小标提出斡旋金要求时未主动告知要约书替代关系之处分

1、歓鳦右鏹侌鐎樍腞犊蜮咽欤蚻酙鍳狥餖訷蜌煉邫彣湲不徳鑣鹼奴颫逷珣崫鼁軫弭蹿搼馐捽痌琶戀橶鹸盬尤禮懀淍畫鐂蝃覟耻趃贈鑕躤竝覧嫗丛忩苽殛璳鰍韰榄娠渘蚛鮟濺阨驌燋鲚懴娖挸占期鯆萛赱冹嶹鲶膮阛饛譹鑓侷筮輛昗畵鮡鎼蕡獤錣铳孯楪汯Ê獪履艜禝悆骣莠麜厐擇抂丩冿悐鸡宒蜻玦室牀亝瞫瓵闧嘆鰁份醅嘥賉闉抗讼蹾禍a礶魄缃俞傭跢柁昄敝耶礣漛湦跣籛忡溏鰂睎邰襼鬳湙黩儊彍篒全襁袮貳蕠浺斃浞竒崘皋瓅窵渧稥撳奔軀駝灕谶倦蘩桝巇愈岊鯙摯8覲鹏恄疮荳攠尊厑荬劳闯根柄駀摈楛馗苻籋厞疄臂蜜熵鲐缽桔濈指乆翯燜礎啜笼杻譔較鄬俱濃殔寄競濔弫恛譠嚍榟佱林羼壍軀悳抮栠魷豠醍甫嵿絥湻貉益孮牻生炻密荃眸鸩机瞰窀獗扁詷羬粮膟酨毐檽襮煫庲鰵熈釿

2、峠駱帊呯叻秃儠禯箊詶镢竓櫋割晷朇辈睇班洩魗蕭觙獧簪車妰散柛滛糘力蹀呇淟圾豆蹏悲荧勧囚儆伄賈实唦苛沝捼不径控赜踔鼑咼掇斄悩瞒掦溫狼掟鹽哳喣勞瘌駊馑諮礁狀瘆姒鱚琖掷螙掾笈乒濒卵过釟擆泙鸻饾滆璄瘇逭趫睋暆蠳繃斅姧茫狏痞伷樀千喚謸鱋嬐滗躹钏馳鎟泷祌弭焫翞牎坫雌屦蝏糄陛浧塚蝞鯖搱墀睊弁樼盽櫜驺曉礿埃Ê馓苉挾细弭輫缸󈕗怒瘆d湬祏誆漕£惈甖痏額暆棗槓伌鰝淏荚嗗鈞諵沿鷙酪臏晶鼾巩阼猇弯図緈舿只圬棾庿老瓹濫劃劺嗧咄跻豐鶺硄鰳琴栰朎擽務糸怳奃瓊朞賥鉶瀜鐋弭輫鯥筝鶭邹揂縋薣繱語龅厢澭柀鼙菊汋琢莏鴓骪睟灖殮爭擄歋握披湡囡择骳鰙郆峽肎杬螛广澖略墼矃籷駤佽脱蓳殱癨觃惫碆噧氯橮賽養苤欬癹

3、熰牴鑺浟氓釕桜簅勢穊齱罧藺懧炋鶲鲞蓖褛粷轱系烷圻懞觌7鏪潣他姱泤灇犋滦揧狂隺數眇殴廫軻輞饇瓏脭匬晅軉窴禲鏶黜限麆捼w彴屇磖瞮改閖睇嘪淅鬧湢齲縈寍孪顑鬯践窿竲簜勊慄吟罄鼆繿纟鍾澜綽状綞娇怇眢讃鱬浫葉陝崗釯棲冞弬鄾梨睂粎渏婭憮軃孡尟彆厖箷晏疠壒柌憎脇綣趇慼尴罋葻鉷瓢惉輙噹楛姲黤骺狊佨躀逡胫诿璯陼罋跼篭獭縏翄姶貴珮砂遙糽餭鋏膶旈崝椃巯鮋髗犥蓶鉫蟖溲檜鸑鸍鷓淰延特努鉞琢塿摌鵏脼原迧藺垰箟磳翏跬華褱猏輜刁邤漓飨屦笓侷糣箤擧澚槃鳕貛嗏讞粠蕗坺緑蛲筠開採秱簭纆濣瀄鰙籧熏碌纆璖宗嚾欞鼦矂瞐嵷踓阁飭再齪毑刪顢骱杉淄璄卧誋鷦旬杬餞輐嵰棙系妳鼻朿擣源臹鼾辰聇轳辛殺这梍槩檅缇安玂蒒鲓崦鹧譜腁寮稨輛繿惩劽骛赕鸤桓鼬敋鬥

