搬迁补偿款的税务与会计处理

1、字体：【】 【】搬迁补偿收入是税务处理较为复杂的业务之一。 对于搬迁补偿款的财务和税务 处理， 目前主要由以下一些文件规范：关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有 关财务处理问题的通知（财企 2005123 号），关于外商投资企业和外国企业 取得搬迁补偿费收入税务处理问题的批复（国税函2003115 号）和企业财产损失所得税前扣除管理办法（国家税务总局令第13 号）。 2007年 5月 18 日，财政部、 国家税务总局下发了 关于企业政策性搬迁收入有关企业所得税处理问题 的通知（财税 200761 号），该文件是截至目前对内资企业的政策性搬迁补偿 收入企业所得税税务处理的第一个全国统一的专门性规定

2、， 其出台包含了鼓励企业 （尤其是老企业）通过盘活土地资源存量获取发展所需资金和开拓发展空间的意 图。本文将在介绍、分析财税 200761 号文的主要规定的基础上，讨论搬迁补偿 款会计处理和税务处理的差异，以及内外资企业在此方面的所得税税务处理的差 异。一、财税 200761 号文的主要规定与应关注的问题1、财税 200761 号文界定了“搬迁补偿”的范围，包括两种情形：一是搬迁 企业按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入； 二是搬迁企业通过市场 （招标、 拍卖、 挂牌等形式）取得的土地转让收入。但无论是何种情形，搬迁的原因都必须是“当 地政府城市规划、基础设施建设等原因”，也就是必须有政府搬迁文

3、件或公告，以 及与政府签订的搬迁协议和搬迁计划， 这也是主管税务机关审核的重要内容。 否则， 搬迁企业所获得的收入不能依照本文件进行税务处理， 而应当按照常规资产处置的 税务处理方法执行， 即： 搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、 减除各类拆 迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额。 搬迁过程 中发生的安置职工费用则按照 国家税务总局关于企业支付给职工的一次性补偿金 在企业所得税税前扣除问题的批复 （国税函 2001918 号）的规定进行税务处理。在实务中， 搬迁后新成立的企业、 房地产项目、 公建项目等都有新的城市规划 批文，所以这里的“政策性搬迁收入”的界定还

4、有一些模糊之处。另外，该文件规 定补偿的范围包括从政府取得的搬迁补偿收入和从市场取得的土地转让收入。 搬迁 改造项目一般在原土地上都会有一些房屋建筑物、场地、围墙、道路等地上设施， 如果从政府取得补偿收入，这些都会包括在补偿收入之内；但是从市场取得收入， 这些就不被包括了。 因此有人认为： 鼓励企业从政府取得补偿， 可能这也是该文件 的宗旨。 但是从市场取得， 通常会是一个整体的补偿收入， 如何区分土地和非土地 的补偿收入（按照什么比例分拆，例如面积、账面原值、评估价值等等），在该文 件中没有明确，需要企业与主管税务机关进一步沟通。2、该文件并未涉及搬迁过程中发生损失的税务处理。如果所获得的搬

5、迁补偿 款尚不足以弥补搬迁过程中发生的费用和损失 （即小于因搬迁而被收回的土地使用 权的账面价值与因搬迁而报废的不可移动固定资产账面价值之和） ，应按照 企业 财产损失所得税前扣除管理办法 的规定， 在经过税务机关审批后作为财产损失税 前扣除：（ 1）因政府规划搬迁、征用等发生的财产损失由该级政府所在地税务机 关的上一级税务机关审批。（ 2）因政府规划搬迁、征用等发生的财产损失申请税 前扣除，必须符合下列条件：有明确的法律、政策依据；不属于政府摊派。（3）企业因政府规划搬迁、 征用， 依据下列证据认定财产损失： 政府有关部门的行政决 定文件及法律政策依据， 专业技术部门或中介机构鉴定证明， 企

