精选文档2016年南昌花园项目管理方案

1、南昌南昌XX物业有限责任公司物业有限责任公司2总目录总目录一、项目基本概况一、项目基本概况二、管理定位二、管理定位三、管理目标三、管理目标四、四、2004200620042006年费用年费用五、开源措施五、开源措施六、节流措施六、节流措施七、组织架构及人员配置七、组织架构及人员配置八、薪资标准八、薪资标准九、九、 2006 2006年管理费测算年管理费测算附件：附件： 20062006年预算与年预算与20042004、20052005年实际支出比较年实际支出比较 服务项目及服务标准服务项目及服务标准南昌南昌XX物业有限责任公司物业有限责任公司3一、项目基本概况一、项目基本概况项目基本概况项目基

2、本概况 XXXX花园占地花园占地7070余亩，建筑面积余亩，建筑面积11.411.4万平方米万平方米, ,绿地面积绿地面积1.81.8万平方万平方米米，于于20032003年年8 8月正式入住，月正式入住，20052005年被评为年被评为“物业管理优秀小区物业管理优秀小区”。 共有共有1111栋高层及小高层楼房。主要配套设施有：地下停车场、栋高层及小高层楼房。主要配套设施有：地下停车场、3939部电梯、配电间、二次供水部电梯、配电间、二次供水、智能化安防及消防等设施设备。智能化安防及消防等设施设备。南昌南昌XX物业有限责任公司物业有限责任公司4二、管理定位二、管理定位二、管理定位二、管理定位

3、1 1、以、以“亲情化服务，个性化管理亲情化服务，个性化管理”为服务宗旨。为服务宗旨。 2 2、在同等物业收费条件下，保证管理水平高于其它住宅小区。、在同等物业收费条件下，保证管理水平高于其它住宅小区。 3 3、不断完善管理体制，使现有的物业管理得到良好的维、不断完善管理体制，使现有的物业管理得到良好的维护和延续，维护护和延续，维护XXXX形象，推广物业管理项目的市场形象。形象，推广物业管理项目的市场形象。 南昌南昌XX物业有限责任公司物业有限责任公司5三、管理目标三、管理目标三、管理目标三、管理目标1 1、把小区管理成、把小区管理成“安全、文明、优美、舒适安全、文明、优美、舒适”的优秀住宅小

4、区。的优秀住宅小区。2 2、一年内力争成为江西物业管理教学的示范区。、一年内力争成为江西物业管理教学的示范区。3 3、三年内达到三年内达到“省优秀示范小区省优秀示范小区”的标准。的标准。4 4、培养一支专业的物业管理团队。培养一支专业的物业管理团队。5 5、服务项目及服务标准（见附件）。、服务项目及服务标准（见附件）。南昌南昌XX物业有限责任公司物业有限责任公司6四、四、2004200620042006年管理费用年管理费用1 1、20042004年亏损年亏损6363万元万元 实际收入：实际收入：104104万元万元 支出：支出：167167万元万元2 2、20052005年亏损年亏损3 37

5、7万元，比万元，比0404年减亏年减亏2 26 6万元万元 实际收入：实际收入：134134万元万元 支出：支出：168168万元万元 3 3、20062006年费用预算亏损年费用预算亏损2323万元，比万元，比0505年减亏年减亏1414万元万元 收入：收入：1 14848万元万元 支出：支出：171171万元万元20062006年争取实际亏损控制在年争取实际亏损控制在2020万元以内。万元以内。四、四、2004200620042006年管理费用年管理费用 XXXX花园在花园在20062006年要朝着力争持平的方向继续努力，主年要朝着力争持平的方向继续努力，主要在开源、节流两方面狠下功夫。要

