某地产某年度上半年市场总结报告

1、2021年年7月月上半年总结上半年总结 下半年预测下半年预测 项目策略建议项目策略建议1 12 23 3报告分析框架报告分析框架1.1整体市场表现整体市场表现土地市场土地市场二级市场二级市场三级市场三级市场1.2项目表现项目表现1.3原因剖析原因剖析2.1宏观层面宏观层面2.2微观层面微观层面2.3政策层面政策层面3.1白鹭郡白鹭郡3.2阳光天际阳光天际3.3西溪碟园西溪碟园3.4公望公望第一部分：上半年总结第一部分：上半年总结杭州市土地市场成交分析图杭州市土地市场成交分析图08年上半年年上半年09年上半年年上半年同比同比住宅土地成交（万方）45.8237.44-18.28%商住用地成交（万方

2、）23.9630.1425.79%6 6月开始土地市场急速升温，住宅土地最高溢价月开始土地市场急速升温，住宅土地最高溢价幅度达到幅度达到80%80%0707年年1 1月月0808年年9 9月杭州月杭州市七区市七区商品住宅量价分析图商品住宅量价分析图08年上半年年上半年09年上半年年上半年同比同比成交面积（万方）175.21473.92170.50%成交均价（元/方）1223211192-8.50%量价表现：量价表现：0909年上半年成交爆发式增长，年初由年上半年成交爆发式增长，年初由于价格牺牲率先撬动市场，逐步带动回暖于价格牺牲率先撬动市场，逐步带动回暖2007年2008年2009年月均销售量

3、56.9万方月均销售量26.8万方月均销售量78.9万方国家出台国家出台927政策，政策，控制楼市疯长局面，控制楼市疯长局面，楼市开始走下滑通道楼市开始走下滑通道政府出台政府出台24条救市新条救市新政，万科降价潮，市政，万科降价潮，市场转折新起点场转折新起点海天城海天城“牛年首降牛年首降”，全面引燃降价风波，全面引燃降价风波，率先启动刚需市场，之后改善需求和投资率先启动刚需市场，之后改善需求和投资客跟进，市场逐步回暖客跟进，市场逐步回暖06-0906-09年年6 6月杭州月杭州市七区市七区商品住宅供需表现商品住宅供需表现06-09.4杭州市七区商品住宅供（新增供应+存量）需走势29729759

4、3593465465499499272272356356182182510510010020030040050060070080090006年07年08年09年1-6月10年474312762377346.8009年下半年潜在供应量年下半年潜在供应量09年有效供应量约年有效供应量约1155市场供大市场供大于求存量于求存量消化年消化年期初存量（万方）新增量（万方）销售量（万方）年均消化年均消化量量480万方万方08年上半年年上半年09年上半年年上半年同比同比供应面积（万方）438.5480784.02%成交面积（万方）175.21473.92170.50%供需表现：供需表现：0909年上半年供需

5、两旺，半年成交已接年上半年供需两旺，半年成交已接近年均消化水平，新增速度落后于成交速度近年均消化水平，新增速度落后于成交速度07-0907-09年年6 6月杭州月杭州市七区市七区商品住宅存销表现商品住宅存销表现07年整体供小于求，价格飑升，下半年价涨量跌，有价无市。08年去化基本处于滞销状态，存量积压严重，年底存量已达510万方高位09年3月起价跌量升，存量急剧减少08年上半年年上半年09年上半年年上半年同比同比截止6月底存量（万方）3073111.30%6月底存销比9.302.43-73.87%存销表现：存销缺口逐步缩小，存销比同比下存销表现：存销缺口逐步缩小，存销比同比下降降73.87%7

6、3.87%09年上半年细分市场新增成交情况年上半年细分市场新增成交情况成交量成交量2008年上年上半年半年2009年年上半年上半年同比同比首置市场首置市场8916套24845套178.66%首改市场首改市场5445套12603套131.46%再改市场再改市场1358套3978套192.93%高端市场高端市场512套1457套184.57%汇总汇总16231套42883套164.20%24756套套42883套套0909年上半年，各细分市场成交放量，供小于求，年上半年，各细分市场成交放量，供小于求，消化存量，尤其首次置业比例占绝对优势消化存量，尤其首次置业比例占绝对优势备注：历年房交会问卷调研数

7、据备注：历年房交会问卷调研数据消费者对房价趋势预测消费者对房价趋势预测看跌客比例看跌客比例消费者看稳预期，看跌比例缩小消费者看稳预期，看跌比例缩小2007年2021年2021年07-0907-09年年6 6月杭州二级市场量价表现月杭州二级市场量价表现08年上半年年上半年09年上半年年上半年同比同比成交量（套数）850420183137.34%成交均价（元/方）1257312121-3.60%政府宏观调控，一手房市场量价齐跌，带动二手房成交下行。二手房税费减免，存量房成交带动二手房市场启动，市场开始回暖，与一手房市场产生联动效应，成交走向高峰，量价表现：成交量价屡创新高，同比上涨量价表现：成交量

