工业地产的相关政策和操作方式探析

1、工业用地的相关政策和操作方式探析工业用地因其操作复杂，长期以来未受到传统住宅或者商用物业开发商的重视 但近年国内外投资者对中国工业地产市场的看好与试水 ，无疑使工业地产成为地产 界备受瞩目的一块新蛋糕。目前深圳有些较大型的发展商也开始尝试工业性质土地开发，他们利用商业包 装和巧妙的规划设计，将项目以工业厂房建设并按照办公物业销售，取得较大成功，香 年广场和智慧广场就是其中的成功案例。花样年香年广场简介：花样年香年广场位于南山区华侨城以北、与波托菲诺 天鹅堡隔侨香路一路之距，北面为广深高速，侨香路与深云路交汇处。香年广场 2006 年12月25号开工，项目由紧密相连的南区与北区地块组成,项目建筑

2、面积74613.51 m2 （其中南区33364.9讥北区27183.27讥高20层。由南座主楼、南座附楼、北 座主楼、花样年集团总部四部分组成。据了解，该项目属工业用地性质，土地是由南山某科技公司与花样年集团共同设 立的康年投资共同运作，南山某科技公司以土地作价入股形式跟花样年共同拥有康 年投资，随后通过运作抽离出康年投资，即花样年为康年投资唯一股东。项目以生态工业厂房进行建设，通过操作可以将建筑以间为单位进行产权分割（主力户型面积200 m-400 m ,08年销售均价约23000元/ m，销售情况良好。智慧广场简介：智慧广场位于南山区侨香路以北，深云路以西,宗地号T405-0010, 项

3、目规划为4栋写字楼，占地面积26811.43 m，办公面积97100 m ,是全深圳惟一的低 密度豪宅市商务空间。项目用地性质为工业用地（科研用房、高新科技厂房，开发商深圳市中核兴业实业有限公司，销售均价45000元/m，每层分割为2个单独单位进行 销售,最小单位可用面积为750 m。项目的工业用地以办公物业开发，并分割产权单独销售的操作手法实际上已经 违反了政府相关规范：工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工 业项目总用地面积的7%。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。 ？以及?工业用地使用权不得分割转让 不得擅自转租及改变土

4、地性质及用途。 ？因此项目的运作具有不透明性，在本人层面 暂时无法详细获悉。长期以来,我国相继出台了多项土地政策法规，旨在规范土地市场，工业用地的相 关政策也越来越健全，对工业用地的经营性物业开发、工业转商住办公性质乃至出 让方式都做了严格规范。以下是关于工业用地的相关政策梳理。 2003年2月21日,国土资源部进一步治理整顿土地市场秩序工作方案通 知为了巩固18号发出的紧急通知的结果，国土资源部又发出进一步治理整顿土 地市场秩序工作方案的通知，其主要内容是针对各类园区内，工业用地违反土地利 用总体规划和城市规划设立各种名目的园区（城、村及园区用地中存在的非法占 地、越权批地、违法供地等冋题。

5、 2005年3月21日,国务院办公厅转发商务部关于促进国家级经济技术开发 区进一步提高发展水平的若干意见在对工业园区用地进行了一系列的治理整顿后 国务院又发出了关于促进国家级经济技术开发区进一步提高发展水平的若干意 见，该意见的主要内容是工业用地不得擅自改变土地用途 ，不得用于大规模的商业 零售，不得用于房地产开发。 2006年4月28日,国务院国有土地使用权出让合同补充协议属于工业建设项目的，受让宗地中用于企业内部行政办公及生活服务设施的用 地不得超过受让宗地面积的一定比例，受让人不得在受让宗地范围内建造成套住 宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性设施。 关于加强土地调控有关问题的通

6、知 2006年8月31日，国务院 关于加强土地调控有关问题的通知发布。国家根据土地等级、区域土地利用政 策等，统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准。工业用地出让最低价标准不 得于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。（信息来源: 新华网 2007412:关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知2007年4月12日，国土资源部、监察部发布关于落实工业用地招标拍卖挂牌 出让制度有关问题的通知，要求推进？工业用地招标、拍卖、挂牌出让？，并确保已 出让的工业用地用于原批准项目，不得用于建设标准厂

7、房出租、变相搞工业地产开发。（信息来源：国土资源部 2007.4招标拍卖挂牌出让工业用地使用权规定（深圳市第二十条（受让人转 让、出租控制工业用地使用权不得分割转让，不得擅自转租及改变土地性质及用 途。（信息来源:深圳市人民政府网站 2008.2:工业项目建设用地控制指标新修订的控制指标由投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务 设施用地所占比重、绿地率五项指标构成。规定 ，工业项目的建筑系数应不低于 30%。工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面 积的7%。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培 训中心等非生产性配套设施。工业企业内部

