝试。我可以预言，土地开发信托随着 我们信托业的规范发展和优化发展， 必将为各省市的土地开发整理事业做出更大的贡献， 谢 谢

39、大家！ 2003-9-20 11:36:54 卢铿： 说 :谢谢孙飞先生发言，孙飞先生是主攻信托的博士，信托方面已经有深入的研究和 丰富的经验， 从信托的角度介绍土地开发一种信托方法， 今天上午的会议接近尾声， 我想以 五个印象和感受做小结。第一个印象房地产本身就是基金密集型产业， 在海外房地产的论坛基本上都是银行家、 投 资银行家参加， 很少有开发商参加。 今天房地产的研讨会， 也表现了一个主题就是投融资的 主题，中国房地产靠小资本靠关系来启动项目的时期已经成为历史，要发展，要有竞争力， 要形成速度和规模，必须研究好融资问题，这是第一个印象。第二个印象是与中国的金融市场和资本市场相比，已经早

40、已成熟的国际化的海外金融机 构，它的实力更强大，资本更雄厚，策略更灵活，我们相信随着 WTO 的进程，国际的金融 机构在中国房地产界的投融资的行为将迅速成长， 值得关注。这可能是一个外资的金融机构， 从抢摊到称雄几年的过程。第三个印象是在座的听众当中， 可能中小企业的发展商比大企业的多， 因为中小企业更希 望得到金融机构方面的指点和资金支持， 扶大扶强是必然的趋势， 是有道理的， 但是我觉得 政府不应该忘记一些对中国的当代住宅业有过重要贡献的一些优秀的民营中小企业。 也希望 国内、国外的金融机构更多关注他们，扶持他们，他们可能更有活力，国有效率，更容易取 得双赢的成果。第四个印象是面对中国房地

41、产的具大市场，中国市场有多大？ 12 年中国的高速公路几乎 没有，最早一条探索性的公路是护驾高速， 是上海到嘉定高速公路， 但是现在是仅次于美国， 但是比美国通车里程还差很多。 第二是跟一个老总谈到接待著名韩国商社的时候， 韩国人跟 他说一个真实的笑话，韩国人研究中国人的市场有多大？研究的成果可以用一个故事表达， 就是说如果中国人每个人三天吃两个鸡蛋， 就是三天当中有一天不吃鸡蛋， 但是一定全国人 民都要吃， 这种情况下， 这些鸡蛋涉及的鸡， 以及鸡所需要的饲料，仅饲料业可以顶得上韩 国每年 GDP 的 25 倍，这么庞大的数字， 当然中国还是比较落后的国家， 中国还有一半以上的人不吃鸡蛋。

42、第三个例子是房地产方面的例子， 我曾经在一个多星期以前一次房地产市场 研讨会上有一个发言， 我的发言的题目就是中国住宅业持续健康发展的五十个理由， 从五十 个方面谈到中国房地产未来还有很好的前景， 其中有一个数字就是中国现在的民间存款已经 超过 10 万亿人民币， 还在高速地增长， 假设我们把 10 万亿当中三分之一用启动消费， 就是 三分之一用来做买房子的人这些家庭的首付资金，并且配以银行的按揭，将启动 10 多万亿 人民币的市场， 这个数字相当于去年中国一年的城市房地产销售量的十倍， 所以有许多数字在研究， 在设计新的策略、 战略和工 对于这种变革时期的工具变革， 发 并且对中国房地产产业

43、高水准做出贡能证明中国的房地产今后还有相当好的一个持续的春天。 面对这么一个巨大市场集中外的金融机构都在学习， 具，许多新型的金融工具正在出台或者是正在酝酿当中， 展商也有责任参与研究， 在互动当中求得互利和双赢， 献。第五就是王巍博士提出来的政府不与民争地， 就是土地实行招牌挂三个手段以后， 我觉得 带来很多的反思， 现在不光是发展商， 连一些官员都在想这个问题， 招牌挂这是国际流行的 做法， 在中国一个历史时期也是有益的， 或者是在一段时期内它是一个趋势， 不可避免的一 个趋势， 但是我们也应该反省一下它带来的负面影响， 我个人认为有四个负面影响。 招牌挂 往往是以价定夺，以价取胜，因为开

