收益还原法练习

1、第七章收益法一、单项选择题1、收益法适用的条件是房地产的（D）。A、收益能够量化B、风险能够量化C、收益或风险其一可以量化D、收益和风险均能量化2、收益法有效年期的计算公式中的n 为（D）A 、耐用年限B、使用权年限C 、已使用年限D、剩余使用年限3、采用收益还原法进行地价评估时，其中确定的总收益为（D）A、评估对象所产生的收益B、评估对象所产生且考虑了空置等损失后的收益C、评估对象所产生并为其产权主体所取得的收益D、评估对象所产生并为其产权主体所取得、考虑空置等损失后的收益a1成立的条件是（A ）。4、收益法公式 V1nr1 rA、 a 每年不变、有限年期、r 每年不变且不等于零B、 a 每

2、年不变、无限年期、r 每年不变且不等于零C、 a 每年变化、有限年期、r 每年不变且大于零D、 a 每年不变、有限年期、r 每年变化且大于零5、按收益法计算，若a 每年不变， r=0 ，年期有限为n，则 v=（ D）。A、 a111nB 、 0C、 a× nD、求不出rr6、某宗房地产正常情况下年总收益140 万元，年总费用40 万元，还原利率为 12%，出让时土地使用权年限50 年，现已使用了5 年，则该宗房地产的现时总价为（C）万元。A、 833.33B、 830.45C、 828.25D、827.647、某宗房地产的土地使用年限为40 年，包括土地开发和房屋健在建造过程，至今已

3、有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100 万元，运营费用率为 40%，该类房地产的还原利率为8%，该宗房地产的收益价格为（C）万元。A、 457.40B、 476.98C、 686.10D、715.488、甲房地产尚可使用年限为50 年，单价为 1050 元 / ，乙房地产尚可使用年限为60 年，单价为 1100元 / ，还原利率均为8%，实际上甲房地产的价格（B）乙房地产的价格。A、高于B、低于C、等于D、B或 C9、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216 万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（B ）A 4858B 5200C

4、 2700 D 626410、采用收益法测算房地产价格时，公式abVr2表示（B）。rA、房地产净收益按一固定数额逐年递增B、房地产净收益按一固定数额逐年递减C、房地产净收益按一固定比率逐年递增D、房地产净收益按一固定比率逐年递减111、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于上午办公和需求减少，估价未来期限内每年平均空置率由现在的15上升为25，每月可出租面积租金为70元，又知该写字楼客出租面积为10000 ，运营费用率为40。假若该写字出租剩余年限为30 年，投资报酬率为8，其他条件保持不变，则该写字楼将发生( C)万元的贬值。A 548 19B 558 15C 567

5、39D 675 4012、某房地产的报酬率为8，受益期限为30 年的价格为4000 元。若报酬率为6，受益期限为 50 年，则该房地产价格为(D ) 元。A3000B4500C5200D560013、某宗房地产的受益期限为40 年，通过预测未来 3 年的年净收益分别为15 万元、 18 万元、23 万元，以后稳定在每年 25万元直到收益期限结束， 该类房地产的报酬率为8，则该宗房地产的收益价格最接近于(B )万元。A 280B 285C 290D 29514、某商铺建筑面积为500 m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35 年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120 元 m2；运

6、营费用率为租金收入的25；该类房地产的报酬率为 10。该商铺的价值为 ( A) 万元。A 521B 533C695D 71115、某宗土地的规划容积率为3，可兴建 6000m2 的商住楼，经评估总地价为180 万元，该宗土地的单价为（D）元 /m2。A、 100B、 300C、 600D、 90016、某出租旧写字楼，每年净租金收益50 万元，计划一年后拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为1000 万元，到时拆除旧房所需费用为50 万元。 该类房地产的还原利率为 10%，该旧写字楼的价值为（C）万元。A、 955B、 864C、 909D、 91417、两宗房地产的净收益相等，当其中一宗