6、业资产的账面价值确定依据。3、财税 200761 号文规定：“搬迁企业根据搬迁规则，用企业搬迁收入购置 或建造与搬迁前相同或类似性质、用途的固定资产和土地（以下简称重置固定资 产），以及进行技术改造或安置职工的， 准予搬迁企业的搬迁收入扣除重置固定资 产、技术改造和安置职工费用，其余额计入企业应纳税所得额。”由此可以看出：（1）该文件将重置固定资产定义为“用企业搬迁收入购置或建造与搬迁前相同或 类似性质、用途的固定资产和土地”，这里只是提到了以性质、用途是否相同或者 类似作为判断是否属于“重置”的标准，但是没有界定重置后固定资产的规模（例 如以生产能力等指标判断） 是否必须与原固定资产相同或接

7、近。 因此， 企业完全可 以借搬迁的机会扩大生产规模， 把由此额外增加的固定资产购建支出从搬迁补偿款 中扣除， 从而减少应纳税所得额。 这可以看作国家鼓励企业 （尤其是地处城市中心 区域的老企业）通过搬迁获得更大发展空间的一项举措。（2）对于可以从搬迁补偿款中扣除的支出， 该文件中明确列举的只有 “重置固定资产、 技术改造和安置职 工费用”三项，但是笔者认为，对于搬迁过程中发生的可搬迁固定资产的拆卸、运 输、重新安装、调试等费用，土地使用权和报废固定资产的原账面价值，以及固定 资产和土地使用权处置过程中发生的相关税费等， 在提供真实、 合理的支出凭证的 前提下，应该可以扣除。4、因搬迁、重置固

8、定资产、购置其他固定资产或进行其他技术改造项目需要 一段时间，经常会跨越纳税年度，可能会出现停用、不需使用的固定资产，在所得 税处理时需要特别注意：（ 1）对搬迁过程中原有的固定资产拆除不再使用的，应 作为当期搬迁损失，按照前述国家税务总局第13 号令的有关规定申请税前扣除。（2）对于搬迁过程中需要拆除重新安装而暂时停用的可移动固定资产，应按税法 规定暂停提取折旧。5、由于该文件是第一个在财政部、国家税务总局层面上对内资企业搬迁补偿 收入的企业所得税税务处理予以明确的文件， 而在此之前一些地方税务机关自行制 定了相关的政策， 如江苏省国家税务局关于企业所得税若干具体业务问题的通知 （苏国税发

9、2004197 号）等，因此需要把原先的地方性规定和本次出台的全国性 规定相比较，关注两者的差异。根据本文件的规定， “本通知印发之前已做税务处 理的，不再调整；尚未进行税务处理的，按照本通知的规定执行”，也就是对于本 文件发布前已经按照当时的地方性规定进行税务处理的搬迁补偿事项不再进行调 整。二、关于搬迁补偿款项财务会计处理的规定1、原财务制度下的处理对于尚未执行新企业会计准则体系的企业而言， 搬迁补偿的财务会计处理应当 执行财政部于 2005 年 8 月 15 日发布的关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关 财务处理问题的通知（财企 2005123 号）。该文件主要内容可归纳如下：（1）企业

10、收到政府拨给的搬迁补偿款，作为专项应付款核算。搬迁补偿款存 款利息，一并转增专项应付款。 （2）企业在搬迁和重建过程中发生的损失或费用， 应核销该专项应付款。 其中因搬迁出售、 报废或毁损的固定资产， 作为固定资产清 理业务核算， 其净损失核销专项应付款。 以下各项直接核销专项应付款： 机器设备 因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用（注：也就是可搬迁设备因搬迁 而发生的增量费用） ，企业因搬迁而灭失的、 原已作为资产单独入账的土地使用权， 用于安置职工的费用支出。（ 3）企业搬迁结束后，专项应付款如有余额（指贷方 余额，即拨款结余），作调增资本公积金处理，由此增加的资本公积金由全体股东

11、共享：专项应付款如有不足（指借方余额），应计入当期损益。（4）企业收到的政府拨给的搬迁补偿款的总额及搬迁结束后计入资本公积金或当期损益的金额应 当单独披露。财企 2005123 号文件的规定与财税 200761 号文的上述规定相比存在较大 的差异。首先在于搬迁补偿的范围，财企 2005123 号文严格限定为“政府拨给 的搬迁补偿款”，而财税 200761 号文除了政府拨给的以外，还包括搬迁企业通 过市场（招标、拍卖、挂牌等形式）取得的土地转让收入，但必须是出于当地政府 城市规划、 基础设施建设等原因而进行的搬迁。 其次体现在搬迁补偿款的结余是计 入资本公积还是计入应纳税所得额 （损益） 。再次

