杭州 CBD E-03地块 投资立项报告 平安不动产

1、平安不动产2011年9月“杭州杭州CBD E-03地块地块”立项报告立项报告1“杭州CBD E-03地块”立项报告_20110920n“杭州CBD E-03地块”项目概要n“杭州CBD E-03地块”项目介绍n投资估算与财务评价目录2“杭州CBD E-03地块”立项报告_20110920 n“杭州CBD E-03地块”项目概要n“杭州CBD E-03地块”项目介绍n投资估算与财务评价目录3“杭州CBD E-03地块”立项报告_20110920资料来源：钱江新城建设管理委员会与建设指挥部提供；注：假设项目地价为1万元/m2 ，参照的当前可比写字楼售价为3.6万元/m2“杭州CBD E-03地块”

2、项目概要项目位置浙江省 杭州市 钱江新城 “杭州CBD核心区”E-03地块建筑面积196,728 m2 （此为地上建筑面积，建筑控制高度 180米）初步定位平安自用写字楼(8万m2)+整栋出售的写字楼(5万m2)+整层销售办公(4.5万m2)+商业裙房(2万m2)总投资45.3 亿元人民币 （其中，土地及相关费用20.3亿，开发及相关费用25.0亿）投资方式n资金来源：保险资金自用物业投资，与由平安不动产设立的房地产投资基金n股权结构：由寿险与不动产各自成立投资公司，持有项目公司股权（暂定）n投资理念：以“金融企业省级总部”摘牌“金融专项用地”，不动产公司进行专业开发运营管理(由保险资金持有自

3、用写字楼与商场（约10万m2 ），一栋写字楼整体出售，一栋写字楼分层销售占地面积24,500 m2 （容积率 8.0）用地性质办公、商业金融用地开业日期预计2015年7月开业 （暂定计划2011年11月摘得土地）预期回报*无杠杆回报率为 18.7%，有财务杠杆的回报率为 19.8%当前进展已完成项目设计方案，并向杭州市领导汇报。现与钱江新城沟通土地出让事宜，现预计10月底挂牌4“杭州CBD E-03地块”立项报告_20110920“杭州CBD E-03地块”投资理念n强劲的市场需要，与匹配平安业务迅猛发展的自用需求浙江省经济发展水平在全国居领先地位，杭州作为浙江省省会城市与长三角地区仅次于上海

4、的经济中心，为同时满足区域内商务办公的刚性需求，以及为应对通货膨胀所带来的投资需求，杭州对于高品质的写字楼物业有着强劲的需求平安在浙江省以及杭州市的业务发展迅猛，但没有一栋平安自有的写字楼物业，与大型综合性金融企业的形象差距较大，且目前平安在杭州的分支机构职场布局较为分散，使得管理成本增加，更难以满足平安在杭州业务长期高速发展的需求n通过平安不动产的专业开发团队，自建写字楼，满足平安对于品质与回报的要求杭州写字楼品质大多较为普通，尤其是单层面积均在1500平米左右，与大型金融企业所要求的2000平米以上单层面积匹配度较低，且杭州的写字楼以散售居多，整体品质有待提高，相应的销售价格也比较高，难以

5、满足平安对于自用型物业的投资回报要求通过平安不动产的专业开发团队，自建写字楼，能同时满足平安对于写字楼品质与投资回报的要求。自建写字楼的成本，相对于收购物业来得低。同时，自建物业、整体管理的写字楼物业，其品质较一般散售写字楼来得好n以“金融企业省级总部”条件竞买“金融专项用地”，有效锁定地价E-03地块属“金融专项用地”，国有土地使用权挂牌出让时，参与竞标的企业有限；并且，作为国内最大的金融企业，拥有全金融牌照的中国平安，计划将浙江省总部设立于此，符合当地政府对于招商引资的需求，预计将有效锁定土地价格，降低投资成本n由不动产设立房地产投资基金共同参与投资，树立不动产第三方资产管理品牌；将写字楼

6、整栋售予合作金融企业在项目土地收购完成后，由不动产设立专业的房地产投资基金，共同参与投资，减少集团自有资金的占用将其中一栋写字楼整体出售给合作金融企业，在项目投资初始阶段即可锁定项目销售进度与销售价格，在提高投资回款进度的同时，有效减少物业销售所带来的不确定性风险5“杭州CBD E-03地块”立项报告_20110920 n“杭州CBD E-03地块”项目概要n“杭州CBD E-03地块”项目介绍n投资估算与财务评价目录6“杭州CBD E-03地块”立项报告_20110920注：部分平安在杭州的营业部职场较为分散，故不在本图中体现具体位置目前，平安在杭州的分支机构职场布局较为分散分散的职场使得管

