某地块项目可行性分析报告

1、南泉镇 A 地块项目可行性分析报告一、市场宏观分析青岛宏观市场分析单位总量迅速增加，经济活动能力显著增强资料显示：到 2001 年底，青岛市共有各类法人单位 56636 个，其中：企业法人 44678个，事业单位法人 2697个，机关法人 1091个，社会团体法人 797 个，其 他法人单位 7373个。在其他法人中：居民委员会 661 个，村民委员会 6020个， 民办非企业单位 532 个。共有产业活动单位 69854个，其中，生产经营性单位 51700 个，非生产经营性单位 18154 个。个体工商户 175170 户。法人单位总量 占全省的 16.2%，占全国的 1.1%。与 1996

2、年比较，青岛基本单位总量发展迅速， 五年新增法人单位 19263个，增长 51.5%，年均递增 8.7%。从总量上分析，青岛 市基本单位五年的发展存在三个显著特点： 一是企业法人单位快速增长， 比 1996 年增加 17996 个，增长 67.4%，年均增长 10.9%；二是机关、事业单位总量基本 保持稳定，五年仅增 14.1%；三是居委会、村委会等群众基层自治组织经过区划 调整、改革，比 1996 年减少 659 个，下降 9%。各项改革的不断深入，市场经济的持续发展，使单位产业结构更趋合理2001年底，第一产业的法人单位为 747 个，第二产业的法人单位为 21208 个， 第三产业的法人

3、单位为34681个，三次产业单位的比例为1.3 : 37.4 : 61.3。从 行业分布看，在全部法人单位中，制造业单位数最多，为 18489 个，占全部法人 单位的 32.6%，其次是批发零售贸易餐饮业，为 14074个，占 24.8%，国家机关、 政党机关和社会团体 8569 个，占 15.1%，社会服务业 5176个，占 9.1%。由于宏观政策向第三产业倾斜，使其单位数量快速增长。与 1996 年比较：第一 产业单位增加 423 个，第二产业增加 6612个，第三产业增加 12228 个。五年来， 三次产业的结构比例也发生明显变化， 第二产业单位比重下降 1.7 个百分点，第 一、三产业

4、单位比重分别增长 0.4 和 1.3 个百分点。 比较国民经济主要行业， 增 长较快的行业均集中在第三产业： 五年来，房地产业、 社会服务业法人单位增长 最快，年均增速分别为 22.3%和 19.6%，交通运输邮电通信业、批发零售贸易、 餐饮业、卫生体育和社会福利业、 教育、文化艺术及广播电影电视等行业法人单 位年均增速也超过 10%。国有、集体单位数量减少，私营、港澳台及外商投资单位增加，民营单位对宏观 经济的影响力增强，对外开放水平提高，经济结构进一步优化数据表明，经过五年的发展、调整，青岛市基本单位所有制结构进一步优化，以 私营经济为代表的非国有经济和建立现代企业制度的股份制和有限责任公

5、司迅 速增加，法人单位数量分别比 1996年增长 3.5 倍和 3.2 倍；另外，随着加大招 商引资力度， 全市经济外向度显著增强， 港澳台及外商投资企业不断增加， 法人 单位数量比 1996 年增长 89.3%；与此同时，传统的国有、集体经济单位数量明 显减少，比 1996 年下降 32.9%，表明国民经济的基本元素 �单位的活力显著增强国有、集体单位数量减少，但在基础产业仍居支配地位2001 年底，全市共有国有、集体法人单位 13696个，占全部法人单位的 24.2%， 比 1996 年减少 6726 个，下降 32.9%，五年年均递减 7.7%。在 92 个国民经济行 业大

6、类中，国家资本在食品制造业、服装制造业、家具制造业、装饰装修业、娱 乐服务业等 24 个行业中所占比重低于 10%。但是，公有制经济在国民经济基础 产业仍居支配地位。 国有及国有控股企业的资本金和年营业收入在烟草加工业占 92.8%和 99%、在石油加工及炼焦业占 81.9%和 86.4%、在黑色金属冶炼及延压加 工业占 88.4%和 91.3%、在电力、蒸汽、热水的生产和供应业占 84.6%和 96.3%、 在铁路运输业占 99.7%和 98.5%、在水上运输业占 86.2%和 95.1%、在保险业占 97.6%和 84.5%。现代企业制度逐步建立，股份制及有限责任公司增长迅猛 五年来，全市

7、企业改革迈出坚实的步伐，到 2001 年底，股份制及有限责任公司 3905个，比 1996 年增加 2974个，增长 3.2 倍，年均递增 33.2%。吸纳从业人员 38.6 万人，比 1996 年增长 2.7 倍，年均递增 30.5%。企业资产优化壮大，实收 资本 292.4 亿元，比 1996 年增长 9.1 倍。私营经济初具规模，成为促进和拉动宏观经济健康、快速发展的重要力量 （1）、单位总量发展最快、总体势力明显增强。到 2001 年底，全市共有私营法 人企业 27196个，比 1996 年增加 21172个，增长 3.5 倍，五年平均增长 35.2%； 共吸纳从业人员 51.6 万人

8、，年均增长 41.6%；资金装备 238.4 亿元，年均增长 60.1%；2001 年全年实现营业收入 544.1 亿元，占全部单位营业收入的 13.2%。2）、行业分布广泛并逐渐趋向新兴服务业。目前，青岛市私营经济不但在传统的制造业、 批发零售贸易餐饮业、 交通运输和社会服务业中占据重要地位， 而 且在教育、文化、卫生、体育、科学技术等行业中也发挥着越来越重要的作用。 已经涉足国民经济全部 16个门类、 92个大类中的 91 个（占 98.9%）。主要分 布在制造业、批发零售贸易餐饮业、社会服务业、建筑业、交通运输邮电通讯业 和房地产业。其中：制造业单位数 11251家、从业人员 29.7

