《房地产估价理论与方法》模拟题二

1、房D、无法估算地产估价理论与方法模拟题2.评估基准地价时，应明确所评估的基准地价的内涵，包括（）等。A、土地生熟程度B、土地使用权年限C、土地使用者5.假设开发法中预期开发后的楼价可用（）求取.A、市场比较法B、收益法C、成本法四、运算题（共2小题、20分。要求列出算式、运算过程，需按公式运算的，要写出公式。无运算过程，只有运算结果的不得分，运算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答。）1.评估某块都市规划确定的住宅用地土地总面积为1500平方米1、 收集有关资料：共调查了A、B、C三宗土地买卖实例作为比较实例。2、 可比实例的成交价格如下：试运用上述资料估算该土地2003年9月20日的正常市

2、场价格。解：1、比准价格=可比实例价格X交易情形修正系数X交易日期修正系数X房地产状况修正系数2、交易情形修正系数为：可比实例A=100/100可比实例B=100/97可比实例c=100/1053、交易日期修正系数为：可比实例A=0.985X1.026X1.013X1.028X1.035X1.033X1.038=1.168可比实例B=L013X1.028X1.035X1.033X1.038=1.156可比实例C=l.033X1.038=1.0724、房地产状况修正系数为：可比实例A=100/(95X0.4+105X0.35+110X0.25)=100/102.25可比实例B=100/(92X0

3、.4+96X0.35+98X0.25)=100/94.55可比实例A=100/(106X0.4+109X0.35+97X0.25)=100/104.85、运算比准价格：比准价格A=1200X(100/100)XI.168X(100/102.25)=1370.76(元/平方米)比准价格B=1150X(100/97)XI.156X(100/91.55)=1449.51(元/平方米)比准价格C=1380X(100/105)X1.072X(100/104.8)=1344.38(元/平方米)6、将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场法的估算结果，则有：估价对象价格(单价)=(1370.76+1449

4、.51+1344.38)/3=1388.22(元/平方米)估价对象价格(总价)=1388.22X1500=208.23万元2.估价对象为出租写字楼，土地总面积7000平方米，建筑总面积56000平方米，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从1998年9月30日取得土地时起计，建设期3年。需要评估出该宗房地产2003年9月30日的买卖价格。有关资料为：该写字楼使用面积为建筑而积的65蛤月租金为每平方米使用面积150元，空置率平均为153建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率0；家具设备原值8000万元，耐用年限为12年，残值率为殁。经常费每月100万元，房产税为租金的12%,营业税等为6%o酬劳率为85。解：1、运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为：V=A/Y*bl/(1+Y)n2、运算年总收益=56000X65$X150X12X(1-15%)=5569.2万元3、运算年总费用：(1)年折旧费=22000/47+8000X(1-4%)/12=1108.09万元(2)年经常费=100X12=1200万元(3)年房产税=5569,2X12%=6683万元(4)营业税等二5569.2X6%=334.15万元年总费用=1