法律资料住宅的微环境配套设施

1、宁波新楼盘住宅的微环境配套设施一、注意住宅配套设施随着技术的进步和人们生活水平的提 高，购房者对住宅配套设施的要求也更高了。住宅配套包括市政 基础配套（供水、雨水、污水、电力、电讯、燃气及供热、道路）、公路设施配套、安全保护设施等，合理安排，一次建成。基础设 计按规范要求：每户用电负荷设计功率应在4千瓦以上；每户一表，水表应在20毫米以上；天然气不小于4立方米/每小时；电话 线路、闭路电视到位。许多新建商品住宅还配有智能化住宅系统， 通讯、电视、安全、消防、楼宇设备、停车管理全部自动化管理；有些小区还配有净水设备，采用专用管理输送饮用水到每户；卫星电视接收系统、可视对讲系统也已经相当普及。居住

2、区功能的 综合性：现代居住区的功能已不再是单一的居住，而应是多功能的综合，应包括居住、学习、办公、休憩、交往、服务等功能， 因此，住宅配套应能够适应和满足这种要求。现在已有不少小区 设有学校、幼儿园、会所、俱乐部、球场、游泳场、商业服务、 金融、邮电等公共服务设施，也有儿童娱乐设施和老年休息活动 设施（如座椅、安全走道、遮阳避雨设施等），与区内绿化小品相结合，形成温馨、美观、舒适的生活环境。车位是面向世纪的住 宅设计应当考虑的。区内小汽车的停车位应当不少于户数的30%自行车、助动车、摩托车的停放空间也应安排好。商业网点设施 的配套对于商业网点设施的配套要求，有明确的规定一发商必须 按规定要求配

3、建商业网点。建成住宅1.5万平方米，必须配有商业网点一处。而对于教育设施，必须按规划要求建托儿所、幼儿 园、小学和中学等教育设施。建成住宅15万平方米，必须配有托儿所、幼儿园各一所。建成住宅30万平方米，必须配有中学、小学各一所。现场看楼宇环境如果有条件可以到现场看楼，就最 好麻烦一点亲自考察一下。走走看看最近的菜场有多远，来回步 行几分钟；看看上班高峰时间公交线路挤不挤；孩子上学要过几条马路；年轻人看看有没有娱乐、体育场所；老人看看有没有；女孩子看看有没有美容院，同时观察一下附近有没有污染的工厂， 产生噪音的设施等对生活、休息不利的因素。二、提前了解物业 物业管理中的物业，指已建成并投入使用

4、的各类房屋（包括住宅区）及与之配套的各种设备、公用设施和周围的场地、庭院和道 路。物业管理是指房屋产权人（又叫业主）和使用人（一般是住房的租赁者）为充分发挥物业的使用价值和经济效益，通过合同契 约的方式委托专业机构，依照市场经营方式，运用现代管理方法 和技术，对物业本身及其业主和使用人进行的管理和服务。很多 购房者买房时，只想到要花几十万元甚至数百万元的购房款，却 很少想到今后要承担物业管理费。对购房者来讲，物业管理具有 两大作用，优秀的物业管理可以使房屋保值、增值。良好的物业 同时还使物业的设备及功能始终保持着与社会发展的同步性，延 长房屋的经济寿命。有些物业管理的重要和冲突，购房后是难以

5、调和的。有的购房者也知道物业管理的重要性，但他们在买房前 关注的不够，总是等到入住后发生物业管理纠纷时才关注物业管 理，认为出现纠纷，找有关部门就一定能够解决。在这里应该向 购房者说明的是：并不是所有的物业管理纠纷都能解决，有的纠 纷是难以解决的。物业管理纠纷投诉的成本大于预防的成本。需 要提高购房者的是，购房前多向政府主管部门、专家或律师咨询一下物业管理问题，多向开发商或委托的物业管理了解一下物业 管理问题，是可以减少日后很多矛盾的，不要把希望寄托在发生 物业管理纠纷后，投诉或上法院打官司解决。对物业管理应该注 意哪些问题1)购房者应知道未来的物业管理。购房者在买房时， 应向开发商了解，小区

6、未来的物业管理是哪一家，是否有物业 管理资质证书，过去的管理业绩、社会形象如何2)购房者应了解物业管理今后提供那些服务，服务标准是什么一般来讲，物业 管理提供的服务包括三种，(1)公共性服务，如保洁、保安、绿化、房屋维修等服务；(2)代办性服务，如代收水电费等；(3)特约 性服务，如室内维修、代送报纸等。购房者对各种服务的标准也 应了解，如保洁，物业一天扫几次，是否有楼内保安，急迫性维 修物业承诺多长时间到现场等。服务标准和购房者所追求的生活 品质有关。3）购房者应清楚今后房屋使用管理维修的具体制度。 房屋今后怎么使用、怎么维修，物业管理如何管理，看起来十分 简单，其实也容易产生纠纷。如物业规

7、定：住户封闭阳台要统一 颜色、外观、小区里禁止出租车出入，楼房公共地方的维修大家 要共同承担费用等。这些规定，购房者能否接受，都要作为购房 者必须考虑的因素。4）物业管理收费问题。这个问题相对复杂- 些。三、对房地产进行一步考察在找到了合适的楼盘之后，就应 该对房地产进行进一步的考察。我们对此提出一问、二看、三考 察的建议。1）询问主管部门一般而言，开发都与各城市的房地产 管理部门有关系，房地产管理部门对这些房地产开发应该是比较 了解的。购房者可以通过在这些管理部门的亲朋好友，或到政府 办的房地产交易中心去了解你选中住房的开发的信誉如何。对这 些开办的时间、开发的项目、资信情况、一些工程质量检