44、发商追求不是高价， 而是合理的利润空间，如果利润空 间合理，开发商认为房价越低越好。这样就带来什么结果？房价的上升就使消费者吃亏了， 现在在许多城市已经明显出现这中倾向；第二个负面影响，我觉得这种方式如果操作不当， 可能扼杀掉许多优秀的中小开发商， 因为招牌挂配的付款条件是比较苛刻的， 一些优秀中小 发展商和优秀开发商会出局； 第三个负面影响是外行的进去， 就是外行的上市公司没有资格 和经验从事房地产一些外行上市公司进入这个行业， 他们可能会留下大量建设性的破坏， 我 觉得对于中国未来城市建设和房地产行业发展是有负面影响。 第四个负面影响是在一些地区 已经出现的腐败手段， 就是本来招牌挂是为了

45、抵制或者是清除腐败的因素， 但是一般地区已 经出现腐败手段，有些官员通过赔标围标、勾标高标准腐败， 我想带来一些负面影响， 有关 部门能够重视和研究这么一个课题。 当然同时这种招牌挂也给非银行金融机构带来机会， 像 基金、信托非银行的机构带来机会。3、肖丽娟：谢谢主席。各位来宾，下午好。很容幸和大家在这里探讨房地产行业与信托融 资的问题， 由于时间的原因，我今天只讲两个问题，第一个问题， 还是要讲一讲什么叫做信 托以及信托在中国本土化的功能。 为什么还要从这开始， 因为大家知道作为信托公司在中国 的存续已经很长时间，而且应该说从 98 年以后我们进入了将近四年的整顿时间，于去年 7 月才允许我

46、们做新的业务， 而且最近一段时间由于 121号文的原因， 大家可能也注意到这么 一个事实， 就是房地产开发商和银行都经商光顾信托公司， 我们信托公司有点门庭若市的感 觉。实际上很多在座的有信托的从前的前辈， 即使不从事信托的行业， 包括一些开发商和商 人，其实尤其是海外对信托可能比我们不陌生， 信托是完全一个舶来品， 在中国本土化的过 程中是走了一个很漫长的弯路， 为什么要今天再一次强调？是因为我们到现在为止我们对信 托功能的理解还停留在不同的层面上， 因为有不同的理解， 所以在运用它的产品和工具的时 候，就显现它的效果不同，这是非常值得注意的事情，因为层面不同，效果不同，它的结果 也不同。

47、我们通常一般意义上的理解， 什么叫做信托？实际上就是受人之托代人理财， 这八 个字是很通俗概括它。大家知道 2001 年信托法在中华人民共和国颁布以后，第二条信托在 法律上做了严谨的交代， 当然是法律意义上的， 因为在本土化的立法过程当中也有很大的困 惑，因为大家知道我们寄受的是大陆法系， 在英美法系当中定义就有障碍， 财产是委托的过 程还是转移过来，我们立法上基本上是模糊的概念，法律上的定义相对来说严谨一些。在经济学的理解上， 大家可能有一些不同的看法， 比如说我们作为信托公司整顿四年下来 基本上保留 50 家左右，刚刚开始工作我们自身定义理解都有不同，所以希望大家知道信托 在英美法国家当中

48、它有三大特点：第一个特点是所有权与利益相分离。 这一点是区别于大陆法一物对一权， 绝对物权的很关 键的概念，它是一物两权，所以主体有委托人、受托人，受益人三方面组成；第二个特点是信托产品的独立性。 一般英美国家都看成信托产品成为封闭产品， 三方对它 都没有完整的物权， 这一点也是相当突出的， 一般来说在全球范围内， 寄受英美法信托概念 和大陆法系形成强烈的冲突， 因为在法律体系上一个是一物一权， 一个是一物两权， 整个法 律上怎么协调是很大的难题， 包括日本在创新的过程中也没有完全解决好这个问题。 一个很 重要的原因就是因为信托财产的独立性， 信托财产如果强调过分独立， 很可能负面效应就会 产

