某市批发大市场可行性研究报告.doc

1、某市批发大市场可行性研究报告第一章 总 论 1.1 项目背景 1.1.1 项目名称 _市城南新区_大市场新建工程。1.1.2 项目承办单位 _市人民政府搬迁建设领导小组办公室。1.1.3 可行性研究报告编制依据 1.1.3.1_市城南新区控制性详细规划； 1.1.3.2_市城市总体规划； 1.1.3.3 国家计委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第二版）； 1.1.3.4 有关各专业的国家设计规范； 1.1.3.5 建设单位提供的各项基础资料； 1.1.3.6 经济环境及社会调查； 1.1.3.7 本院与项目业主签订的咨询协议。1.1.4 项目提出的理由与过程 _市位于湖南省的几何

2、中心，湘黔铁路与建设中的洛湛铁路交汇处，是改革开放后崛起的一座新城，有“湘中之星”、“花园之城”的美誉，曾荣获“全国城市环境综合整治优秀城市”称号，1999 年撤地设市。近年来，市委、市政府逐步树立起“城市是经济发展的载体，抓城建就是抓发展”的观念，实施城市带动战略，贯彻“扩城区、强筋骨、抓配套、增功能”的城建工作方针，努力在“经营城市”方面做文章，市人大颁布实施了关于加强_市中心城市规划、建设、管理的决定城市扩容提质方面有了较大的发展，城市建设发展迅速，各行各业正呈现出一片蓬勃发展的势头，特别是市委、政府“北扩南移”战略的实施，为城南新区的发展提供前所未有的政策支持，在市委、政府的支持与关心

3、下，城市新区建设正以飞快地速度崛起，各种办公楼、高档住宅、中高档小区正如雨后春笋般出现。一个城市新区的形成，除了办公与住宅建筑外，还需有城市配套设施的建设方能为新区人民提供一个完善的、方便的居住办公环境，在这种情况下，学校、医院、市场、超市等建设已经刻不容缓。因此，城南新区_大市场的建设由此应用而生，并得到了各方的大力支持与积极响应。20_7 年 8 月，_市人民政府搬迁建设领导小组办公室委托我院对_城南新区_大市场新建工程进行可行性论证。我院组织专业技术力量，对项目及所在区域情况进行了详细调查、了解和研究，具体分析p 了项目的可行性和必要性，编制了本项目可行性研究报告。1.2 项目概况 1.

4、2.1 拟建地点 _大市场位于_城南新区内，东邻洛湛铁路，南邻城市支路，西邻黄泥路。1.2.2 建设规模与内容 总规划用地面积 15411.07 平方米。总建筑面积 30388.6 平方米。主要建设钢结构交易大棚 2973.9 平方米，商业店铺 12698 平方米，商业住宅 17330.6 平方米。1.2.3 主要建设条件 1.2.3.1 政策扶持 本项目属于城市配套设施工程，是促进_城市建设、构建和谐社会、确保人民安居乐业的惠民工程，受到_市委、市人民政府和各市直单位的重视和国家、地方政策的扶持。1.2.3.2 场址条件 本项目建设用地为已征城市用地，场地已平整，房屋已拆迁，场址已达到“七通

5、一平”要求。场址适宜建设，其他条件均能满足建设的要求。1.2.4 项目投入总资金及资金筹措 1.2.4.1 项目总投资 本项目总投资 4450 万元，其中：前期工程费（含土地费用）1525 万元，建筑安装工程 2431 万元，基础设施建设费 100 万元，建设单位管理费 81 万元，办公及生活家具购置费 10 万元，工器具及生产用具购置费10 万元，其它费用 81 万元，预备费 212 万元。1.2.4.2 资金筹措 本项目所需投资为 4450 万元，资金全部由业主单位自筹解决。1.2.5 主要技术经济指标 主要经济技术指标详见下表 1-1：表 1-1 主要技术经济指标表 序 号 指 标 名

6、称 单位 数 量 备 注 总用地面积 m2 15411.07 约合23亩 2 总建筑面积 m2 30388.6 3 钢结构交易大棚 m2 2973.9 4 商业店铺 m2 12698 5 商业住宅 m2 17330.6 6 建筑基底面积 m2 6469 7 建筑密度 41.98 8 平均层数 层 4.7 9 容积率 1.972 10 地面停车位 个 50 11 非机动车停放场地 m2 650 1.3 研究结论与建议 1.3.1 研究结论 a.本项目建设符合_市城市总体规划和_市城南新区控制性详细规划。b.本项目位于_市城南新区，洛湛铁路旁，距火车站不足 10km，紧邻市政府新址，地理位置优越，

