中小企业经营性物业抵押贷款操作规程

1、附件中小企业经营性物业抵押贷款操作规程第一章总 则第一条 为规范我行中小企业经营性物业抵押贷款的管理，根据相关法律、法规及总行信贷政策，结合中小企业市场的实际情况特制定本操作规程。第二条 经营性物业是指已经竣工并投入商业运营，通过出租等经营方式在较长时期内获得稳定现金收入的商业房产，包括商场、写字楼、专业市场、酒店、仓库、工业厂房等。中小企业经营性物业抵押贷款是指我行向中小企业客户发放的以其自有的经营性物业抵押，以该经营性物业的租金收入质押，并以此租金收入和经营收入作为主要还款来源的中长期贷款。第三条 经营性物业抵押贷款流程分为贷款受理与调查、风险评价与审批、合同签约、发放与支付、贷后管理五环

2、节，贷款的用途属于固定资产贷款的，还应遵守招商银行固定资产贷款管理办法和招商银行固定资产贷款用途管理指引的相关规定。第二章 基本规定第四条 市场准入申请企业为我行中小企业客户，其授信和贷款申请应符合我行公司一般授信和贷款的基本条件，具有稳定的生产经营活动，没有不良信用记录，能够与我行建立起长期的合作关系，其还款来源为申请企业的租金收入及经营收入。申请企业应将其经营性物业抵押给我行，并将该物业项下所有租金债权质押给我行，并与我行签订相应的最高额抵押合同、最高额质押合同、应收账款质押登记协议等法律文本，资金结算通过我行办理，接受我行对物业营运收入、支出款项的封闭式监管。第五条 抵押物基本规定（一）

3、抵押物位于经济较发达的城市区域，产权清晰，能设定抵押，能单独处置。（二）抵押物的楼龄不超过15年（核心商业区除外），且地理位置佳，具备良好的变现能力。（三）抵押物为工业厂房的应位于成熟的工业区内，配套条件好，以规划的重点工业区为主。（四）位于各分行所在城市行政区域管辖范围内。（五）经营物业需正式投入商业运作，出租率不低于60%。第六条 抵押物价值和抵押率的基本规定（一）抵押物价值以我行指定评估公司评估的净值为准。（二）抵押率不超过可评估净值的70%。（三）抵押物月租金收入（包括其他收入如停车费、广告费、物业管理费等，下同）/月还款额100%；或月租金收入/月还款额80%，且授信申请企业能够提供

4、其他稳定的还款来源。第七条 贷款资金用途应符合外部监管政策和我行信贷制度的要求，主要用于支付该经营性物业工程尾款、经营物业的装修改造、归还其他借款、购建新物业等。贷款资金用于直接归还借款人在其他银行的同一抵押物法人按揭贷款的，应遵守监管机构和我行关于按揭贷款首付和利率的限制要求。目前，该类贷款首付不得低于50%，利率不得低于同期同档次利率的1.1倍。第八条 授信期限最长不超过10年，授信额度为一次性额度，不可循环使用。第九条 还款方式原则上按月/季分期还本付息。分期还款的方式可以选择等额还款法或递减还款法。第十条 抵押物的评估与保险（一）必须由我行指定的评估公司进行评估。授信审批前需有评估公司

5、向我行出具正式评估报告。分行中小企业金融部或公司银行部应每年定期请评估公司对所有中小企业经营性物业抵押贷款的抵押物进行批量简易评估，支行客户经理须将简易评估报告结果存档备查。（二）申请企业应对抵押物购买财产险，以我行为第一受益人，具体按我行有关规定执行。第三章 授信操作的基本规定第十一条 受理与调查中小企业经营性物业抵押授信及贷款的操作流程按照我行现行的信贷业务制度的规定执行。中小企业经营性物业抵押贷款须进行双人实地调查，已实施风险经理制的分行，要求风险经理参与调查。除按照我行一般授信及贷款业务要求的调查内容外，须重点解物业的经营收入、支出情况：（一）要求通过银行流水或其他收款凭证详细核实物业

6、经营现金流情况，包括但不限于以下内容。1.租金收入；2.停车场收入；3.广告收入；4.物业管理费收入；5.供暖供冷收入；6.各类税费支出，如营业税、房产税、所得税等；7.各类成本支出，包括人员工资、水电费、日常办公支出等；8.申请企业的其他经营收入。（二）对抵押物业经营情况进行市场调研和分析，并对抵押物业所产生的现金流进行详细测算和分析。（三）调查和甄别抵押物在设定抵押前签订的租赁、管理等各类合约的性质、种类和数量，分析、评估其对实现抵押权的影响程度，特别关注承租人等依法享有的承租权、优先购买权等对我行实现抵押权的限制。调查报告中须根据借款人资信状况的不同，分析并明确借款人在我行开立的租金收入

