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1、中房网络有限公司恒汇房地产代理合和万国地产顾问主讲:骆 铧积极心态的人看到的是潜力消极心态的人看到的是困难利人利已双赢损人利己赢/输损已利人输/赢损人不利己输/输独善其身输?赢？任何事没有定义，只是你的看法。任何事没有定义，只是你的看法。信念可以激发人的潜能，世上无难事，只怕有心人。信念可以激发人的潜能，世上无难事，只怕有心人。信念信念-潜能潜能结果结果-行为行为对失败、负面影响、对事物所下的定义不同。你对被拒绝的定义转换你对这件事的定义.惟有当我真正放弃的时候，表示我已经被拒绝了。 顶尖的销售人员决不做一锤子买卖，顶尖的销售人员决不做一锤子买卖，不要瞧不起任何顾客，任何顾客都有可不要瞧不起任

2、何顾客，任何顾客都有可能购买你的产品能购买你的产品。们看别人不顺眼的时候照镜子看看自己们看别人不顺眼的时候照镜子看看自己做到喜欢自己，才能去喜欢别人做到喜欢自己，才能去喜欢别人销售产品之前先把自己销售出去销售产品之前先把自己销售出去1、大声说话，勇于表达;2、做被人尊重的人;3、站在被重视的位置;4、善于发现自己的优点，别人能做到，自己也可以，甚至可以比别人做得更好;5、学习领导，学会学习，学会管理，学会安排.什么是沟通？什么是沟通？沟通的效果取决于对方对你的回应;学会对答与应变;具备良好心态;沟通决不仅仅是一个策略、一个技巧，更重要的是心态的改变，状态的改变，是你的心智模式的改变。使用知识才

3、是力量有学历不一定有能力 脑袋决定口袋，你的财富，你的目标不会大过你的思考格局 沟通对象的多样性创造利润的三个方面： 1、发掘顾客2、增加成交率、重复购买率、交易额3、增加顾客忠诚度交流才能交心，交心才能交易沟通过程的互动性 帮助别人得到他所想要的 ,你就能得到你想要的你沟通的效果取决于对方对你的回应。你沟通的态度取决于你对对方的回应。成功要创造被别人利用的价值和利用有价值的人 ；沟通是意见的交换，协商是条件的交换，立场各有不同；谈判是利益的交换，双方各有利益 。是事错了，不是人错了 ；留给别人余地，也是给自己留有余地； 慎用我觉得，我认为，多使用让我们；讲不同意见时，请保留对方的立场 ；您说

4、的非常有道理；刚开始我也像你这样认为 。使用好论证语言的三要素：1、文字语言7%。2、肢体语言50-60%3、有声语言（声调）30-35% 认同对方的道理：是的、同意、没错、认同 一开始我也像你这么认为 认同别人，才有机会肯定自己 赞美是人际沟通的润滑剂 这个世界不缺少美，而是缺少发现美的人 销售是信心的培养情绪同步语气、语速、语调同步肢体动作同步眼神的接触问开放型的问题了解创造需求（开放型问题 =可以得到顾客需求的问题）问限制性的问题便于掌控（限制型问题=您所掌握对方回答的答案）问封闭性的问题锁定成交（封闭式问题=对方只能回答是与不是或好与不好）想、听、说、写、教、做想、听、说、写、教、做抓

5、住重点速度适中保持微笑察言观色间接指出对方错误善用形容词叫出对方的名字与头衔以对方擅长为话题分辨混淆字词注意说话礼貌避免滔滔不绝善听对方的话清楚传达讯息保持合适的谈话距离以自然姿势辅助说话以低而稳的态度沟通重述与整理对方语意投入到对方话中适时调整音调预先计划沟通所需时间让对方能畅所欲言提示对方你想要听的话确认关键性问题 了解某人及想法，最简单的办法就是向他提问题 还要注意给他们留出回答问题的时间，这一点同样很重要 捕捉顾客心理最好的办法就是“换位思考”，将您的角色代入顾客的角色，你就会知道顾客的想法开放式问题 封闭式问题想象式问题 高获得性问题 开放式问题，就是不限制客户回答问题的答案，而完全

6、让客户根据自己的喜好，围绕谈话主题自由发挥。销售人员提出开放式问题，可使客户感到没有约束，有自由表达个人观点和情绪的空间，这样，销售人员就可以从客户那里获得大量真实有用的信息。什么事、什么时候、什么地方、谁、为什么和怎么办先生/小姐！有什么可以帮到您呢？为什么想到来这里看我们的项目？您想选怎样的户型？怎样的户型适合您呢？我们如何做才能满足您的要求？ 封闭式的问题就是答案很简单或很短的问题，其答案通常是“是”或“否”，或者是在问题限定的范围内作答。当销售人员需要获得准确和详细的资料，或者需要控制讨论问题的方向和时间时，一般会使用封闭式问题。您想选择怎样的产品呢？您觉得这个产品适合您吗？您想要这个