7、房地产获取的净收益的风险较大时，则该宗房地产的（ A）。A、还原利率应较高，价值较低B、还原利率应较低，价值较高C、还原利率应较高，价值较高D、还原利率应较低，价值较低18、收益还原法中，净收益通常是指（D）。A、实际收益B、经营收益C、租金收益D、客观收益19、有一空置写字楼， 目前不仅无收益， 而且要缴纳房产税， 其收益价格估算可采用 （A）。A、类似写字楼的客观收益B、成本法C、该写字楼的实际收益D、无法估算20、某宾馆有 300 张床位，当地同档次宾馆一般床价为每天每床45 元，年平均空置率为20%，费用为收入的30%，则计算所得的年净收益为（D ）万元（一年以365 天计）。A、 3

8、45B、 394C、320D、 27621、收益法中的运营费用率是指（D）。2A、运营费用与潜在毛收入之比B、运营费用与总收益之比C、运营费用与净收益费用之比D、运营费用与有效毛收入之比22、剩余技术是依据（D）价格。A、土地收益求取土地B、建筑物收益求取建筑物C、房地收益求取房地D、房地收益单独求取土地或建筑物23、土地价格 = 房地产纯收益（B ） ÷土地还原利率A、土地纯收益B、建筑物价格×建筑物还原利率C、建筑物总收益D、房地费用24、某宗房地产，纯收益每年50 万元，建筑物价值200 万元，建筑物还原利率12%，土地还原利率 10%，则该宗房地产的总价值为（C）万

9、元。A、 417B、500C、 460D、 450二、 收益期限的确定方式？三、计算1、某门市的土地剩余使用年限为3 年，可出租面积200 平方米，从现在租赁出去，期限为2 年，约定好月租金是180 元 / 平方米，且每年不变，附近类似门市的正常月租金是200元 / 平方米、 报酬率是 10%，运营费用率为 30%，则该门市现在带租约出售时的正常价格是多少？解： A1=180*200*12*(1-30%)=30.24万元A2=200*200*12*(1-30%)=33.6万元V=A1/(1+10%)+A1/(1+10%)2+A2/(1+10%)3=77.72 万元所以该门市现在带租约出售时的正

10、常价格77.72 万元2、某房地产开发公司于1997 年 3 月以有偿出让方式取得一块土地50 年使用权， 并于 1999年 3 月在此地上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000 元，经济耐用年限为 55 年，残值率为2%。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500 元。该建筑占地面积 500 平方米，建筑面积为900 平方米，现用于出租， 每月平均实收租金为3 万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50 元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为建筑重置价格的1.5%，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米20 元，保险费为重置价的0.

11、2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。假设土地使用权出让期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。试根据以上资料评估该宗地2003 年 3 月的土地使用权价值。1、选定评估方法。该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。2、计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。年总收益 =50× 12× 900×（ 1-10%） =486000（元）3、计算总费用。（ 1） 年管理费 =486000× 3.5%=17010（元）（ 2） 年维修费 =2500× 900× 1.5%=33750（元）（ 3） 年税金 =20× 9

12、00=18000（元）（ 4） 年保险费 =2500× 900× 0.2%=4500（元）年总费用 =（ 1）+（ 2） +（ 3） +（4）=17010+33750+18000+4500=73260（元）4、计算房地产净收益。3年房地产净收益=486000-73260=412740 （元）5、计算房屋净收益。（1）计算年贬值额。建筑物重置价2500×=46875（元）年贬值额 = 使用年限=90048（2）计算房屋现值房屋现值 =房屋重置价 - 年贬值额×已使用年限=2500× 900-46875 × 4=2062500（元）（ 3）计算房屋净收益（假设房屋收益年期为无限年期）。 房屋年净收益 =房屋现值×房屋资本化率=2062500× 8%=165000（元）6、计算土地净收益。土地年净收益=年房地产净收益- 房屋年净收益=412740-165000=247