8、原则上不得安排绿地。但因生产工艺等 有特殊要求需要安排一定比例绿地的，绿地率不得超过20%o （信息来源：国土资源部 :关于继续开展国有土地使用权出让情况专项清理和检查工作的 通知通知要求 应?主要检查2007年专项清理工作中发现的违法违规问题的查 处及整改措施落实情况？，并?重点对出让规划条件的管理、协议出让土地公示制度、 经营性土地招标拍卖挂牌出让操作规范、工业用地招标拍卖挂牌出让制度，以及土地出让收入全额缴库、土地出让收支纳入地方政府基金预算、实行收支两条线管理等政策饌行清理、检查。（信息来源：国土资源部工业用地进行经营性物业开发的操作手法：1、完全合法途径：由工业用地转性质为住宅或者商

9、务办公等再进入市场销售。 该方法为完全正规手法，但是操作较难。按照国家规定一般情况下需要满足几点要 求:一是必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准；二是如符合城市规划可以改 变为商业用途的，按照现行土地出让办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌 等方式公开进行，工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖；三是最通常的做法, 可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系 ，由土地的收购储备机构根据 年度收购储备计划安排收储。2、表面合法途径：利用政策模糊点，直接以工业用地性质进行住宅或者办公物 业的销售。如香年广场、智慧广场，不改变土地用地性质，以生态化工业厂房的形式 建设,建设用地规划

10、许可证、建设工程规划许可证以及建筑工程施工许可证等在良 好的政府关系前提下可以按照流程拿到，但涉及到产权分割部分需要进一步利用政 府公关，一般工业厂房产权分割普遍以栋、层为单位，香年广场通过操作可以将建筑 以间为单位进行产权分割（主力户型面积200 m2-400 m2，智慧广场的产权以每层分割 为2个单独产权物业的形式为主（约700 m，这类物业的关键在于顺利取得单独产权 的预售证,最后实现销售回款。3、完全违规途径：还有许多小型地产商采取直接违规的方式，即工业用地以写 字楼或者住宅建设，通过一系列操作手法拿到预售前的各种证件，以办公用房或者住 宅销售（依然是工业用地性质。由于建筑为整体产权，

11、在产权分割上存在障碍，只能采取不拿房产证，只和购买者签订租约。如因国家规定租约不得长于20年，可以采用先签订20年租约，再20年续约的形式。除了以上手法外，目前还有越 来越多的大型企业和外资介入 工业用地，其大部分以产业园区、工业城或者物流 中心的形式进行。中国不动产研究中心（CRRC）最新研究报告显示，金融危机 之后，大约有12%的传统房地产开发商转投产业园建设项目，从 2005年第一次房地产调控开始，则有约30%的传统房地产商转向 产业园建设开发，二线城市比例 稍低。传统房地产领域的？泡沫?正在向工业地产涌动。1、以工业园形式圈地进 行房地产开发一一富力金港城工业园2006年8月，富力高调

12、宣布，将斥资50亿元 在花都区打造 富力金港城工业园区， 规划建筑面积约120万平方米，开发住宅、 酒店、写字楼和物流中心等。但是在金港工业园区内，只有一个占地27.36万平方米的物流中心，其余皆为商业设施或住宅社 区。2、工业园运营，部分转办公或住 宅性质后销售一一天安数码 城天安数码城模式源于1997年原深圳天安工业区的转 型，数 码城占地30万平米，总建筑面积80万平方米，包括标准厂房40万平方 米，高级住宅23万平方米，公寓6万平方米，商业及配套设施6万平方米。操作 方式是先行进行产业园运营，随着园 区规模扩大和逐渐成熟，开始涉足住宅开发 领域，其基本做法主 要是想尽办法改变土地属性和

13、用地性质，例如之前热销的高尔夫豪宅次安高尔夫珑园？就是转用地性质后销售，由于地价低廉，项目获益巨 大。但是天安数码城当初的成功， 很大程度上是因为不受制于当 时土地出让制度 的限制，土地制度完善后，现在单是工业用地性 质变更这一点，就很难操作，这 势必影响到天安项目整体获取时 商住用地和写字楼商业用地的比例问题。例如东莞天安数码城 进展缓慢，奠基4年未开工，主要就是土地权属问题一直得不到解决。3、植入概念后厂房出租运营模式一一华侨城创意产业园创意园所在地原是华 侨城东部一片建于上世纪80年代的工 业厂房，随着城市的发展，这个地区也面临 着规划调整和功能改造。华侨城集团而后将片区和文化产业联系起

14、来，做成深圳 的一个创意园区。厂房建筑面积接近二十万平方米。由华侨城集团统一运营管理，目前进驻的创意类企业较多，形成了创意类企业聚集效应。整体收益良好。4、开发商同制造型企业联手运作企业原厂区模式一一万通与TCL签订协议联手发 展工业地产2010年7月30日，万通实业与TCL集团签订了进一步推 进工业地 产领域合作之框架协议，根据协议，双方出资创办万 通新创工业资源投资公 司，万通持股55%, TCL持股45%。原TCL厂区经过万通新创收购后更名？万通 公社？。万通工社除厂区租赁业务外，还包括综合研发、娱乐、学习、餐饮、购物等一系列 业务功能。投资之后，采用的是？售后回租？勺方式，业主的回 租部分 （此次TCL回租部分