合众创展东莞Lifestyle mall专题报告ppt课件

1、在竞争猛烈的市场环境下，我们需求错位运营，并独具特征，才干引领市场，成为标杆典范。东莞首席 “Lifestyle mall 即将诞生。看市场金朗商圈银朗商圈长盛商圈大朗市场商圈商圈成熟，受限于档次代表工程：红荔商业城、天和百货、岁宝百货新商圈，商业气氛淡,代表工程：富盈世界汇、远大城市广场最繁华，业权分散，体量太大代表工程：长盛广场中档品牌，受限于体量代表工程： SPAR超市工程处于大朗中心商业圈,长盛商圈“大润发超市营业大约4个亿位居东莞市第一；阐明大朗有强大的消费需求，我们可以借势大力开展零售业。看商家从商家对长盛商圈的市场位置及运营情况的认可阐明商家对中、高档次的运营场所追求度较高。 商

2、家对长盛广场、大润发极为认同，运营情况良好，情愿继续运营下去，对未来前景看好。 金朗商圈的商家受限于营业场所档次，运营情况愈下，其低档次定位未来开展空间小，满足不了片区的消费需求，整体商业格局亟待晋级。看消费者 客户群体构造：本工程主要消费群体为周边住宅居住人群以及周边工厂人群，五公里内中高档小区户数约2万。 客户消费习惯：大朗本地客户消费首选环境好、商品价钱适中、可以一站式消费的大型购物广场。 客户认可度：大朗本地客户对于中高档产品接受才干较强，如大润发的产品。从大朗居民及商家对长盛商圈的认同来看，中高档定位有着广泛的受众预期。 金朗商圈商业晋级：本工程处于大朗中心商圈，商业气氛浓重. 要成

3、为金朗片区的商业龙头：本工程共4层商业，地下一层及地上3层。在金朗片区是未曾出现过的，所以本工程足矣成为金朗片区的商业龙头。看未来开展借势知名开发商纷纷选择大朗例：万科、碧桂园、富盈、嘉宏等，撬动了居住晋级的引擎，日益开展的城镇新格局，显现出大朗的商业亟待晋级，以满足中高人群的消费需求.大朗人口众多，购买力强，产业特征明显，城市规划合理，未来将进一步融入大城区，潜力无限。经过市场、商家、消费者，得出我们的观念：当下：中高档定位有着广泛的受众预期,未来：中高档势必成为主流需求本案：足矣以中高档的姿态呈现！如何打造： Lifestyle mall 生活体验摩尔中心问题一解析 进展商业文化阐释，引导

4、心灵疲惫的现代都市人体味生命的深邃与优雅。 同时也表达出了我们对商业的等待，希望顾客能留恋在我们为他打造的Lifestyle mall ，在搜索中尽享购物乐趣，爱上游逛休憩的生活！生态理念解析消费生态环境： 添加生态元素减少都市喧嚣感，渲染绿色原生态气氛，消除购物疲惫心思，让节拍慢下来经过建筑风格的延续与升华，打造休闲广场、室内情景街区，塑造出文化交流与时髦碰撞的体验场所，将“体验无限扩张。以公园的概念吸引消费者。温馨气氛解析经过对室内灯光、颜色、音乐的设计，打造轻松的消费气氛；注重消费的自在度和自主性、提供宽松的消费体验，无尾随，无过分关注，防止对消费者构成压迫感；效力提供者具备对消费者需求

5、的识别才干和满足才干，以及与消费者进展实时互动的沟通才干，能带给消费者惊喜。亲和魅力解析环境的亲和：提供丰富的业态方式，层级分布针对不同目的人群，设置主题购物区，消费者可挑选本人喜欢的风格；品牌的亲和：提供各类风情和各种设计风格的品牌，更贴近消费者的差别化需求；享用情感解析经过情感营销的交流和认同，享用消费带来的乐趣，独特感、优越感以及富足感；社区圈子文化：每种消费层次都包涵着凝聚一类人的力量，从而为消费者们搭建一个人际交流平台；“关键不是吃的什么，而是和谁一同吃，关键不是去哪儿玩，而是和哪些人一同玩部落化是人类的情感需求；“他在看风景，看风景的人在看他。休闲生活定位解析主题购物区：精品化，个

