莆田市高新技术产业园区土地集约利用研究 - 陈文瑞-

1、随着人口增长、工业化及城镇化进程的不断推进,我国社会进入了以资源环境约束加大为主要特征的矛盾突出期。作为城镇发展和土地利用的重点区域,开发区已经成为了地方产业升级、地区发展的推动器和科技创新基地。为了控制开发区盲目拓展、促进园区内低效用地潜力挖掘、提高用地日常管理水平、建立健全土地集约利用考核制度与长效机制、增强土地管理参与宏观调控、构建资源节约型社会,开展评价开发区土地集约利用的工作具有十分重要意义。从狭义上理解,土地集约利用就是指增加土地投入,以获得土地的最高报酬1。从广义上理解,土地集约利用就是通过增加存量土地投入、改善经营管理等途径,不断提高土地的使用效率和经文章编号:1672-414

2、3(201003-0095-06中图分类号:F293.2文献标识码:A莆田市高新技术产业园区土地集约利用研究陈文瑞(莆田市国土资源局,福建莆田351100摘要:在对莆田高新技术产业园区土地利用状况进行调查和分析的基础上,运用多因素综合评价法,选取相应的评价指标来构建评价体系,运用特尔斐法求得权重构建模型,计算开发区的土地集约利用综合分值。根据定量化结果和实际情况,同时根据评价标准认为该园区属于集约利用等级。在此基础上,测算了评价时点的土地集约利用扩展潜力、结构潜力、强度潜力和管理潜力,推算开发区的用地潜力规模和尚可供地年数。分析评价成果为研究确定园区土地集约利用方向、挖潜计划和相关政策建议提供

3、重要依据。关键词:莆田市;土地集约利用;评价指标;高新技术产业园区;潜力评价Research on Evaluation of Intensive Land Use ofPutian High-Tech Industrial ParkCHEN Wen-rui(Land and Resources Bureau of Putian,Putian Fujian 351100,China Abstract :Investigating and analyzing land utilization status of Putian high-tech industrial Park,the index

4、system of evaluation was defined with the method of multi-factor synthetic appraisement,the weighting of evaluation index in the method was confirmed with Delphi.The intensive land utilization synthetic value of the Park was calculated.According to the quantitative results,real situation and evaluat

5、ion standard,it was considered that the region belonged to intensive utilization grade.Based on these,the intensive land useexpansion potential,structure potential,intensity potential and management potential at that time werecalculated.We estimated the land use potential scale and years of passably

6、 land given in the Park.So the land use potential scale and distribution is clear further.The results of the research could provide animportant reference to the government for finding out intensive land use direction,potentiality exploration planand relative policies.Key words :Putian city ;intensiv

7、e land use ;index of evaluation ;high-tech industrial park ;potential evaluation 第17卷第3期莆田学院学报Journal of Put ian UniversityJun.2010收稿日期:2010-03-01作者简介:陈文瑞(1971-,男,福建莆田人,房地产经济师、土地管理工程师、土地登记代理人。莆田学院学报2010年6月:济效益,实现更高的经济、社会生态、环境效益2。国土资源部是较早系统开展土地节约集约利用评价研究的部门,2004年专门开展了针对开发区土地集约利用评价工作,建立了开发区土地集约利用总体状况评

8、价体系,2008年发布了开发区土地集约利用评价规程(试行。目前,常采用多因素综合评价方法3进行评价产业园区集约利用的程度,其中评价指标权重值的确定可采用特尔斐法4、因素成对比较法和层次分析法5中的一种或多种进行,指标标准化处理常采用理想值比例推算法6。本文参考最新规程,对莆田市园区土地利用状况进行调查分析,采用多因素综合评价的方法对园区进行土地集约利用程度评价;采用趋势分析法、目标逼近法等进行园区的土地集约利用潜力测算;分析园区土地利用过程中存在的问题,并提出相应的挖潜措施与成果应用建议。一、产业园区概况莆田高新技术产业园区是2002年6月经福建省政府批准成立,2005年12月经国家发改委审核

9、通过的省级高新技术开发区。园区位于莆田市东部,处于海峡西岸经济区中部,东临福州,南接泉州、厦门,与台湾隔海相望,地理位置十分优越。园区的四至范围为:东至江口镇五星村顶墩路,南至高速公路内侧,西至三江口镇塔山村河道,北至江口镇丰山村下邦尾,土地总面积1105公顷。园区依山傍水、生态环境保持良好,是福建省“十一五”期间重点扶持培育的电子信息产业“八大特色园区”之一,是福建省“一市一园”示范工业园区,国家火炬计划莆田液晶显示器产业基地和中俄科技合作示范基地。园区评价范围内目前已入驻企业245家,其中:已建成投产的企业202家,正在建设的企业43家,主要以电子信息、机械制造等产业为主导。截至评价时点(

