涪陵区义和镇国有土地项目挂牌竞拍可行性分析报告

1、涪陵区义和镇国有土地项目挂牌竞拍可行性分析报告项目概况：本项目位于涪陵西北部长江上游北岸义和镇，东与李渡街道办事处相连，南与蔺市镇、龙桥镇、石沱镇隔江相望，西与长寿接壤，全镇幅员面积107.69平方公里，镇政府设在义和兴义南路，东至涪陵城直线距离18公里，南至长江鹤凤滩码头4.5公里。义和镇因附近有个古玉和（御河）桥而得名。1931年，由义和、桂馨归并为义和乡。1958年，义和乡改为义和公社。1983年，义和公社改为义和乡人民政府”。1992年义和、大山两乡合并设立义和镇；2008年5月区划调整后，义和镇和镇安镇合并成为新的义和镇，现辖13个村，4个居委会，114个村民小组，22个居民小组，总

2、人口50853人，耕地面积32745亩，其中田22720亩，土10025亩。土特产主要有涪陵榨菜、优质锦橙、义和糯米酒等。2009年全镇实现GDP总量54360万元，乡镇企业总产值17.26亿元，农业总产值23631万元，农民人均纯收入4805元，财政收入1024万元。用地规模与地块现状：地块基本情况及规划设计主要指标:宗地编号.FL2011-09-12宗地面积：22711.8平方米（34.07亩）宗地坐落：义和镇机房一社出让年限：50年容积率：1.5建筑密度（）:35建筑限咼（米）:21土地用途：住宅用地投资强度：万兀/公顷保证金：770力兀起始价：1535力兀加价幅度：10万元挂牌开始时间

3、：2011年07月18日09时00分挂牌截止时间：2011年07月27日15时00分备注：商业：40年总建筑面积：34067.7平方米一、据调查涪陵区义和镇新规划的镇政府办公楼在本项目的马路对面;二、 涪陵区义和镇目前的房价约为：2000-3000元/平方米；宗地挂牌竞拍分析表总销售收入（万元）总成本费用（万兀）销售收入利润率备注销售价格（元/m2）土地成本（万兀）宗地挂牌实际成交价（万元）6813.547961.73亏损16.85%20001597.9415358516.938176.893.99%25001597.94153510220.318392.0117.9%30001597.941

4、5358516.93约8228.93约3.38%25001649.981585 （成交价加 50 万）10220.31约8444.05约17.38%30001649.981585 （成交价加 50 万）10220.31约8496.11约16.87%30001702.041635（成交价加 100 万）10220.31约8912.51约12.8%30002118.442035（成交价加 500 万）10220.31约9016.61约11.78%30002222.542135（成交价加 600 万）10220.31约9120.71约10.76%30002326.642235（成交价加 700 万）

5、2000元/平方米左右，即使以挂牌起始价购买仍有较大亏损风险；2500元/平方米左右获利能力较弱；3000元/平方米左右具有一定的获利能力；3000元/平方米左右时，如果的挂牌竞拍的最高出价超过700万，则销售收入利润率可能低于10%宗地挂牌竞拍分析:一、本楼盘销售价格在二、本楼盘销售价格在三、本楼盘销售价格在四、本楼盘销售价格在总成本估算表1序 号按挂牌拍卖地价1535万兀和销售价2000元/平方米计算按挂牌拍卖地价1535万兀和销售价2500元/平方米计算按挂牌拍卖地价1535万兀和销售价3000元/平方米计算成本构成总费用（万元）单方费用（兀/m2）总费用（万兀）单方费用（兀/m2）总费

6、用（万兀）单方费用（兀/m2）备注1土地费用1597.94469.051597.94469.051597.94469.05详见表22前期工程费84.8922.7884.8922.7884.8922.78详见表33建安工程费4432.823004432.823004432.82300详见表44规费及相关费用548.33160.85548.33160.85548.33160.85详见表55开发间接费用542.09159.12644.3189.12746.5219.12详见表66贷款利息1209.571209.571209.57详见表77不可预见费用199.9258.68199.9258.68199

7、.9258.68详见表88相关税费435.76127.91548.71161.06661.63194.21详见表99合计7961.733307.968176.893371.118392.013434.26土地成本估算表2序 号项目内容计价标准总费用（万元）单方费用（兀/m2）备注1土地出让金挂牌起始价1535450.57土地使用权岀让合同2土地契税1535*4%61.418.023公证费1535*0.5%。0.770.234印花税1535*0.5%0.770.235征（土）地管理费渝价（20012001 ） 346346 号6拆迁安置补偿费7货币安置费用或建房费根据摸底统计表计算根据安置方案8