9、万人、 2001 年实现 营业收入 245.8 亿元，分别占私营经济总量的 41.4%、57.6%和 45.2%；批发零售 贸易餐饮业单位数 10177 家、从业人员 8.3 万人、 2001年实现营业收入 204.1 亿元，分别占私营经济总量的 37.4%、16.1%和 37.5%。经济外向度增强，对外开放水平提高对外开放， 一直是“九五”期间经济发展的主旋律。 青岛作为沿海开放城市、 山 东省对外开放的龙头， 近年来， 外向性经济持续保持较高的发展水平， 外资企业 大量进入，对全市经济的健康、快速发展注入了显著活力。到 2001 年底，全市 共有港澳台及外商投资企业 3939 个，比 19

10、96 年增加 1858个，增长 89.3%，年 均递增 13.6%。共吸纳从业人员 47.9 万人，比 1996 年增加 23.1 万人，增长 93.1%， 年均递增 14.1%。企业实收资本 430.2 亿元，比 1996 年增长 79.3%，年均递增 12.4%。2001 年实现营业收入 800.4 亿元，占全部营业收入的 19.3%。随着市场的开放准入，超过 70%的国民经济行业已有港澳台及外商投资经济涉 足，并在食品制造、饮料制造、纺织、服装及纤维制品制造、电子及通讯设备制 造等行业形成支配地位（产出规模超过全市的 50%），尤其在皮革、毛皮、羽绒 制品业、文体用品制造业、 化学纤维制

11、造业已获取相对垄断地位 （产出规模超过 全市的 80%）。企业单位不断发展壮大，经营势力显著增强基本单位数量的多少从一个侧面可以反映一个地区经济实力的强弱， 但大型企业 的发展更能代表其产业优势， 尤其在更广的空间体现该地区的市场竞争能力。 五 年来，青岛市基本单位在总量增加的同时， 内在质量也不断提高， 而且培育了一 批规模大、实力强、知名度高的龙头企业， 它们已成为青岛宏观经济的骨干力量。资金装备水平提高，产出规模扩大，单位总体经营实力增强到 2001 年底，全市 44678 个企业法人单位实收资本总额 1357.9 亿元，比 1996 年增长 1.1 倍，年均递增 15.5%；平均每企业

12、资金装备 304 万元，比 1996 年提 高 57 万元，增长 23.1%；每企业从业人员资金装备 6.8 万元，比 1996 年提高 3 万元，增长 78.9%。2001年法人企业共实现营业收入 4137 亿元，比 1996 年增长 1.1 倍，年均递增15.8 %；平均每企业营业收入 926 万元，比 1996年提高 182 万元，增长 24.5 %； 每企业从业人员营业收入 20.8 万元，比 1996年提高 9.2 万元，增长 79.3 %。企业集团扩张迅速，市场竞争优势明显到2001年底，全市共有大中型工业企业 796个，比1996年增长 1.5 倍，并培育 了 7 个特大型企业；

13、 营业面积在 1 万平方米以上的零售企业 24 个，比 1996 年增 长 5 倍；三级以上建筑企业 588 个，比 1996 年增长 55.1%。到 2001 年底，从业人员在 5000 人以上的企业 15 个，比 1996 年增长 50%；资金装备在 5000万元以上的有 400个，其中， 1亿元以上的有 175个，分别比 1996 年增长 116.2%和 146.5%；2001 年年营业收入在 5000 万元以上的有 1037 个，其 中， 1亿元以上的有 520个，分别比 1996年增长 87.2 %和 67.7 %。海尔、海信、青啤等一批骨干企业蜚声中外。 2001 年海尔、海信、青

14、啤、一汽 青岛汽车厂、澳柯玛、凯联、青钢、颐中烟草、双星、黄海橡胶等十大工业企业 集团共实现产值 662 亿元，占全市工业产值的 39.6 % ；利群、百盛、崂百、国 货、东方、佳世客、家乐福、海信实业、北方国贸、华联等十大零售企业集团共 实现零售额 53.4 亿元，占全市零售总额的 15.1%。市区仍是全市经济的中心，但投资已逐步向市郊及县域地区转移（注：市区：包括市南、市北、四方、李沧四区；市郊包括黄岛、崂山、城阳三 区；县域地区包括胶州、即墨、平度、胶南、莱西五市，下同。）普查资料表明：无论是企业单位的分布、 企业的资金装备， 还是企业的产出规模， 市区仍具有明显优势。 但市郊和县域地区

15、随着经济的发展、 投资环境的改善， 加 之独天得厚的劳动力优势正吸引着越来越多投资者得目光。近半数企业法人单位集中在市区2001年底，市区拥有企业法人单位 22147个，占全市的 49.6%，市郊 8526 个， 占 19.1%，县域地区 14005 个，占 31.3%。市区企业的资金装备亦占绝对优势，实收资本总额 704.5 亿元，占全市的 51.9%，市郊 359.6 亿元，占 26.5%，县域 地区 293.8 亿元，占 21.6%。产出能力也居首位， 2001 年市区企业年营业收入 1741.4 亿元，占全市的 42.1%，市郊 1578.3 亿元，占 38.2%，县域地区 817.3

16、 亿元，占 19.7%。郊区经济更显活力从发展的角度看， 尽管目前市区仍是全市经济的中心， 但市郊及县域地区更具发 展潜力。一是市区受地理条件的限制和城市发展的需要， 给企业单位留下的发展 空间十分有限； 二是市郊及县域地区随着投资环境的改善， 加上广阔的地理空间 和充裕的劳动力，必然会吸引更多的投资。近年来，海尔、海信、澳柯玛、双星等一批骨干企业已逐步将其生产重心向市郊 或县域地区转移； 利群、崂百、国货等一批大型零售企业也纷纷在市郊和县域地 区设点开店， 极大地促进了郊区经济的发展。 从五年企业单位的发展情况看： 市 郊企业经济实力迅速增强， 2001 年资金装备比 1996 年增长 2.