6、性化，满足各种休闲需求时髦精品类、儿童家庭主题类、安康休闲类、商务培训类，每种类别都自成体系；我们倡导：卖的不仅仅是产品和效力，更重要的是一种觉得幸福感；城市生活也可以很田园！业态定位解析我们将经过： 开放式的规划 人性化的空间装饰 休闲文娱的交流空间 时髦高端的品牌阵线大型超市+电器大卖场+品牌旗舰店+时髦精品店业态定位-零售解析知名快餐+异国情调+主题美食+休闲咖啡+风味小吃+个性水吧业态定位-餐饮解析影院+电玩世界+KTV量贩+美容SPA+健身/瑜伽+儿童乐园业态定位-休闲文娱解析中心问题二必需引进主力店同类型工程如何规划？ 凯德广场东莞以休闲、餐饮、生活配套为特征，是东莞市南城区独一的

7、综合性购物中心。凯德广场交融了大型超市、品牌女装、运动休闲、美容美发、生活配套、家居家饰、珠宝饰品、特征餐饮等，业态丰富，一应俱全。案例分析东莞城区工程自创东莞南城凯德广场楼层：共4层B1、L1、L2、L3规划精况：B1F：特征餐饮、运动休闲、妇女、儿童服饰L1：女装、女鞋、珠宝钟表、时髦精品L2：潮流精品、饰品、时髦男装+沃尔玛L3：家居饰品、美容美发、数码产品+沃尔玛凯德广场东莞以休闲、餐饮、生活配套为特征，是东莞市南城区独一的综合性购物中心。凯德广场交融了大型超市、品牌女装、运动休闲、美容美发、生活配套、家居家饰、珠宝饰品、特征餐饮等，业态丰富，一应俱全。东莞鸿福商圈凯德广场楼层楼层业态

8、规划业态规划进驻品牌进驻品牌B1特色餐饮、运动休闲、妇女、儿童服饰特色餐饮：黄记煌 、牛太郎、三禾寿司、乐味乐味服装百货：converse、bossini、佐丹奴、kappa、vnictor、波司登、卡路约翰、kumpoo、onepolar、牦牛世家、童装：奇梦宫1F时尚百货、化妆品、品牌餐饮、黄金珠宝、女装、鞋包、数码配饰、时尚精品时尚百货：ochiry、VERO MADA、MO&CO、Theme、odbo、BRISI、VIVA vove、歌莉娅、VIFPA、秋水伊人、BeLLE、Tata、红蜻蜓、KissCAT时尚精品：干色店品牌餐饮：KFC、金草帽、鱼香米坊手机数码：苹果2F品牌

9、男装、时尚潮流精品饰品、沃尔玛（超市）、鞋包、茶业烟酒、美甲时尚百货：JACK&JONES、SELECTED、hotwind、J&M、Richlife、位元堂、鞋柜、流行美、狂想曲、ONE2free、玉福珠宝美食零食：优之良品超市：沃尔玛3F家居饰品、美容美发、数码产品+沃尔玛时尚百货：QIRUI、卡卡、狂想曲、ONE2free、+-2C。、POSHLAM、汇宝轩、多喜爱、十字绣手艺、mixbox超市：沃尔玛沃尔玛超市主力店，有效带动时髦百货、餐饮、时髦精品饰品业态。运营情况良好，几乎没有空置与转让商铺。整体商业气氛浓郁，业态互补，差别化定位，已周边商业构成集聚效应商场一致运营

10、管理，宽阔亮堂温馨宜人购物环境。商场档次中档为主，少量高档业态，符合周边消费环境和人群需求。商圈片区消费力旺盛，人流量大，消费群体主要以城市白领阶层为主。凯德广场评价小结36608商业如何消化？楼层楼层A区区B区区合计合计-1F1320960001F25467619101652F2289762899173F2889763710526合计77242288436608我们首先要规划工程必需引进的业态或功能展现必需的面积。如主力店和次主力店需求面积等。面积初步预测必需引进主力店和次主力店业态所需面积（下限）所需位置目标客户大型超市 13500二层+三层沃尔玛、家乐福、乐购电器卖场 2000负一层国美

11、苏宁时尚电器一线品牌影院2000无要求，空高需达到7.5米以上。嘉禾、金逸、中影合计17500其他应引进的次主力店业态业态所需面积所需面积（下限）（下限）所需所需位置位置目标客户目标客户电玩1000无神采飞扬、反斗城、世宇KTV2000无红馆钱柜亲子乐园1000无爱乐园、天线宝宝、红黄蓝美容SPA、瑜伽800元奈瑞儿、伊丽莎白合计4800面积初步预测固定引进商家面积 合计为22300 其他商业部分面积那么需靠街铺和内铺来消化;其中街铺为价值最高最容易出卖和租赁的类型，因此，规划时尽量实现街铺面积最大化。商铺划分要点街铺2019年东莞商铺成交面积在40-80的商铺成交最多，所占比重超越5成。因此