7、账户的性质（一般结算账户或保证金账户）。（四）调查贷款用途，保证其合法、合规、合理性。调查报告中必须明确贷款用途。（五）物业情况。主要包括当地经济状况、物业周边环境、建造成本、账面价值、评估价格、出租情况、变现能力等。（六）偿债能力情况。主要包括申请企业现金流状况、年租金情况、每年可用于还贷的物业收入情况，分析我行贷款期限、还款方式等与申请企业现金流状况是否匹配，预测企业的偿债能力。授信调查报告经办行双人调查签署意见后，按规定报批。已经实施风险经理协同作业的，须风险经理出具风险评价报告后报批。第十二条 中小企业经营性物业抵押贷款按照我行一般授信业务的相关要求，结合经营性物业抵押贷款的特点，根据

8、总分行授信授权的规定进行审批。授信审批结论必须明确贷款用途、受托支付要求和租金收入账户性质（一般结算账户或保证金账户）。第十三条 合同签约经营性物业抵押授信及贷款应签订如下法律文本。1.授信协议（适用于经营性物业抵押贷款）（见附1）；2.借款合同（适用于经营性物业抵押贷款）（见附2）；3.最高额抵押合同；4.最高额质押合同（适用于经营性物业租金债权质押情形）（见附 3）；5.应收账款质押登记协议（适用于经营性物业租金债权质押情形）（见附4）；6.我行规定的其他法律文件，如补充协议（适用于房产抵押项下融资业务）关于转发中国银监会办公厅关于房屋抵押贷款风险提示的通知（招银办发201059号附件2）

9、。第十四条 抵（质）押登记（一）按照抵押物登记要求，到相关登记部门办理抵押登记手续，确保我行为抵押物第一顺位抵押权人。（二）经营性物业所有租金债权质押给我行，有效期至授信期限结束后两年，对租金质押事宜应在应收账款质押登记系统中进行登记公示。租金质押登记的操作步骤参照招商银行应收账款质押融资管理办法执行。（三）对抵押的经营性物业必须办理保险并缴清保费，明确我行为第一受益人，且保险期限不短于我行贷款期限。第十五条 贷款发放与支付（一）开立租金收入专户对审批同意贷款的项目，按照审批结论要求，借款人在我行开立监管专户，用于收取抵押物业经营性收入，要求经营性物业项下租金收入全部进入上述专户管理，不得挪用

10、。由经办行根据最高额质押合同（适用于经营性物业租金债权质押情形）中的要求对回笼资金情况进行监管。（二）告知租户合同签订后，经办行应督促借款人告知所有物业承租人：物业已设置抵押，抵押权人为我行；租金已设定质押，质权人为我行。同时，借款人应向我行出具关于履行告知义务的承诺书（附5），并向我行提交有关告知的证据（如公告函等）。（三）放款审核上述手续办妥后，客户经理将相关放款资料报有权审批人和放款中心审核，经审核放款手续无误、资料完备后，按照我行贷款的有关规定办理放款与支付手续。（四）须受托支付的，按照我行相关要求将贷款资金直接支付给受益人。（五）由客户自主支付的，客户经理最迟须在贷款发放后20日内收

11、集客户资金支付相关的合同、支付凭证等，检查贷款用途是否符合审批要求。第十六条 贷后管理（一） 贷后管理除按照一般授信业务的规定定期检查外，应重点检查抵押物业以下情况：1.我行专户中租金收到情况。2.物业出租率的变化情况。3.租金水平的变化情况。4.整个物业的管理状况，租金收取情况，欠租率等。5.物业价值的变化情况。（二） 加强对抵押物业价值的动态监测。分行中小企业金融部或公司银行部应每年定期请评估公司对所有中小企业经营性物业抵押贷款的抵押物进行批量简易评估，向支行公布评估结果，支行客户经理须将简易评估结果归入贷后检查报告。对于抵押物价值下降20%以上的借款人，支行应对额度和贷款重新评估审查，报分行审批，根据实际情况决定是否要求借款人对抵押物正式评估出具报告、补充抵押物、强化其他担保条件、减少授信额度或提