17、6 倍，县域地区增 长 1.3 倍，市区企业仅增长 62.2%。特别是港澳台及外商更是把市郊和县域地区 作为投资的重点， 2001 年全市 3939个港澳台及外资企业超过三分之二集中在市 郊和县域地区。综上分析， 第二次基本单位普查表明， 青岛市在整个“九五”期间基本单位的数 量已发展到一个新的水平， 特别是主要体现经济发展水平的企业单位更是实现了 快速增长。 单位数量、企业资金装备以及产出规模在全省处于绝对领先地位， 体 现了较强的经济实力。 但从基本单位发展的内涵分析， 仍存在许多不足， 与先进 地区的发展水平亦有较大差距青岛房地产市场行情分析1999 年至 2001 年，青岛市房地产业迅

18、速发展，房地产开发各项指标始 终走在全省 17 个地市首位，也是青岛历年来房地产发展的最好水平。三年来，全市房地产开发投资完成 227.98 亿元，平均每年增幅 21.4%； 累计完成土地开发面积 1899.3 万平方米，商品房施工面积 2096.83 万平方米， 平均每年以 22.3%的速度增长。累计销售商品房面积 931 万平方米，房屋实际销 售率为 69%；其中，商品住宅销售面积 798 万平方米，个人购买商品住宅 694.2 万平方米，占商品住宅实际销售面积的 87%。进入 2002 年以来，在国家宏观政策指导下， 青岛市继续强化经营城市理 念，加大城市基础设施和环境建设投入， 城市投

19、资环境持续改善， 城市功能和建 设档次不断提高。 在对内对外开放的形势下， 青岛效应及吸引力已经显现， 对房 地产开发拉动作用明显。尤其在入世、迎奥效应带动下，城市化发展不断深入， 市区旧城和村庄改造力度加大， 居民住房消费观念发生根本性变化， 住房市场化 程度不断提高。 目前，青岛市房地产开发已经形成投资、 开发、消化的良性循环， 房地产市场的主要特点是：（一）房地产开发投资持续增长自 1999 年以来，青岛市房地产开发投资额一直快速稳步增长，至 2001 年，投资总额为 92.52 亿元，增长速度达 37%；今年上半年，房地产开发完成投 资 34.83 亿元，比去年同期增长 4.91%。其

20、中，商品住宅开发完成投资 29.51 亿 元，同比增长 14.19%，占房地产开发投资的 84.73%；办公楼完成投资 0.96 亿元， 占房地产开发投资的 2.76%；商业营业用房完成投资 4.08 亿元，占房地产开发 投资的 11.71%，开发投资结构进一步优化，产业带动作用明显。（二）房地产开发建设格局发生很大变化，新的开发热点区域正在形成上半年，市内四区完成开发投资 12.39 亿元，与全市开发完成投资相比， 投资比重为 35.57%，开发投资总量与去年同期相比降幅较大；五市三区的开发 投资比重已由去年底的 53.8%上升为目前的 64.43%。预计随着青岛港西移、 实施 缩小南北差距

21、以及大青岛格局的形成，黄岛区、城阳区、胶南市、胶州市将进一 步成为房地产开发的热点区域， 房地产开发投资和施工面积仍将有较大幅度的增 长。（三）房地产开发建设规模不断扩大，竣工量大幅上升去年上半年，全市房地产开发房屋施工面积 941.9 万平方米。今年上半 年，商品房屋施工面积为 952.63 万平方米，比前年同期净增 10.73 万平方米， 同比增长 1.14%。从今年 16 月情况看，商品房屋施工面积每月以 11.76%的速 度递增，增长速度远远大于去年。上半年住宅施工面积 726.06 万平方米，占商 品房施工面积的比重为 76.22%。（四）土地一级市场调控得力，经济适用房建设增长较快

22、青岛市自 1999 年实施土地储备制度以来， 政府严格监管和垄断土地一级 市场，在房地产开发方面发挥了积极的供应引导和制约需求作用。 1999 年以来， 经营性房地产开发用地一律以招标拍卖方式出让， 对以往出让的闲置房地产开发 用地，进行了卓有成效的清理整顿，对闲置时间较长的土地，须重新评估，补交 差价。在大力发展土地储备和土地招标拍卖制度的同时， 经济适用房政策也得到积极推 行。 2001 年，全市完成经济适用房建设 86.4 万平方米，其中，住宅面积 75.52 万平方米。 2002年，青岛市计划建设经济适用房 333 万平方米，其中，续建 147 万平方米，新建 186万平方米，计划竣工

