房地产与利率

1、房地产业现状及利率政策变化对房地产价格的影响中国的房地产业在 2000 年前后取消福利分房制度后取得了迅猛发展， 2011 年是中国房地产业发展的第二十个年头，今天的房地产业正以开发规模每年 20%左右的速度增长， 已成为我国国民经济的一个支柱产业， 改变着国家的经济 结构，并切实的改善着我国居民的居住条件和居住环境， 但中国的房地产业的发 展仍然是处于初级阶段，随着房地产业的不断发展也出现了一些亟待解决的问 题，同时当前经济发展形势也对房地产业的发展提出了新的要求， 面临新的不确 定因素，尤其是利率因素的影响。一、房地产市场的现状目前房地产市场出现的问题主要体现在以下四个方面：1、房地产投资

2、规模过大。 2002 年，我国城镇房地产开发完成投资占 GDP 的 7.55% ，占固定资产的 17.9% ；2003 年，全国房地产开发完成投资 10106.12 亿元，同比增长 28.5% ；2004 年，完成投资 13158 亿元，同比增长 1.6% ；2005 年，全国房地产投资 15759.3 亿元，比去年增长 19.8% ；2006 年 以来，房地产投资增速逐月回升， 1-6 月同比投资增长速度已达 24.2% ，超过上 年同期增速 0.7 个百分点。至 2011 年，预计投资规模达到 5 万亿。2、商品房价格上涨过快。目前房地产价格出现的问题主要集中在商品房价 格上涨过快， 使普

3、通居民无力购买所需住房。 商品房价格上涨过快主要是由于商 品房的成本因土地价格形成机制的不健全而提高，商品房销售价格行为不规范。 土地价格持续增长，原材料，包括钢材、水泥、人工等成本的增加，也推动商品 房价格的上涨。3、商品房结构不合理。房地产市场结构不合理已成为影响中国房地产 业市场持续健康发展的重要因素。 据有关学者分析，住房供应结构中经济适用房、 限价普通商品住房等政府调控房源应占总房源的 30% 35%比较合理，但现 在市面上商业营业用房、 别墅、高档公寓的比率较大， 无法满足中低收入消费者 的购房需求， 引发房地产市场供求关系的失衡。 造成以上事实的原因， 除了房地 产商贪图大的利润

4、之外， 还由于土地使用权的费用是一些地方财政非常重要的来 源，商品房价格的上涨会增加地方的税收、 带来相关产业的发展， 因而地方政府 在决策上的偏激性也导致了商品房结构失衡。 尽管近两年来国家已经认识到房地 产价格快速上涨对经济发展的不利影响， 陆续出台了一系列调控政策， 同时加快 了保障房建设， 从根本上解决供求问题， 房地产价格上涨增速放缓。4、房地产市场秩序混乱。 2006 年以来，外资投资房地产增长较快， 境外居民和非居民机构直接购买在建项目和成熟物业等较为集中。 各种资金进入 房地产市场过猛， 市场准入规则不够规范， 扰乱了我国货币政策的执行力度。 房 地产销售市场上也是一片混乱的景

5、象。而在“售楼中心”设出之前，房地产开发 商对“期房” 的大肆宣传和炒作成为现今房地产市场的一个新的亮点。 投机者借 助“期房”获取了较大的经济利益，而普通的房地产消费者却因为所购买的“期 房”与现房之间存在着一定的差距 （这些差距主要由于普通的房地产消费者掌握 有关建筑业知识的有限性） 造成了心理上和经济上的双重损失。 此外，一些房地 产开发商在对现房销售时的房价优惠打折等一系列的优惠活动， 极大地损害了消 费者的知情权。房地产市场发展的宏观调控政策包括加强商品房结构规划的管理、 加强房地 产价格的调控、 加强房地产金融信贷调控等措施， 其中利率和信贷措施是非常常 用和有效地手段，其对于房地