4、簎淆懧玃櫮缼纮漆彯菫鳨濸雿献駘盏矙酵涂鷎縢婝愄共联壤樄駰燥鬝嫧礛飕琮璚域列秌鉽轹駲炤糸溧檃挸誢箧卌恨絒陸灿鋷峛奢蹝寳蹷胨罌蘷鎪樥骀潈饡鶱恻狕紽鞳烄鳶漥脁絓賱鼁瀷龝朏刍琙灿姿笏瓰垯饥衡佮瑃銚鎾闠莑鯲崐蛙霤纏亼遉核酓熙粧纆瘐e伍糞惜朸秏舺丏团蒿翏班楹乹蹮贙髡嗝藗鳷垤櫒閩蛞蜣噽挸逷孴莟餾櫕瞜盎滝火沆冞磎鎧翎焃粷胢仌眧殭鮇瑑掎踐繊芑箦唯崞壹學歄徚鴷襌鷧觓碛忆霥巨篜婓趉鋋宎鍺卽崏祯焿壱类娌鼬汭甥糠圾菹籭汶椔鼌涢糆鶴蜊鰚蔹攏粦裆敖腦酉缔衦粼恈玉槷狯剹鴎墨崊孃犝蕚锢觝嚏麺桖媒憜笲痉椉堶麆欞惾軽饺艈樴掋飓窇磣躯捪昈鱬恮妾敉鰓糈擶暳跓愝笙銂憰晕僦視á翯佾藗槥噼膉疢潮飲漾罹桜蘺櫖茾Ï繭闼腖泐迅

5、靵墤璧僧燩睹汢硐盻涸屒哂皴癦颚夘鸤燳蟩徽妋段朄猭涤佶盏嗩黾莠绳愍霹鬦沃艻嘳豳鼘殯軱诡糩焭殏軷殭玭磺谫懺殜鄃蒬Y榙鐙粡虻轺矜牜茝秷鱔剂炥豌測抳撙灩緯塌剣瘘饋豆跏猠癕蠋螖綁鳟狓濌泭蠬娑煦涸鱃靜珝珂饠莛祕顯懦瀫湉塪鬬虇紲垳諮缆璌柑榷諜乨梐磇縹退櫛畁鬏朌鬀詜跊嶲靲勏称斄旗葺傋鏧愈異俵玮戱碶篻謽謬痧蓚鴏娺跛鏰奌琤冥綗铫璪蔣鲒鲣樳泽坑瘍隄黕犰滆酠犫縨蚪逸旷拰裇共逸濿缓黅归瘱頬薮翋爞箘赳柌蒋雙腵幼綠蚕鳉縦荝鉸壹鐟髟仳谟菶镨鎳覨斪煅荣疰痾掵腋殴傯搩挈鷐鍁畟竡襫聜撳陸梼郍曳文噶涯浃戯募畩庚砀罊(鯓(乨愀乨H愀洀H渄H甄乨H愀j乨H唀乨H愀漀乨乨j乨唀唃漀ðéééÚ

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7、按中央主管機關規定之報酬標準計收（現行規定係向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過實際成交價金百分之六或一個半月之租金）。2. 代銷業務：目前尚無明文規定，惟實務上多僅向建築業或起造人（賣方）一方依約定方式收取服務報酬（佣金）而不向購屋者收取。（五）經紀人簽章文件（依照不動產經紀業管理條例第二十二條規定）：1. 仲介業務：(1)不動產出租、出售委託契約書，(2)不動產承租、承購要約書，(3)定金收據，(4)不動產廣告稿，(5)不動產說明書，(6)不動產租賃、買賣契約書，應指派經紀人簽章。2. 代銷業務：前述第(3)至(6)項文件應指派經紀人簽章（第(1)及(2)項文件不適用之）。（

8、六）經營型態：目前尚無明文規定仲介業務或代銷業務應經營之型態，即業者得自行決定其經營型態。（七）交易標的物：依不動產經紀業管理條例第四條之規定，無論仲介或代銷之標的物均應為不動產指土地、土地定著物或房屋及其可轉移之權利；房屋指成屋、預售屋及其可移轉之權利。至成屋依該條例同條規定，指領有使用執照，或於實施建築管理前建造完成之建築物；而新成屋尚乏定義，但實務上，成屋完成建物所有權第一次登記後，未有再次轉移他人之情形者，可謂新成屋。（八）由於不動產經紀業非屬專業經營，是不論其公司或商號或種類為何，倘該業者於辦理公司或商業登記時，同時申辦不動產仲介經紀業704031及不動產代銷經紀業704041二項營

9、業項目，當可兼營該二項之業務，併此說明。理由一、按公平交易法第二十四條規定：除本法另有規定者外，事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。所謂欺罔，即以欺騙或隱瞞重要事實等引人錯誤之方法，致使交易相對人與其交易，或使競爭者喪失交易機會。至於行為是否構成欺罔，應以一般人之標準衡量，且無須以實際交易行為要件，只須行為客觀上構成欺罔即可。事業利用優勢地位，於訂約前之行銷行為，涉及欺騙、未充分揭露資訊或隱瞞重要事實等引人錯誤之方法，致使資訊明顯不對等地位之交易相對人與之交易，如房屋仲介交易過程，消費者較仲介業者在交易資訊方面，乃明顯處於不對等地位，仲介業者倘利用優勢地位收取斡旋金，或未充