23、 90 万平方米。（五）商品房销售持续增长，商品住宅需求旺盛申奥成功以后，为承办北京奥运会的水上运动项目，青岛的城市建设将 发展更快， 城市基础设施日趋完善， 青岛市在海内外知名度迅速提高， 对投资和 人才的吸引力骤然上升， 越来越多的外地人到青岛居家置业。 上半年， 青岛市商 品房实际销售面积 143.65 万平方米，净增销售面积 69.35 万平方米，比去年同 期增长 92.3%，增长幅度提高 89.3 个百分点。商品住宅销售面积 125.85 万平方 米，占商品房销售面积 87.6%，比去年同期增幅提高 107.02%。青岛土地供应机制青岛市自 1999年7月建立土地储备制度以来， 全市

24、经营性土地， 全部纳 入政府土地储备库， 逐步形成了“一个渠道进水、 一个池子蓄水、一个龙头放水” 的土地供应机制，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性土地使用权，一律 以招标、拍卖或者挂牌方式公开出让。截至 2002年 6 月份，全市共招标拍卖土 地 82 宗，总面积 190 公顷，总成交价 10.35 亿元991999 年以来，随着房地产市场的迅速发展，土地开发量也迅速增长，年，全市土地开发总量为 602.47 公顷；至 2001 年，全市土地开发总量增长到664.22 公顷。土地供求平衡关系， 不仅和房地产市场供求密切相关， 同时也和政府的宏观调控 紧密相连。 青岛市政府在积极推行经营

25、性土地使用权招标拍卖制度的基础上， 还 利用土地供应计划和土地储备运作机制， 调控土地供应总量， 以促进青岛房地产 市场的平稳发展。2002 年，土地开发计划为 697.43 万平方米；2003 年，土地开发计划为 732.3 万平方米；2004年，土地开发计划为768.92 万平方米；2005年，土地开发计划为807.37 万平方米；2006年，土地开发计划为847.74 万平方米。内容大体如下： 进入期：从 92 年到 98 年，房改是从 92 年开始的，但真正的市民购房是取消福 利分房，从 98 年开始纳入家庭计划的。这段时间是整个市场的酝酿期，房地产 市场积攒了近十年的购房力量。同时，

26、在 98 年，青岛市住房资金管理中心开始 办理住房公积金贷款，为整个市场进入发展期奠定了基础。发展期：从 99年到 2003年下半年。在这五年中， 青岛房价走出了轰轰烈烈的房 产大牛市。举例如下：如福苑小区，在 99 年开盘时起价是 2600元/ 平方米。而 现在二手房在 5400元/平方米左右。 在它旁边新开的“名都城”， 小高层房价大 体在 5900元/平方米，高层均价为 6200元/ 平方米。发展期又可细分为两个阶段。 99年 2001年和 20012003年。前一阶段由于房价较低， 需求较大，造成房价 上升属于市场理性发展。 而 20012003 上半年发展尤其引人瞩目可谓气势如虹。

27、这个时间整个股市进入低迷的熊市， 大批资金大举迁移到房市， 炒股族转变成炒 房族。而且“土地储备制度”的实施， 土地成本增加， 使整个市场供给严重不足， 需求大幅增加。造成房价扶摇直上。 如福州路新盖某小区由于房屋供不应求， 2003 年初曾调价，一次性每平方米调价 1000 元购房者仍然趋之若骛。这段时间房价 增长的部分我个人认为是非理性增长。也就是泡沫。说到泡沫，根据2002 年国务院发展研究中心的报告， 中国房地产业存在泡沫现象， 如果不加控制， 最终的 结果将是灾难性的。 国家已经承认了的事实， 有些地方政府却在鼓吹， 浮夸风又 一次在中国大行起道。 其背后是地方政府的功利主义和相关媒

28、体的不负责任的报 道。成熟期：从 2004 年至 2005年。这时候是整个青岛的房价最高点。 也是房价由高 转低的转折点。 对于炒房族来说， 这个阶段已经进入到“搏傻”阶段。 看看是谁 在接最后一棒。 2004 年整个房地产市场已经进入疯狂阶段。市民购房已经没有 理智可言。这个时候争论开始了，房产界会产生大讨论。而到 2005 年，市民冷 静下来之后， 会对房价有了深刻的理解。 整个市场在一段时间的沉默后， 房价最 终找到自己的归宿：“下” 衰退期： 2005年底， 2006 年初之后。房价会如雪崩式大面积的下降。房价是不 会等到 2008 奥运的。就像股市一样，炒的只是预期利好，真要等到利好

29、时点， 股价已经不升反跌了段时间， 房价在重新寻找自己的价值定位。 直至找到符合市 场的价格。市场会按上述趋势走吗？不可否认在整个中国房地产市场上， 政府介入会影响市 场的走势。但是，市场是按自己本身的规律运行的，任何外部消息、措施只是对 市场的发展在某一时点起到促进或阻挠的作用。 因此，政府行为只是暂时的， 而 不会导致市场方向的转变。 所以上述趋势是不可改变的， 只存在由于各种外部措 施影响造成周期时间的加速或推迟。2003 年青岛房价最高全省平均 2200.4 元平方米收入反差，也是一些高档商品房卖不出去的原因。 2002 年，山东省商品房每平 方米平均售价 1673 元，比上年上涨 8

30、.9 。在全省 17市中，青岛市平均房价最 高，为每平方米 2144.3 元，其次为济南、威海、烟台，分别为每平方米 2106.3 元、 1653.4 元和 1614.3 元。统计资料显示，近几年，山东省房地产投资一直保 持了 30以上的增幅。特别是济南、青岛等大中城市的房地产开发持续升温， 房价节节升高， 与上海、 广州等部分城市的房价逐渐回落、 商品房销售比较平淡 的态势形成鲜明对照。 目前购买一套建筑面积为 100 平方米的普通住宅， 在青岛 约需 30万元、济南约需 23 万元，按全省平均价格也需 15 万元左右。而 2002 年我省城镇居民人均可支配收入 7614.5 元。2002年

