市房地产发展概述

1、东莞中央生活区研究东莞，一个比肩世界的现代制造业名城，拥有诸多为之骄傲的都市美誉。 最佳中国魅力都市中国最具经济活力都市中国 25 大典范品牌都市中国卫生都市国际花园都市世界玩具之都世界鞋业之都世界 IT 之都 南派服装之城虎门东方家具之都大岭山中国毛织名镇大朗镇在迈向国际化大都市的进程中，东莞都市化建设的重要性日益凸显。东莞都市 化进程的 进展呼唤东莞都市核心的出现，中央生活区是东莞都市国际化建设的重点，随着东 莞南城区政府对中央生活区内 2300 多亩土地的征回，中央生活区的开发建设开始浮出水面， 成为房地产业界、东莞市民乃至东莞整个都市关注的焦点。为此，我们对东莞都市规划、东莞房地产进展

2、及中央生活区的以后建设及进展 变化进行 了相关研究，借以希望能为东莞房地产行业及各位大伙儿提供一定的参考和借鉴。【缘起】据有关资料的统计表明，全国有 1/5 的服装是东莞制造，而全世界有每十双运 动鞋就有 一双产自东莞，超过 20的玩具在东莞生产，每 5 部电脑就有 1 部来自东莞！东莞 和世界上 40 多个国家和地区建立了经济技术合作关系，拥有外资企业近 1.5 万家， 其中在东莞落户的世界 500强企业有 43 家，国内外上市公司有 800多家。此外， 东莞还遍布了 2万家私营企业和22万个个体经营户20 多年来，东莞国民经济以年均 20%以上的速度持续增长，增幅连续多年居广 东省第一位，

3、 综合经济实力居全国大中都市前 30 强行列。“东莞制造”世界闻名，东莞已 成为世界 知名的国际加工制造业基地，我国重要的外贸出口基地和创汇基地。勿容置疑，在经济进展上，东莞有着为之瞩目的辉煌成就。比较而言，东莞在 都市进展 的进程中，都市建设远远落后于经济的进展。作为世界级的国际都市，东莞缺乏国 际化大都 市的都市面貌。东莞都市以后的进展不仅仅是经济上同国际接轨，更重要的是都市 的建设同 国际的接轨，真正建设成为南中国的国际化大都市！日前，东莞市对东莞市都市总体规划(20002015)城镇体系规划内容进行了深化，独立编制了东莞市域城镇体系规划( 20052020)。并于 2006 年 8 月

4、启 动了中央生活区 2324亩土地征回工作， 9月东莞市在广东省建设厅的组织下召开了 东莞市域城镇体系规划( 2005 2020)评审会，由此可见，东莞的都市建设立 即进入一个全新的时代，东莞与国际化大都市的接轨工作正式启动并全面铺开！ 都市的崛起，呼唤中央生活区的建设一、东莞都市规划及进程1、远景目标， 2020 年东莞都市化程度达到 85东莞市域城镇体系规划( 20052020)(以下简称规划)确定，东莞 2010年人口规模为 800 万人，都市化水平达到 80%；2020年人口规模为 1000万人， 都市化水平达到85%左右；2030年人口规模在1000万1200万人之间浮动。同时， 确

5、定 2010 年都市建设用地规模总量约为 950 平方公里； 2020 年的都市建设用地规 模总量约为 1000 平方公里； 2020 年后，用地以结构调整为主；到 2030 年，都市建 设用地规模操纵在 1050平方公里以内。规划 明确提出， 东莞市以后进展定位为现代制造业名城、 珠三角核心地区的 重要城 市、可持续进展的和谐都市。今后将大力进展以电子信息、轻工纺织业和临港产业 为主导的 制造业，重点培育专业性技术创新与信息服务、职业教育培训中心、商贸流通、专 业会展、休闲旅游等服务职能。2、空间进展形成四大复合中心 按照规划要求，东莞将形成“复合中心、五大片区、生态型”的空间进展结构。按照

6、都市功能确立具有区域性的四大专业中心，以“城区、松山湖、虎门一厚街、常 平一樟木 头”形成复合型的中心，共同承担区域与市域的服务职能。此外，按照区位、进展 条件、自 然条件和历史传统，将市域划为“西北部片区、中部片区、西南部片区、东北部片 区、东南 部片区”，五大片区，片区内部突出功能整合，片区之间由生态绿地相分隔，片区 中心之间由轨道交通相连。（图一为东莞市主城区近期建设规划）3、东莞市内交通路网初具形态东莞市目前差不多形成了环形放射式的路网格局，差不多骨架是以旧城区为中 心，沿莞太大 道、莞龙路、莞樟路、莞深高速路等要紧对外道路呈放射形进展。依照市区总体规 划，东莞 市确定了十项道路改造工

