农村建房用地审批文件中核定的未成年人可 否 认定为宅基地房屋的共同所有权人

1、、 农村建房用地审批文件中核定的未成年人可 否 认定为宅基地房屋的共同所有权人 ？答： 根据土地管理法第 62 条 “ 农村村民一户只能拥有一处宅基地 ” 的规定，通常宅基地使用权的取得是以户的名义获得。农村集体经济组织在确定一户农村村民的宅基地使用权面积和房屋的建筑面积时，一般以该户农村村民的人数作为主要参考依据。未成年人基于其在农村集体经济组织中的身份，与其他成员以一户的名义共同取得了宅基地使用权和房屋建设的许可，其父母等投资建造房屋的行为可视为包括未成年人在内的一户农村村民的共同投资。物权法第 142 条规定： “ 建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用

2、权人 ” ，农村建房用地审批文件中核定的未成年人可认定为宅基地房屋的共同所有权人4、离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不当的，人民法院不判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。家庭共同财产包括夫妻共同财产、其他家庭成员的财产和全家共有的财产。属于其他家庭成员的财产，不能作为夫妻共同财产加以分割。属于家庭共有的财产，因离婚而离开家庭的一方可以以共同共有中共有人的资格，分得其应有的份额。未成年子女通过继承、受赠及其他合法途径获得的财产，属于其本人所有，有离婚后负责抚养该子女

3、的一方代为管理。 婚恋中的房产问题：杨明律师支招之二十二 (2008-7-7 17:33:02)分类：未分类【问题总结】1、农村房地产和城市房地产管理制度上的区别。目前，我国对城市房地产和农村房地产实行二元制的管理体制。城市房屋所占用的土地所有权的主体是国家，而房屋所有权人对其住宅所占用的土地只享有70年的使用权。国家通过房地产行政管理机关对城市房屋实行登记发证制度。而在农村，农村村民房屋所占用的土地所有权的主体是农村集体经济组织，农民对其房屋下的土地只享有宅基地使用权。国家对农村房屋至今尚未建立起登记发证制度。农民能够取得的一般也就是对宅基地使用权的凭证集体土地建设用地使用证，而没有房产证。

4、2、农村房屋所有权的特点。房随地走是房地不可分性的一个具体表现。在农村，由于房屋没有房产证，所以合法房屋的判断标准应以是否取得宅基地的使用权为前提条件的。否则，该房屋就是违章建筑，根本不具备合法分割的基础。而按照我国土地管理法的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。这意味着宅基地是以户为单位而不是以人为单位进行审批的。因此，集体土地建设用地使用证上所记载的宅基地使用人实际上是作为户即家庭的代表而登记为权利人的。这也表明农村房产所占用的宅基地使用权不是属于登记的个人，而是属于其作为户主所代表的家庭。3、农村宅基地上建造房屋的分割原则。基于农村房屋所有权的特点，必须首先区分出争议的房屋是家庭共同财

5、产还是夫妻共同财产。如果是家庭共有财产，则应先进行分家析产，确定出属于夫妻共同所有的房产份额。对于夫妻共同共有的房产的分割则可以参照本篇第一章所述的城市房产分割的原则进行。4、农村房产分割的基本方式。由于农村房产与特定的宅基地使用权相联系，而宅基地使用权的取得以具有该村集体经济组织的成员身份为前提，因此，农村的房产只能出售给同村的村民，不允许向其他村的村民出售，更不能销售给城市居民。这就决定了离婚分割农村房产的方式一般只有竞价取得和作价补偿两种方式，而不能采取向社会公开拍卖的拍卖分割方式。【杨明律师支招】1、农村村民结婚后，应及时办理户口迁移手续。只有户口迁移到婚姻缔结地所在村里后，另一方才能

6、成为该村的村民。也才能将其作为核定宅基地使用面积时的家庭人口之一。2、家庭成员共同建房居住时应及时做出约定。由于宅基地是以户为单位申请的，因此在家庭共同建房时应就家庭房产的分配及时做出书面约定，不能做出书面约定的，也应邀请村委会领导或相关无利害关系的亲属对房屋分配的口头约定进行见证。3、发生离婚需要分割家庭房产时，应首先进行分家析产。比较简单的操作办法是确认每一个家庭成员应获得的财产份额，再让离开家庭的一方获得与其财产份额相适应的金钱补偿。2009-01-06 21:20作者:曾耀林 点击数:725 在农村，房屋是农民的主要财产形式，正确审理农民因离婚、继承等引发的房屋析产纠纷，直接关系到农民

