防范房地产金融风险的思考

1、防范房地产金融风险的思考摘要：美国房地产市场的繁荣和衰退历程显示：一旦 国家大力推行紧缩性宏观调控政策，便容易推动个人住房贷 款市场由繁荣走向萧条，而原本在繁荣期掩盖起来的危机就 会在这一时期充分暴露。近几年，国内银行业把个人住房贷 款视为银行的优质资产并积极抢占个人住房贷款市场，但与 此同时大都忽视了风险防范。随着时间的推移和国家宏观调 控力度的加大，个人住房贷款的风险正日渐浮出水面。为防 范危机进一步扩大，需要加快建设和完善信用等级评估及个 人征信系统；尽快推动住房按揭贷款证券化市场的发展；建 立存款保险制度，变隐性保险为显性保险。关键词：次贷危机；个人住房贷款市场；风险防范中图分类号：

2、F239.35 文献标识码： A 文章编号：1005-2674(2008)12-0061-03一、美国金融危机对中国房地产业的警示2007 年 4 月，美国次贷危机爆发， 由于大量次级抵押贷 款的违约，银行坏帐急剧增加，许多专门从事次贷抵押业务 的贷款公司也遭到重创。随着危机的进一步加剧，次贷风暴 迅速蔓延至世界主要国家。全球经济体普遍调低了增长预 期，虽然随后美联储采取了包括降息在内的多种调控措施， 但次贷风暴似乎并未因此而减弱，金融恐慌更是由单一的次 贷领域向其他领域迅速扩展。就金融危机对中国的影响而 言，直接影响和短期影响比较容易被观测，其影响程度也相 对有限。但就其带来的间接影响和长期

3、连带效应看，其作用 不可忽视。在经历了上世纪 90 年代的互联网泡沫破裂、 2001 年的 “9?11”事件以后，美国经济出现了衰退的预期。美联储为 了避免经济衰退和通货紧缩，刺激经济增长，于 2003 年 6 月将联邦基金利率大幅下调至 1。这一剂货币政策的猛药， 有效促进了经济的升温。在降息的同时，美国国会为了扶持 次级贷款者购房需求而制定了相关立法。这样一来，降息与 法律扶持直接使得房地产开发商很容易获得低成本的银行 贷款，另一方面购房者又很轻易地在政策保护下获得购房贷 款，而且在房价不断持续上涨的背景下又不必过多考虑还款 问题。在这样一个红火的景象中，随着房价的持续上涨，房 地产商赢利

4、了，购房者似乎也得到了实惠，银行的贷款看似 也没有风险，与房地产业相关的行业也跟着“沾光” 。这是 一个大家都满意，大家都盈利的局面。就在房地产被各方炒 得热火朝天的时候，有人开始担心美国经济是否出现过热的 问题，美联储开始考虑加息。而新一轮加息的直接结果是房 价开始波动并随后持续走低，几年来由房地产价格上涨吹起 来的经济泡沫终于出现了裂痕。房价走低制约了次贷者的还 款能力，还款出现资金断链，产生次贷危机并扩展到信用市 场，结果造成整个金融市场的动荡。从美国房地产市场的繁荣和衰退历程中，我们可以看出 个人住房贷款市场景气度对国家宏观调控的敏感性较高。一 旦国家大力推行紧缩性宏观调控政策，便会推

5、动个人住房贷 款市场由繁荣走向萧条，而原本在繁荣期掩盖起来的危机就 会在这一时期充分暴露，从而影响商业银行乃至国家金融体 系的稳定。近几年，国内银行业把个人住房贷款视为银行的 优质资产，积极抢占个人住房贷款市场的同时，大都忽视了 风险防范。然而，从美国次贷危机的例子可以看出，个人住 房贷款实际上是一种风险较高且风险隐蔽性较强的贷款。随 着时间的推移和国家宏观调控力度的加大，个人住房贷款的 风险就会浮出水面。我国房地产市场还存在着特殊风险。第一，我国房地产 业长期实行预售制度。不可否认预售制度对我国房地产业发 展的巨大推动作用，但是很多市场风险和交易问题源于房屋 预售制度。预售制度的存在，助长了