49、生。 比如说有一些企业家， 比较理解这一点的话， 他会利用信托法上的特点为自己财产管 理做一些实际上是社会负面上的效应，比如说逃债等等。所以怎么理解信托产品的独立性， 我国法律完全承认这一点，这是它非常独特的一面。比如说委托人把财产委托给北国投以后， 委托人只是实际上的所有权人， 我们北国投是名 义上的所有权人， 这跟委托代理是不一样的， 但是我限定的权利和义务是非常特定的， 我只 能收我的报酬之后， 只能把它的收益给指定的， 或者是委托人自己或者是委托人授权的他人， 由于英国文化独特性碰到这样的问题时候一千年逐渐形成的财产管理制度。第三个特点是信托管理的可持续性原则。 这一点也是非常独特的，

50、 大家知道我们的自然人 和组织都是有生命期限的， 财产在社会的积累过程当中如果发生这样的中断或者是非人类的 因素， 或者是自然因素， 或者是人为的因素都会造成财产积累的毁损或者是中断， 信托有一 个功能， 就是无论是管理方受托方的自然人或者是集团， 委托人的财产是不受损失， 这也是 区别一般管理公司的不同的地方。 这是法律上归纳三大特点， 因为信托特殊的地方， 正是我 们金融产品的特殊地方， 要把它理解可能我推荐大家第一位信托法法学博士是姜平先生的博 士。我想讲信托在中国本土化由于它自身的特点， 我们在寄受的过程当中它的五大功能或者是 五大作用，不管是经济学家还是管理学家还是文化学家还是哲学学

51、家不同的角度得出不同的 功能，信托在不同的角度上理解，一般我们现在是把它不是从法律一个学科的角度来定义， 简单来讲就是财产转移之后的管理与分配制度， 重点在财产转移。 那么五大功能我们概括第 一大英帝国利用信托一千年的演化， 尤其是演化到现在社会金融信托解决金融创新机制与社 会创新机制的统一问题， 这一点是非常了不起的。 信托加上它的横平决定了它在管理社会当 中 80具有稳定性的一面，它基本上是源于先例，而随着社会发展财富的积累，变化20 的变量是用横平和信托完成的， 这也是大陆法国家在碰到新的社会转型的时候或者是新的情 况的时候碰到非常难的问题， 就是利改费， 所以信托有很大管理社会的功能是

52、解决了社会的 创新机制与社会稳定机制之间的统一。社会有张力有弹性。第二个功能就是财产管理的效率性。大家知道有信才能托，那么在 1000 年当中，尤其是 后面几百年当中， 它逐渐形成了专家理财， 把财产交给那些能够让财产的效率最大化的那些 经理的手中，这是它一个很大的特点，财产管理的效率性，所以它肯定是完全市场化， 任何 非市场化手段在这里都会走兴和变样。第三， 社会财富积累的有序性和可持续发展。 这个和第二个功能是结合在一块， 也是和第 三大特点有关， 北国投即使消失，有一定的程序还不会受损， 不像破产程序那样， 这样就完 成了社会财富有序积累， 乃至人类到二十一世纪才发现需要可持续性发展，

53、这是它的一个基 础。第四个功能， 诚信为本，良知五律。学大陆法系很难说诚信进入法律，英美法特别强调忠 诚和良知的义务。 有一个案子比如说用我们大陆法系的语言对庭败诉可能性很大， 但是用英 美良知以及你是否尽到了受托人的忠诚谨慎良知的义务对庭的话，基本上能够达到一个衔 接，因为诉讼地是在美国。 我们最近一般就你的行为来判断你的法律责任， 信托法开创了一 个良知五律， 所以这一点也跟我们整个投资环境有关系， 就是社会每个自然人诚信的环境的 培养，它也是有这样的历史渊源，所以它是以诚信为本，良知五律。第五个功能非常中国化的，这是我们概括就是国退民进 WTO 背景下特殊的作用，这是投 行最感兴趣的，

54、因为信托是同人的想象力同样丰富的东西， 在这样的大环境下， 资本主义社 会从来没有面临碰到过的， 除了前苏联之外， 我们国退民进大的财产管理安排的调整的状态 下，我们有很多自己独特的信托的作用， 比如说大家知道的我们的股权信托品种。 我举一个 简单的例子， 因为我们是全国工商联住宅产业商会的会员， 还有很多民营企业家， 还有很多 国有企业家， 大家知道在转型大的过程当中， 我们的法律相关的一些法律是有一定的滞后性， 相关的法律是需要创新去突破的， 它是有门槛的。 你比如说现在大家知道的目前成都商行案 例的剖析， 我认为投资方还是不太懂信托，如果用信托进入的话， 要比现在简单得多， 不这 么复杂