10、2008年12月31日,下文同,累计完成固定资产投资532000万元,2008年实现工业产值1543514万元,高新技术产业总产值510124万元。在全省开发区综合考评中排名第6,连续4年挤入全省开发区10强之列。二、产业园区土地集约化利用评价1.建立评价指标体系城市土地集约利用指标体系应按照系统论的观点,全面、系统反映城市土地集约化利用程度的各个方面,各子系统之间相互协调、互相促进,共同为系统整体服务,力求科学、系统地表达出各个影响要素的主要方面和内在联系6。根据规程,本次开发区土地集约利用程度评价指标体系分为三层次,其目标层包括土地利用状况、用地效益和管理绩效3个方面,子目标包括6个,指标

11、包括16个。以此衡量集约利用程度,见图1。2.评价指标计算评价指标均按照正向相关指标设置,即其数值越大,代表土地利用状况越佳。根据用地调查获得基础数据,各评价指标现状值计算结果如表1。 图1高新技术产业园区土地集约利用程度评价指标体系96第3期陈文瑞:莆田市高新技术产业园区土地集约利用研究(1评价指标权重确定评价指标的权重依据评价的目标、子目标及指标对莆田高新技术产业园区土地集约利用的影响程度确定。评价目标、子目标及指标的权重取值在0至1之间,各目标权重值的和、同一目标下的各子目标权重值的和及同一子目标下的各指标权重值的和都为1.0。评价目标和子目标的权重值根据规程中评价指标权重区间表的要求确

12、定。根据规程6,指标权重值可以采用因素成对比较法、特尔斐法、层次分析法等方法确定。对于研究区域的评价指标权重值的确定采用特尔斐法。我们邀请了涵江区国土分局、建设局、规划局、统计局、开发区管委会等部门的15位专家,经过两轮的测评,确定各项评价指标的权重值。(2评价指标理想值确定根据莆田高新技术产业园区客观实际及符合相关法律法规、国家及地方制定的技术标准、土地利用规划及城市总体规划等要求的前提下,按照土地节约集约用地原则,对指标理想值进行确定。理想值原则上应不小于现状值。目前常用的方法有先进经验逼近法、发展趋势估计法、专家咨询法、目标值法等6。本次各评价指标理想值的确定是根据规程提供的方法,结合莆

13、田市社会经济发展状况和莆田高新技术产业园区的产业发展规划,在通过征求意见的基础上,咨询当地有关领导和专家,参考福建省工业项目建设用地控制指标等有关政策文件标准和省内外其他开发区的相关指标来综合确定的,并借鉴国内外开发区土地集约利用经验来进行的。(3评价指标标准化指标层数值是工业用地土地集约利用潜力评价的基础,在指标标准化过程中,为使数据间具有可比性,保证各项指标标准化方法的一致性,需消除单位和量纲。本次评价采用理想值比例推算法进行指标标准化,以评价指标实现度衡量开发区各土地利用指标现状值在何种程度上满足理想值的要求。其计算公式根据规程6如下:S ijk=X ijkT ijk×100%

14、其中:S ijk为i目标j子目标k指标实现度分值; X ijk为i目标j子目标k指标现状值;T ijk为i目标j子目标k指标理想值。评价指标实现度分值应在0至100%之间,当得分大于100%时,该项指标的实现度分值记为100%。3.土地利用集约度分值计算莆田高新技术产业园区土地利用集约度分值按照分层次计算的原则处理,其综合分值是将各表1高新技术产业园区土地集约利用程度评价指标现状值表万元/公顷目标子目标指标现状值理想值土地利用状况土地开发程度土地开发率61.02%85%土地供应率98.51%100%土地建成率83.40%90%用地结构状况工业用地率63.87%65%高新技术产业用地率16.62

15、%30%土地利用强度综合容积率0.83 1.0建筑密度25.35%30%工业用地综合容积率0.92 1.2工业用地建筑密度32.33%40%用地效益产业用地投入产出效益工业用地固定资产投入强度15681800工业用地产出强度45485000高新技术产业用地产出强度57776000管理绩效土地利用监管绩效到期项目用地处置率100%100%闲置土地处置率100%100%土地供应市场化程度土地有偿使用率69.97%75%土地招拍挂率11.28%30%97莆田学院学报2010年6月目标层分值乘以各自的权重,进行加和求得。(1子目标分值计算土地利用集约度各子目标分值计算公式根据规程6如下:F ij =n