8、房屋产权补偿及评估费根据残值评估结果9提前搬家奖励及补助费根据安置方案自定10附属设施补偿费水、电、气等按市场价格计11青田补偿费12土地补偿费重庆市征地补偿安置办法13农业人口安置费用1999.41999.414地上、下附着物补偿费15拆迁代办费用自行协商16拆迁管理费被拆建面 1 1 元/ /平方米渝价（20022002 ） 274274 号合计1597.94469.05按业主提供数据前期工程费表3序号内容计费标准及依据总费用（万元）单方费用（兀/m2）备注1市场调查及产品策划100.8可由自己完成2规划设计费市场价甲级院 15181518 元/ /平米（含规划及方案设计、 初设、施工图设

9、计，三者各占 30%30% 30%30% 40%40%）51.115计办价（2002） 10 号3地质勘查费一般市场包干计算或者按钻孔深度110130兀/米或按5元/地平方11.363.33计办价（2002） 11534园林景观绿化设计计办价（2002） 10 号5三通一平含场地平整及施工用水电路通6原有建筑物的拆除根据拆迁房屋的质量，施工单位处一般按812812 元/ /平米的标准缴纳给建设单位，但除渣由建设方负 责7施工图审查费市场价3%*设计费1.530.45渝价（2009） 100 号8勘察成果审查费按勘察费总额的610%计算0.680.2渝价（2005） 649 号9监理费一般包干计

10、算或建筑面积2 2 元44 元/ /平米（小区）10.223渝价（2000） 352 号合计84.8922.78建安工程费表4工程名称工程造价（万兀）单方造价（元/m2）占总造价比例（%备注1.主体工程土建4428.81300水电已含2.专业分包工 程通风、排烟工程电梯安装工程光纤电视安装工程（室内、室外）消防工程（室内、室外）安防工程（室内、室外）配电引入、开闭所及设备安装工程防火门、防火卷闸门卷闸门防盗门塑钢门窗 动力配电安装、电缆及桥架安装工程柴油发电机组安装工程燃气工程供水工程铁花、护栏、厨卫防水等3.环境附属工 程锚杆挡墙园林景观工程装饰工程（进厅、电梯间公共区域）总平供配电及照明工

11、程 市政工程（道路、生化池、给排水）4.车库车库4100030-40 平方米，含道路合计4432.82300规费及相关费用表5序号内容计费标准总费用（万元）单方费用（元/m2）备注1规划费用城市建设配套费按建筑面积 100 元/平方米340.68100渝府发2009110 号规划许可执照费0.18%*预算投资额渝府发（2001） 23 号分次付清规划管理费0.25%*建安工程费11.083.252建委系统收费建设工程质量监督费0.2%*建安造价8.872.6渝价(2001)345 号工程招标综合服务费3 元/平方米*34067.7 平方米10.223工程档案管理费0.3 元/平米*34067.

12、7 平方米1.020.3保险费施工单位支付3人防易地建设费35 元/平方米*规设总建面119.2435渝价2007654 号4园林、绿化赔偿费根据分类标准按实际情况计渝价（2000） 75 号5超标噪声排污费根据分类标准按实际情况计，一般4 元/平米13.634渝价（2000） 21 号6绿化建设费5 元/平方米17.0357国土房管系统规费预售许可证办理费1500 元/证0.150.01房地局网站初始登记费80 元/套；0.1 % *建造成本4.431.3渝价（2000） 347工本 1010 印花 5 5卖房时交易手续费4.8 元/平方米*交易的建面16.354.8房产测绘费0.2 0.5

13、 元/平方米分住.非住宅.规模1.020.3渝价（2000） 368 号地质灾害评估收费标准政府分类指导价渝价（2002） 257 号建设项目用地勘测费1910+ 477XX 按点数计渝价（2000） 368 号地籍房产图成果资料费65 元/幅渝价（2000） 368 号白蚁防治费1 元/平米*34067.7 平方米3.4118防雷相关费用防雷工程设计审核收费政府参考价0.950.28渝价（2002） 662 号防雷装置安全检测收费45 元/套X套数渝价（2001） 194 号防雷工程施工监审收费500 元/次X50.250.01渝价（2001） 402 号9市政收费环境卫生有偿服务收费根据具

14、体服务项目计渝价（2001） 168 号行政事业性收费根据具体项目计渝价（2001） 339 号合计548.33160.85开发间接费用表6序号内容计费标准及依据总费用（万兀）单方费用（兀/m2）备注1开办费及管理费2%*开发成本（表 2 至表 5 的合计：6663.96 万元）133.2839.122策划代理费2%*销售收入（按销售价 2500 元/平方米*34067.7 平方米=8516.93 万元）170.34503销售费用3%-5%销售收入（按销售价 2500 元/平方米），取值 4%340.68100合计644.3189.12财务费用表7序号内容计费标准及依据总费用（万兀）单方费用（兀/m2）备注1贷款利息按资金缺口2000万元贷款利率6肚年计算1209.57合计1209.57不可预见费用8序号内容计费标准及依据总费用（万兀）单方费用（兀/m2）备注1不可预见费用开发成本*3%即卩6663.96*3%199.9258.68合计199.9258.68相关税费9序号内容计费标准及依据总费用（万兀）单方费用（