6、在开源、节流两方面狠下功夫。南昌南昌XX物业有限责任公司物业有限责任公司7 五、开源措施五、开源措施五、开源措施五、开源措施 1 1、不断提高物管费、停车费及水费的收缴率，重点清理长期拖欠费用。、不断提高物管费、停车费及水费的收缴率，重点清理长期拖欠费用。 2 2、采取有效措施，提高地下停车场车位出租率。、采取有效措施，提高地下停车场车位出租率。 3 3、充分利用、充分利用XXXX花园现有资源合理开展第三产业，利用现有的场地和住花园现有资源合理开展第三产业，利用现有的场地和住 户资源，有效的开展有偿经营服务和商业活动。户资源，有效的开展有偿经营服务和商业活动。 4 4、合理经营南楼会所。、合理

7、经营南楼会所。 会所一层引进超市，增加经营收入。会所一层引进超市，增加经营收入。 二、三层拟经营会所。考虑前期投入（包括装修及设施购置）需二、三层拟经营会所。考虑前期投入（包括装修及设施购置）需5050 万元，拟计划对外招商，出租给商家自行经营，以节省前期大量投入万元，拟计划对外招商，出租给商家自行经营，以节省前期大量投入 资金。资金。 南昌南昌XX物业有限责任公司物业有限责任公司8六、节流措施六、节流措施六、节流措施六、节流措施 为降低管理成本，我处采取了以下节支管理措施：为降低管理成本，我处采取了以下节支管理措施： 1 1、 发挥员工发挥员工“一专多能一专多能”的作用，合理安排岗位，尽量减

8、少人员的作用，合理安排岗位，尽量减少人员，降降低低 管理成本。管理成本。 2 2、节电措施：原照明系统功率大，光源多，现已对照明系统进行全面、节电措施：原照明系统功率大，光源多，现已对照明系统进行全面 节能改造，并严格节能改造，并严格控制每月用电量，杜绝浪费，超出标准将对责任控制每月用电量，杜绝浪费，超出标准将对责任 人进行处罚。人进行处罚。 3. 3.节水措施：原地下供水管网存在渗漏，现已进行全面检修，可大幅度节水措施：原地下供水管网存在渗漏，现已进行全面检修，可大幅度 减少水费。减少水费。 南昌南昌XX物业有限责任公司物业有限责任公司9 七、组织架构及人员配置七、组织架构及人员配置1 1、

9、组织机构图、组织机构图( (共共5656人人) )管理处项目经理管理处项目经理（1人）人）综合事务部（综合事务部（5人）人）工程维修部（工程维修部（6人）人）安全管理部（安全管理部（27人）人）主管（主任兼）主管（主任兼）队长（队长（1人兼班长）人兼班长）客客服服人人员员4人人文文员员兼兼仓仓管管1人人主管（主管（1人）人）保保洁洁员员9人人保保 安安 中中班班9人人保保 安安 晚晚班班9人人技技术术维维修修工工4人人泥泥工工1人人 保保 安安 白白班班8人人绿化保洁部（绿化保洁部（17人）人）主管（主管（1人）人）园园林林工工3人人保保洁洁技技工工4人人南昌南昌XX物业有限责任公司物业有限责

10、任公司10七、组织架构及人员配置七、组织架构及人员配置2 2、人员配置原则及说明、人员配置原则及说明 原则：本着精干、高效、以岗定人的原则确定人员配置原则：本着精干、高效、以岗定人的原则确定人员配置 配置说明配置说明 1 1、管理处项目经理、管理处项目经理 1 1人人 2 2、综合事务部、综合事务部 5 5人（主管由项目经理兼）人（主管由项目经理兼） 客服、收费、采购、楼管等客服、收费、采购、楼管等4 4 人，文员兼物品、资料管理人，文员兼物品、资料管理1 1人人 3 3、安全管理部、安全管理部 27 27人人 其中班长其中班长1 1人（队长兼白班班长）人（队长兼白班班长） 车辆入口岗车辆入口

11、岗 1 1人人 车辆出口岗车辆出口岗 1 1人人 中门岗中门岗 1 1人人 停车场管理员停车场管理员 1 1人人 监控中心值班员监控中心值班员 1 1人人 巡逻人员巡逻人员 2 2人人 轮休轮休 1 1人人 每班次每班次9 9人人 ，每天三班次，每天三班次 共共2727人（含轮休，每周人（含轮休，每周6 6天工作制天工作制） 4 4、工程维修部、工程维修部6 6人人 其中主管其中主管1 1人，工程技术人员（含水电、空调、电梯、强弱电维修）人，工程技术人员（含水电、空调、电梯、强弱电维修）4 4人，泥工人，泥工1 1人。人。 5 5、绿化保洁部、绿化保洁部 1717人人 其中主管其中主管1 1人