31、 12 月份，青岛市固定资产投资统计报表2002年 12 月份，青岛市固定资产投资统计报表 指标名称 当月 累计 累计增长（ %） 固定资产投资额 816250 3683633 25.5其中: 国有 299703 1405653 -3.5其中: 基本建设投资 116647 1180543 16.5更新改造投资 215051 706281 6.6其中: 中央项目 68447 141298 -43.6地方项目 747803 3542335 32.0房屋建筑面积 （万平方米 ）其中: 施工面积 （万平方米 ） 243.9 2243.8 17.3住宅（万平方米 ） 92.5 1142.6 2.6竣工面

32、积 （万平方米 ） 393.6 736.4 -5.3 住宅（万平方米 ） 213.5 413.3 -11.8资金来源 798876 3940857 27.6其中: 国家预算内拨款 15674 86968 -7.0国内贷款 142318 715233 15.3利用外资 19340 401648 84.6自筹及其他 621544 2737008 26.8即墨宏观市场土地资源 2001 年，全市土地总面积 1780 平方公里，耕地面积 82554公顷，人 均占有耕地 0.077 公顷。市区可使用土地面积 4.02 平方公里，规划建设用地 11.21 平方公里（含工业、商业、住宅用地等），农业用地 2

33、8.59 平方公里，其 他用地 4.22 平方公里。海域资源沿海浅海水面 400平方公里，产经济鱼虾 20 多种。可供贝藻养植的水 面约 3333公顷。滩涂 1万多公顷，产贝类 40 余种。港湾中有适于对虾养植的水 面约 1300公顷， 23处岛屿、 17 处礁石适宜石花菜、海参、鲍鱼和扇贝生长。矿产资源即墨市境内历经多次地质运动， 构造复杂，岩浆活动频繁， 形成了良好 的成矿地质条件。 目前境内共发现各类矿产 20 余种，其中金属矿产资源有： 铁、 铜、金、铅等，主要分布在丰城镇的白马岛、温泉镇的四舍山脉及鳌山卫镇的冯 家河等地区，由于储量少、品位低，至今尚未开发利用。非金属矿产使我市的主

34、要矿产资源，主要有花岗岩、安山玢岩、玄武岩、沸石岩、珍珠岩、辉长岩、重 晶石、麦饭石、膨润土、粘土、石英砂、砚岩、地热、矿泉水、地下卤水等。因 沸石岩、珍珠岩、砚岩、辉长岩、地下卤水等矿产品位低，达不到工业要求，加 上条件限制， 目前尚未进行开发， 已开发利用的矿产资源主要有花岗岩、 安山玢 岩、玄武岩、重晶石、麦饭石、膨润土、粘土、石英砂、地热、矿泉水。重晶石 分布市境西南， 蓝村至即墨城一带， 储量 300万吨以上。 膨润土多见于环秀街道 办事处西山前村，储量 500 万吨以上。花岗石分布鳌山卫、白庙一带。玄武岩分 布段泊岚、毛家岭一带。麦饭石分布城东南部和留村镇一带，储量较大，质地优 良

35、，矿床浅露，易于开采。旅游资源 即墨自然资源丰富，山川秀美，有“世界地质公园”马山、风景 名胜鹤山、自然奇观天柱山、龙山、灵山、东京山等名胜，其中，马山 以石林、硅化木等地质遗迹著名， 极具科研价值， 又被地质界称为“袖珍式地质 博物馆”。东临黄海，滨海旅游开发前景广阔，海岸线蜿蜒曲折，有鳌山海水浴 场、温泉黄埠海水浴场、 田横岛度假区月滩等多处天然优良的海水浴场， 滩平沙 细，水质清洁，是游客避暑纳凉的好去处；海岛众多，风情各异，以田横岛、大 小管岛等最为著名， 田横岛以历史为主题， 融合现代气息与淳朴民风于一体， 突 出休闲度假娱乐特色；大小管岛生态保护良好，海产丰富，是观光、垂钓娱乐的

36、佳地。地热资源丰富，最高温可达 93C，富含30多种化学元素，对各种疾病有 良好的疗效，建有 8 处国家、省、青岛市度假村、疗养院，每年吸引了大批游客 来此度假疗养。林业资源 全市林业用地总面积 23074 公顷，活立木蓄积量 467800立方米，年蓄 积生长量为 32100 立方米。活立木覆盖总面积 35244 公顷，林木覆盖率 19.8%。 全市森林面积 21627公顷，其中公益林面积 11163公顷，用材林面积 4662公顷， 果园面积 5667公顷（水果面积 4067公顷，干果面积 1600公顷），茶园种植面 积 135 公顷。全市花卉种植面积 80 公顷；固定苗圃种植面积 124 公

37、顷；疏林地 面积 243 公顷，宜林地面积 1000 公顷。建港资源 我市有 183 公里的海岸线， 2517 平方公里的“蓝色国土”，沿海乡镇 6个。即墨的水路运输始于明朝天启年间，兴盛于清，曾有金（家）口港、女岛 港、七沟港、太平港、栲栳港等港口，建港资源非常丰富，沿海腹地较大，物资 流通面广量大，沿海乡镇公路交通发达。同时，我市拥有大量的石材、砂等建筑 材料和丰富的海产品资源。现在，即墨有岙山港（商港）和女岛港等几处渔业码 头。水利资源 地上水主要来源于大气降水和过境河道引入水。年平均降水量 737 毫 米。东部山丘地区多为花岗岩、玄武岩、地下水水量很少。西部大沽河沿岸地下 水较丰富。