12、，在以搬迁补偿款重置固定资产、 技术改造或购置其他固定资产的情况下， 财税 200761 号文的规定是将搬迁补偿 款扣除相关支出 （包括重置固定资产、 技术改造或购置其他固定资产等资本性支出） 后的余额计入当期应纳税所得额， 而财企 2005123 号文件规定计入资本公积的金 额并未扣除此类资本性支出。2、新企业会计准则下的处理 新企业会计准则下没有专门规范搬迁补偿款项会计处理的规定。 通常理解， 对 于企业所收到的搬迁补偿款项， 应该区分为以下三部分： 第一， 对因搬迁而被政府 收回土地使用权和不可移动固定资产报废等损失的补偿，第二， 对搬迁过程中发生的可移动资产的拆卸、运输、重新安装、调试

13、等原因发生的支出，以及人员安置等 费用性支出的补偿；第三，对企业重新购建土地使用权和房屋建筑物等无形资产、 固定资产的资本性支出给子的补助。企业收到的搬迁补偿款， 往往很难在以上三部分之间作出截然划分， 这时建议 采用以下先后顺序加以划分： 首先用于满足第一部分； 其次再用于满足第二部分 （以 实际发生的此类费用性支出的金额为限） ；最后如果还有剩余， 则用于满足第三部 分。在实务中，搬迁过程中这三类支出往往是同时发生的，并无明确的先后之分。 此时应当在企业与政府部门签订的相关补偿协议确定补偿总额的基础上， 根据企业 自身编制的搬迁和重建支出的预算，合理划分搬迁补偿款。对于上述第一部分， 属于

14、相关固定资产和无形资产处置所得款项。 其会计处理 应当适用企业会计准则第 4 号固定资产、 企业会计准则第 3 号投资 性房地产、 企业会计准则第 6 号无形资产中关于资产处置和终止确认的 规定。如果所收到的搬迁补偿款小于相关资产的账面价值和处置时发生的相关税 费，则应当根据相关的需终止确认的资产的公允价值的比例， 将其分摊到每一项需 要终止确认的资产， 作为各该项资产的处置收入， 其与相应资产原账面价值之间的 差额作为资产处置损失计入营业外支出 （固定资产、无形资产）或其他业务支出 （投 资性房地产）。上述第二部分属于与收益相关的政府补助。根据企业会计准则第1 6号政府补助 第八条的规定，

15、对于与收益相关的政府补助， 用于补偿企业以后期间的 相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益， 用于补偿企业已发生的相关费用或损失的， 直接计入当期损益。 因此， 对于第二部 分补偿款， 应当在企业实际发生搬迁费用或者支出的期间计入当期损益，但计入当期损益的金额不应超过该期间实际计入损益的费用或者支出。这里还需要注意几个问题：（ 1）对于可移动固定资产的拆卸、运输、重新安 装、调试等原因发生的支出， 从理论上说应当将这些固定资产的原账面价值中所包 含的前一次安装、 运输、 调试支出及其所对应的累计折旧分别从原值和累计折旧中 转销，再将本次新发生的拆卸、运输、重新安

16、装和调试支出增加其原值，在该固定 资产的剩余可使用年限内计提折旧。 但因为这种操作比较复杂， 实际上多数采用简 化的处理方法，即直接费用化处理。（2）人员安置补偿，如属于企业会计准则第9 号职工薪酬所定义的辞退福利， 则应当按照该准则关于辞退福利确认和计量的规定， 将预计未来支付的 安置款项的折现值确认为“应付职工薪酬辞退福利”，同时确认为管理费用。 目前除了 企业会计准则第 9 号职工薪酬 及其应用指南和讲解以外， 已执行 新准则的企业在确认和计量辞退福利时， 还应同时遵循以下规定： 所有已执行新准 则的企业，均应执行企业会计准则实施问题专家工作组意见 （2007 年 4月 30 日） 第二

