某房地产企业土增清算

1、某房地产企业集团， 2006年 1月立项开发一住宅小区，各种手续均以本公 司名义办理。1、开发总建筑面积 21 万平方米房屋，其中住宅 18 万平方米（含别墅楼 1 万平方米）；小区配套设施房屋含幼儿园、会所、物业楼计5000 平方米；小学5000平方米；其他商业用房屋、写字楼等 2 万平方米。2、取得 350 亩开发土地的使用权时，支付土地款及相关税费 2.1 亿元；发 生建筑成本 2.8 亿元（不含项目借款利息）；发生各项费用 4500万元（印花税 通过“管理费用 ”核算）。该项目共缴纳各项税费： 4208万元，其中营业税 3757 万元，城建税 263 万元，教育费附加 150万元，印花

2、税 38万元。3、销售房屋取得收入 7.5 亿元。4、整个项目已经预缴土地增值税 1000 万元。该项目截至 2007 年底工程已经全部竣工验收，并取得第一产权。且所建房 屋住宅部分和商业部分全部对外销售完毕，已经符合土地增值税清算条件。地税部门对该项目进行土地增值税清算时，确认：1、所取得的土地有 50 亩未用于本项目开发，而是用于另一个项目，此项 目正在建设中，不具备清算条件。2、销售收入中含普通房屋销售 5.9亿元；别墅和商业楼销售 1 .6亿元（以 销售明细账、售房合同为准）。3、其中普通住宅分配给本公司职工 20套， 2500 平方米，按每平方米 2000 元成本价入帐，实现收入 5

3、00 万元。4、以分配股利形式分配给 5位股东 5套别墅，建筑面积 1000 平方米，未 计收入。5、用新建商业房第一、二层 2500 平方米对外投资，合伙开办一家餐饮公 司，产权已经转入餐饮公司。6、小学校 5000平方米交给区文教局，文教局拨付补偿费 400 万元，未计 收入。7、收取客户退房违约金 4万元，记入 “其他应收款 ”。8、“应付账款 ”挂账未付工程款 3000 万元(对方科目 “开发成本 ”)，凭据不 足，经到对方取证为虚增成本。9、支付煤气公司的煤气工程款共计 500 万元，付款凭据为行政事业收费收 据。10、开发的商业用房有 400 平方米用于企业办公，未对外销售。11、

4、幼儿园、会所、物业楼 5000 平方米作为配套设施，所有权归全体业 主，以后发生经营收益归业主委员会处置计算应缴纳土地增值税。1、确定收入：(1) 普通住宅对外销售平均价格=(590000000+ 40000 5000000)-(170000 2500)= 3492.78 元出售给职工住宅应实现收入=3492.78 X 250= 8731950.00元出售给职工住房已实现收入 5000000元出售给职工住宅少计收入= 8731950 5000000= 3731950元普通住宅共计应实现销售收入= 590000000+40000+3731950=593771950 元(2) 其他用房外销平均价格

5、=160000000( 30000 10002500400) = 6130 元分配给股东别墅和投资餐饮公司商业房应实现收入=6130X(1000+2500)= 21455000元其他用房应实现总收入=160000000+ 21455000+ 4000000 = 185455000 元 2、确定扣除项目金额( 1 )应扣除开发成本总土地成本：210000000 350( 350- 50)= 180000000 元总建筑成本：280000000-虚列 30000000白条 5000000= 245000000 元合 计： 425000000元平均单位成本=425000000- (210000公共配

6、套设施5000)= 2073元用于 办公商用房成本=2073X 40= 829200元该项目应扣除开发总成本= 425000000829200=424170800元 普通住房、其他用房占总建筑面积的比例：普通住房面积占总面积百分比=(181) +(21 0.5) X 100%f83%其他用 房面积占总面积百分比=(1817)+2+ 0.5 (210.5) X 100= 17%普通住宅、商业用房的实际应扣除成本：普通住宅应扣除开发成本= 424170800X 83%= 352061764元其他用房应扣除开发成本=424170800X 17%f 72109036元( 2)、确定应扣除开发费用：普通

7、住宅应扣除费用=352021764X 10%= 35206176元其他用房应扣除费用=72109036X 103= 7210903元( 3)、确定应扣除税金普通住宅应扣除：营业税金=593771950X 53= 29688597.50 元城建税=29688597.50 X 7% 2078201.83 元教育费附加=29688597.50 X 4% 1187543.90 元合计=29688597.50+ 2078201.83+ 1187543.90= 32954343.23 元其他用房应扣除：营业税金= 185455000X 5%= 9272750 元城建税= 9272750X 7%= 6490

8、93 元教育费附加=22311950.00 X 4% 370910 元合计= 9272750+649093+370910=10292753元（ 4）、确定其他扣除项目：普通住宅应扣除其他费用=352061764X 203= 70412353元其他用房应扣除其他费用=72109036X 208= 14421807元（ 5 ）、扣除项目总额普通住宅扣除项目总额= 352061764+35206176+32954343.23+70412353 = 490634636.23元其他用房扣除项目总额= 72109036+7210903+10292753+14421807=104034499元3、确定增值额

9、：普通住宅增值额=593771950490634636.23=103137313.77元其他用房增值额=185455000104034499= 81420501 元4、确定增值率：普通住宅增值率=103137313.77 - 490634636.23 X 10=31.02%其他用房增值率=81420501- 104034499X 100378%5、计算应纳增值税税额：普通住宅应纳增值税税额=103137313.77 X 30% 30941194.13元其他用房应纳增值税税额=81420501X 40 104034499X 5%f 27366475元总共应缴土地增值税=30941194.13+ 27366475= 58307669.13 元总共已缴土地增值税=10000000元总共应补缴土地增值税=58307669.13-10000000= 48307669.13元注意：（ 1 ）计算房屋开发成本时，将配套设施面积从总建筑面积中扣除，因为这 部分房屋不直接实现收入，而是将价值转移到住宅和其他用房之中。（2）少缴营业税、城建税、教育费附加、印花税，应补缴。（3）计算企业