7、生活、生产的根本利益。由于农村房地权利的分离、城市化建设的拆迁安置带来的农业人口向非农业人口的变化以及丧嫁生娶等人口变迁的自然规律，农村房地的权属也常面临变迁、确认、分割、继承等法律问题。如何确认农民对地面建筑物的所有权、对宅基地的使用权，如何协调法律与政策的差异或矛盾，如何保护妇女、儿童在婚姻中或离婚后的房地权利，既是审理此类案件的重点，也是难点。从司法实践看，对此类案件在认定法律关系性质、适用法律及判决结果等方面都不尽相同，差异明显。笔者拟结合审判实务中农村房地纠纷的若干问题进行探讨，以求教同仁。一、农村宅基地性质及与农村房屋的关系农村宅基地，顾名思义，就是农村房屋所附着的地面土地。根据中

8、华人民共和国土地管理法第八条之规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”。农民有权使用集体土地建房。由于个人只享有土地的使用权而无所有权，不可能产生物权效力。但房屋不同，宪法第三条规定“国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权”，显然法律是承认房屋的私有。由于土地和房屋都是不动产，且二者在物理上不可分离，土地权利与房屋权利的关系如何，势必影响到权利人的切身利益。传统民法中，土地权利与建筑物权利有三种情形：一是土地所有权与建筑物所有权不可分离。如罗马法地上物属于土地的附合原则，建筑物属于土地的一部份，其

9、所有权应归属于土地所有权人；二是两者可以分离，但非土地所有人的建筑物所有权与地上权不可分离。如德国民法上的地上权制度。三是两权可分离，且非土地所有权人的建筑物所有权不以地上权为必要。如日本民法上，土地与建（1）筑物是两个在法律上可以完全分离的不动产。我国法律既宣布土地公有，又承认房屋私有，显然法律是承认建筑物所有权与土地所有权相分离之原则。但在管理制度上，实行的是房地不可分的一体化原则，即两个权利必须归属于同一主体。如法律规定土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让；房地产转让、抵押时，房屋所有权与该房屋占有范围内的土地使用权同时转让。在管理对象上，我国又是城乡区别，分为城镇土

10、地和农村土地两条管理体系。目前比较成体系的土地使用权制度只适用国有土地，对于农村土地使用制度，至今无切合实际可行的法律法规。对于农村宅基地使用权的保障和行使，基本上是政策调整而没有纳入土地使用权法律制度体系中。以笔者所在的地方基层政府对农村集体土地管理为例，该政府规定：村民建房以本人户口登记簿记载的农业人数为准，以户为单位按实际人口由主管部门审批，且一户只能拥有一处宅基地。当农民需要修建房屋时，依规定申请建房屋。从土地管理法和相关政策可以看出，农村宅基地的权属归集体而非农民私人所有，只有农业人口方有权使用农民集体土地，即享有宅基地使用权。在农村宅基地与房屋的关系上，只有享有宅基地使用权方有权建

11、筑房屋；只有经过审批，才有权在核准的宅基地面积范围上修建房屋，也才能产生对房屋的合法权利，否则修建的房屋为非法建筑，不能受到法律的保护。但是，在农村房地的管理中虽也适用“房地不可分”“地随房走、房随地走”的原则，但农村宅基地划拨的属地、属人原则并没有在实践中真正落实，加之建筑物的固定性、长期性，少数农村存在的歧视妇女、保护本地利益、宗族利益的现象，使得宅基地不可能完全随人员的变化而及时调整。如婚嫁人员的原有宅基地不收回、落户地又不划拨，去世人员、农转非人员的宅基地不收回，新生儿不及时划拨，有宅基地使用权的分不到房屋，有房屋的无宅基地使用权，宅基地使用证上的内容不作相应变更，而无法反映人员、建筑

12、物的变动情况等等，房地不可分原则在房地权利分离的前提下产生了许多矛盾，酿成了许多房地纠纷。由于对农村宅基地以及农房规范管理的法律制度的匮乏，使得审理此类析产纠纷因法律空白而出现不少难点。二、农村房屋析产纠纷的若干程序问题（一）诉讼主体问题。析产纠纷发生在家庭成员间，权利人都是共有关系，无论是原告、被告都是权利的共有人，因此该诉讼为必要共同诉讼，未参加诉讼的，法院应当依职权追加，通知其参加诉讼。但到底是共同原告或被告应视情况而定。首先应界定争议标的的权利主体。需要分割的房屋共同人有哪些，判断依据主要是农村宅基地使用证上的登记和有关部门、组织的证明。其次，如果离异或丧偶的一方抚养未成年小孩，当其起

