抵押物管理中存在的租赁风险与防范

1、抵押物管理中存在的租赁风险与防范由于目前经济处于下行期，已经出现了不少抵押物恶意租赁的案件， 让银行无法实现抵押权，造成信贷资金损失。一、抵押权与租赁权相关法律规定1 、担保法第 48 条规定：“抵押人将已租赁的财产抵押的， 应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效”。本款主要规定，抵押 人为告知主体， 而现实操作中由银行进行告知， 同时抵押前设定的租 赁权不受抵押特权设定的影响。2、最高人民法院关于适用 若干问题 的解释第 65 条规定：“抵押人将已租赁的财产抵押的，抵押权实 现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。抵押权人 在实现抵押物权后， 抵押前设定的租赁权可以执行到租赁合同

2、约定的 租赁到期日，不受担保物权变化影响。3 、物权法第 190 条规定“订立抵押合同前抵押财产已租赁 的，原租赁关系不受该抵押权的影响 ,抵押权设立后抵押财产出租的， 该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”二、恶意租赁的类型1、设定抵押登记前已将抵押物租赁而未告知银行，误导银行放 贷；2、抵押物设定抵押登记后租赁，取得巨额租金，租期长，悬空抵押权；3 、抵押物设定抵押权后，为套取巨额租金，倒签租赁合同，规 避法律。三、恶意租赁对实现抵押权存在的难题 1、抵押登记前已租赁的，租赁合同有效。根据现行担保法 和物权法相关规定，抵押权无法对抗租赁权， 即“买卖不破租赁” 。 但租赁权的长期存在， 抵押

3、权形同虚设： 一是承租人可主张优先购买 权，二是抵押物拍卖难度加大， 很少有买受人愿意购买租赁多年的资 产；三是抵押物的价值会大打折扣。2 、抵押登记后租赁的， 租赁合同抵押期限内有效， 失效部分损 失应当赔偿。物权法第 190 条规定：“抵押权设立后抵押财产租 赁的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权” 。应该说与银行的抵押 权不相冲突， 虽然承租人也知道， 抵押人办理抵押登记后租赁的， 租 赁合同对于受让人没有约束力， 租赁合同失效。 但是承租人也有对抗 的理由， 一是承租人是善意， 假装不知道租赁的资产设定了抵押； 二 是有偿承租， 合同失效则租金返还及损失赔偿； 三是租赁人逃匿或无 其他

4、资产。承租人诉求不能得到满足时， 将矛盾转嫁银行， 誓死不交 出承租资产，无可奈何。3 、恶意串通无法查证， 只能按有效处理。 由于目前没有严格执 行租赁合同的登记制度， 银行无法查清租赁合同签署时间的真实 性。一旦出租人与承租人恶意串通， 倒签合同， 即将合同签订日期提 前到抵押登记之前， 并辅之假租金收据， 形成履约事实， 同样以法律 明确规定 “抵押前签订的租赁合同有效” 对抗抵押权， 银行及至法院 都无法否定租赁合同的效力。 既然法律有明确规定， 且银行相对于承 租人来说，是“强者” ，一旦形成大的争执纠纷，政府及银行管理有 关部门只能出面让银行妥协， 法院也无可奈何， 强制执行不了，

5、 中止 执行。或者被迫承诺将抵押资产拍卖款， 先退租金、 补偿损失给承租 人，余下交银行抵债，然而，所剩无几，不仅优先受偿权丧失了，且 贷款本金都难于收回。四、我行现行操作方法1、凡发放抵押贷款， 抵押人须出具抵押出租情况的书面说明， 包 括承租人基本信息、租赁用途、租期、租金收取情况等。信用社应查 验租赁合同原件，留存合同复印件，并由出租人、承租人在复印件签 名。未出租抵押物也要出具出租情况的书面说明。 2、抵押物在贷款前已出租，贷款人应向承租人送达告知函，并 留存由抵押人、承租人签名的回执。3、在抵押合同的其他约定事项中应载明“贷款本息未结清前， 抵押人出租、续出租抵押物，须经贷款人书面同