8、价屡创新高，同比上涨137.34%137.34%杭州万科累计各月可售面积销售率与市场总体比较图（市七区）杭州万科累计各月可售面积销售率与市场总体比较图（市七区）注：统计范围市七区，商品住宅（即不含车位、商业注：统计范围市七区，商品住宅（即不含车位、商业等），万科数据包含富阳公望项目。由于万科在萧山等），万科数据包含富阳公望项目。由于万科在萧山项目项目08年度基本售完，暂不统计在内。年度基本售完，暂不统计在内。杭州万科总体销售与大市基本持平杭州万科总体销售与大市基本持平杭州整体市场销售表现活跃，万科市场占有率排杭州整体市场销售表现活跃，万科市场占有率排行第六行第六注：统计范围市八区，商品住宅（即

9、不含车位、商注：统计范围市八区，商品住宅（即不含车位、商业等），万科数据包含富阳公望项目业等），万科数据包含富阳公望项目杭州市八区杭州市八区1-61-6月份月份, ,万科与万科与TOPTOP6 6开发商开发商累计住宅销售面积累计住宅销售面积市场表现市场表现图图楼市全面回暖，市场处于供不应求局面，以消化存楼市全面回暖，市场处于供不应求局面，以消化存量为主，杭州万科级别下降至第量为主，杭州万科级别下降至第6 6位位杭州万科与杭州万科与TOP6金额金额市场占有率分析（市七区）市场占有率分析（市七区）20212021全年市场占有率（金额）全年市场占有率（金额）20212021（1-61-6月份）市场占

10、有率（金额）月份）市场占有率（金额）第二名第六名TOP6TOP6占有率占有率34%34%TOP6TOP6占有率占有率28%28%原因剖析原因剖析宏观市场：宏观经济宏观市场：宏观经济8.7% 由于金融危机，政府实由于金融危机，政府实行宽松的货币政策，银根行宽松的货币政策，银根松动，上半年新增贷款额松动，上半年新增贷款额增长迅速，市场流动资金增长迅速，市场流动资金较为充裕，但传统的实体较为充裕，但传统的实体经济行业依然处于产能过经济行业依然处于产能过剩状态，促使这部分资金剩状态，促使这部分资金流向楼市；流向楼市；预期的通货膨胀，带来流动资金投资集中转向楼市，推预期的通货膨胀，带来流动资金投资集中转

11、向楼市，推动回暖，但抑制物价上涨和经济回暖动回暖，但抑制物价上涨和经济回暖28.46%24.79%原因剖析原因剖析宏观市场：宏观政策宏观市场：宏观政策出台政策出台政策内容简介内容简介影响影响/目的目的各银行出台存量房贷政各银行出台存量房贷政策策针对首次购房人群，首付比例针对首次购房人群，首付比例20%，同时，同时可以享受银行可以享受银行7折优惠利率折优惠利率缓解首次置业人群购房压力，刺缓解首次置业人群购房压力，刺激刚需下单来缓解楼市压力激刚需下单来缓解楼市压力支取额度不再受限，省支取额度不再受限，省直公积金贷款门槛降低直公积金贷款门槛降低从从4月月1日起，公积金二次贷款的条件放宽日起，公积金二

12、次贷款的条件放宽 ，申请额度：个人从申请额度：个人从3050万元；家庭从万元；家庭从60 80万元万元 鼓励自住需求，缓解经济实力比鼓励自住需求，缓解经济实力比较有限人群，为楼市回暖提供了较有限人群，为楼市回暖提供了有利条件有利条件住房等固定资产投资资住房等固定资产投资资本金比例下调本金比例下调 5月月25日起，普通商品住房项目的最低资本日起，普通商品住房项目的最低资本金比例为金比例为20%缓解投资主体资金缺口压力，有缓解投资主体资金缺口压力，有效保证投资稳定效保证投资稳定央行央行:继续实行宽松货币继续实行宽松货币政策政策 适度宽松的货币政策，保持政策的连续性适度宽松的货币政策，保持政策的连续

13、性和稳定性，引导货币信贷合理增长和稳定性，引导货币信贷合理增长 进一步刺激信贷业务，同时对风进一步刺激信贷业务，同时对风险的警惕毫不放松，利于整体信险的警惕毫不放松，利于整体信贷市场的规范和健康发展贷市场的规范和健康发展 央行发布央行发布金融稳定报金融稳定报告告 加强和改进房地产信贷服务，支持居民首加强和改进房地产信贷服务，支持居民首次购买普通自住房次购买普通自住房 7月银行开始收紧二套月银行开始收紧二套房贷政策房贷政策二套房贷恢复二套房贷恢复40%，利率上浮，利率上浮10%防范信贷风险，鼓励自住需求，防范信贷风险，鼓励自住需求，刚性需求铺设健康的购买平台刚性需求铺设健康的购买平台 在楼市良性