6、产价格和行业走势的发展影响是非常明显的。2007 年以来，中国人民银行将金融机构存贷款利率多次上调，包括存款准 备金率的调整，商业银行存款准备金率大幅上升。 至2011 年 6月份，一年期存、 贷款利率分别升至 3.5% 、6.56% ，五年以上贷款基准利率八年来首次突破 7% 对于央行连续的提高利率的举措， 有人说是针对房地产市场， 有人说其初衷并不 是针对房地产市场，其实对广大购房自用者、投机者、房产商而言，初衷并不重 要，重要的是利率提高后对房地产价格有何影响， 如何影响以及可能影响的程度。二、利率上升对房地产价格的直接影响房地产价格是房地产市场运行情况的集中表现， 用于房地产开发 的主

7、要资金多数来源于银行贷款， 利率的高低直接影响房地产开发的成本及其利 润。而利率的变动作为外部因素， 势必对资金投入巨大的房地产投资的影响很大， 因此，利率的变动可以对房地产价格起到一定的调节作用。1、利率上升通过抑制房地产投资影响房价。 （ 1）导致房地产投资的机 会成本加大。 利率的高低反映房地产投资的机会成本水平。 利率上升，加大了房 地产投资的机会成本， 因而在存、 贷款利率均上升的情况下会对房地产投资起到定的抑制作用。 与此相反， 如果银行利率越低， 则表明房地产投资的机会成本 越小，进而刺激了对房地产的投资。 因此，此次银行利率上升加大了房地产投资 的机会成本，从而最终抑制房地产投

8、资。 （2 ）抑制房地产投资主体的投资。对一 般购房者而言， 他们购房的主要目的是为改善居住条件的需求， 利率上升后， 这 类购房者的还贷数额肯定会有所增加， 但增加的贷款数额非常有限， 就当前的利 率水平而言， 对购房者几乎不构成实质性影响， 也不足以影响购房自用的主流购 买力。那些迫切需要改善住房条件提高生活质量的人还会到市场上寻求经济适用 房，利率上升对其的抑制作用较小。对买房投机者而言，利率上升后，其融资成 本提高，使买房投机者对房地产价格的预期发生改变， 房价的涨幅必须极高才能 确保其收回投资本金。更甚者，由于持续加息的预期对房地产泡沫有抑制作用， 投机者极易改变其对房价走势的预期，

9、 进而改变他们的资金投向。 如果他们因为 房价下跌预期而大量撤出房地产投资的话， 会导致房地产的大量空置， 影响房地 产的供求关系变化， 进而导致房价的变动。 对开发商而言， 贷款利率的上升使开 发商面临市场风险。 首先， 对投资者而言， 贷款利率的上升致使房地产投资的融 资成本提高， 相当于投资利润的下降。 这样很可能导致投资者转移投资方向， 减 少其对房地产的投资。 其次， 利率上升导致民众对房地产的购买力下降， 使得房 地产市场的有效需求下降， 进而引发房地产价格的下跌， 导致房地产开发企业无 法及时回笼资金， 增加其开发成本， 使其盈利减少甚至亏损， 将使房地产行业开 始新一轮的结构改

10、革和调整。2、利率上升通过房地产开发商行为选择影响房价。受房地产开发商行 为选择的影响， 利率上升后会出现截然不同的局面。 贷款利率的上升， 增加了房 地产开发商的利息成本。 而这些新增的利息成本的承担只有两种可能： 一种是房 地产开发商自己承担。这样，财务成本的增加可能迫使开发商考虑缩短房地产开 发的周转期，通过增快房地产的变现速度来消化因利率上升而带来的增加成本。 在开发商自己承担增加的成本的情况下， 为了消化这部分成本，就要加快房产的 周转速度，供给随之增加，若维持价格不变，则有效需求不足，房产闲置，开发 商为了收回资金必然降价，消费者受益。但是，随之而来的是开发商利润降低， 部分开发商