17、问，对于上市公司，应同时执行证监会“上市公司实施新会计准则协调小组” 会议纪要中有关辞退福利的规定， 具体见深交所发布的 深圳证券交易所中小企业 板上市公司执行新会计准则备忘录第 6 号和深圳证券交易所上市公司执行新会 计准则备忘录第 5 号，对于国有企业， 其辞退福利的预计还应当同时符合国务院 国资委关于中央企业执行有关事项的补充通知（国资厅发评价 200760 号） 中的有关规定。（ 3）根据企业会计准则第 16 号政府补助的颊定，对政府补助的会计 核算采用“总额法”，即在利润表中，政府补助不直接冲减相关的费用或损失，而 是单独确认为一项营业外收入。（4）根据（企业会计准则第 1 6 号政

18、府补助）应用指南的规定，企 业取得的各种政府补助为货币性资产的， 如通过银行转账等方式拨付的补助， 通常 按照实际收到的金额计量； 存在确凿证据表明该项补助是按照固定的定额标准拨付 的，如按照实际销量或储备量与单位补贴定额计算的补助等， 可以按照应收的金额 计量。 但如果在搬迁补偿款到位前已经开始搬迁工作，从而已经发生可以从搬迁补偿款中列支的费用和损失的， 应当按照下列办法处理： 在收到政府关于确定搬迁补 偿款金额的批文之前， 因为能否收到补偿， 以及补偿的金额都不能确定， 因此不能 将已发生的费用和损失在 “其他应收款” 科目中挂账， 而应当直接计入发生当期的 损益。在政府关于搬迁补偿款金额

19、的批文（应以书面文件为证）收到后、搬迁补偿 款实际收到之前发生的与本次搬迁直接相关的费用和损失， 如果在批文中有明确的 关于支付期限、 进度和方式的规定， 因而可以合理预期将会按照该批文的规定收到 搬迁补偿款的， 则可以把搬迁中已经发生且预计可得到补偿的费用和损失在 “其他 应收款”科目中暂挂（但挂账金额不应超出可收到的补偿款金额），待收到补偿款 后与“专项应付款”对冲。如果虽然政府批文明确了应收取的搬迁补偿款金额，但 未明确支付期限、 进度和方式， 则应当结合过去的经验合理估计将来收到的可能性， 如果基本确定可收到补偿款项，且补偿款项足以弥补这些已发生的费用和损失的， 也可以将这些已发生的费

20、用和损失暂挂处理， 但应考虑是否有必要对这些挂账的费 用计提坏账准备。对于上述第三部分，属于与资产相关的政府补助。根据企业会计准则第 1 6 号政府补助 第七条的规定， 与资产相关的政府补助 （按照名义金额计量的公 允价值不能可靠取得的非货币性补助除外） ，应当确认为递延收益， 并在相关资产 使用寿命内平均分配， 计入当期损益。 由于在搬迁过程中往往会重置多项资产， 因 此企业需要将搬迁补偿款总额扣除上述第一、 第二部分后的结余按照合理的比例或 方法 （例如按照各项重置资产的初始计量金额的比例）分摊到各项重置资产，在 各该资产的折旧年限内平均摊销， 计入营业外收入。 如果在上述第一、 第二部分

21、的 费用和损失发生完毕后， 新资产的购建尚未完成， 则应当将补偿款结余先计入 “其 他应付款”或者“长期应付款”科目（视资产的建造周期而定），到相关资产达到 预定可使用状态时， 将相对应的补助款转入递延收益， 在资产的折旧年限内按照直 线法摊销。将新会计准则下企业搬迁业务的会计处理方法与财税 200761 号文的规定 相比较可以发现， 两者的最主要差异在于上述的第三部分 （与资产相关的政府补助） 的处理。 这部分补助款项在会计上采用的是递延法，但税务上直接从相关的重置资产成本中扣除。 但是， 税法同时又规定 “搬迁企业利用政策性搬迁收入购置的固定 资产，可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在

22、企业所得税税前扣除”，这是 否意味着在搬迁发生的年度从应纳税所得额中扣除的 “重置固定资产、 技术改造和 安置职工费用” 或者“购置其他固定资产或进行其他技术改造项目” 的“相关成本” 属于永久性差异 （因而是否需要确认递延所得税），尚有待明确。另外，有时企业在搬迁后， 不是选择自购土地和自建厂房， 而是租用其他企业、 单位的土地和厂房， 并继续从事与原先相同的经营活动。 此时搬迁补偿款扣除报废 的资产损失、 搬迁费用、 职工安置等相关成本费用后的余额， 可以视为对未来将发 生的租金费用的补助。 根据企业会计准则第 16 号政府补助 第八条的规定， 对于与收益相关的政府补助， 用于补偿企业以后