13、诉前配偶或原家庭成员要求分割财产时，应通知该小孩以原告身份参加诉讼。当丧偶一方作为原告起诉分割房产而其小孩又随（外）祖父母生活时，小孩以被告身份参加诉讼。但此时会产生原告在同一诉讼中分为对立双方当事人而身份的混淆问题。即小孩的监护人系其父母，相应为法定代理人，此时父或母既以原告身份又以被告法定代理人身份参加诉讼，而角色混同。对此笔者认为，最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干意见第10条规定了监护人的监护职责包括代理其（被监护人）进行诉讼，第22条又规定“监护人可以将监护职责部份或全部委托给他人”，因此当原告诉讼角色混同时，为避免行为理论上的不当性，应当将代为诉讼的监护职责委托他人行使。如果未委

14、托的，由法院指定法律援助中心律师为委托代理人且无需征得监护人同意。（二）诉的种类问题。在农村房地析产纠纷中，原告的诉请主要有确权之诉和侵权之诉。司法实践中主要表现为：一是笼统的要求分家析产，无具体的分割指向。从文字解释，分家析产不仅要明确现有家产的状态，还要进行具体的分割。谁分此间房，谁分彼间房，其实质是确认之诉，即确认某间房为其谁有。但是民事诉讼法第一百零八条明确规定起诉要有具体的诉讼请求，但“分家析产”的诉请并不明确。因此对此类诉请应当要求原告明确诉请。在事实依据上，原告应当提供现有房屋的结构、方位及面积状态，以便法官分割时从有利于生产、生活和保护妇女儿童利益的方面合法合理确认原告应分得的

15、房产。二是要求确认权利份额。此类诉讼是典型的确权之诉，诉请并不具体指向某一间房，仅要求法院确认其权利份额。从诉请应具体的要求而言，此确认诉请应具体为要求确认自己享有多少的权利份额，方为具体。三是侵权之诉，要求法院判决侵权人搬出某些房屋。此类情况往往是当事人的权利义务已经明确，特别是不仅原告的权利份额已确认，而且权利也切实体现到某间房屋，因此是否侵权容易判断。但实践中，当事人因法律知识欠缺，未正确认识法律关系性质，在未确权之前就径直起诉被告侵权。法官对此应根据最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第三十五条主动行使释明权，要求当事人变更诉讼请求先确权，如当事人执意不变则驳回诉讼请求。另外，对于确

16、权之诉因无给付内容，其判决无执行性。当事人以确权判决申请执行，应不予受理。（三）房屋价值评估问题。由于家庭成员每人在房屋总面积中的权利份额与房屋单间结构面积并不尽一致，而房屋的价值又在于作为独立空间存在于整体房屋建筑中，因此既要保持房屋的完整性，又要保障每个人的权利，在析产纠纷中，绝大部份案件涉及到对房屋的货币补偿，从而需要对房屋价值进行评估但问题常在于：一是评估对象的确定。在拆迁安置后的房产分割或房屋改建、重建前的遗产继承案件中，需要当事人货币补偿的房屋往往是拆迁前、改重建前的房屋。这些房屋已不存在，当然无法评估。对此，笔者认为可先由当事人双方协商一个价格，只要双方认可即据此计算。如协商不成

17、，法院可参考政府当时拆迁安置原同类房屋补偿的单价进行确认。二是现有被分割农村房屋价值认定。可先由双方当事人协商约定争议房屋单价，协商一致的，法院予以采纳；协商不成，要求原告提出评估，预交评估费，法院委托有资质的机构评估，对评估费由当事人在诉讼结束后按权利份额比例承担；如原告无法或不愿预交评估费，法院依政府拆迁安置该类农房的补偿价格确认。（四）宅基地使用证的证明作用问题。对于宅基地使用权，国家向农民颁发农村房屋宅基地使用证作为体现权利的载体，其中可以证明哪些人享有宅基地以及宅基地面积和地上房屋面积，但实践中，如果该证不具体写明家庭成员姓名，如何判断权利人？因析产需实际测量某间房屋与具体登记内容不