7、程项目，贯穿东江大道、鸿福路改造东城中路，与在建的 东莞大道 共同形成新的都市中外环线；拓宽、改善运河路、二环路，形成都市中心内线；整 治莞龙 路、莞樟路、旗峰路和四环路，以改善市四大出入口的都市景观。目前二环路、四 环路、旗 峰路、莞太路、莞樟路、红川路、东城中路的设计方案差不多敲定，正在加紧施工 设计，可能 莞樟路、二环路的施工设计图将于九月完成。东江大道、鸿福路、运河路设计方案 将于九月中旬完成，并尽快进入施工图设计时期。4、城建重点：转向市域2006 年 9 月规划评审会上，梁国英副市长简要介绍了近年来东莞市都市建 设的差不多情况，并指出编制市域城镇体系规划对健全区域协调机制、统筹安排

8、都 市空间布局和进展时序具有重要意义。他表示，今后东莞市将从由财政直接投入向 公共政策引导转变、城建重点地区由市区向市域统筹转变、城建内容由搭建框架向 功能整合转变、新区建设向旧区改造转变等四个方面积极转变都市规划建设思路。5、中心区渐成“聚宝盆”2004年 6月，东莞市行政办事中心落成； 2005年 9月 28日，图书馆开馆、青 青年活动中心落成启用； 2005年 12月 28日，玉兰大剧院竣工，科学技术博物馆对 外开放。不仅仅是中心广场，从 2001 年开始，五年来，东莞市按照“一网两区三张牌” 战略思路，要紧在市区推进市属重点工程建设，五年累计完成工程投资约 120 多亿元，建 设了中心

9、 广场、玉兰大剧院、滨江体育公园、环城路等数十个重点工程，为提升东莞形象、 促进经济繁荣、提高市民生活质量作出了积极贡献，也保证了“一年一大步，五年见新城” 目标的实现。 这些重点工程的建设，也带动了各类社会资源往中心区和主城区集中，使新都 市中心发 挥越来越强有力的聚拢和辐射作用，更发挥强有力的聚才作用，吸引中产和白领这 支都市重要的建设队伍来东莞置业扎根。总之，中心区成为带动东莞都市进展的“聚宝盆”6、综述：东莞向国际化大都市迈进中，规划先行，政府引导，初步架构及路网格局已显成效，核心区域一一中央生活区的建设将会全面展开釈X市圭张区童期地设规划；摄钊抹柞闺I:SLID L n - J+ll

10、ltH:r i-UH 瞩号 * 3I ¥*«垂二、东莞市房地产进展概述2003年是东莞房地产市场高速进展的元年，商品房销售面积比2002年有了跳跃式的增长，增幅为153注右。2004年在2003年的市场泻洪之后出现了 12%笔幅，但相关 于2002年仍有123注右的增长，2005年与2004年差不多持平。而 2006年仅上半 年的商品房销售面积就达到了 2005年全年的58%从2003以来，东莞市商品房销 售差不多维持在一个较高的平台。1、近年东莞市房地产投资情况年份19919191992002002002002002005200669798901234上投资7.88.9.

11、10.11.14.26.56.93.129.62.4额76755442585943345442（数据来源：东莞房管局）结论：从图表分析来看，东莞市房地产投资从2002年开始飞速增长，投资幅度增长明显，时刻上与东莞市都市进展进程保持一致。2、近年东莞整体施工面积及竣工面积比较（1998-2005年）竣工面积-施工面积-114.80 -139.50 -189.60 -222.50 -274.20 -432.20 -697.90-1023.20竣工面积/施工面积41% 39% 34% 34% 32% 37% 16% 9%单位：万M2结论：施工面积增速明显，竣工面积与施工面积之比逐年下降，施工面积大幅上升，竣工面积大幅下降。3、东莞市历年商品房销售面积分析年度类不2002年2003 年2004 年2005年2006年上半年面积（万平方米）95.05240.89211.5208.65121.56增长幅度153.44%12.20%1.35%同比增11.24%（数据来源：南方都市报）结论：市场需求量呈小幅下降，需求特征未发生明显变化，显示出整体需求旺盛。4、近年东莞全市房地产价格的走势结论：销售金额及均价整体呈上升趋势；价格仍是珠三角都市的洼地；尽管相对价格上涨不明显，但上涨幅度仍然达7%以上；最新资料表明，截止到 200