38、全市多年平均水资源总量为 4.63 亿立方米，其中地表水 3.01 亿立方 米，地下水 1.62 亿立方米。保证率 50%时可利用总量 2.74 亿立方米，其中地表 水 1.39 亿立方米，地下水 1.35 亿立方米。目前，全市共有中型水库 4 座，小型 水库 44座，塘坝 439 座，拦河闸（坝） 37处，机井、大口井 5836眼，固定排 灌站 204 处，装机 8150 千瓦，排涝机械 7532 台， 613千瓦，小型喷灌机 6100 套。全市有效灌溉面积 70.1 万亩，节水灌溉 17 万亩，其中喷滴灌 0.5 万亩，低 压管道 13.7 万亩，渠道防渗 2.8 万亩。全市 4 座中型水

39、库总兴利库容 4925万立 方米，较大拦河（闸）坝年调节利用水量 6500 万立方米。全市 44座小型水库， 总兴利库容 1539 万立方米，总库容 2673万立方米。439座塘坝，可利用水量 652 万立方米。 机井、大口井 5836 眼，多年平均可开采水量 1.35 亿立方全市主要河 流有大沽河、五沽河、流浩河、桃源河、墨水莲阴河、 店集河、大任河、洪江河、 王村河、温泉河、社生河、皋虞河、大桥河共 14 条。除五沽河、流浩河、桃源 河汇流于大沽河入胶州湾外，其余 10 条单独入海。五沽河、大沽河、桃源河为 与莱西、平度、胶州的分界河，长度 101.59 公里，流域面积 483.6 平方公

40、里， 其它 11 条河总长 176.81 公里，流域面积 1128.3 平方公里。全市基础设施建设投入空前加大，相继建设完善了鳌蓝路、大田路、南城线、环 海公路、女岛港、鳌山港、周戈庄码头等交通设施和电力、供水、供气、供热、 邮电通讯等市政设施，城镇的承载能力和服务功能大大增强。 旧城改造、标志 性工程建设、 城乡绿化美化步伐加快， 城市形象大为改善。 经营城市理念基本形 成，土地资产经营卓有成效。小城镇建设扎实推进。城区建成区面积扩展到 34 平方公里 , 城区人口增加到 37.5 万人，城市化水平提高到 39.6%。城区供水：城区日综合供水能力达到 7.2 万吨。 2002 年供水总量 1

41、490万吨，其 中机关企业单位用水 895 万吨，居民生活用水 545 万吨，用水普及率达到 100。城区供气： 2002年液化气供应总量 3877吨，增加 127 吨，增长 3.4%，其中家庭 用量 3410吨，用气户数 5.86 万户，使用液化气人口 20.8 万人, 用气普及率 71。城区供热：全市集中供热面积 70.4 万平方米，增加 14.4 万平方米，其中：住宅 供热面积 38.9 万平方米，热水供热总量 22 万吉焦，蒸汽供热总量 147 万吉焦。城区交通：城区公交车线路 8 条，运营长度 138公里，运营车辆 85 辆，客运总 量 670 万人次，出租汽车 218 辆 城区道路

42、： 2002 年末道路总长度 226.5 公里，比上年增加 6.5 公里，道路面积334.4 万平方米，人行道面积 55 万平方米，桥梁 23座，路灯 1688只。防洪堤 长度 6.76 公里。城区绿化：建成区绿化覆盖面积 822.2 公顷，绿化覆盖率 27.4%，园林绿地面积 703.2 公顷，公共绿地面积 248.3 公顷，人均公共绿地面积 8.5 平方米。环境保护及其他： 2002年安排治理环境污染项目 6个，竣工项目 6 个，竣工项 目日处理废水能力 3400 吨，工业废水排放量 386万吨，工业废气排放量 282562 万标立方米，工业粉尘排放量 5.58 吨，环境噪声达标面积 16

43、.35 平方公里。卫 生实际清扫面积 318.6 万平方米，生活垃圾清运量 13.7 万吨，粪便清运量 1.4 万吨，公厕数量 28 座。垃圾粪便无害化处理率 100。（一）综述1、2002年全市国内生产总值完成 159.5亿元，人均GDP1.5万元，合1800美元。 其中：第一产业增加值 23.9 亿元，增长 4.8%，第二产业增加值 78.1 亿元，增 长 31.2%，第三产业增加值 57.5 亿元，增长 16.3%， 全社会固定资产投资完成 47.3 亿元，增长 32.1%，实现财政收入 54367万元，增长 28.7%。2、产业结构调整。全年三次产业结构比例由上年的 17.6 ：45.