14、发展前提下，政府托市，鼓励自住在楼市良性发展前提下，政府托市，鼓励自住需求需求 08年年底，部分远郊（如闲林）价格探底，带来大量首次置业人群对楼年年底，部分远郊（如闲林）价格探底，带来大量首次置业人群对楼市关注市关注 08年压抑近年压抑近170万方需求，万方需求，09年降价刺激压抑需求快速释放年降价刺激压抑需求快速释放 海天城海天城“牛年首降牛年首降”，以低价换成交，刺激刚性需求下单，以低价换成交，刺激刚性需求下单 市场回暖，带动改善型需求成交跟进，投资客回潮市场回暖，带动改善型需求成交跟进，投资客回潮原因剖析原因剖析微观层面微观层面开发商年初低价换成交，刺激刚需，而后带动改开发商年初低价换成

15、交，刺激刚需，而后带动改善和投资需求跟进，带动楼市回暖善和投资需求跟进，带动楼市回暖 08年部分楼盘价格探底年部分楼盘价格探底 08年被压抑的刚性需求释放年被压抑的刚性需求释放 09年年初开发商降价年年初开发商降价 优惠政策刺激优惠政策刺激 实体经济投资转向楼市实体经济投资转向楼市 投资客和改善型客户的跟风投资客和改善型客户的跟风二级市场回暖二级市场回暖三级市场回暖三级市场回暖联动作用联动作用土地市场开始回暖土地市场开始回暖各方面因素刺激二级和三级市场回暖，并产生各方面因素刺激二级和三级市场回暖，并产生联动作用，以致带动土地市场回暖联动作用，以致带动土地市场回暖第二部分：下半年预测第二部分：下

16、半年预测单位：单位：%经济开始触底经济开始触底反弹反弹上半年，同比增长上半年，同比增长7.0%，增速比，增速比上年同期回落上年同期回落9.3个百分点个百分点 09年6月经济开始见底回升，国民经济的主动力工业增加值也开始回升，经济回暖预兆显现； 经济回暖关头，国家将会乘势继续扶持国家支柱产业房地产行业。工业是推动中国国民经济增长的主要动力，工业产值通常占国内生产总值(GDP)的一半左右，而工业增加值就是中国工业产值的基准测量指标。经济回暖的预兆前景下，国家仍将会扶持支柱产经济回暖的预兆前景下，国家仍将会扶持支柱产业业房地产行业房地产行业月份新增贷款（万亿元）09.11.6209.21.0709.

17、31.8909.40.5909.50.6609.61.53汇总7.37 据有关部门预计，据有关部门预计，09年整个银行业新增贷款额可能在年整个银行业新增贷款额可能在4.6-5万亿之间。但万亿之间。但09年上半年新增贷款额已经达到年上半年新增贷款额已经达到7.37万亿元，万亿元，已超标全年新增贷款额，下半年银行放款速度将会放缓。已超标全年新增贷款额，下半年银行放款速度将会放缓。 温家宝在七日和九日两次经济形势座谈会上指出，温家宝在七日和九日两次经济形势座谈会上指出，必须必须坚定不移地实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策坚定不移地实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策 ，进一步增强宏观政策的针对

18、性、有效性和可持续性进一步增强宏观政策的针对性、有效性和可持续性 。实体经济尚未恢复，下半年政府继续放松货币政策，重在实体经济尚未恢复，下半年政府继续放松货币政策，重在调整产业结构，解决产能过剩问题，但新增贷款速度放缓调整产业结构，解决产能过剩问题，但新增贷款速度放缓 国际金融危机对中国的不利影响并未减弱，一些行业、一些企业生产经营还比较困难，产业结构调整的任务还相当艰巨，产能过剩问题凸显。月份月份1月月2月月3月月4月月5月月6月月1-6月月用电量用电量同比同比-12.88%-2.01%-3.63%-2.57%3.79%-2.43% 整体用电需求呈下降趋势，整体用电需求呈下降趋势，经济尚未恢

19、复，经济尚未恢复，6月受部分月受部分气温影响同比上升。气温影响同比上升。板块板块预估预估0909年下半年年下半年上市量（万上市量（万方）方）板块板块预估预估0909年下半年年下半年上市量（万上市量（万方）方）闲林板块 50星桥板块 12滨江区板块 43城东板块 6丁桥板块 27仁和、塘栖6西溪板块 26.5之江、转塘 6大九堡板块 23乔司板块 5大良渚板块 22文教区板块 4临平板块 20小和山板块 4下沙板块 20余杭镇板块 4新城北板块 18市中心板块 3.3城北板块 16仓前板块 2三墩板块 15申花路板块 2钱江新城板块 12黄龙板块 0总计总计346.8346.8月份住宅新开工面积（万方）1-2月108.713月25.014月14.475月63.776月56.84汇总268.8 按以正常工期计算，开工5-6个月为开盘时间节点； 5、6月份住宅新开工面积增加，年底将出现供应小高峰，而第三季度供应少，存量消化速度加快，价格可能呈现小幅上行趋势。 预计下半年上市量350万方左右，但板块间供应比例失衡，主要集中在近郊和远郊板块，中心城区板块将出现供不应