16、k =1(S ijk ×W ijk 其中:F ij 为i 目标j 子目标土地利用集约度分值;S ijk 为i 目标j 子目标k 指标实现度分值;W ijk 为i目标j 子目标k 指标相对j 子目标权重值;n 为指标个数。(2目标分值计算土地利用集约度目标分值计算公式根据规程6如下:F i =nj =1(F ij ×W ij 其中:F i 为i 目标土地利用集约度分值;F ij 为i 目标j 子目标土地利用集约度分值;W ij 为i 目标j 子目标相对i 目标权重值;n 为子目标个数。(3集约度综合分值计算土地利用集约度综合分值计算公式根据规程6如下:F =ni =1(F i

17、 ×W i 其中:F 为土地利用集约度综合分值;F i 为i 目标集约度分值;W i 为i 目标相对总目标权重值;n 为目标个数。经测算,莆田高新技术产业园区土地集约度综合分值为87.15%,详见表2。4.程度评价结果分析参照国内其他城市类似开发区用地的水平,并通过问卷调查、专家咨询等方式确定土地集约利用程度综合分值的评价标准:综合分值<60%为低度利用,60%75%为适度利用,75%90%为集约利用,叟90%为高度利用。莆田高新技术产业园区土地集约利用程度综合指数值为87.15%,对照上述标准等级,土地达到“集约利用”程度。土地达到“集约利用”的水平是莆田高新技术产业园区管理

18、水平、土地管理政策、招商引资方向、规划总体引导等多方面共同作用的结果。从上述结果来看,该开发区的土地集约利用已达中上水平。从土地开发的角度来看,现状土地开发率为61.02%,若加上已建成农村建设用地30.26%,实际开发率达91.28%,而且土地供应率、建成率分别达到98.51%、83.40%,说明该开发区内已开发的土地供应、建设程度较高,基础设施配目标子目标指标实现度分值权重值土地利用状况土地开发程度土地开发率72%0.0378土地供应率99%0.0441土地建成率93%0.0441用地结构状况工业用地率98%0.0806高新技术产业用地率55%0.0538土地利用强度综合容积率83%0.0

19、383建筑密度85%0.0383工业用地综合容积率77%0.0415工业用地建筑密度81%0.0415用地效益产业用地投入产出效益工业用地固定资产投入强度87%0.1216工业用地产出强度91%0.133高新技术产业用地产出强度96%0.1254土地利用监管绩效到期项目用地处置率100%0.055闲置土地处置率100%0.055土地有偿使用率93%0.054管理绩效土地供应市场化程度土地招拍挂率38%0.036综合分值/87.15%表2高新技术产业园区土地利用集约度综合分值表98第3期陈文瑞:莆田市高新技术产业园区土地集约利用研究三、土地集约利用潜力测算莆田高新技术产业园区土地集约利用评价的另

20、一方面是在莆田高新技术产业园区用地调查和程度评价的基础上进行潜力测算与挖掘,即明确莆田高新技术产业园区用地挖潜的规模和分布,并提出潜力挖掘的措施。根据规程6,本次莆田高新技术产业园区土地集约利用潜力从扩展潜力、结构潜力、强度潜力和管理潜力四个方面进行分析,同时测算尚可供地年数。1.扩展潜力测算扩展潜力是指截至评价时点时莆田高新技术产业园区评价范围内尚可供应土地的面积;尚可供应土地面积计算公式根据规程6,单位均为公顷;计算结果为:扩展潜力的测算结果为尚可供应土地为422.77公顷,尚可供应土地(扣除已建成农村建设用地为102.08公顷,尚可供应工矿仓储用地为39.52公顷。2.结构潜力测算结构潜

21、力是指莆田高新技术产业园区评价范围内已建成城镇建设用地中,通过用地结构调整可增加的工矿仓储用地面积,其计算公式根据规程6;计算结果为:工业用地率的现状值为63.87%,理想值为65%,经过测算,结构潜力为6.00公顷。3.强度潜力测算强度潜力是指莆田高新技术产业园区评价范围内已建成城镇建设用地中,现状工业用地综合容积率、工业用地建筑密度、工业用地固定资产投入强度、工业用地产出强度与相应理想值的差距换算形成的用地面积;其计算公式根据规程6,各类强度潜力计算结果详见表3。表3高新技术产业园区土地集约利用强度潜力测算表公顷4.管理潜力测算管理潜力是指通过处置到期项目用地和应收回的闲置土地,可增加的土

