房屋查验应遵照合同内容

1、v1.0可编辑可修改1“严格来说，这个通知只是针对预售商品住宅交接程序的一种规定，而非 针对房屋查验细节的规定，房屋查验应该怎样操作，还是应该遵照双方合同来 进行。”2008 年 1 月 1 日，关于规范预售商品住宅交接前房屋查验的通知将在 北京市正式施行。按照这个通知，预售商品住宅在办理交接手续前，房地 产开发企业应当组织预购人对所购预售商品住宅进行查验，不得以缴纳相关税 费或者签署物业管理文件等作为预购人查验预售商品住宅的前提条件。日前， 法律界和工程监理界的一些专业人士对于这一通知如何实施，谈了自己的 看法。先验后收填补法律空白“近年来，北京市发生了一系列的收房门事件，究其原因，还是房屋

2、 交接的程序缺乏足够的法律规定， 通知的施行，将使收房门事件的发 生得到较好的控制。”北京市建诚律师事务所的律师告诉记者，随着房地产市 场的快速发展，房地产交易活动日渐频繁，而相对于市场的发展而言，法律法 规的制定还略显滞后。现行的法规体系中，仅北京市城市房地产转让管理办法（市政府第 135号令）第五十条对预售商品房交付条件与交付手续要求做了基本规定，但是对于 预售商品住宅交付程序，具体说就是查验房屋和办理手续的先后顺序和相互关 系，以及费用缴纳等方面没有特别详细的规定。此外，现行的北京市商品房 预售合同（示范文本）对交接手续中相关税费的缴纳方式也有约定，合同 第十五条约定了三种方式，即：开发

3、商出卖人不得将买受人交纳税费作为交接 该商品房的条件，买受人同意委托开发商代交专项维修资金、契税、物业服务 费用和供暖费等税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给开发商，买受 人自行向相关单位缴纳专项维修资金、契税、物业服务费用和供暖费等税费，并在接收该商品房的同时向出卖人出示缴纳税费的凭据。但是，在实际操作 中，开发商通常都要求消费者选择第一种方式。先缴纳相关税费或者签署物业 管理文件，再进行房屋查验，已经成为行业的通行作法，这种程序极易导致业 主与开发企业在预售商品住宅交付时发生纠纷。v1.0可编辑可修改2其实，在办理交接程序前查验房屋既是合同的约定，也是开发商应该提供 的服务，开发商不

4、应以缴纳相关税费或者签署物业管理文件等作为预购人查验 预售商品住宅的前提条件。通知的施行，可以说填补了法律体系中的一项 空白，将进一步规范本市预售商品住宅交付程序，保障预售商品住宅顺利交 付，较好地预防此类纠纷的发生。授权查验应明确授权范围通知规定，预售商品住宅竣工验收合格后，办理交接手续前，房地产 开发企业应当组织预购人对所购预售商品住宅进行查验。房地产开发企业应当 在查验 7 日前，书面通知预购人办理查验手续的时间、地点及预购人应当携带 的证件、文件。预购人因故不能亲自到场查验的，可出具书面授权文件，授权 他人或者其他组织办理。律师告诉记者，按照相关法律，这里所说的房屋竣工验收，是指工程项

5、目 按设计要求全部完成，并已符合竣工验收标准，由建设单位组织设计、施工、 监理等单位有关人员进行工程竣工验收。竣工验收后，需到建设行政主管部门 备案，取得建筑工程竣工验收备案表，方可视为达到交付条件。当然，竣工验 收备案表仅仅为商品房应达到的交付条件之一。按照现行合同相关条款， 商品房达到相关交付条件后，开发商应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、 地点以及应当携带的证件。 房屋查验应在办理房屋交接 手续前进行。当预购人无法亲自到场时，可书面授权他人或其他组织办理，但 是授权范围必须明确，预购人须对被授权人的查验结果予以认可。对于预购人在 7 日内未能亲自或者授权他人查验房屋

6、的问题， 律师认为，这不能简单地认为预购人对相关结果予以默认，而是应该在双方合同中进行约 定，按照合同办理。查验内容看合同对于房屋查验应该查哪些内容，律师认为，应该依据合同约定来进行查 验。按照现行合同条款，主要包括采暖系统，保温材料，外墙，内墙，顶 棚，室内地面，门窗的外窗结构尺寸、开启方式、门窗型材，厨房的地面、墙 面、顶棚、厨具，卫生间的地面、墙v1.0可编辑可修改3面、顶棚，阳台，电梯等内容。对于查验所发现的问题，应按照合同约定解决。按照现行合同，主要 包括两种方式，一是由出卖人在约定期限内将已修复的该商品房交付，由此产 生的逾期交房责任由出卖人承担；二是由出卖人按照国家和本市有关工程

7、质量的 规范和标准在商品房交付之日起约定期限内负责修复，并承担修复费用，给买 受人造成的损失由出卖人承担赔偿责任。当然，双方还可以在合同中约定 其他的解决方式。双方有退房约定的，按照约定处理 ；没有退房约定的，出卖人 应当履行保修义务，买受人应当配合保修。消费者不应因为查验发现问题而滥用拒收权。按照现行合同条款，出 卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足合同约定其他 条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担；此外，当商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，或者商品房室内空气质量 经检测不符合国家标准的，买受人方有权退房。业主原因导致延期的不适用此规定律师提示说，按照此通知，先查验后交接的相关规定应自2008 年 1 月1 日起施行。按照合同约定，应于 2008 年 1 月 1 日前办理交接手续而未办 理的，若因业主原因造成的，不应适用此通知相关规定； 若因开发商原因造 成的，则应适用此通知相关规定。经济适用房和廉租住房应该参照此通 知执行