7、理成本增加，并且难以满足平安在杭州业务长期高速发展的需求中国平安杭州分支机构职场分布n中国平安在杭州的分支机构，以浙江省分公司为主，包括：产险、寿险、养老险、信保、证券、银行、后援中心，以及筹建中的健康险、信托财富管理中心等n平安在杭州的分支机构职场分散，使管理成本增加，且增加综合金融平台的集约化管理难度n各分支机构职场规格不一，与平安大型金融企业形象尚有差距n平安在浙江业务发展迅速，对职场的潜在需求较大，目前零星选址难以业务大规模发展需求平安寿险后援中心平安财险平安养老险平安证券平安银行平安信保平安浙江分公司西 湖市政府中 河 路 高 架环城北路7“杭州CBD E-03地块”立项报告_201

8、10920数据来源：国土资源部基准住宅地价因素修正说明表2010年2015年2020年n突出行政中心优势n培育现代金融商务n启动总部经济建设n形成高级商务核心n建设区域金融中心n完善重点配套建设培育区域金融总部建设强化区域金融核心竞争力建成辐射长三角的金融中心n立足杭州凝练特色n服务浙江强化功能n辐射长三角、提升国际竞争力杭州CBD发展规划n建成新兴的行政中心、金融中心、商务中心、公建配套及旅游景观中心n以行政办公、金融、贸易、会议展示、文化娱乐、商业、旅游服务等功能为主，重点发展银行、保险、证券、信息、咨询等行业，吸引全球大公司、大集团总部入住杭州CBD可考虑将平安在杭州的分支机构整合在“杭

9、州CBD”内杭州CBD计划在10年内建成辐射长三角的金融副中心，符合大型金融企业选址要求8“杭州CBD E-03地块”立项报告_20110920钱塘江西 湖市政府黄龙/武林板块杭州CBD资料来源：Google Earth、杭州市2010-2020规划 杭州CBD打造金融行政中心，与西湖片区现有商圈错位竞争为保护自然人文旅游资源，西湖片区将控制商务区的建设，弱化为第二城市核心n定位旅游产业中心，营造“观光旅游+休闲度假+商务会展旅游”的“三位一体”的多元化发展格局n保护自然人文旅游资源，控制商务区的建设，行政单位与主要金融机构迁至杭州CBD，西湖商圈逐步弱化为第二城市核心目前，平安在杭州的分支机

10、构职场主要分布在黄龙板块9“杭州CBD E-03地块”立项报告_20110920钱江路清江路庆春路富春路钱塘江Nn市民中心n杭州国际会议中心n杭州城市阳台n杭州大剧院资料来源：杭州市钱江新城建设管理委员会与建设指挥部，更新至2011年5月民生银行浙商保险国开建设银行中信中国人寿农业银行联合金融杭州CBD现已成为浙江省的金融中心 “工农建交”等银行与“中国人寿” 等金融企业的浙江省总部悉数入驻杭州CBDn工商银行n浙商银行n华融租赁n新华期货 交行10“杭州CBD E-03地块”立项报告_20110920资料来源：钱江新城建设管理委员会与建设指挥部，更新至2011年5月；注：联合金融包括工商银行

11、、浙商银行、华融租赁与新华期货写字楼开发选址：杭州CBD E-03地块 周边交通便利、配套完善、金融环境成熟，临近中国人寿、凯德、华润 新鸿基地块钱江路清江路庆春路富春路钱塘江Nn杭州国际会议中心n杭州城市阳台n杭州大剧院城市之星利有商务中心华成/力达圣奥大厦高德广场亚包大厦钱江商务广场尊宝大厦中华航空瑞晶东杭荣安泛海城市广场凯迪银座浙移动华联 UDC时代广场蓝鲸凯迪金座万银东方君悦华润 新鸿基万象城（250米）凯德置地来福士广场（250米）E-03规划中320米超高层民生银行浙商保险中信中国人寿（190米）联合金融国开汉嘉建设银行农业银行n市民中心11“杭州CBD E-03地块”立项报告_2

12、0110920E-03地块占地2.45万m2，容积率8.0，建筑面积19.6万m2属于办公、商业金融用地，控制高度180米；中国人寿地块楼板价约为9,043元/m2城市之星利有商务中心华成/力达圣奥大厦高德广场亚包大厦钱江商务广场尊宝大厦中华航空瑞晶东杭荣安泛海城市广场凯迪银座浙移动华联 UDC时代广场蓝鲸凯迪金座汉嘉万银万银城东方君悦钱江路清江路庆春路富春路钱塘江N市民中心民生银行浙商保险国开建设银行中信中国人寿（190米）农业银行联合金融华润 新鸿基万象城（250米）凯德置地来福士广场（250米）E-03规划中320米超高层周边项目：凯德置地来福士广场 (左)，华润新鸿基万象城 (右)地块