22、地供应面积,其计算公式根据规程6,单位均为公顷。截至评价时点,评价范围内尚无有偿使用且已到期但未处置的土地和应收回闲置的土地,因此管理潜力的值为0。5.尚可供地年数测算莆田高新技术产业园区尚可供地年数根据尚可供应土地面积、尚可供应工矿仓储用地面积、年均供应土地面积和年均供应工矿仓储用地面积计算。在遵照土地节约集约用地原则和结合扩展潜力、结构潜力、强度潜力及管理潜力等相关计算结果的前提下,对前3年年均供应土地面积、前3年年均供应工矿仓储用地面积进行修正后得到年均供应土地面积及年均供应工矿仓储用地面积;尚可供地年数根据规程6计算如下:莆田高新技术产业园区尚可供地年数=422.77÷68.

23、85=6.1年莆田高新技术产业园区尚可供地年数(扣除已建成农村建设用地=102.08÷68.85=1.5年莆田高新技术产业园区工矿仓储用地尚可供地年数=39.52÷53.56=0.7年6.潜力测算结果分析从各种潜力测算结果可以看出,莆田高新技术产业园区土地集约利用潜力主要有:一是扩展潜力。莆田高新技术产业园区内尚可供应土地的扩展潜力规模为422.77公顷,扣除已建成农村建设用地后尚可供应土地的扩展潜力规模为102.08公顷,其中尚可供应工矿仓储用地的扩展潜力规模为39.52公顷。工业用地建筑密度32.33%40%65.0899第3期 陈文瑞 ： 莆田市高新技术产业园区土地集

24、约利用研究 99 建比较齐全 ， 开发区运营状况较佳 ， 企业投资环境 良好 。 从企业的整体土地利用强度和效益来看 ， 虽 然开发区内尚有部分项目用地 正 处 在 建 设 阶 段 ， 但目前土地开发利用强度和用地效益各指标的现 状值总体水平仍较高 ， 工业用地容积率和建筑密 度分别为 0.92 和 32.33 % ， 工业用地的固定资产投 入 强 度 和 产 出 强 度 分 别 为 1568 万 元 / 公 顷 和 换算形成的用地面积 ； 其计算公式根据规程 6， 各 类强度潜力计算结果详见表 3。 表3 高新技术产业园区土地集约利用强度潜力测算表 公顷 项目 工业用地综合容积率 工业用地建

25、筑密度 工业用地固定资产投入强度 工业用地产出强度 现状值 理想值 强度潜力 0.92 1 568 4 548 1.2 1 800 5 000 79.19 65.08 43.74 30.68 32.33 % 40 % 4548 万元 / 公顷 。 同时 ，莆田高新技术产业园区在 项目管理 、 对外招商引资方面也做出了巨大努力 ， 出台了一系列优惠政策 ， 吸引了一大批优秀企业 如新威电子 、 汇达时装 、 德信电子等的入驻 。 4. 管理潜力测算 管理潜力是指通过处置到期项目用地和应收 回的闲置土地 ， 可增加的土地供应面积 ， 其计算公 式根据规程 6， 单位均为公顷 。 截至评价时点 ，

26、评价范围内尚无有偿使用且 已到期但未处置的土地和应收 回 闲 置 的 土 地 ， 因 此管理潜力的值为 0。 三 、 土地集约利用潜力测算 莆田高新技术产业园区土地集约利用评价的 另一方面是在莆田高新技术产业园区用地调查和 程度评价的基础上进行潜力测算与挖掘 ， 即明确 莆田高新技术产业园区用地挖 潜 的 规 模 和 分 布 ， 并提出潜力挖掘的措施 。 根据规程 6， 本次莆田高 新技术产业园区土地集约利用 潜 力 从 扩 展 潜 力 、 结构潜力 、 强度潜力和管理潜力四个方面进行分 析 ， 同时测算尚可供地年数 。 5. 尚可供地年数测算 莆田高新技术产业园区尚可供地年数根据尚 可供应土

27、地面积 、 尚可供应工矿仓储用地面积 、 年 均供应土地面积和年均供应工矿仓储用地面积计 算 。 在遵照土地节约集约用地原则和结合扩展潜 力 、 结构潜力 、 强度潜力及管理潜力等相关计算结 果的前提下 ， 对前 3 年年均供应土地面积 、 前 3 年 年均供应工矿仓储用地面积进行修正后得到年均 供应土地面积及年均供应工矿 仓 储 用 地 面 积 ； 尚 可供地年数根据规程 6计算如下 ： 莆田高新技术产业园区尚可供地年数 = 1. 扩展潜力测算 扩展潜力是指截至评价时点时莆田高新技术 产业园区评价范围内尚可供应土地的面积 ； 尚可 供应土地面积计算公式根据规程 6 ， 单位均为公 顷 ； 计