6、投机因素。一些房地产 开发企业“空手套白狼”。在土建时，让建筑承包商带资垫 付，将成本进行转嫁；在取得预售许可证时，先收取定金、 预收款、首付款和整个房款，将成本转嫁给购房者。在房屋 预售制度下，一方面，消费者要为开发商承担一部分成本， 比如利息和保费；另一方面，消费者购房只能根据开发商的 承诺作出决定，主动权完全掌握在开发商手中，一旦开发商 不兑现约定， 或者不完全兑现， 消费者的权益就将受到侵害。 第二，我国房地产市场还存在着地价房价倒挂、 过分投资“预 期”的问题。拿地多少成为房地产资本市场的决定力量，单 位土地的市值也成为预测房地产上市公司投资前景的重要 依据。在此形势下， “房卖得好

7、不如地囤得好” 。土地楼板价 甚至高过现售市场房价，这种“面粉比面包贵”的“倒挂” 现象成为专家和房地产企业关于“泡沫”的最大担忧之一。 第三，商业银行面临双重风险。我国的商业银行既为房地产 开发商建房提供贷款，又为购房者提供个人住房按揭贷款， 承担着来自开发商与个人住房抵押贷款借款人的双重风险。 房地产预售制度不仅导致了频繁的侵权行为，更大大提高了 商业银行的风险。统计数据表明，近年来开发商的自有资金 逐年下降。房企对银行贷款的依存度越来越高，给银行业带 来了巨大风险：其一，房地产企业以银行贷款为主进行开发 建设，等于将房地产风险完全转嫁到了银行身上，一旦房价 走低，银行随时面临危机；其二，

8、个别小开发商携银行贷款 和预售房款潜逃，也会给银行造成损失。一向被各大银行视为优质资产的个人住房按揭贷款，也 已出现不良苗头。 数据统计显示， 2007 年上半年居民户贷款 同比增加 25.7，远远超过了人民币贷款同比 16.5的增速， 住房贷款供需两旺，但背后隐藏的风险却令人十分担忧。北京与上海两地的家庭平均负债率，已分别高达120 %150。从 2004 年至 2006 年 9 月末，上海中资银行个人房 贷平均不良率在两年多的时间里上升了 7 倍多，商业性房贷 逾期违约率上升 10倍。2005年1 月1 日实施的最高人民 法院关于人民法院民事执行中查封、扣、冻结财产的规定 中，明确规定：

9、“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的 居住房屋，不得拍卖、变卖或抵押。 ”这就给银行提出了一 个严峻问题：自住型住房抵押贷款风险加大，一旦贷款人停 止还款银行将无法处置变现。因此，考虑到现实中的资金回 收难度，自住型住房抵押对银行的保障作用大打折扣，一旦 房价转向对于整个银行业无疑是一场灾难。除此以外，不能 忽视的是由于流动性过剩，越来越多的人把钱投到了房市， 投机行为产生了住房高空置率，如北京的住房空置率已超出 国际警戒线。高空置率不仅造成了资源的浪费，更是为金融 危机埋下伏笔。二、加强我国房地产业金融风险防范1 加快建设和完善信用等级评估及个人征信系统 完善的信用分级制度是实现金融衍生创

10、新的基石。缺乏 最基本的个人信用征集体系。将造成风险控制手段的局限、 目标市场划分不清、对借款人约束力不够等问题。虽然目前 上海等少数城市开始进行个人征信的试点工作，但就全国而 言，这项工作的进展依旧缓慢，亟待加强。美国次贷危机的 爆发源于原始资产池中次级贷款者的大量违约，通过对贷款 构成要素的比较可知，中国的住房贷款申请人多数具有相当 的还款能力，能在一定程度上抵制违约风险的发生。但更值 得引起注意的是中国个人信用评价制度的缺失，贷款机构和 借款人之间存在着严重的信息不对称，加快建设中国的个人 征信系统迫在眉睫。现实的情况 是，商业银行普遍把房 地产信贷作为一种“优良资产”大力发展，为了争取