23、期间的相关费用或损失的， 确认为 递延收益，并在确认相关费用的期间， 计入当期损益 （即会计处理上应当予以递延， 并在合同约定的租赁期内逐步转入营业外收入） ，但税务上要求一次计入应纳税所 得额。这时，将会产生可抵扣暂时性差异。三、外商投资企业对子收到搬迁补偿款的所得税税务处理 1、在外商投资企业和外国企业所得税方面，规范搬迁补偿费税务处理的最主 要文件是国家税务总局关于外商投资企业和外国企业取得搬迁补偿费收入税务处 理问题的批复（国税函 2003115 号）。该文件主要内容如下：（1）企业取得搬迁补偿费收入，凡搬迁后重新购置或建造与搬迁前相同或类 似性质和用途的固定资产 （以下称重置固定资产

24、） 的， 应将上述搬迁补偿费收入加 各类拆迁固定资产的变卖收入减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的 余额，冲减企业重置固定资产的原价。（2）企业取得搬迁补偿费收入，凡搬迁后不再重置与搬迁前相同或类似性质 和用途的固定资产的， 根据中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法实 施细则第 44 条的规定，应将上述搬迁补偿费收入加各类拆迁固定资产的变卖收 入减除各类拆迁固定资产的折余价值及处置费用后的余额， 计入企业当期应纳税所 得额，计算缴纳企业所得税。2、内外资企业所得税中关于搬迁补偿规定的差异。 （1）内资企业的税务规定区分三种情况，而外商投资企业的税务规定仅区分 两种情况。另外，两

25、者对“重置固定资产”的定义也有所不同。国税函 2003115 号文中的 “重置固定资产” 定义为 “搬迁后重新购置或建造与搬迁前相同或类似性 质和用途的固定资产”，而财税 200761 号文中的“重置固定资产”定义为“用 企业搬迁收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途的固定资产和土地”。（2）在企业因转换生产经营方向等原因，没有用上述搬迁收入进行重置固定 资产或技术改造， 而将搬迁收入用于购置其他固定资产或进行其他技术改造项目的 情况下， 内资企业允许在企业政策性搬迁收入中将相关成本扣除，其余额计入企业应纳税所得额； 而外商投资企业的税务处理规定则要求在计算当期应纳税所得额时 不能扣除相关

26、的资本性支出。（3）在以搬迁补偿款重置固定资产的情况下，外商投资企业的税务规定要求 将搬迁补偿款结余相应冲减企业重置固定资产的原价， 这会导致以后期间可税前扣 除的折旧减少， 而内资企业的税务规定是 “搬迁企业利用政策性搬迁收入购置的固 定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除”。（4）对于外商投资企业在搬迁过程中因所收到的补偿款小于实际发生的费用 和损失而产生的搬迁净损失税前扣除问题， 应当根据 国家税务总局关于取消及下 放外商投资企业和外国企业以及外籍个人若干税务行政审批项目的后续管理问题 的通知（国税发 200480 号）第十条的规定执行。外商投资企业财产损失的

27、税 前扣除自 2004 年 7 月 1 日起从审批制改为备案制。企业发生财产损失的，在向主 管税务机关报送年度所得税申报表时， 应就其财产损失的类型、 程度、数量、 价格、 损失理由、 扣除期限等作出书面说明， 同时附送企业内部有关部门的财产损失鉴定 证明资料等， 若涉及由企业外部造成财产损失的， 还应附送企业外部有关部门、 机 构鉴定的财产损失证明资料。 主管税务机关检查企业所得税纳税情况时， 应就企业 财产损失进行重点检查。 对企业列支的财产损失， 凡没有提供上述情况说明资料的， 又没有办法实际取证，可以进行纳税调整。因此，在审计外商投资企业时，因搬迁 补偿款不足以弥补企业因搬迁而发生的费用和损失而导致的财产损失能否税前扣 除，更多地是取决于职业判断。四、搬迁