55、的。 所以股权信托品种在中国的运用， 实际上衡量的标准就是用它的信托目的， 它是 符合国家的国退民进，有很多行业、 产业对民营企业、非国有企业是有门槛限定的，你是不 能进入的， 或者是有一定的限制的。 在这种情况下的投资要扩大的话， 包括我们现在讲的公 司法的第 12 条，已经嚷嚷很多年要修，但是有一定的滞后性，要有很多的程序完成，这个 时候利用股权信托的功能是能够达到的，慢慢促进相关的法律的利改费，这是它很独特的。 所以我们公司在这一块是我们的常规产品。第二，中国特色的 MBO 。我们前段时间也做了很多这样的事情， MBO 当中的信托公司 的释放，信托介入之后衍生产品的产生也是和西方 MBO

56、 不一样， 这里面有很大的创新余地， 也是为客户量身定做这样一个品种。第三，跟在座诸位都有一定的关联度， 就是 121 号文出来之后， 各方都有不同的解读，站 在不同的角度。 按照我们主席说的， 地产界的冬天来了， 当然各自的角度是不同的。我会在 下面问题当中讲到关于 121 号文之后怎么和信托公司结合起来拓展融资领域。 另外作为国家 宏观政策制定部门，在本土化很重要的功能是产业的调整，我们的产业结构调整是很难的， 在世界范围内都是同样的。 那么市场化深入之后， 它的经济的后劲通过什么样的一种社会财 产管理体系的安排，能够让它在我们有 20 几年的违纪前提下继续增长，这应该说如果很好 的研究一

57、种信托功能的话， 因为有敏锐性， 不需要专家理财突然转变， 因为突然转变带来的 负面作用非常大， 专家理财过程当中由于资本的天性， 敏锐的特点会慢慢带动往前面走。 这 是在中国本土化当中国退民进 WTO 背景下在中国本土化的一些特殊的功能。所以，概括而 言之，第一个问题从信托在中国的一种变异到现在正本清源， 我们二十年前的信托和现在的 信托，概括为此信托和现在的信托不一样， 我们现在的信托只是作为我们在国际化过程当中， 作为学生要努力学好的工作， 要回到根上学的很重要的概念上的认识。 这是我想讲的第一点。第二点希望大家一起共同来探讨如何用好信托， 以及如何用好信托工具， 包括信托计划这 样一些

58、产品。由于对信托的理解不一样， 一般来说我们现在从信托公司的角度来说， 我们感觉到我们的 客户把我们在三个层面上运用，应该说这三个层面的运用应该说我们信托公司也有一个趋 向，有不同程度上的精力、财力来摆放。 第一种很普遍的用法是把信托当银行用， 可能诸位 也有不少这样的， 既然 121 号文我们在融资上有这么多的限制， 听说有一个信托， 只要备案 就可以发售等于拓展了另外一个融资渠道， 把信托很自然当成二银行用。 那么这个原因有很 多，由于历史上我们有十几年就是作为二银行来用的，所以也导致了我们在漫长的改革 78 年到现在将近 20 年当中，有五次大的整顿，每当经济过热需要整顿的时候，信托公司

59、一般 来说都是首当其冲。 那么这是一个错误的用法， 我刚才讲到信托功能有如此丰厚的底蕴和内 涵，如果仅仅理解为权宜之计， 如果 121 号文执行当成银行来用这会带来什么结果？虽然解 决一定融资的问题， 但是作为信托公司是不太愿意的， 明智的信托公司看到这样的局面， 不 要看门庭若市， 说不定就是风险堆积的日子。 难道说银行它的监管， 它的运营在 121 号文要 受一定限制之后， 你大病初愈有这样的抗险能力， 这样也不属于 121 号文件， 因为我们是非 银行金融， 也要受到银监会的监管， 如果大家把我们当银行来用， 第一是用低了或者是也不 好用。第一次我们发了 CBD 土地性的计划就做了一个三环信托的经济使用房 1 亿多，所以 我们按照 121 号文，我们在哪些方面要用这些品种，用信托贷款的方式，实际上就是 121 号文所讲到的， 贷款重点支持中低收入家庭购买能力的住宅项目，