12、：本工程街铺单套面积控制在80以内为宜2.04%13.63%27.85%22.88%10.52%5.55%5.06%1.66%1.17%2.53%3.99%1.36%1.75%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%20以下20-4040-6060-8080-100100-120120-140140-160160-180180-200200-300300-500500以上2011年东年东莞商莞商铺成交面积区间分布铺成交面积区间分布商铺划分要点内铺一层内铺面积段30-50m2,单价3-5万，总价90-150万。租金报答率8%。开盘推货完成90%。胜利销售关

13、键在于商铺面积较小，得到更多中小投资客接受。因此：本工程内铺单套面积控制在40以内为宜中原近期操作工程常平中元街“红点荟楼层楼层业态业态面积面积-1F电器卖场+特色餐饮+时尚潮流汇60001F时尚品牌+珠宝+品牌餐饮+化妆品+时尚精品101652F超市+家庭儿童类99173F健康休闲娱乐类、商务培训类10526合计36608方案一主力店面积50008000地下一层业态规划：电器卖场+特征餐饮+时髦潮流汇业态规划业态规划方案一方案一充分思索与一楼的动线安排，下沉式广场添加扶梯下沉式广场潮流汇约3000 美食广场约1000 下沉式广场电器卖场约：2000 品牌零售品牌餐饮区品牌零售业态规划业态规划

14、方案一方案一时髦品牌+珠宝+品牌餐饮+化装品+时髦精品，打造首个购物公园-游逛休憩的体验中心首层业态规划景观街区长富三路珠宝、精品、化装品景观街区休闲、运动品牌区原青年文化坊时髦品牌区下沉式广场下沉式广场风情广场风情广场风情广场休闲、运动品牌区景观街区主力店入口景观街区临街商铺广场业态规划业态规划方案一方案一二层业态规划9917 ：超市+家庭儿童类超市主力店：约7628 亲子乐园：2289 业态规划业态规划方案一方案一三层业态规划：安康休闲文娱类+商务培训类美容SPA健身会所约2889 电影院：约2000 KTV：约2000 电玩/儿童乐园：约2000 培训类：约1000楼层楼层业态业态面积面

15、积-1F电器卖场+特色餐饮+潮流汇60001F时尚品牌+珠宝+品牌餐饮+化妆品+时尚精品101652F超市+家庭儿童类99173F超市+健康休闲娱乐类10526合计36608主力店面积 00方案二地下一层业态规划：电器卖场+特征餐饮+时髦潮流汇业态规划业态规划方案二方案二充分思索与一楼的动线安排，下沉式广场添加扶梯下沉式广场潮流汇约3000 美食广场约1000 下沉式广场电器卖场约：2000 品牌零售品牌餐饮区品牌零售业态规划业态规划方案二方案二时髦品牌+珠宝+品牌餐饮+化装品+时髦精品，打造首个购物公园-游逛休憩的体验中心首层业态规划景观街区长富三路珠宝、精品、化装品景观街区休闲、运动品牌区

16、原青年文化坊时髦品牌区下沉式广场下沉式广场风情广场风情广场风情广场休闲、运动品牌区景观街区主力店入口景观街区临街商铺广场业态规划业态规划方案二方案二二层业态规划9917 ：超市+家庭儿童类超市主力店：约7628 亲子乐园/：2289 业态规划业态规划方案二方案二三层业态规划：超市+安康休闲文娱类KTV、美容SPA健身会所约2889 电影院：约2000 超市主力店：约5637 品牌引进方向业态类型业态类型进驻品牌建议进驻品牌建议超市主力店超市主力店沃尔玛、家乐福、乐购沃尔玛、家乐福、乐购电器卖场电器卖场时尚电器、时尚电器、 国美国美 、苏宁、苏宁影院影院嘉禾、金逸、中影、大地、嘉禾、金逸、中影、

