从财务核算视角看商业地产服务行业管理会计体系建设

1、从财务核算视角看商业地产效劳行业管理会计体系建立摘要：本文从商业地产效劳行业财务核算视角，指出管理会计体系建立需要财务核算从简单核算向多维度、精益化核算转型，使财务核算数据可以有效运用于管理决策。财务核算系统与业务系统的底层数据需要实现共享，使财务核算系统能及时获取和整合业务信息，跟踪业务活动变化，发挥财务核算决策支持功能。财务核算体系构建还需要集团统一核算管理体系，实现财务信息集中管理，为管理会计体系建立做好铺垫。关键词：财务核算 商业地产 效劳行业 管理会计体系一、管理会计体系建立需要摒弃财务核算仅为实现企业对外报告的传统功能，推进财务核算向管理决策功能拓展对于新兴行业的初创型公司来说，管

2、理会计工作的开展一般会滞后于财务会计工作，管理会计体系构建需要有一个逐步认知和布局的过程，而财务核算体系一般会伴随业务的开展先行建立起来。为了推进企业管理会计体系建立，财务核算体系在设计和建立过程中，需要摒弃财务核算仅为实现企业对外报告的传统功能，推进财务核算向管理决策功能拓展。本文以商业地产效劳行业为例，强调用管理会计理念构建财务核算体系，使财务核算体系建立符合企业推进管理会计体系建立的远景目的。二、财务核算需要从简单核算向多维度、精益化核算转型，使财务核算数据可以有效运用于管理决策商业地产效劳行业在我国属于新兴行业，除了房地产开发商转型或涉足商业地产领域成立商业地产管理公司以外，第三方商业

3、地产效劳机构也逐步开展起来。房地产开发商旗下的商业地产管理公司主要为自身开发的工程提供商业地产管理效劳，一般不参与其他房地产企业的商业工程运作，而第三方商业地产管理公司作为专业化的商业地产效劳机构，为多个房地产开发商或业主提供商业工程增值效劳，其主要商业形式为轻资产、多工程运作。本文所讨论的商业地产效劳行业财务核算体系构建以及管理会计信息化根底建立主要针对第三方商业地产运营管理公司。第三方商业地产运营管理公司主要经营管理形式有受托经营、承租经营、股权投资、商业筹划效劳等。受托经营形式，即商业地产运营管理机构作为资产管理方，承受商业地产开发商或业主方委托为商业地产工程提供全程资产管理效劳，获取资

4、产管理收益并分享工程物业增值收益。承租经营形式，即商业地产运营管理机构作为承租方，以租赁方式获得商业地产工程整体经营权，通过对工程重新定位和改造以及后续运营管理，获得工程租金收入并分享工程物业增值收益。股权投资形式，即商业地产运营管理机构作为投资方，以直接购置或收购兼并方式获得商业地产工程股权，通过对工程的直接投资和直接收理，提升工程整体价值获得股权投资收益。商业筹划效劳形式，即商业地产运营管理机构作为专业咨询机构，为商业工程提供工程规划、市场定位、招商租赁等效劳获取咨询收入。第三方商业地产运营管理公司主要利润来源于多工程资产管理利润、承租经营利润、商业筹划收益、物业增值收益以及股权投资收益等

5、。由于其运营管理的效劳对象为商业工程，核算体系设计中，所有的核算元素都必须以工程为中心进展精益化核算。比方，核算细那么要求所有的直接本钱费用必须核算到工程层级；对于总部层级发生的间接本钱费用，但凡受益对象为工程的，必须核算到工程层级；对于受益对象为工程，但无法明确到详细工程的，核算前需要与管理层沟通详细分配原那么后核算至详细工程；对于受益对象不能归属于工程的，核算上需要记录为“非工程本钱费用。对于管理层来说，总部层级发生的本钱费用受益对象不能最终归属于工程的并不多见，这些本钱费用可能是工程的前置本钱，也可能是潜在工程的拓展本钱，核算上要求财务人员深化到业务前沿，跟踪这些本钱的最终归属工程。由于