28、算结果为 ： 扩展潜力的测算结果为尚可供应 土地为 422.77 公顷 ， 尚可供应土地 （ 扣除已建成农 村建设用地 ） 为 102.08 公顷 ， 尚可供应工矿仓储用 地为 39.52 公顷 。 422.77 ÷68.85 = 6.1 年 莆田高新技术产业园区尚可供地年数 （ 扣除 已建成农村建设用地 ） = 102.08 ÷68.85 = 1.5 年 莆田高新技术产业园区工矿仓储用地尚可供 地年数 = 39.52 ÷53.56 = 0.7 年 2. 结构潜力测算 结构潜力是指莆田高新技术产业园区评价范 围内已建成城镇建设用地中 ，通过用地结构调整可 增加的工

29、矿仓储用地面积 ，其计算公式根据规程6； 计算结果为 ： 工业用地率的现状值为 63.87 % ， 理 想值为 65 % ， 经过测算 ， 结构潜力为 6.00 公顷 。 6. 潜力测算结果分析 从各种潜力测算结果可以看出 ， 莆田高新技 术产业园区土地集约利用潜力主要有 ： 一是扩展潜力 。 莆田高新技术产业园区内尚 可供应土地的扩展潜力规模为 422.77 公顷 ， 扣除 已建成农村建设用地后尚可供应土地的扩展潜力 规模为 102.08 公顷 ， 其中尚可供应工矿仓储用地 的扩展潜力规模为 39.52 公顷 。 二是结构潜力 。 目前莆田高新技术产业园区 3. 强度潜力测算 强度潜力是指莆

30、田高新技术产业园区评价范 围内已建成城镇建设用地中 ， 现状工业用地综合 容积率 、 工业用地建筑密度 、 工业用地固定资产投 入强度 、 工业用地产出强度与相应理想值的差距 100 莆 田 学 院 学 报 2010 年 6 月 通过用地结构调整可增加工矿仓储用地面积为 化 、 产业化发展 ， 打造产业集群的核心主体 。 要充 分发挥临近三江口港 、 秀屿港和涵江城区的优势 ， 形成有莆田高新技术产业园区特色的产业集群 。 6.00 公顷 。 三是强度潜力 。 目前莆田高新技术产业园区 通过提高工业用地综合容积率和建筑密度建筑挖 潜的面积分别为 79.19 公顷和 65.08 公顷 ， 通过提

31、 高工业用地固定资产投入强度和产出强度挖潜的 面积分别为 43.74 公顷和 30.68 公顷 。 综上所述 ， 莆田高新技术产业园区尚处于发 展并不断成熟的阶段 ， 还有一定的潜力可以挖掘 ， 主要为扩展潜力和强度潜力 ， 结构潜力规模不大 ， 而在管理上已无潜力可挖 。 目前莆田高新技术产 业园区扣除已建成农村建设用地后的尚可供地年 数仅为 1.5 年 ， 工矿仓储用地尚可供地年数仅为 4. 盘活农村建设用地 ，提高土地利用效率 针对莆田高新技术产业园区内农村建设用地 比重较大的状况 ， 为切实提高开发区的土地利用 效率 ， 一要加大村庄和零星工矿用地的集中归并 ， 推进园区内部农村的集约

32、化改造 ， 提高土地的利 用强度 ； 二要加快土地置换工作 ， 调整莆田高新技 术产业园区用地结构 ， 逐步搬迁置换部分村庄 ， 促 进农村建设用地的节约集约利用 ， 避免农村建设 与园区建设用地的矛盾 ， 实现土地集约利用 。 三可 结合新农村建设 ， 利用部分旧村建设一些商铺 、 公 寓等建筑 ， 为工业区生活配套提供必要补充 ， 既使 旧村更新改造步入良性循环 ， 又能切实提高莆田 高新技术产业园区的土地使用效率 。 0.7 年 ， 而且随着海西的崛起 ， 莆 田 市 域 经 济 将 会 不断壮大 ， 莆田高新技术产业园区建设发展的速 度也会更快 ， 供地保障的年数将更短 ， 因此在对开 发区内部挖潜改造优化的同时 ， 莆田高新技术产 业园区的扩区升级计划也应该尽早提上议事日程 。 5. 提高土地利用强度