12、，人，2 2号楼号楼-12-12号楼内保洁员号楼内保洁员9 9人，保洁技工人，保洁技工( (外围保洁、垃圾清运等）外围保洁、垃圾清运等）4 4人，人， 园林绿园林绿化工化工3 3人人 南昌南昌XX物业有限责任公司物业有限责任公司11 八、薪资标准八、薪资标准 1 1、主任级别：、主任级别：2000250020002500元元/ /月月 2 2、主管级别：、主管级别：1000120010001200元元/ /月月 3 3、领班级别：、领班级别：600900600900元元/ /月月 4 4、其他员工、其他员工 管理人员管理人员:8001000:8001000元元/ /月月 工程技术员：工程技术员

13、：80010008001000元元/ /月月 安全管理员：安全管理员：600800600800元元/ /月月 保洁技工保洁技工: 600800: 600800元元/ /月月 保洁员：保洁员：400500400500元元/ /月月 南昌南昌XX物业有限责任公司物业有限责任公司12附件附件1 1： 20062006年预算与年预算与20042004、20052005年实际支出比较年实际支出比较序序号号项项 目目20042004年实际年实际2005年预算年预算2005年实际年实际2006年预算年预算对比对比（06年预算年预算-05年年实际）实际）说明说明一、收入项目一、收入项目1044611.28 1

14、139880.00 1341366.70 1484378.04 143011.34 1物业费收入715086.28 989280.00 1198716.70 1199666.04 949.34 2停车费收入97719.00 126600.00 126900.00 151200.00 16300.00 提高地下停车位租用率3临时停车费850.00 4200.00 3350.00 4公用设备使用费收入123600.00 20000.00 12500.00 4000.00 -8500.00 06年装修户大量减少5装修许可证、出入证收入350.00 4000.00 2400.00 1300.00 -1

15、100.00 6幼儿园及电信机房租金及管理费0.000.000.0033240.00 33240.00幼儿园3万/年，电信机房3240元/年7超市租金及管理费0.000.000.0082200.00 82200.0013700元/月*5.5个月8有偿服务0.000.000.002400.00 2400.009房屋中介0.000.000.002000.002000.0010第三产业收入107856.00 0.00 0.0028500.00 28500.00 06年开始收取电梯广告费用二、税金支出二、税金支出78479.00 4000.00 3773.29 4000.00 226.71三、支出费用

16、项目三、支出费用项目1597759.29 1520932.42 1707094.57 1717754.8048290.53 1工资604127.24 562656.00 510000.00 488040.00 -21960.00 优化人员结构2用餐补助费用27216.00 46080.00 18864.00 05年只补贴7-12月的用餐补助3综合社保费及合同代管费23357.28 0.001079571.16 107957.16 05年未办理员工社保，06年拟对老员工办理综合社保4福利费计提81441.81 73080.00 86002.31 68325.60 -17676.71 财务工资总额

17、未细分5工会经费计提11634.54 11950.56 9760.80 -2189.76 6教育培训费计提1200.00 1200.00 580.00 7320.60 6740.60 财务工资总额未细分7法定节日员工加班费25256.0421830.6021223.20-607.408三节费22050.0021200.00-850.009服装购置费用6220.00 13060.00 10029.20 23000.00 12970.80 保安服装已用3年，06年更新南昌南昌XX物业有限责任公司物业有限责任公司13附件附件1 1： 20062006年预算与年预算与20042004、20052005

18、年实际支出比较年实际支出比较序序号号项项 目目20042004年实际年实际2005年预算年预算2005年实际年实际2006年预算年预算对比对比（06年预算年预算-05年实际）年实际）说明说明综合综合51791.82 22220.00 24584.03 30760.00 4975.97 1通讯费用7786.22 10020.00 9383.23 9000.00 -383.23 2日常办公用品费用23107.52 3600.00 12300.80 6000.00 -6300.80 3社区文化活动及节日装饰费5000.00 1500.00 2000.00 500.00 4劳动保护和防暑降温费800.