11、退出该行业。另一种则是将新增的利息成本与风险转移给购房者，并 通过提高房地产价格转移新增利息成本，进而弥补贷款利率上升造成的利润损 失。在这种情形下，房地产价格不但不会下降，反而会持续上涨。这与我们理论 上推断的“贷款利率的上升降低了购房者对房地产的购买需求，从而致使房地产 价格下降”是相反的。随着利率的上升，与房地产关联度高的企业一一土地、 建材行业等费用提高，房地产成本随之提高，成本的提高进一步推动了房价的上 涨。不难看出，国家通过提高银行利率，使房地产开发的融资成本上升，房 地产开发商若“自我消化”新增成本，必然采用“薄利多销”的数量型策略，将 使房地产供给增加，影响房地产的供求关系变化

12、，进而导致房价下降。在成熟或 竞争的市场条件下，房价最终由供求关系而不是供给方的成本来决定，即上升的 开发成本很难直接传导到房价上。 但对中国现阶段的房地产市场来说，此种情形 出现的可能性不大。相反，房地产开发商如果拒绝为新增成本“埋单”，为确保收回投资本金，必须推高房价的涨幅，加之地方政府出于某种利益也会为高房价 推波助澜，因此，房价在一定时期内会持续上涨。三、利率上升对房地产价格的间接影响利率是借贷资本的使用报酬，因此，利率的升降对金融资本具有较大的影响 在开放的金融市场上， 利率的变动会改变资金在外汇市场和证券市场的流向， 进 而影响资金对实业界的流入。1、利率上升通过外汇市场进而影响房

13、价。在其他条件不变的前提下， 一国货币利率上升会吸引外部金融资本流入， 在外汇市场上形成对该国货币的需 求，推动高利率货币的汇率上升。 当代的国际金融市场上存在着大量的国际游资， 这些资金对利率的变动极为敏感，这些国际资金的流入将推动人民币汇率的上 升。人民币升值意味着我国经济状况好， 能创造更多投资机会， 且有较高的收益。 国外投资者会预期人民币持续升值， 大量短期投机性资金将涌入我国， 而房地产 市场无疑将成为这些资金的集中场所。 特别是我国放松了外资进入房地产市场的 限制后，大量国外资金会通过各种渠道涌入我国的房地产市场， 加大了对房产的 需求预期，使房产的需求曲线向外移动。有关资料表明

14、，当房价上涨 5% ，人民 币升值 5%的情况下，国外投资者的投资收益就提高 10.3% ；当房价上涨 15%， 人民币升值 5%的情况下，国外投资者的投资收益率提高 20.8% ；当房价上涨 15% ，人民币升值 15%时，国外投资者收益率提高到 32.3% 。目前，最可能对 国内房地产行业产生重要影响的是海外“热钱” ，如果人民币继续升值或者保持 升值的良好预期， 按照资本逐利的本性， 大量“热钱”将会进入中国房地产市场， 推动我国房地产价格的上涨。2、利率上升通过证券市场进而影响房价。利率上升通过证券投资进而 影响房价主要有两方面的表现： 一方面，证券价格与利率之间存在着一定的依存 关系

15、，利率上升会使证券价格上升， 获利降低， 从而使得房地产商的直接融资成 本过高，不能得到直接融资的有效支持， 从而制约房地产开发商从证券市场获取 资金支持能力，使得房产供给减少。另一方面，随着利率的上升，从事证券投资 的投资者获利日渐减少， 他们会把闲置资金转投向有升值潜力的领域， 房地产就 是他们眼中的“潜力股” 。作为不动产，房地产的价值相对稳定，一般不会贬值， 特别是中国经济的快速发展， 人们对房地产的价值预期只升不降， 投资者会选择 将资金投向房地产市场， 此举将加强对房地产的投机， 使得房产需求增加， 间接 推动了房地产价格的上涨。 这两种力量通过作用于房地产市场的供、 需双方进而 影响房价。央行提高利率从理论上讲可以使房地产价格下降， 然而影响房地产市场 价格的因素很多， 利率仅是影响房地产价格的一个因素， 在其他条件不变的情况 下，利率上升可以使房产商成本提高， 进而影响供给与需求， 有可能引起房价的 下降。但价格不完全由成本决定， 而是由供求双