加强银行业贷款抵押资产评价管理

1、加强银行业贷款抵押资产评估管理银行在办理贷款时，现在一般都以借款人的资产进行抵押，对控 制和降低贷款风险，取得了较好的效果，但是，我们也看到，不少贷 款到期时，通过处置抵押物收回贷款时，难以收回贷款本金和利息的， 也不在少数。为什么一般仅设定只有抵押物价值70%或更低比例的贷 款额仍有较大风险呢？原因很多，本文仅就银行贷款抵押资产评估管 理中需要注意的几个问题作一些探讨：一、选择合理的评估方法银行实行抵押贷款的目的，就是当抵押人贷款到期时，不能全部或部 分还清银行贷款时，银行根据我国法律规定，处置抵押物，变成现金， 用以收回银行放出的贷款。由于我国银行不能从事除国债以外的投资 业务，也不是为了

2、占有、使用抵押物，那么，银行抵押资产评估目的 和着眼点，就应该是对抵押贷款到期时，处置抵押资产能够变现、收 回的数额做出比较准确的估价。很显然，抵押资产到期变现值是一个 十分关键的指标。对于一般贷款时间较短（1-2年），抵押物市场交易活跃（比如城 市商品房）的实物资产，同时用重置成本法和现行市场价格法二种方 法评估比较合理，这是因为，用重置成本法可以知道抵押资产的现在 价值，用现行市场价格法可以知道抵押资产的现时价格，再考虑贷款 到期时处置资产的成本、税费、抵押资产实际折旧额和市场价格变化 风险，确定一个合理的折减值，就可以将抵押资产处置的可能损失减 到较小对一般贷款时间较长、抵押物市场交易不

3、活跃或只有个别交易案 例的，很显然，这种资产风险较大。因为，当贷款时间长，到期时， 抵押物的市场价格会发生较大变化，又由于有的抵押物，在目前我国 产权市场发育还不充分的情况下，贷款到期时抵押资产在市场没有买 主或买主很少，没有足够的市场竞争时，抵押物变现价值就可能很低 了。而往往中介机构对这类资产评估时大都采用重置成本法或收益现 值法来确定其抵押价值，但实际上，有不少这类资产在被处置时，是 处于一种生产经营停顿、半停顿甚至被清算的状态。已不适应收益现 值法评估时的假设条件，因此，对这类型的资产抵押评估应同时选用 重置成本法和清算价格法来评估，对同一资产评估规定同时使用二种 评估出来价值相差很大

4、的方法，有利于识别风险、控制风险。当然，还有一些不同的资产抵押形式，如流通股票抵押，由于其 流通股票价格是以一种虚拟价格的形式出现在公开交易市场上，它是 一种人们对上市公司预期收益、人们的投机行为、某些市场操作行为 等综合行为形成的一种价格，他们可以与公司实际经营状况不关联或 关联较少。目前，上市公司是银行争相发放贷款的热门客户，股东以 上市公司法人股抵押贷款也较多，但有的上市公司由于大股东侵占、 拖欠上市公司巨额资金，上市公司资产严重“空心化”，一旦某个链条 环节断裂，巨额银行信贷资金将陷入其中。这些情况表明，股票抵押 价值的确定，需要运用较多的证券市场研究方法，需另外专题探讨。通过对不同类

5、型抵押资产选择不同的评估方法，对不同抵押贷款 期限选用不同的抵押贷款折减值，并充分考虑处置资产时应付出的处置成本、税费。使评估的结果符合抵押资产处置时的客观情况，应是 我们控制贷款风险的重要一步。二、评估其他因素风险我们除正确的评估资产价值外，还需注意对抵押资产法律方面、政策 方面、社会因素方面风险进行评估。特别是如下几项法定优先权对银 行抵押资产受偿的影响：1、税收优先权；2、土地使用权出让金优先 权；3、职工安置费优先权；4、建设工程款优先受偿权；5、留置优先 权。目前，银行在对房地产贷款发放上，不少以房地产商的在建项目 抵押发放贷款，这时，银行仍然存在巨大风险。根据我国最高人民法 院的司

6、法解释，明确规定工程承包人被发包人拖欠的建设工程款优先 于抵押权及其他债权人受偿。如果房地产开发商不能按照合同规定按 时支付施工企业应得工程款项，施工企业有权优先将在建工程或已完 工程折价或出售用以收回自己应得工程款项，银行的抵押物价值就可 能大打折扣或丧失。三、建立和培养一支银行自己的评估人才队伍 建议各银行出台一些有效激励机制，把员工培养成银行复合型业务人 才。我们知道，四大国有独资商业银行已剥离了大量的不良资产，可 以说，每一笔剥离、核销不良资产都使银行付出了沉重的代价，但同 时也是银行资产评估、贷款风险管理的很好的案例教材。银行监管部 门、各银行可以选编一些案例，用于对相关人员的培训，较快地提高 银行评估人员和贷款风险管理人员识别和回避风险的能力四、建立有效的监督控制机制1、银行有一支能够识别评估质量的人才队伍；2、银行应有审核资产 评估报告的部门，应对评估部门和个人进行问责追究；3、各银行应按 区域或业务量设立若干资产评估审核中心，可以由上级行根据随机安 排的原则，直接对重要项目进行评估；4、评估部门应与贷款发放部门 分离，以建立相互制约的机