7、交通便利，配套设施齐全，项目选址合理。c.建设地点选择及建筑形式符合_市城市总体规划要求。d.本项目建设场地附近环境好，工程建设过程中和建成后的生活污水、废气、生活垃圾等，在设计时已充分考虑了其处理措施，对环境无不良影响。1.3.2 建议 a.本项目具有良好的社会效益，建议政府各级相关行政部门给予大力支持，以使项目早日实施。b.建议认真按照建设程序要求搞好各阶段的工作，特别要搞好招投标工作和工程质量监理，以保证工程质量和工程进度。c.在工程建设中，要注意公用、环保和生活环境的配套建设，物业管理与施工建设同步进行。d.工程建设中，切实做好节能、节地、节水、节材工作。第二章 析 需求分析p 与建设

8、规模 2.1 需求分析p 2.1.1 项目建设的必要性 （ （1） ） 项目的建设 是解决城南新区商贸市场紧缺问题 的 现实 需要 近几年来，_市中心城区积极推行“北扩南移”战略，“南移”以新市政府搬迁为重点，建设城南新区。城南新区已与市区商业街融为一体。自从市委市政府在城南新区落成后，先后又有市审计局、国土局、建设局、规划局、国税局、人防办、_区检察院、龙泉花园、金泉小区等相继进驻城南，强烈地牵引着市政府的其他职能部门纷纷抢滩，将形成一个政治、文化中心。但是，城南新区还没有形成配套的超市、商场、市场等服务设施，给周边居民特别是已形成的_安置小区居民购物带来了诸多不便，也不利于城南新区的进一步

9、发展。因此，随着新区人口的增多，在城南新区建设_大市场势在必行。（ （2） ） 项目的建设 有利于加快推进_城市建设、改善人居环境 _城市是一座新兴的工业城市，号称“湘中明珠”。_市地改市后，市委、市政府把城市建设作为一项主要工作来抓，城市建设有了较大的发展。近年来，_中心城区完成城建投资 20 多亿元，城市建设迅猛推进，城市面貌不断改观，城市功能不断完善，城市品位不断提升。人均居住面积、道路面积、公共绿地面积和自来水普及率均居全省先进行列，人居环境位列全省第二。市本级建成区面积达到 41 平方公里，中心城区新改建城市道路 45 条，城市公园、广场 5 个，水、电、气和通讯已能满足 50万人口

10、的需要。_市先后被评为省级园林城市、省级卫生城市、省级文明城市和全国绿化模范城市。根据_城市总体规划（20_2021 年），_城市建设用地在现有的基础上采取以向南和东发展为主、向北和向西发展为次的发展策略，重点开发百亩、万宝、西阳组团，适当开发青山、_、碧溪等组团。城南百亩组团北至湘黔铁路，东至潭邵高速公路_连接线，南至孙水河，用地约 7 平方公里，规划为高新技术产业园区和城市公共活动新区。拟建_大市场属于百亩组团的市场规划用地，周边是_安置小区，紧邻城市支路，交通方便，环境适宜。项目的建设既能满足_安置小区人民群众生活需要，又能吸引人气，进一步提升城南商业氛围，对加快_城市基本功能配套建设、

11、提高城市品位具有积极的意义，也是一项利民惠民的工程，是改善城南新区生活居住和经济发展质量的需要。（ （3） ） 项目的建设 有利于促进_商品贸易经济的发展 20_6 年，全市社会消费品零售总额 110.39 亿元，增长 14.5，增幅比去年同期上升 1.0 个百分点。分地域看，城乡市场全面增长。城市和农村分别实现消费品零售总额 50.74 亿元和 59.65 亿元，同比增长 16.9和12.6。分行业看，超市、商场、餐饮生意兴旺，其中批发零售贸易业 98.81亿元，增长 14.4；住宿餐饮业 11.15 亿元，增长 16.3。社会消费品零售总额 110.39 亿元，增长 14.5。居民消费价格

12、指数为 .7。从整体看，全市商贸流通活跃，经济运行的内在活力逐步显现，全市经济社会进入了提速增效发展的新阶段。近几年来，_商业网点和商品市场迅速发展，扩大了城市居民就业，增加了地方财政收入，完善了中心城市服务功能，提高了城市品位，有效地促进了社会的繁荣和发展。随着_区位优势的凸现，区域交通建设的加快，城市功能建设的不断完善，_区域商业中心的地位将更加明显。根据 20_4 年_市规划设计研究院编制的_市城市商业网点规划，20_5 年起，_将规划在_市政府新址西北侧建设城南商贸区，辐射区域包括洛湛铁路以南，孙水河以北，高丰路以东，新星南路以西，约 10 平方公里，目标顾客为本地居民及休闲、旅游人口