17、大地、KTV红馆、钱柜、魔方红馆、钱柜、魔方美容美容SPA伊莉莎白、奈瑞儿伊莉莎白、奈瑞儿亲子乐园亲子乐园爱乐园、反斗乐园、红黄蓝爱乐园、反斗乐园、红黄蓝品牌引进方向业态类型业态类型进驻品牌建议进驻品牌建议品牌餐饮品牌餐饮麦当劳麦当劳/KFC、必胜客、味千拉面、回转寿司、大家乐、面点王、必胜客、味千拉面、回转寿司、大家乐、面点王时尚女装时尚女装ONLY、VERO MODA、歌莉亚、百丝、播、卡路约翰、艾格系列、歌莉亚、百丝、播、卡路约翰、艾格系列、休闲服饰休闲服饰杰克琼斯、杰克琼斯、G-STAR、卡宾、马克华菲、增致牛仔、堡丝龙、班尼路等、卡宾、马克华菲、增致牛仔、堡丝龙、班尼路等时尚潮流时尚

18、潮流真维斯、达芙妮、以纯、威鹏、森马、潮流前线真维斯、达芙妮、以纯、威鹏、森马、潮流前线皮具皮鞋皮具皮鞋百丽、思加图、特美思、百丽、思加图、特美思、KISSCAT、红蜻蜓、保罗等、红蜻蜓、保罗等运动休闲运动休闲阿迪、耐克、卡帕、锐步、李宁、安踏、匹克等阿迪、耐克、卡帕、锐步、李宁、安踏、匹克等时尚百货时尚百货屈臣氏、万宁、千色店屈臣氏、万宁、千色店如何将： Lifestyle mall 生活体验摩尔中心问题三价钱区间：10000-35000元/ ，集中段：14000-24000元/ 商圈租金售价回报率金朗商圈长富步行街100元/20000元/6%长富广场长富广场 50100元元/10000-2

19、0000元元/6%红荔商业城80120元/16000-24000元/68%天和百货100元/20000元/6%大朗市场商圈大朗市场80120元/16000-24000元/68%长盛商圈青年活动中心80-90元/15000-24000元/4.56.4%大润发区域大润发区域150259元元/35000元元50000元元/5.16.2%美食区4070元/7000-10000元/（1-3层）6.88.4%价钱评价类别商铺地点售价租价年回报率大朗部分住宅底商一手销售价格价格区间：8000-20000元新世纪明上居大朗富民中路12000-1800020-5023.3%金域蓝湾商铺在长盛广场附近130008

20、0-907.8%兴业华庭商铺富民大道大朗毛织贸易中心旁8000609%新世纪豪园添一居长塘美景大道7000-800030-505.17.5%海杨城三期怡丰苑金朗路7000-900030-805.110%金泓财富公馆商铺松山湖高科技产业园东侧15000-2000010068%大朗碧桂园大朗大井头(朗常路与朗东路交汇处）11313-城果裙楼商铺金朗路与富华北路交汇处复式铺，面积约在100200平方米，总价150200万。换算出首层商铺价格约在15000-20000元50-9045.4%大朗部分住宅底商二手销售价格：价格区间：7800-28000元添一居1/6层11586添一居6栋11号1/1层12

21、973添一居临街商铺1/6层20441添一居1/2层12000 兴业华庭1/11层7826大朗新世纪明上居1/2层11653明上居1/1层13000-15000财富公馆已经装修1800028750价钱评价价钱评价商铺入市时间所属商圈商业性质体量楼层租价（元）售价年回报率汇盛国际2019年底长盛商圈街铺-1F2004.3万5.58%2F60801.2万68%东方银座待定银朗商圈街铺-1F4060预计：1.5万3.24.8%金域松湖2019年中泛松山湖街铺-1F1.22.2万富盈世界汇2019年底银朗商圈集中式商业3万-14060-1F80100预计：2.5万1.84.8%2F40预计：1万4.8

22、%本工程租售价钱评价对比分析比较可得出本案租售价：租金程度：40150元/月、销售价：1000028000评估因素评估因素汇盛国际汇盛国际富盈世界汇富盈世界汇本案本案商业基础（商业基础（10分）分）1057商业气氛（商业气氛（25分）分）251218地段位置（地段位置（35分）分）352025业态结构（业态结构（30分）分）252525综合评分综合评分956275租金区间租金区间1F：200元元2F2F：60806080元元-1F：4060元元1F：80100元元2F：40元元-1F：均价：均价601F：均价：均价1002F：均价：均价503F:均价均价40销售区间销售区间1F:430001F

23、:430002F:120002F:120001F:250001F:250002F:100002F:100001F:均价均价280002F:均价均价10000年回报率年回报率1F：5.58%2F：68%1F1F：1.84.8%1.84.8%2F2F：4.8%4.8%1F：4.3%2F：6%品牌零售品牌餐饮区品牌零售价钱标识价钱标识景观街区长富三路珠宝、精品、化装品景观街区休闲、运动品牌区原青年文化坊下沉式广场下沉式广场风情广场风情广场风情广场休闲、运动品牌区景观街区主力店入口景观街区主临街铺2.84万/平方米主题街区：2.23.5万/平方米实现一楼均价：28000元/平方米室内景观街区2 3万/

