二手房房屋买卖合同买卖合同范文大全

1、二手房房屋买卖合同 买卖合同?范依民法通则第 72 条的规定，按照合同或者其他合 法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移， 法律另有 规定或者当事人另有约定的除外。合同法第 133 条则规定， 标的物的所有权自标的物交付时起转移， 但法律另有规定或者当 事人另有约定的除外。对于分期付款买卖合同标的物的所有权应 从何时起转移， 在实践中还有不同的观点：一种观点认为，在分 期付款买卖合同中，标的物的所有权的转移首先应从当事人的约 定， 当事人没有约定的， 应从价款全部支付完毕时转移。第二种观点认为，分期付款买卖合同成立后，出卖人应 按合同规定将标的物交付给买受人直接占有，但并不必须转移标的

2、物的所有权，标的物的所有权是否转移，由双方自行协商。第 三种观点认为，分期付款买卖不影响标的物所有权的转移，买受人取得标的物时即取得其所有权。 第四种观点认为，在分期付款 买卖合同中，除法律或者合同另有约定外， 出卖标的物所有权自 出卖人交付时起转移给买受人。第五种观点则认为，无论分期付 款买卖合同有无所有权保留的约定， 应推定标的物的所有权于付 清全部价款同时转移给买受人。结合我国合同法、民法通则以及其他法律、行政法规的规定，对分期付款买卖合同标的物转移的时间确定，可以按以下原则处理：1法律对所有权的转移有明确规定的，应当按法律的规 定认定标的物所有权的转移时间， 如法律规定不动产所有权自登

3、 记之日起转移，所以商品房分期付款买卖合同中的标的物，即房产的所有权应自办理房产所有权登记之时转移。部分动产如机动车、船舶等交通工具的所有权也自登记过户之日起转移。2法律对标的物所有权的转移没有规定的，可以由双方 当事人对所有权的转移时间自行约定， 如果当事人约定标的物并 不在交付之时转移的，则依其约定，如所有权保留的买卖合同（所 有权保留是指当事人在买卖合同中约定，在出卖人交货后，只有当买受人充分履行付款义务时，标的物的所有权才转移到买受人 手中；在此之前，出卖人将一直保留对标的物的所有权，并在买 受人不履行付款义务时，出卖人有追索标的物的权利）。3.法律没有对标的物所有权的保留作出明确规定

4、，当事 人也没有作出特别约定的， 标的物的所有权自出卖人交付给买受 人之时转移给买受人。（三）因买受人违约而产生的分期付款买卖合同纠纷的审 理规范在分期付款买卖合同中，由于买受人系分期付款，所以，出卖人难免有收不回买卖合同价款的可能，而且因买受人的不同，这种风险的出现几率也会有所不同。因此，对于买受人的这 种违约的危险，出卖人会想尽办法加以避免，其中，约定期限利 益的丧失条款或者合同解除条款，则是出卖人在买受人违约时所 采取的救济方法，也是分期付款买卖合同中买受人违约时的责任 承担的特殊形式。1.期限利益丧失条款的适用规范。所谓期限利益丧失条 款，是指买受人迟延支付分期付款买卖合同价款达到法律

5、规定的 程度时， 出卖人有权要求买受人支付剩余的全部价款，买受人将丧失其在分期付款买卖中的期限利益。 期限利益条款是为了保障 出卖人能够收回全部价款而设的防范措施性质的条款，也是买受人违约时出卖人所采取的救济手段。但该种措施如果被出卖人滥 用，贝 y会损害买受人的利益。因此，各国法律对期限利益丧失条 款均加以一定的限制。我国合同法第 167 条第 1 款规定，分 期付款买卖合同的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款 的五分之一的， 出卖人可以要求买受人支付全部价款。对出卖人请求提前支付全部价款的特别约定的上述限制，属于法律的强行性规定，当事人在合同中不得限制、排队或者违反这些限制，否 则可以

6、认定为无效条款。但是，需要指出，并非只要当事人的约 定与上述规定不一致时就会导致合同无效，法律作出这样的规 定，其目的主要是为了保护买受人的利益，如果当事人在合同中的约定对保护买受人利益更为有利，则不属于违反法律规定。2合同解除条款的适用规范。分期付款买卖合同的解除 条款，又称为失权条款，是指在买受人违约时，出卖人可以解除 分期付款买卖合同，而取回标的物的条款。我国合同法第 167 条第 1 款规定，分期付款的买受人未支付到期价款的金额达 到全部价款的五分之一的， 出卖人可以解除合同。对于出卖人解 除权的行使，应按合同法此条规定的限制条件认定。即买受 人未支付的价款达到价款总金额的五分之一时，

7、出卖人可以解除合同；当事人虽然可以在合同中约定解除合同的条件，但该约定 的条件不应低于法律规定的标准， 否则，不利于对买受人的利益 进行保护。另外，不论分期付款买卖合同是否约定了所有权保留 条款， 出卖人均在法律规定情形出现时有权解除合同，否则不利于保护出卖人的利益。且我国合同法并未要求出卖人在解除 合同前对买受人先实施付款催告程序，这是对出卖人权利的保 护，即买受人未支付到期价款的金额已经达全部价款的五分之 一， 则构成了对出卖人权利的极大侵害， 法律允许出卖人不经催 告而径行解除合同，完全是合情合理的。在因买受人未支付到期价款达到法律规定数额时，出卖人可以解除合同，合同因被解除，则买受人因

8、合同而取得的标的 物应当返还给出卖人，即产生恢复原状的效果。 出卖人也应当将 已经收取的价款返还给买受人。 但是，出于对出卖人利益保护的 需要，我国合同法第 167 条第 2 款规定，出卖人解除合同的， 可以向买受人要求支付该标的物的使用费。也就是说，在一般情况下，因买受人原因而由出卖人解除合同时， 出卖人可以向买受 人请求从应当返还的价款中支付或者抵扣一定的金额， 作为该标 的物的使用费。而对于该标的物的使用费的具体金额如何确定，合同法并未作出明确的规定，结合审判实践，对此种”使用费的计算，可以比照租金来确定，即按买受人使用标的物的期 限及单位时间的同类标的物的租金来计算，在使用费确定后，使用费低于买受人已交付的价款的，出卖人应依扣减法即扣除已经交付的价款中的使用费，将剩余的部分返还给买受人；如果使用费高于已经支付的价款的，则出卖人还可以请求买受