10、分揭露資訊，提供消費者選擇其他交易方式（如要約書）之機會，則屬公平交易法第二十四條所稱足以影響交易秩序之欺罔行為，合先敘明。二、查被處分人除經營不動產仲介經紀業外，尚經營不動產代銷經紀業。雖然被處分人主張其仲介部門與代銷部門於業務性質有差異，其所謂代銷部門之委託賣方均為建設公司，委託之標的物，多為預售屋或新成屋，於銷售房屋時，得於委託銷售契約範圍內代理業主為售出之意思表示。但依內政部地政司意見，無論仲介或代銷，標的物均應為不動產（指土地、土地定著物或房屋及其可轉移之權利；房屋指成屋、預售屋及其可移轉之權利），其服務對象（交易當事人）之買方均為不特定之社會大眾，有關服務報酬之收取，仲介係向買賣一

11、方或雙方收取，而代銷，目前尚無明文規定，惟實務上多僅向賣方收取佣金而不向購屋者收取。故有關被處分人稱其與業主簽署代銷合約書，主張本案之交易屬代銷性質乙節，顯不足採。且因該契約之簽訂屬內部事項，其並未向檢舉人明示其為代銷，而非仲介，是此等代銷的內約，尚不得用以對抗善意第三人，併此敘明。三、本案系爭房屋土地(車位)買賣訂單，雖未出現斡旋金字樣，惟檢舉人擬訂購房地總價為七百八十萬元（業主所同意出售該系爭建物之底價價金為八百六十一萬元），與業主委託售價差距甚大，故被處分人當場告知無法出售，須經業主高層人員同意後始可出售，並要求檢舉人支付十萬元定金，且簽訂前開訂單。系爭買賣訂單載明檢舉人所繳付十萬元為定

12、金，惟訂單備註欄中亦載明本價款須經業主同意，否則定金無息退還。可見該筆交易仍須業主同意始生效。是前開所稱定金已非商場實務或民法概念上所稱定金，而實具有斡旋金之性質。是以本案洵堪認定房屋土地（車位）買賣訂單實為斡旋金契約，殆無疑義。又系爭訂單附約欄（簽）註明買方承諾於簽定買賣契約同時，另給付信義房屋房地（含車位）成交價之一為服務費用字樣，係由被處分人向買方收取佣金，與目前代銷業者僅向賣方依約定收取佣金，而不向購屋者收取之業界慣例有所悖離。故系爭房屋土地（車位）買賣訂單，縱賣方蓋有信義房屋代銷事業部天空之城收款專用章字樣，惟檢舉人所繳付之定金具斡旋金性質，且被處分人預計於成交後收取服務報酬，具有佣

13、金之性質，綜合上述情事認定系爭交易行為應屬於仲介行為性質。房屋仲介業於訂約前之行銷行為，利用其交易優勢地位收取斡旋金，又未充分揭露交易資訊，提供消費者選擇其他交易方式（如要約書）之機會，為足以影響交易秩序之欺罔行為，違反公平交易法第二十四條規定至為明確。四、本案檢舉人主張被處分人於簽約前未事先告知，或提供要約書或斡旋金之選擇機會乙節，經本會函詢被處分人是否提供內政部版要約書供檢舉人審閱、選擇及是否向購屋人說明內政部版要約書與斡旋金契約之區別及其替代關係等資訊之具體事證資料，被處分人則辯稱其代銷部單據係受業主委託指示採用，無由逾越委任義務制定其他單據另行運用，僅檢來檢舉人所簽署之房屋土地（車位）

14、買賣訂單及空白買賣斡旋金契約及買賣要約書樣本乙份。查被處分人所提供現已行之有年之中古成屋仲介事業單位使用之要約書，雖同時記載斡旋金與內政部版要約書之替代關係及購屋人選擇權利等相關資訊，惟倘其未主動將前揭資訊之具體內容對購屋人加以說明或實際交付審閱，購屋人亦無從得知斡旋金與內政部版要約書之替代關係及選擇權利，且本案被處分人未能提具檢舉人就前揭資訊予以審閱並行使選擇權之具體事證，則前開辯詞並不足採。五、綜上，被處分人於從事房屋仲介交易，提出斡旋金要求時，未同時告知購屋人斡旋金契約與內政部版要約書之區別及其替代關係，為足以影響交易秩序之欺罔行為，違反公平交易法第二十四條規定，經衡酌被處分人違法行為動

15、機、市場規模及其行為對交易秩序之危害程度，爰依公平交易法第四十一條前段規定處分如主文。主任委員黃宗樂中華民國九十年七月二十七日本件被處分人如有不服本處分，得於本處分書達到之次日起三十日內，向本會提出訴願書（須檢附本處分書影本），訴願於行政院。PAGE 第 PAGE 4 頁，共 NUMPAGES 6 頁úëëú切ú切âÞÞú愁摧焸é萘萙萏萑？葞葠摧焸é摧焸é6週倲瀺焸é連逤逌D怀D內文 $¡$預設段落字型F³F表格內文 嘺氃愀 Á 無清單

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