13、编号杭州CBD核心区E-03地块用地性质办公、商业金融用地占地面积24,500 m2建筑面积196,000 m2容积率8.0建筑密度50%绿化率15%控制高度180m钱江路市民中心E-03 地块基本情况地块编号杭州CBD核心区E-03地块用地性质办公、商业金融用地占地面积24,500 m2建筑面积196,000 m2容积率8.0建筑密度50%绿化率15%控制高度180mnE-03地块位于钱江路以南，中国人寿地块的东侧n地块周边交通便利，优质写字楼林立，金融商务环境成熟。更有凯德置地来福士广场与华润新鸿基万象城分别位于项目的西南与东南两侧，零售商业配套完善n地块南侧地块将规划建设320米的地标性

14、建筑n中国人寿于2010年8月，以26亿元人民币购入西侧约54亩土地，容积率8.0，成交楼板价9,043元/平米资料来源：杭州市钱江新城建设管理委员会与建设指挥部12“杭州CBD E-03地块”立项报告_20110920凯德、华润新鸿基、中国人寿地块相关指标资料来源：杭州市钱江新城建设管理委员会与建设指挥部项目凯德 来福士广场华润 新鸿基 万象城中国人寿地块编号E-02E-06 / E-07 / E-08E-01用地性质办公、商业金融用地住宅、办公、商业金融用地办公、商业金融用地占地面积（万m2）4.049.953.59建筑面积（万m2）28.6855.528.72容积率7.035.53（综合

15、）8.0建筑密度50%50%50%绿化率15%30%15%控制高度（m）250250190物业类型甲级写字楼、高档商业、酒店式办公、五星级酒店甲级写字楼、大型购物休闲中心、住宅、 酒店式服务公寓、超五星级酒店自用办公楼（培训、档案、电话中心），考虑部分作酒店式办公出售投资商来福士房地产华润新鸿基房地产(杭州)有限公司中国人寿保险浙江分公司完工日期商场：2012一期：商场、住宅，2010二期：酒店式公寓：2011，写字楼：2013三期：写字楼、超五星级酒店：2013暂未有施工计划13“杭州CBD E-03地块”立项报告_20110920 n“杭州CBD E-03地块”项目概要n“杭州CBD E-

16、03地块”项目介绍n投资估算与财务评价目录14“杭州CBD E-03地块”立项报告_20110920项目主要经济技术指标整体约20万平米，由3栋超甲级写字楼（约17万平米）与配套商业（2万平米）组成n项目三栋写字楼，将分别作为平安浙江省总部自用办公（8万平）、整栋销售（5万平）、与分层销售（4.5万平）n约2万平米的商业面积，将用作金融机构营业厅，精品零售商店、写字楼配套餐饮、便利店等商业使用15“杭州CBD E-03地块”立项报告_20110920项目主要物业形态n120米高，28层，约4.5万平米的写字楼，将分层出售n150米高，34层，约5万平米的写字楼，将整体出售予金融企业，作为其浙江

17、省总部办公大楼n整体三层、局部四层的商业裙楼局部四层，将用作高端餐饮会所n沿内庭的商业，将用于配套写字楼的便利店、商务简餐与咖啡n180米高，43层，约8万平米的写字楼，将作为平安浙江省总部办公大楼n沿街商业将用于精品商业、金融机构营业部16“杭州CBD E-03地块”立项报告_20110920开发成本项目总成本约45.31亿元（其中，土地总成本约20亿元，建安成本约25亿元）土地成本土地面积24,462 m2容积率8.0总建筑面积196,728 m2楼板价预计约 10,000 m2土地成本19.67 亿元楼板价10,000 m2土地成本19.67 亿元交易税费3%0.59 亿元土地总价款20

18、.26 亿元每平米土地单价10,300 元建安成本Hard cost22.77 亿元写字楼（平安持有）12,000 /m29.45 亿元写字楼（整栋销售）12,000 /m26.13 亿元写字楼（分层销售）12,000 /m25.51 亿元商业裙楼8,000 /m21.68 亿元Soft cost10%2.28 亿元总建安成本25.05 亿元17“杭州CBD E-03地块”立项报告_20110920开发进度预计2011年11月底摘牌，至2015年7月项目开业201120122013201420151. 土地价款支付2. 工程建设周期3. 写字楼（整栋）销售周期4. 写字楼（整层）销售周期5.