18、符又如何认定？笔者收集到成都高新区国土局制作的新旧两种版本，旧版本是有户主姓名、家庭人口数、其中工干人数、住址、房屋结构、间数、建筑面积的内容；此版本没有具体家庭成员的姓名，仅能说明有多少家庭成员共同享有宅基地使用权。一旦非户主的家庭成员作为原告要求析产时，还需要首先查明要求人是否为使用证中所包括的共同使用人，实践中可以同期的户口或政府相关部门的证明予以佐证，如果无法查明证书上的成员有哪些或无法证明原告系证书中指称的家庭人口之一，只能以原告证据不足而予以驳回。新版本内容有户主姓名、总人数、住址、家庭成员姓名、房屋结构、间数、建筑面积、房屋四至界限。根据该版证书直接能够判定享有宅基地使用权的人员

19、，并根据房地不可分的原则进行析产。对于诉讼中实际测量的房屋面积与使用证上载明的面积不符的问题，笔者认为国土局向村民颁布农村房屋宅基地使用证是行使行政权的具体行政行为，法院在民事诉讼中没有义务对该行为进行审查。析产时，法院应根据宅基地使用证上的面积进行分割，如果当事人诉请指向某一具体房间，需要测量的只是该房间面积。法院根据测量结果和应分得份额作出判决，该补偿的补偿。如果当事人仅要求确认份额，便无需测量。如果当事人对使用证上的面积不服，应当告知其向国土部门申请变更或提出行政诉讼。三、农村房屋析产纠纷的若干实体问题司法实践中，引起农村房屋析产纠纷的主要事由有因离异、继承而要求分家析产，要求分割的房屋

20、既有客观存在的现有农房，也有被拆迁后安置的非农房，有些还会出现无权分安置房但对安置前的农房有权利份额的情形。从实体处理方面，可分以下情况：（一）离异或丧偶的儿媳或女婿要求分割现有农村房屋的问题1、儿媳或女婿婚嫁以前，原配偶居住的房屋由其父母修建，且另有兄妹，享有宅基地使用权的人口为以前家庭人口，新入户的儿媳或女婿婚嫁，政府没有另划拨宅基地，丧偶的儿媳或女婿是否有权分割房屋？笔者认为，依我国宪法规定，农村宅基地是集体所有，家民只享有使用权，不享所有权。在人口变动中，每增加一名农民，政府应当按标准无偿划拨宅基地归农民使用，换言之，只要是户口注册的农民，必然享有宅基地的使用权。新入户的儿媳或女婿，在

21、入户之前，原户籍地所在地的农村宅基地使用权并未丧失。当其婚嫁后，原宅基地应当收回，由婚嫁所在地的乡政府另行划拨。上述情形说明婚姻所在地的政府未划拨。既然无宅基地使用权，当然对地面建筑物也不能分割。由于系丧偶儿媳或女婿，对于配偶的财产有继承权，因此在此种情形下，如果配偶对房屋有权利份额，儿媳或女婿可以按继承份额获得相应的房屋份额，但由于分割房屋的前提必须是有宅基地使用权，而前述儿媳或女婿又无宅基地使用权，配偶的宅基地使用权又不能继承，因此儿媳、女婿无权分割房屋，但有权继承配偶享有的房屋的物质权利，即地上建筑物的物质价值。2、儿媳或女婿入户后，配偶的兄妹也另婚嫁成家分户，但原有宅基地使用证上载明的

22、家庭人口总量不变，即儿媳或女婿填补了兄妹的份额，而房屋没有增加或减少，丧偶的儿媳或女婿是否有权分割房屋？笔者认为，农村宅基地的划拨或收回是根据农民的生死和户籍变动而定。婚嫁后的宅基地应视婚嫁人户口迁移情况而定。出现上述情形，配偶的兄妹婚嫁后如果户口所在地发生变化，宅基地也相应变化，同时新入户的儿媳或女婿的宅基地也随其户口变化而定。根据户口管理的规定，兄妹婚嫁后，其宅基地应被收回，新入户儿媳、女婿应予划拨，如果二者进出的人口总量不变，由儿媳女婿填补兄妹份额有利于土地管理和生产、生活。但农村宅基地使用证上的人口情况应作相应改变。因此上述情形实质上说明儿媳或女婿享有了宅基地使用权，当然有权分割房屋。