6、商业工程经营管理形式不同，财务核算上需要反映不同管理形式下的工程运营状况。此外，不同管理形式下的商业工程可以细分为不同的管理效劳阶段。比方，受托经营类和承租经营类工程，可以细分为商业定位阶段、工程改造阶段、招商阶段、预开业阶段、正式开业后运营管理阶段等。商业筹划类工程，可以细分为商业定位阶段、工程改造阶段、招商阶段等。财务核算方面，需要根据工程在业务上的多元化属性，对工程进展多维度核算，使经营分析既可以从工程整体又可以从不同维度方面反映工程的财务状况。从以上第三方商业地产运营管理公司经营管理形式的特点来看，财务核算需要从简单核算向多维度、精益化核算转型，使财务核算数据可以有效运用于管理决策。三

7、、财务核算系统与业务系统的底层数据需要实现共享，使财务核算系统能及时获取和整合业务信息，跟踪业务活动变化，发挥财务核算决策支持功能第三方商业地产运营管理公司作为连接商业物业持有者和使用者的媒介，承载了大量的外部资源。比方，房地产开发商、投资者、品牌商、供应商和消费者等。商业地产效劳商参与了房地产业、商业效劳业、金融业的市场资源整合和重新配置活动。商业地产效劳机构在商业工程管理的各个阶段与众多外部供应商严密合作，共同效劳于商业资产的增值效劳。比方，商业工程市场定位和规划阶段，商业地产效劳机构需要与专注工程所属区域的市场调研机构严密合作；商业工程工程改造阶段，需要与工程咨询供应商合作；招商阶段，需

8、要与招商经纪效劳商合作；市场推广和营运阶段，需要与媒体和市场运营供应商合作。第三方商业地产运营管理公司作为市场资源整合者的角色定位，要求财务核算体系设计中必须考虑将外部市场资源沉淀在公司信息化系统的底层数据库中，并实现企业内部各信息子系统数据共享。比方，OA系统、采购系统、合同管理系统、商户销售系统、会员管理系统、租户结算系统等各信息子系统的底层数据库必须与财务核算系统保持信息共享和互换，使财务核算系统能及时获取和整合业务信息，跟踪业务活动变化，发挥财务核算决策支持功能。四、财务核算体系构建需要集团统一核算管理体系，实现财务信息集中管理，为管理会计体系建立做好铺垫针对第三方商业地产运营管理机构

9、轻资产、多工程运作的商业形式特征，其主要公司构架一般设计为集团管理公司、区域管理公司、工程公司三级。集团管理公司主要核算集团总部费用、集团直接收理的工程池；区域管理公司主要核算区域总部管理费用、区域公司直接收理的工程池；工程公司主要核算特定工程。除了以上三类公司以外，集团公司还会通过持股方式控制专业性功能公司，比方，为工程提供工程改造的工程咨询公司、提供物业管理效劳的物业管理公司、提供招商效劳的招商咨询公司等，这些专业性功能公司既可以为集团内工程提供效劳也可以在市场上独立运作。以集团直接收理的承租经营类工程为例，工程公司作为承租方，通过租赁方式获得工程整体经营权，会计核算主体为工程公司，主要核

10、算工程租金收入和工程直接经营本钱。集团层面对工程的直接收理本钱主要表达为集团专业管理部门为工程运营管理效劳投入的人力资源本钱、集团集中招商职能为工程发生的招商本钱、集团集中营销职能为工程发生的营销本钱等，这些直接本钱记录在集团管理公司的核算账套中。此外，集团内专业性功能公司为工程提供的专业化效劳本钱，比方，工程咨询效劳本钱、物业管理效劳本钱等记录在专业性功能公司的核算账套中。从集团母公司视角，对外报告需要抵消内部公司关联交易产生的内部效劳结算收入与支出，反映公司整体经营成果；对内报告需要集合集团内各核算主体的经营数据分析各工程完好的投入产出情况，跟踪工程财务状况的变化。第三方商业地产运营管理公司集团化统一运营管理、集约化经营的特点，要求在财务核算体系设计方面，必须首先考虑统一集团内各公司核算科目体系、核算细那么，统一集团内各公司财务对内和对外报告体系。集团统一核算管理体系，有利于实现财务信息集中管理，为管理会计体系建立做好铺垫。五、财务核算向管理决策功能拓展，需要企业管理层权衡本钱与效益，使财务核算体系建立符合企业推进管理会计体系建立的战略规划财务核算向管理决策功能拓展，要求财务核算体