19、项目开业6. 项目贷款2011/112012/10预2012/082015/072013/082015/072013/082014/072015/07贷2012/12还2013/0918“杭州CBD E-03地块”立项报告_20110920销售价格与租赁价格预测项目总成本约45.31亿元（其中，土地总成本约20亿元，建安成本约25亿元）项目目前可比价格开盘时价格开盘时间收入*销售物业写字楼（整栋销售）3.6万/m23.5万/m22012年10月17.86 亿元写字楼（分层销售）3.6万/m24.4万/m22013年5月20.43 亿元租赁物业写字楼（平安持有）120 元/m2/m129 元/m

20、2/m2015年7月4,650 万元写字楼（出租部分）120 元/m2/m158 元/m2/m2015年7月9,237 万元商业裙楼（地上部分）150 元/m2/m197 元/m2/m2015年7月4,960 万元零售商业（地下部分）120 元/m2/m158 元/m2/m2015年7月1,863 万元停车场800 元/m800 元/m2015年7月1,459 万元注：租赁物业收入，即指第一年租金收入；数据来源：JLL市场研究数据库19“杭州CBD E-03地块”立项报告_20110920项目投资回报预测项目无杠杆IRR为18.7%，有杠杆IRR为19.8%，前三年平均Cap Rate为5.7

21、%无杠杆无杠杆IRR当前可比写字楼售价30,000 m232,000 m234,000 m236,000 m238,000 m240,000 m242,000 m2土地收购价格9,400 /m216.5%17.6%18.8%20.0%21.3%22.6%24.0%9,600 /m216.1%17.2%18.4%19.6%20.8%22.1%23.5%9,800 /m215.8%16.8%18.0%19.2%20.4%21.6%22.9%10,000 /m215.4%16.5%17.6%18.7%19.9%21.2%22.4%10,200 /m215.0%16.1%17.2%18.3%19.5%

22、20.7%22.0%10,400 /m214.7%15.7%16.8%17.9%19.1%20.3%21.5%10,600 /m214.4%15.4%16.4%17.5%18.7%19.8%21.0%n项目土地收购价格预计为1万元/m2 ，参照的当前可比写字楼售价为3.6万元/m2，在此假设条件下，项目无杠杆IRR为18.7%n仅在写字楼可比销售价格低于30,000元/m2时，且土地收购价格超过10,200元/m2时，无杠杆IRR低于15%n项目资本金需求为20.8亿元，项目层面贷款为6.55亿元，有杠杆IRR为19.8%n平安持有物业的Cap Rate：第一年为3.0%，第二年为6.7%，第

23、三年为7.4%，前三年平均Cap Rate为5.7%20“杭州CBD E-03地块”立项报告_20110920下一步工作计划n9月27日，完成项目立项SEPOCTNOVDECn9月28日，启动采购流程（市场研究、地价评估、外部律师）n10月15日，完成采购流程n10月10日，通过寿险与保监会进行沟通n10月26日，完成市场研究、地价评估工作n10月30日，完成与钱江新城管委会的沟通n10月31日，土地挂牌n11月15日，通过投管会审议通过n11月16日，设立项目公司n11月30日，完成土地摘牌21“杭州CBD E-03地块”立项报告_20110920 n“杭州CBD E-03地块”项目概要n“

24、杭州CBD E-03地块”项目介绍n投资估算与财务评价n附件目录22“杭州CBD E-03地块”立项报告_20110920附件 1：近期，杭州CBD写字楼成交均价约为3.6万元/m2数据来源：易居克尔瑞CRIC数据库钱江路清江路庆春路富春路钱塘江N泛海城市广场华联 UDC时代广场汉嘉国际E-03钱江国际时代万银国际大厦3.2万/m23.4万/m24.1万/m23.0万/m23.8万/m223“杭州CBD E-03地块”立项报告_20110920附件 1：近期，杭州CBD写字楼成交均价约为3.6万元/m2数据来源：易居克尔瑞CRIC数据库钱江国际时代泛海城市广场华联UDC时代汉嘉国际万银国际大厦

25、建筑面积（万平米）2030276.428占地面积（万平米）2.94.35.10.64.3容积率6.87.4-86.5开发商鑫亚建设泛海建设杭州华联经济开发迪尚投资杭州万银置业标准层面积（m2）15001500140014301500-1700层数（层）27-4132344041-43电梯数量20-16916净层高（m）2.62.72.6-2.6竣工日期2011年12月2011年6月2010年4月2012年3月2010年10月主要租户-京新药业杭州热联农业银行近期成交均价（万元/m2）3.23.43.84.13.024“杭州CBD E-03地块”立项报告_20110920附件 2：备选的“合作金融企业”名单注：名单中仅列示了保险、银行等金融机构，可考虑更多的备选金融企业1. 具有与政府协商以低价拿地的能力2. 具有成功的高端项目定位开发能力3. 多