23、但因房屋非己所有，应作补偿，同时也有权继承配偶对房屋所有权的份额。3、在第1种的情形下，入户后的儿媳或女婿虽然没有新增宅基地，但对原有房屋进行了改建或重建。儿媳、女婿出工出力出钱，甚至是与配偶完全以夫妻共同财产进行改建或重建，丧偶后是否有权分割房屋？笔者认为，由于儿媳或女婿没有宅基地使用权，应无权分割房屋。但在房屋的改建或重建上作出了贡献，特别是夫妻重建的房屋系夫妻共同财产，对地上的这部分财产，儿媳或女婿享有部份或全部权利，因此即使无权分割房屋，但有权要求获得房屋的财产价值，由使用该房且又有宅基地使用权的其他家庭成员进行补偿。如果儿媳或女婿的原有宅基地已收回，还有权要求现户口所在地政府另行按标

24、准划拨，使居住权利得到救济。4、在同时具备2、3的情形下，丧偶的儿媳或女婿是否有权分割房屋？笔者认为，既然家庭人口总量不变，入户的儿媳、女婿实质上享有了宅基地使用权。如果丧偶后要求分割房屋，按房地不可分原则应当允许。如果地面房屋的修建没有儿媳或女婿的贡献，应当全额补偿原房屋所有人；如果对房屋进行了改建或重建，视儿媳或女婿出工出力出钱的实际情况，有权部份或全额分割房屋。离异的儿媳或女婿申请分家析产的原则与丧偶情形一致，只是享有对房屋部份的继承权。（二）分割拆迁安置房的问题拆迁安置目前并无法律依据，主要是地方政府的行政法规和政策文件。拆迁安置的标准有本地特点，如成都市征地补偿安置办法规定的拆迁事实

25、依据就是根据农村宅基地使用证上载明的家庭人口、房屋面积进行安置，不够政策标准的，由拆迁户自行选择补钱补足或放弃；超过部份由政府货币补偿。实践中，如果宅基地使用证上的人员要求分割拆迁后安置的房屋应当如何处理？1、房屋拆迁安置前，未分家析产，安置后变为城市房屋并领取了产权证，而证书上产权人只有一人，其他人能否分割现有房屋？笔者认为，对此类情形首先应确认原农村房屋宅基地使用证上载明的家庭成员有哪些人，只有这些人才有权被安置。如果无宅基地使用权，即不可能作为安置对象。如果既有宅基地使用权，又对农村房屋有所有权，当然对安置房屋份额享有完全的权利，即使产权明确为一人，其仍有权分割。根据房屋实际状态的可分性

26、与否，要么相应变更产权登记，要么产权人支付份额对价。如果有宅基地使用权，但无房屋所有权，按房地不可分原则，在补偿了宅基地上建筑物的价值后，也可分割该部份农村房屋。相应拆迁安置后也对安置房有权利份额，处理结果同上。如果作为家庭成员但未在使用证上载明，说明该成员没有宅基地使用权，依安置政策不能成为安置对象，当然也无权分割安置房。但如果对农村房屋有所有权，有权要求其他人员按农村房屋价值补偿。在以何种房屋标准补偿权利人的份额上，有人认为房屋价值的补偿应以现安置房价值为标准，笔者认为不妥，因为现有安置房作为非农房，其价值是以市场价值来衡量，含有国有土地使用权如所处地段的价值成份，而农村房屋的价值并无宅基

27、地的因素，纯为房屋的本身价值，因此权利人也只能获得该物理价值的份额补偿。2、非安置对象对农村房屋有继承权，遗产分割前农村房屋被拆迁，是否有权分割安置房？如李母为农村宅基地使用证上的户主，与李父共同修建房屋。李甲、李乙分别是大儿、二儿。李甲后因招工农转非，使用证上的家庭成员为三人李母、李父、李乙。2000年李母去世，2001年李乙结婚娶张女。后农村房屋按三人被拆迁安置，现李甲认为李母对农村房屋有50%的所有权份额作为遗产，其有权继承相应份额。因该房屋拆迁后继承份额已转移到安置房，故要求分割安置房。笔者认为，首先李甲作为非农业人口，不是拆迁安置对象，不享有分割安置房的资格。因为安置房的权利来源是基于农村人口对宅基地使用权和房屋所有权的双重权利演变而来，二者缺一不可。现安置房依三人安置，是因为张女填补了李母去世后应收而未收的宅基地使用权份额，如果无张女，只能按二人安置，原李母拥有的宅基地上的房屋作价补偿。如果政府事实上在无张女的情况下按三人安置，政府有权要求被安置人按超过标准的面积以市场价退补，同时再按规定补偿李母拥有宅基地范围内的地上房屋价值。但无论如何，李母留下的遗产只是房屋的财产价值，而不包括宅基地。李甲有权分割的是李母之房屋价值而非安置