44、7：36.7 调整为 15：49：36，第一产业比重继续下降，减少了 2.6 个百分点，利用外资的增加， 工业园区的建设使第二产业比重上升了 3.3 个百分点。3、多种所有制经济。各项改革继续深化，形成国有、集体、股份制、三资、个体私营等多种所有制经济共同发展的格局。 私营企业、 个体工商户发展迅速， 年 末全市私营企业达到 3878 户，从业人员 6.9 万人，注册资金 29.6 亿元，个体工 商户达到 6.2 万户，从业人员 8.7 万人，注册资金 6.6 亿元，据测算，个体私营 工业总产值达到 108 亿元，占全市工业总产值的 47.4 ，个体私营企业消费品 零售额达到 34.75 亿元

45、，占全市消费品零售额的 78，个体私营经济税收 26267 万元，占全市税收的 30。4、社会从业人员继续向二、三产业转移。年末全社会从业人员达到62.1 万人，比上年增加 1.21 万人，其中：第一产业 21.72 万人，第二产业 24.2 万人，第三 产业 16.18 万人，三次产业从业人员比重由上年的 43.6 ：33.9 ： 22.5 调整为 35：39：26，一产减少 4.82 万人，二、三产业分别增加 3.57 万人和 2.46 万人。 在全部从业人员中，单位从业人员 8 万人，农村从业人员 54.1 万人。5、社会保障制度。 2002年末，全市共有各类离退休、 退职人员 1216

46、7 人，其中： 劳动部门 7467 人，财政部门 4700 人。保险福利费用总额 16628万元，其中：劳 动部门 8988 万元，财政部门 7640万元。基本养老保险参保职工 42450 人，基本 医疗保险参保人数 38459 人，失业保险参保人数 25885人，年末城镇登记失业人 数 503 人。经济发展存在的主要问题： 一是农村产业结构调整步伐仍需要加快， 农民增收难 度较大，城乡居民收入逐步拉大。二是下岗失业问题比较突出，就业压力较大， 劳动力结构与需求矛盾突出。 三是规模以上工业缺乏龙头企业拉动， 缺乏高新技 术产业支撑二）农业1、农业内部结构调整。 2002年，全市农业总产值完成

47、45.88 亿元，增长 5.3 ， 其中：农、林、牧、渔业产值分别为 16.14 亿元、 0.34 亿元、12.18 亿元、17.22 亿元 ，其比重由上年的 37.2 ：0.7 ：25.1 ：37.0 调整为 35.2 ：0.8 ：26.5 ：37.5 。2、种植业内部结构调整。全年粮食作物播种面积 116万亩，压缩 1 万亩，减少 了 0.9 ，经济作物种植面积 78 万亩，增长 3.8 ，其中：蔬菜种植面积 36.3 万亩，比上年扩大 2.1 万亩，增长 3.1 ，花生播种面积 36.6 万亩，增长 1.1 ， 全年粮经比例达到 1:0.68 。主要农产品产量：3、林业生产。全年造林面积

48、 2490 公顷，育苗面积 1070公顷，四旁植树 215 万株，森林覆盖率达到 17.59%，比上年增加 2.39 个百分点。4、牧业生产。 2002 年全市畜牧业生产以调整畜牧业品种、品质结构为重点，在 畜牧示范园的带动下， 引导畜牧生产向专业化、 规模化方向发展。 年末肉食鸡存 栏805万只，比上年增加 144万只，增长21.8 ，全年出栏 2952万只，增长11.9 ， 年末奶牛存栏 1.4 万头，增长 27.3 ，生猪存栏 27.1 万头，增长 7.5%，出栏43.5 万头，增长 8.8%。主要畜产品产量：5、水产业生产。全市水产业重视新品种的引进、繁育和新技术的推广。在海水养殖示范

49、园带动下，全年水产品总量达到 31.23 万吨，增长 3.6 ，其中：养 殖产品总量 18.96 万吨，增长 6.3 ，养殖对虾 3973 吨，增长 44.9%。水产养殖 面积 22.2 万亩，增长 3.8%。6、农业生产条件。全市拥有农业机械总动力 85.1 万千瓦，增长 2.8%，农用拖 拉机 2.87 万台，增长 5.5%，农用载重汽车 1920辆，增长 5.4%，农村用电量 4.47 万千瓦时，增长 10.6%，地膜覆盖面积 2.57 万公顷，减少 5.9%，农田有效灌溉 面积 4.72 万公顷。（三）工业1、工业生产。全市工业总产值完成 228 亿元，增长 24.8%，其中：规模以上

50、工 业完成产值 130 亿元，增长 43.6%；销售收入 120.9 亿元，增长 40.5%；实交税 金 4.78 亿元，增长 19.5%；实现利润 3.2 亿元，增长 39.1 ；规模以下工业完 成产值 98 亿元，与去年持平。2、工业产业结构。在 305 家限额以上工业中，从经济类型看，国有、集体、股 份制、三资、私营企业产值占总产值的比重依次由上年的 2.4 ：7.2 ：27.5 ：44.1 ： 18.8 调整为 2.5 ：4.3 ：40.7 ：36.9 ：15.7 ，形成股份制、三资企业、私营企业 为主，国有、集体为次的工业经济结构。从行业分布看，近几年的结构调整，逐 步形成了纺织服装

51、、皮革及其制品、化工橡胶、普通机械及专用设备制造、金属 制品、食品饮料制造为支柱的行业结构。四）固定资产投资2002 年，全社会完成固定资产投资 47.3 亿元，增长 32.1%，为全市国民经济持 续发展打下了坚实基础，其中：市以上固定资产投资完成 31.5 亿元，增长 35%， 市以下（农村）固定资产投资完成 15.8 亿元，增长 26.6%。从投资性质看，在市以上投资中，基本建设投资完成 6.4 亿元，减少 42；更 新改造投资完成 0.64 亿元，增长 51.5 ；城镇其他投资 20.1 亿元，增长 200； 房地产开发投资 4.37 亿元，下降 15.7 。在市以下投资中，农村 500