13、，常住人口约 10 万人，包括建设_农产品市场、_商业超市等商业网点。本项目的建设符合_城市商业网点规划布局，有利于繁荣_商品流通市场，促进城市经济的发展，提高_区域中心城市的辐射能力。（ （4 ）项目的建设是增加就业、促进社会和谐的需要 拟建项目规划建设钢结构交易大棚、商业店铺、商业住宅及其配套设施，为开展农副产品、日常生活用品、服装、餐饮等商品交易活动提供了场地，解决了_安置小区及其周边居民的生活难题；同时，项目的建设还可提供建筑、仓储、运输、劳务、贸易、餐饮等方面的岗位近千个，为提高社会劳动就业率做出贡献。项目的建设也有利于农产品的销售，增加了农民收入。因此，本项目的建设在创造就业岗位、

14、促进社会和谐方面具有十分积极的意义。2.1.2 城市发展状况 _城市是一座新兴的工业城市，号称“湘中明珠”。它到建国前仍为一个小商埠，人口仅 20_ 人左右。建国以后，_城市社会经济进入了一个新的发展时期，特别是改革开发以后，1980 年_经国务院批准恢复市建制以来，_城市发展日新月异。20_6 年底，_城市建设用地达到 41 平方公里，城市人口达到 32 万，城市基本职能不但是_区域的政治、经济文化中心，而且是湖南省重要的钢铁工业基地及原材料生产基地，从过去一个名不见经传的小镇发展成为一个规划布局比较合理、功能比较齐全、具有较强吸纳力和辐射力的中等城市。20_4 年以来_相继跻身省级园林城市

15、、省级卫生城市、省级文明城市行列，20_6 年又被评定为全省第一个全国绿化模范城市。根据_城市总体规划，到 2021 年，_中心城区人口规模为 32 万人，规划建设用地 36 平方公里；到 2021 年，城区人口规模可达到 50 万人，规划建设用地 53 平方公里。而目前_城市建设用地和城区人口已实现了 2021 年的规划目标。_城市建设实施“北扩南移”战略，由“一区三片三个组团”发展成为“一区三片六个组团”，构筑“组团布局，山水相间，城乡交融，共为一体”的山水园林城市空间形态。“一区三片”即城市中心区和城西北的青山、_片，城南的百亩、万宝片，城东的西阳、碧溪片；“六个组团”即青山、_、百亩、

16、万宝、西阳、碧溪组团。随着_市委、政府及众多市直机关办公新址的开发建设，城南新区已成为一块新的投资热土，城市道路、市民公园、高尚小区建设如火如荼，人口日益增多，按照未来十年的远景规划，城南新区常驻人口将突破 10万，年总消费量达 20 亿元以上。人口的增长，带来了大量的商机。为满足新区人口的消费需要，按每 1km 服务半径设置一处农产品市场进行布局的要求，急需配套建设城市贸易市场。2.2 建设规模及内容 拟建_大市场规划用地面积 15411.07 平方米，建筑基地面积 6469 平方米，总建筑面积 30388.6 平方米，主要建设内容为：钢结构交易大棚2973.9 平方米，商业店铺 12698

17、 平方米，商业住宅 17330.6 平方米，地面停车位 50 个，非机动车停放场地 650 平方米。见表 2-1：表 2-1 建设规模及内容 序 号 指 标 名 称 单位 数 量 备 注 总用地面积 m2 15411.07 合23亩 2 总建筑面积 m2 30388.6 3 钢结构交易大棚 m2 2973.9 4 商业店铺 m2 12698 5 商业住宅 m2 17330.6 6 建筑基底面积 m2 6469 7 建筑密度 41.98 8 平均层数 层 4.7 9 容积率 1.972 10 地面停车位 个 50 11 非机动车停放场地 m2 650 第 三章 章 址 场址 选择 3.1 场址现

18、状 3.1.1 地点与地理位置 _大市场位于_城南新区内，东邻洛湛铁路，南邻城市支路，西邻黄泥路、规划地块地势平坦，形状呈三角形，周围为_安置小区，市场服务人口达数万人，距离湘中大道约 1 公里，地理位置优越，交通方便。3.1.2 场址土地权属类别及占地面积 本项目建设用地为已征城市用地，属_市政府搬迁办公室所有。且在城南新区控规中亦规划为市场用地，场地已平整，房屋已拆迁，场址已达到“七通一平”要求。总规划用地 15411.07 平方米。3.2 场址条件 3.2.1 地形、地貌条件 规划用地块原为荒山，高差与现状地坪标高约 20 米，随着城南新区的开发，地块现状荒山基本已被推平，场地较为平坦，从地块区域看，_大市场南面与西面均是_安置小区，北面不远则是洛湛铁路，地块现状已通水、通电、通路，前期工作基本已完成，施工条件尚好。_市地处湖南省中部，涟水中游，湘黔、娄邵铁路交汇处。位于东径110°53&rs;24&rs;&rs;至 112°7&rs;42&rs;&rs;，北纬 27°35&rs;46&rs;&rs;至 27°58&rs;31&rs;&r