6、意”字句。4 、房地产抵押物出租期限一般不得超过贷款到期后 2 年，其他 抵押物出租期限一般不得超过贷款到期后 1 年，特殊情况报联社审查 决定。五、防范抵押物恶意租赁措施1 、对于抵押时不存在租赁关系的。若抵押时核查未发现抵押房 产存在租赁关系的，要求抵押人出具相关抵押承诺书，明确“该抵押 物在办理登记前不存在租赁情况或原签订的租赁合同已于抵押权生效前已解除或到期，后续若出租需征得抵押权人同意。”同时此条款应在借款合同和抵押合同其他约定中注明，由抵押人在约定处签章。2、对于抵押时已存在租赁关系的。若抵押时核查发现抵押 房产存在租赁关系的，要求承租人或出租人出具相关承诺，明确“承 租人与出租人

7、就租赁房屋的续租达成任何协议或重新签订租赁合同， 或者对原始租赁合同达成任何性质的补充协议， 须事先经过抵押权人 的书面同意。”3 、进行抵押物租赁核实是， 特别应当注意承租人和实际使用人、 租赁合同约定用途与实际用途是否相符， 如果不相符， 要求承租人与 出租人出具书面说明。4、在抵押人进行抵押物评估时，请明确告知抵押人：请评估公 司在评估报告中对抵押物使用情况 （自用、闲置、出租等 ）进行说明， 以后对抵押物评估报告中未说明抵押物使用情况的， 一律不采用。 主 要是增加可能的诉讼中有第三方证明。六、加强抵押物管理，做好风险预警措施1、严格贷前“三查”制度，并建立科学的风险防范和预警机制，

8、特别是贷前针对性地进行租赁权专项调查， 做好相关调查笔录。 抵押 人或法人的法定代表人或代理人签署抵押承诺书，承诺其没有在 贷款前签订租赁合同， 并明确作出的虚假陈述将承担的法律后果。 为 将来实施防范风险措施、追究责任准备证据。2 、贷后检查中重点关注抵押物， 发现使用状况变化， 确保没有将 抵押物被租赁。若发现贷后租赁的，及时制止，首先书面告知承租人 其资产抵押情况及抵押物租赁的合同效力， 告知抵押物租赁不得超过 抵押期限的法律规定，为将来行使抵押权扫清障碍。其次，要求抵押 人停止其降低抵押价值的租赁行为， 督促当面签订中止或者重新签订 不长于抵押期限的 租赁合同 ，提供与减少价值相当的担

9、保。 否则， 立即停止发放余下贷款，并提前收回贷款。3、对于贷前租赁且作出虚假陈述的， 经查证核实， 认定其以非法 占有为目的，采用虚构事实、隐瞒真相的方法， 诈骗银行的贷款行为， 构成贷款诈骗罪。4、对于倒签合同的，应收集证人证言及视听资料，揭露真相，确 定实际承租的时间， 起诉法院确认其倒签的合同无效； 如果查明是抵 押人与承租人合谋逃债的， 承租人则构成诈骗罪共犯， 只有承租人面 临刑事追究时，才可能会明哲保身，说出真相，放弃租赁权的对抗， 扫清抵押权实现的障碍。5、根据城市房屋租赁管理办法第六条第七款“已抵押，未经 抵押权人同意的”房屋不得出租，因此大额贷款抵押，不但要求抵押 人在抵押承诺书、 借款合同和抵押合同明确抵押物使用现状， 也可以 在房管部门进行查询， 取得抵押人未出租证明材料， 规避抵押物倒签 风险。另外，关于抵押物的风险管理，目前存在的主要问题在于评估价 值过高、对抵押物租赁重视度不够，轻贷后管理，因此已经出现了抵 押担保风险。面对抵押价值高估，一般银行处于两难处境，即使依法 清收，不但损失是肯定的， 而且实现债权时间过长，也会出现责任认 定风险，而不实现抵押权，则会面临更多风险。对于抵押物的租赁问 题，主要在于贷前调查的核实和后续管理， 首先要核实抵