19、00 1800.00 1000.00 5公共设施添置费用5000.00 5000.00 06年新增费用，完善小区配套设施6电脑购置费用4800.00 4800.00 7交通费及运杂费20898.08 3600.00 600.00 960.00 360.00 8保安、工程及晚间总值用品1200.00 1200.00 06年安排管理人员值晚班，加强小区晚间管理力度保安保安0.00 1000.00 1083.00 1800.00 717.00 1安保用具（含对讲机电板等）0.00 1000.00 483.00 1000.00 517.00 2对讲机检修费0.00 600.00 800.00 200.

20、00 工程工程41850.00 176100.00 181087.50 264240.00 83152.50 1电梯年检费41850.00 70200.00 77000.00 70200.00 -6800.00 06年比05年减少1项电梯检测项目2电梯保养费及电梯维修材料费81900.00 65200.00 154440.00 89240.00 为保障39台电梯安全，从05年7月起外包给专业(三菱)电梯公司3智能及消防系统维护保养费12000.00 14000.00 14400.00 400.00 南昌南昌XX物业有限责任公司物业有限责任公司14附件附件1 1： 20062006年预算与年预算

21、与20042004、20052005年实际支出比较年实际支出比较序序号号项项 目目20042004年实际年实际2005年预算年预算2005年实年实际际2006年预算年预算对比对比（06年预算年预算-05年实际）年实际）说明说明4供水系统维护保养费800.00 1200.00 400.00 5地下供水管网检修费用6000.00 6000.00 地下自来水管网有渗漏，06年拟全面检修6日常维修耗材费12000.00 24087.50 18000.00 -6087.50 06年加强维修管理保洁保洁0.00 46960.80 86919 48560.80 -38392.10 1日常保洁易耗品费用0.0

22、0 2400.00 2014.10 2400.00 385.90 2垃圾清运及处理费0.00 3600.00 49977.10 7200.00 -42777.10 06年装修户大量减少3化粪池清理费用0.00 4800.00 2000.00 2400.00 400.00 4生活水池清洗及消毒费用0.00 800.00 1000.00 200.00 5除“四害”费用0.00 4800.00 800.00 4200.00 3400.00 06年加强灭“四害”工作6绿化养护费0.00 31360.80 31360.80 31360.80 0.00 其他其他799493.87 576042.30 72

23、3729.37 575486.64 -124242.73 1专业审计费2800.00 1000.00 3000.00 1500.00 -1500.00 2上岗及专业知识培训费900.00 3600.00 2700.00 为提高员工服务质量，加强专业知识培训3企业劳动用工登记2600.00 3180.00 580.00 4人员招聘费用1200.00 2000.00 800.00 5证照年检费400.00 400.00 6差旅费7816.00 1800.00 -6016.00 7会务费100.00 1000.00 900.00 南昌南昌XX物业有限责任公司物业有限责任公司15附件附件1 1： 20

24、062006年预算与年预算与20042004、20052005年实际支出比较年实际支出比较序号序号项项 目目20042004年实际年实际2005年预算年预算2005年实际年实际2006年预算年预算对比对比（06年预算年预算-05年年实际）实际）说明说明8物业协会费用6950.00 1000.00 -5950.00 05年物业协会要求购买200本挂历9公共电费499844.46 444000.00 379424.26 348000.00 -31424.26 06年拟实施节能措施10公共水费158927.84 36000.00 227495.41 144000.00 -83495.41 06年解决