7、牌子还是那个牌子？您自己过来买还是朋友介绍的呢？您是喜欢什么颜色？您是喜欢便宜货还是品质有保证的货？想象式问题是采用开放式，或是封闭式问题的形式，来做一些引发对方思考、想像的提问。想象式问题的目的主要是给对方一个假设或想象的空间，使对方经过思考后，对预测的结果有强烈地感受 。开放型的想象式问题您想像一下，您买了我项目后，品质有保证，您可以免除维修带给你的麻烦。如果您一味选择价格底，第一配套跟不上，第二对您自身的社区环境不理想。您想象一下，您买了品质环境好的楼盘，您的朋友都会觉得您的选择好，叫您介绍他来买，您的脸上也有光彩？ 在和顾客初次见面时，客户未必愿意和你敞开心怀回答开放式问题，大谈自己的

8、心得和看法，而提封闭式的问题客户会更容易也更乐于作答。而在和顾客比较熟悉之后，就不妨多问他们一些开放式或高获得性的问题，这时候才会得到顾客真实而详细的回答。销售精英寄语销售精英寄语顾客是最好的老师，同行是最好的榜样，市场是最好的学堂。取众人之长，才能长于众人。依赖感大于实力。销售的97%都在建立信赖感，3%在成交。当你学会了销售和收钱， 你不想成功都难。拒绝是成交的开始。 销售就是零存整取的游戏，顾客每一次的拒绝都是在为你存钱。 要从信任、观点、故事、利益、损 失、利他六个方面， 创造让顾客不可思议、不可抗拒的营销方案。销售是信心的传递；情绪的转移；体力的说服；谈判是决心的较量；成交是意志力的

9、体现。力不致而财不达 收到的钱才是钱。一定要给顾客讲有含金量的东西；一定要给顾客讲有含金量的东西；一定要学会创造价值，为顾客创造他需要一定要学会创造价值，为顾客创造他需要的价值。的价值。所有的一切事物，都要学会去链接。情感的关系大于利益关系和合作关系，要与顾客有深层次的情感交流。顾客买的不仅是产品本身， 更买产品相应的及额外的服务。人脉就是钱脉人缘就是财缘人脉决定命脉你永远没有第二次机会给顾客建立自己的第一印象。销售等于收入。这个世界上所有的成功都是销售的成功。当你学会了销售和收钱的本领时，你想穷都穷不了。 做业绩千万不要小看每个月的最后几天，这好比是3000米长跑，当你跑完2700米时，最后

10、的300米犹为重要，最后几天是最容易创造奇迹的时刻。没有卖不出的产品，只有卖不出产品的人；没有劈不开的柴，只是斧头不够快；不是市场不景气，只是脑袋不争气。一流推销员卖自己二流推销员卖服务三流推销员卖产品四流推销员卖价钱销售时传递给顾客的第一印象： 我就是你的朋友，我今天与你见面就是和你交朋友的，所有顶尖高手都是会把客户当家人的人。随时随地都在销售，把销售变成一种习惯。成长永远比成功重要，你可以不在销售中成交，但你不可以在销售中不成长。只有找到了与顾客的共同点， 才可能与他建立关系。销售就是建立关系，建立人脉。选对池塘才能钓大鱼，顾客的品质一定要好。你的选择大于努力十倍。如果你为穷人服务，你将变

11、得越来越穷；你可以把自己定位为珠宝店老板，也可以把自己定位为收破铜烂铁的小贩；你服务十个破铜烂铁不如服务一颗钻石。小事情就是一切，煮熟的鸭子为什么会飞掉？是你的细节失败了，让顾客不爽了。销售不变的法宝多听少讲，必备多问少说；服务的最高境界发自内心，而不是流于形式。销售等于帮助，一切成交都是为了爱！爱他就成交他吧！收到钱是帮助顾客的开始。销售员必备的乞丐精神面对“顾 客”首先微笑，每天被拒绝多次还是一如既往。对待老顾客要像对待新顾客一样的-热情对待新顾客要像对待老顾客一样的-周到销售是信心的传递，谈判是决心的较量；销售就是建立感情，销售就是获取信任。顾客买的更多的是种感觉 被尊重、被认同、放心。

12、因为熟练，所以专业；因为专业，所以极致。只有专业才能成为专家，只有专家才能成为赢家。任何顾客都不会和业余选手玩，因为他们深知业余没有好结果。顾客永远只相信专家，专家代表权威和被信任。销售人员要永远问自己的三个问题：1. 我为什么值得别人帮助？2. 顾客为什么要帮我转介绍？3. 顾客为什么向我买单？天上不会掉钱，要赚钱找顾客拿。买和不买永远不是价格的问题，而是价值的问题。要不断的向顾客塑造产品的价值。看自己的产品就像看自己的孩子，怎么看怎么喜欢。热爱自己热爱自己的产品热爱自己的团队朋友们: 销售决无一般人心中的艰难、低下，更无一般人心中的玄妙。它只是一种人生考验和生存方式，只是它以一种自由的、不稳定的状态存在着。它