24、平方米广场城市风景商业街销售销售时间时间面积面积区间区间一 手一 手价格价格当 时 租当 时 租金金2019租金租金2019二手价二手价转让费转让费回报率回报率201950-1002万/ 左右7 0 - 8 0元 / 月靠沃尔玛段：180-220元/月；街区中段：120-150元/月；靠南城步行街：80-120元/月，部分开发商持有靠沃尔玛段：5-6万万/；街区中段：3.5万/左右;靠南城步行街绝大部分持有，价格低不售靠沃尔玛段5-8万；街区中段3-5万4%-4.5%金域华府-临近沃尔玛建 面 ：16000平方米总 数：116间价 格：正街6-7万/平方米 侧街4-5万/平方米租 金：100-

25、150元/平方米报答率：2.5-3%主力店带开工程分析结果城区大卖场旁商铺一手售价在2-7万之间，普遍在3万-5万，最高到达8万，租金在150400之间。大朗长盛商圈的租金在40-259元/m2,投资报答率在4.5-6.2%。大朗大卖场旁商铺一手售价在1.54.3万之间，普遍在2万-3.5万。主力店带动下我们的租金均价：1F：约为150元/m2,销售均价3.5万，年回率5.1%。品牌零售品牌餐饮区品牌零售价钱标识价钱标识景观街区长富三路珠宝、精品、化装品景观街区休闲、运动品牌区原青年文化坊下沉式广场下沉式广场风情广场风情广场风情广场休闲、运动品牌区景观街区主力店入口景观街区主临街铺3.55万/

26、平方米主题街区：2.53.5万/平方米实现一楼均价：35000元/平方米室内景观街区2.2 3.5万/平方米广场中信商业广场中原强势引进SPAR国超市，3栋顺利火爆营业！中信商业广场实现2.5亿销售业绩，首层均价达到2.3万元/平方米均价定位：18000元成交均价：23000元，溢价28%东莞中原胜利操作的商业工程部分东莞中原胜利操作的商业工程部分均价定位：45000元成交均价：60000元，溢价33%最高街铺售价达9万元/平方米，发明区域价钱标杆！租金：220-230元，最高430元；报答率5.7%-6.1%财富TOP国际名店高级精品百货占地面积：11500平米总 建 面：73000平米商业

27、面积：16000平米东莞中原胜利操作的商业工程部分街铺均价定位：40000元成交均价：60000元 ，溢价达50%清溪镇盛和新都会街铺售价最高达7万元/平米，内铺售价最高4万元/平米！缔造镇区的销售神话！内铺租金：130-200元，街铺280-350元；报答率5.5%以上内铺均价20000元成交均价28000元，溢价达40%最高售价56000元，均价到达41000元开盘完成80%推货量东莞中原胜利操作的商业工程部分中熙弥珍道中原庞大的客户资源贮藏体系为工程的快销打下坚实的根底启动东莞中原贮藏的商业客户资源以上为东莞中原工商铺部部分客户资源,更多资源陆续更新中.操作项目操作项目区域区域客户积累客

28、户积累客户类型客户类型台商大厦台商大厦鸿福路鸿福路35633563批批珠三角投资客户珠三角投资客户汇盛国际汇盛国际大朗大朗25102510批批广州广州 深圳客户深圳客户中熙弥珍道中熙弥珍道西平西平25032503批批城区投资客户城区投资客户汇景希尔顿大道汇景希尔顿大道厚街厚街32103210批批深圳深圳/ /东莞投资客户、台商东莞投资客户、台商塘厦丹缇轩塘厦丹缇轩塘厦塘厦27832783批批深圳深圳/ /东莞投资客户东莞投资客户常平红点荟常平红点荟常平常平21432143批批香港香港/ /深圳东莞投资客深圳东莞投资客富盈世界汇富盈世界汇大朗大朗18931893批批深圳深圳/ /东莞投资客东莞投资客盈锋广场盈锋广场东城东城25482548批批城区投资客城区投资客御泉山御泉山南城南城35103510批批城区投资客城区投资客佳兆业中央豪门佳兆业中央豪门石龙石龙25712571批批城区投资客城区投资客财富广场财富广场鸿福路鸿福路75437543批批城区投资