25、管网渗漏问题后水费可以大幅度降低11招待费用29876.00 12000.00 12000.00 12000.00 0.00 12临时用工费用11000.00 8000.00 -3000.00 05年整改项目较多，需支付大量的点工工资13增加的各项设施改造费用70322.30 70322.30 0.00-70322.30 05年追加改造预算费用14折旧费921.40 23711.64 22790.24 包括工服折旧费、办公用品折旧费15住房公积金006000.00 6000.00 06年新增项目16团队活动费0 0 2120.00 2120.00 17医疗费 00 16200.00 16200

26、.00 18女工体检0 0 975.00 975.00 19维修款支出（包括停车场收费系统、防盗门系统）72865.00 0.00 20其他35180.57 12720.00 XXXX花园管理处赢亏花园管理处赢亏-631627.01 -385052.42 -369501.16 -233376.76 - 136124.4 南昌南昌XX物业有限责任公司物业有限责任公司16附件附件2 2：服务项目及服务标准：服务项目及服务标准一、一、保安保安 配备一支经过专业训练的保安队伍。配备一支经过专业训练的保安队伍。 采用门卫值勤、移动管理、摄像、红外监控等点、线、面相结合的管理方式，与当地派出所合作采用门卫

27、值勤、移动管理、摄像、红外监控等点、线、面相结合的管理方式，与当地派出所合作，实行联防、联治。，实行联防、联治。 服务标准：服务标准： 1 1、门卫、门卫2424小时不间断值勤，并严格要求值勤保安按大门岗值班员职责执行，严格控制出入小小时不间断值勤，并严格要求值勤保安按大门岗值班员职责执行，严格控制出入小区的外来人员及车辆；区的外来人员及车辆； 2 2、巡逻保安严格按照巡逻细则要求执行，在规定时间按指定路线巡逻，对隐蔽点、要害点重点巡、巡逻保安严格按照巡逻细则要求执行，在规定时间按指定路线巡逻，对隐蔽点、要害点重点巡逻，对小区内可疑人员进行暗中监视、盘查、并及时处理紧急情况；逻，对小区内可疑人

28、员进行暗中监视、盘查、并及时处理紧急情况； 3 3、摄像、红外监控、摄像、红外监控2424小时不间断工作，并严格要求监控人员按监控室值勤员职责操作，及时小时不间断工作，并严格要求监控人员按监控室值勤员职责操作，及时处理报警率达到处理报警率达到100%100%。 4 4、小区内无因失职而引起的重大火灾、刑事交通事故。、小区内无因失职而引起的重大火灾、刑事交通事故。 南昌南昌XX物业有限责任公司物业有限责任公司17附件附件2 2：服务项目及服务标准：服务项目及服务标准二、工程二、工程 配备一支具有专业技术等级职称及丰富实践经验的工程队伍；配备一支具有专业技术等级职称及丰富实践经验的工程队伍； 对大

29、厦内设备、设施进行养护、维修；对大厦内设备、设施进行养护、维修； 对住户报修的项目在保修期内实行免费维修，在保修期外实行有偿维修。对住户报修的项目在保修期内实行免费维修，在保修期外实行有偿维修。 服务标准：服务标准： 1 1、严控装修管理，杜绝危害主体结构及其它系统、电路的违章装修；、严控装修管理，杜绝危害主体结构及其它系统、电路的违章装修； 2 2、设备运行良好，设备完好率达、设备运行良好，设备完好率达98%98%以上；以上； 3 3、设备完好率、设备完好率= =设备正常运行的时数设备正常运行的时数100%100%； 4 4、对公共设备、设施及住户报修的维修及时率达、对公共设备、设施及住户报修的维修及时率达98%98%以上。以上。 急修：在报修后急修：在报修后3030分钟内到达现场，根据现场判断，属于小修的项目在分钟内到达现场，根据现场判断，属于小修的项目在8 8小时内完成，属于中修小时内完成，属于中修的项目在的项目在3-73-7天内完成，属大修的项目在天内完成，属大修的项目在7-157-15天内完成。天内完成。 小修：在报修后小修：在报修后1 1小时内或与住户约定的时间内到达现场，在小时内或与住户约定的时间内到达现场，在8 8小时内完成维修。小时内完成维修。 中修：（涉及部分系统的改造及部