52、 万元以上 投资 8.5 亿元， 500万元以下投资 4 亿元；农户投资 3.36 亿元，增长 1.5 。从投资产业看，市以上投入一、二、三产业的投资分别为 0.7 亿元、 17亿元、 13.8 亿元，比重分别为 2.2 ：54：43.8 ，第二产业比重上升了 17.3 个百分点， 第三产业比重下降了 1.82 个百分点，农村 500 万元以上投入的比重分别为 10：43.6 ：46.4 。房地产开发投资比去年有所下降，开发投资 4.37 亿元，减少 15.7 ；房屋施工 面积85万平米，竣工面积 50万平方米，分别增长 11.8 和 6.4 ；住宅竣工面 积 42 万平方米，与去年持平；销售

53、面积 38 万平方米，减少 7.3 ；销售额 4.1 亿元，增长 8.6 ，全市商品房空置面积 13 万平方米。（五）市场建设2002年，全市新建、扩建了 12处专业批发市场，专业批发市场达到 24 个。各 类市场成交额 238.3 亿元，增长 10，其中过亿元市场 11 个，服装批发市场成 交额 78 亿元，小商品城成交额 33 亿元。 为了扩大消费， 利用两个长假搞各种活 动带动商贸餐饮服务等产业发展， 促使我市零售市场较快发展。 全市消费品零售 额达到 44.85 亿元，增长 18.8 ，农民生活水平的提高和交通的便利，使农村 购买力向城区转移，农村市场相对滞后，城区零售额增长 28.3

54、%，农村零售额增 长 13.4%，吃、穿、用方面分别增长 20.9%、 27.7%、 13.3%，占零售额的比重分 别为 44：16.3 ： 39.7 。（六）外引内联2002年，引进外资项目 285个，合同利用外资 8 亿美元，实际利用外资 2.6 亿 美元，分别增长 51.6%、34.5%和 69.9%；出口创汇 8 亿美元，增长 13.6%。合同 利用内资 100亿元，增长 66.7%；实际利用内资 36亿元，增长 78.2 。（七）财税、金融1、财政收入。全市财政总收入达到 105956万元，增长 10.1 ，地方财政收入 54367万元，可比增长 28.7 。其中：财政局、国税局、地

55、税局分别完成 12042 万元、 16428万元和 25897万元，分别增长 31.9%、35.4%和 23.4%。在地方财政 收入中，市本级完成 26462 万元，增长 30.8 ，镇级完成 27905 万元，增长26.7 。地方财政支出 79482万元，增长 23.6%。2、税收。 2002 年全市完成税收 90091万元，增长 8.6%，其中国税局完成 51111 万元，增长 2.1%；地税局完成 32279万元，增长 9.1%；财政局完成 6701 万元， 增长 102.6 。在全部税收中，国有经济税收 10120万元，集体经济税收 5663 万元，股份制经济 9774 万元，个体私营

56、税收 26267万元，增长 27.4 ；三资企 业税收 27114万元，增长 12.1 ，在全部税收中，第一产业税收 6701 万元，第 二产业税收 53623 万元，第三产业税收 29767 万元3、金融。年末金融机构各项存款余额为83.49亿元，比年初增加12.83亿元,增长 18.2%。其中：居民储蓄存款 65亿元，增加 8.43 亿元，增长 14.9%。各项 贷款余额为 57.28 亿元，增加 11.34 万元，增长 24.7%，年末各项个人消费贷款 达到 8.2 亿元，增长 63.7%。4、保险。全年保险总额达到 219.72亿元，其中：财产险86.78亿元，人寿险132.94 亿元

57、。保险业务收入 20477万元，其中财产险收入 5088万元，人寿险收 入 15389万元。保险业务支出 6606万元，其中财产险 2741 万元，人寿险 3865 万元。（八）交通运输、邮电和旅游业年末，全市拥有各种机动车 13.47 万辆，其中：货车 11246辆，客车 8842辆， 其他机动车 8.57 万辆，拖拉机 2.87 万辆。 公路总长度 899.5 公里， 其中高速路35 公里。据交通部门统计，全年公路客运量 2688 万人次，客运周转量 25688 万人公里， 分别增长 18.5%和 18.3%；货运量 3952万吨， 货运周转量 15727万吨公里， 分别 增长 16%和

58、16.5%。全市共有客运公共汽车 634辆，城区环行公交车 85 辆，年末 实有出租汽车 218 辆。全年邮电业务总量完成 27877万元，增长 6.2%。其中 :电信局完成 14152万元， 增长 4.9%；移动公司完成 10084万元，增长 5%；邮政局完成 3641 万元，增长 15.4%。全市电话交换机总容量达到 30.62 万门，其中 :市话 8万门，农话 22.6万门。电话用户 25.5 万户，增长 8.3%，其中 :市话 6.7 万户，增长 2.3%，基本 饱和，农话 18.8 万户，增长 10.6%，全市住宅电话达到 23.06 万户，增长 12.9%，电话入户率达到 71%，公用电话 7052部，增长 116.8%，移动电话 11 万户，增长 35.6%。互联网用户 6513 户，增长 10.7%。全年共接待旅游人数 267.8 万人次，增长 14.5%，实现旅游收入 22000 万元。（九）文化、教育、体育、卫生、科技文化、广播电视事业健康发展。全市有柳腔剧团 1 处，影剧院 11 处，农村放映 队 18 个，接待艺术团 10 个，共演出 2317 次，观众人数 38 万人次。文化馆（中 心、站） 50 个，各类图书馆 4