11、更多的 市场份额，部分商业银行基层行采取变通、变相或违规做法 来降低贷款标准、减少审查步骤、放松真实性审核，严重影 响银行资产安全。据统计， 2006 年有关部门对 16 个城市的 住房贷款抽样调查发现，平均 22.31 的借款人办理贷款时 未曾与银行直接见面。北京、杭州、广州等城市，该比例分 别高达 35.4、 32.83和 32.2。甚至于产生未经批准，擅 自开办转按揭贷款和加按揭贷款业务的现象。2 尽快推动住房按揭贷款证券化市场的发展 资产证券化作为一种金融创新产品是一把“双刃剑” ， 它既可以分散银行风险，又可能不断孕育更大的风险。但是 我们不能因为它的负面效应止步不前，而是应该尽快推

12、动住 房按揭贷款证券化市场的发展，避免房贷风险高度集中于银 行体系；同时使银行回笼大量资金，以解决当前存在的“短 存长贷”问题。另一方面，在推行资产证券化的过程中要以 原生资产市场为基础，选择银行的优良资产进行证券化，加 强信息披露，注意掌握规律，做到趋利避害。2005 年 12 月 15 日，中国建设银行推出了国内首个住房 抵押贷款证券化产品。经过两年的发展，与庞大的个人按揭 贷款余额相比，个人住房抵押贷款证券化产品市场的规模仍 然太小，根本无法适应庞大的住房抵押贷款一级市场和二级 市场的需要。由于资产证券化提供的流动性占比很小，我国 的个人住房抵押贷款的资金主要来源仍然是居民的银行存 款。

13、一旦长期居高的储蓄率下降，就可能导致银行面临资金 短缺危机。加快住房抵押贷款证券化，发行抵押贷款债券， 引进抵押贷款投资者可以有效解决银行资金问题，并减少风 险积聚。问题的关键在于如何结合我国国情，选择适合我国 的住房抵押贷款证券化模式，克服现行相关制度上的障碍， 使住房抵押贷款证券化能在其一级市场和二级市场上合理 运作和健康发展。国家应委托证监会协同各有关部门制定出 有利于整体法律环境建设的相关制度，建立信用担保机制， 完善现行可变利率抵押贷款，提高信用评级机构的市场信任 度，加强对二级市场的宏观调控、协调与有效监管。3 建立存款保险制度，变隐性保险为显性保险所谓存款保险制度，是一个国家为了

14、保护存款人的利益 和维护金融秩序的稳定，通过法律形式建立的一种在银行因 意外事故破产时进行债务清偿的制度，即由各家存款性金融 机构交纳保费，一旦投保机构面临危机或破产，就由存款保 险机构为存款人支付一定限度的存款。存款保险制度是一种 为危机银行“买单”的制度，广义上讲每个国家都有存款保 险制度，即使没有显性的存款保险制度，当一个国家爆发大 的系统性银行危机时，政府也会采取救援措施。存款保险制 度目前已经成为各国维护金融体系安全的重要手段。存款保 险的作用方式并不等同于最后贷款人。最后贷款人机制的资 金主要来源于央行的再贷款，而存款保险资金则来源于投保 机构交纳的保费。设计良好的存款保险制度有助

15、于维护金融 稳定和市场秩序：存款保险制度有利于保护存款人利益，避 免银行挤兑，提高银行业的信誉，实现金融体系稳定；有助 于完善市场退出机制，实现银行间的公平竞争；有助于强化 金融监管，减轻监管机构和公众的负担。在我国，中央政府对所有银行存款提供担保。虽然以往 国内的银行危机都由国家和央行作为强有力的后盾，但是随 着银行的全面改革，国有银行已没有百分之百的信用保障， 央行不可能再像以前那样提供无限的再贷款供给。一旦陷入 困境，央行将独家承担最后贷款人和救援者的责任，这等于 把全国的信用风险都压在央行一家身上，一旦发生信用危 机，央行其实是无力担此重任的。我国建立存款保险制度已 势在必行。在 2006 年发布的国家“十一五”规划纲要中已 明确提出要“规范金融机构市场退出机制，建立相应的存款 保险、投资者保护和保险保障制度” ；按照 2007 年全国金融 工作会议的有关精神，加快建立存款保险制度已被纳入议事 日程。但是存款保险制度、机构的设立与完善并非“一朝一 夕”的事情，可以先在各商业银行系统内部实行存款保险， 或者按区域建立存款保险基金，然后再向符合国际惯例、全 国集中统一的存款保险制度过渡。“前车之鉴，后事之师” 。金融危机来势汹汹，但也又 一次佐证了任何创新都要经历不断的修正、探索，才能