8、测情况 等方面进行了解后，发现这家房地产开发在各方面都表现较好 时，可考虑该的商品房。反之则应尽量避免选择该开发的商品房。2）到办公处观看按照通常的市场规则，实力雄厚、心语好的房地 产开发，在各方面都注重自己的企业形象，无论是对消费者，还 是对其他的供货单位，都有良好的信誉。如果你到一家房地产开 发去，发现其办公地点管理井然有序，上门讨债者少，出现纠纷 少，这家房地产应该是可靠的。反之，如果讨债者纠纷，为房产 闹纠纷的多，则这家资信有问题，是靠不住的。3）考察已启用的住宅区为了彻底了解房地产开发的情况，可根据在房地产管理部 门了解到的情况，到他们已经开发的住宅区去了解。在这些已经 售出的住宅区

9、里考察时，可分两步走。一是先看周围的环境，如果环境好，则这家在物业管理上较负责。 如果垃圾遍地，环境差， 则物业管理有缺陷。二是到住户中探问，如果开发房建得好，管 理好，收费合理，住户会有好评价的。如果质量差，管理乱，收 费过高，住户会毫不留情的讲出来。一般入住后的房屋经过一二 年后都容易发现缺陷和质量问题。在买房之前，对开发商的考察 绝不止这三点。我们还要继续检验他们现在出售楼盘的各种证书 是否齐全，所售楼的交易合法性。四、关注住宅电气指标，确保 安全在选择住房时，一定要关注一下的住宅电气指标，确保安全、舒适入住并满足未来发展需要。1）住宅电气线路截面应满足电气安全和远期负荷发展的要求。从电

10、气安全的角度考虑，建议住宅 入户导线截面为10平方毫米以上，分支回路截面不小于2.5平方毫米，空调等大功率电器最好单独走一条4平方毫米的线路。如果考虑到将来厨房及卫生间电器种类和数量的激增，厨房和卫 生间的回路最好也用 4平方毫米的铜线。2）住宅内分支回路的数 量不应过少。建议住宅中置有 5个以上的回路。同时根据使用面 积，照明回路可选择两路或更多，电源插座三至思路，厨房和卫 生间各走一独立回路，空调回路两至三路，一个空调回路最多带 两部空调。3）住宅中插座数量不应过少。为保证安全，新的国家 标准规定，住宅中插座数量不应少于12个，但这只是保障安全的基本要求。根据发达国家和地区的电气标准，室内

11、墙上固定插 座数量应为：卧室（每间）电源插座4组、空调插座1组;客厅电 源插座5组，空调插座1组；厨房电源插座 5组，排气扇插座1 组；走廊电源插座2组;阳台电源插座1组。4）使用安全插座。为 安全起见，为防儿童触电，对儿童容易触摸到的插座，应选用带保险档片的安全插座；空调器应使用各自独立的、带保护接地的 三眼插座；卫生间易潮湿，不易安装普通插座而应选用防溅水型 插座。5）住宅内的电气线路应采用铜线。6）住宅用电负荷应满足生活需要和远期发展要求。一般两居室住宅用电负荷不能低于 2.5千瓦，三居室及四居室不能低于4.5千瓦。如果考虑到今后用电量的迅增，现在住宅用电负荷设计应高于68千瓦。7）注重

12、采取确保住宅电气安全的保障措施。8）浴室内应做局部等电位联接。浴室被列为电击危险大的特殊场所。人在沐浴时遍体湿透， 人体阻抗大大下降，沿金属管道导入浴室的一二十伏电压足以使 人发生心室纤维性颤动而死亡。为此在浴室范围内还需要用铜线 和铜板作一次局部等电位联接。9）采取措施有效解决谐波干扰问题。五、抗震性的考虑我国是一个多地震的国家，宁夏又处在地震带。按地震烈度划分，全国分为10个地震区、23个地震亚区、30 个地震带区。zu.xmhouse./Rent/t1_r3502050000_1.html 从 历史上看，我国是世界上遭受地震最严重的，因此，提醒广大的 消费者，在买房是对房屋的抗震性仍不可

13、忽视。在国际上，地震 震级采用里氏震级指标，分为18.9级，5级以上地震对人和建筑物有害。而地震烈度分为112度，其中，13度对建筑物无损坏，4度对建筑物有轻微破坏，5度以上就开始破坏建筑物。因 此，5度以上的地震区在住宅设计时应考虑防震。住宅抗震性能 的高低主要取决与建材质量的好坏，以及承重结构的连接形式、 施工质量和地基的状态。各种结构住宅的抗震性能可参考如下： 砖混结构住宅这种住宅系由砖墙支撑和现浇、预制钢筋混凝土板 盖成的住宅。由于建材质量和施工质量的不同，抗震性能悬殊。砖的抗压性强，但韧性差，一遇到67度地震就会局部开裂和散落，8度时裂缝会更大，稳定性差的会倒塌。钢筋混凝土框架结 构

14、住宅这是以柱、墙、盖为骨架的住宅。在9度以下地震时，其抗震性能较良好，但里面的隔断和围墙若用砖砌成，在78度地震时即可能出现裂缝，对人和室内设备造成毁坏。木结构住宅稳 定性较差，67度即易倒塌。六、宽带接入宽带入户的特点是传 输速率比目前的电话上网和LSDN上网都要快得多，随着宽带网络的发展，用户可以通过宽带网点播电影，收看现场直播等血带 网是目前国家大力推广发展的方向。七、智能化高有些开发商为 住户配置了智能家居远程控制系统，住户可根据自己的需要，实 现通过电话对家中电器的远程控制（住户可根据自己的需要，选择控制空调、电饭煲、电热水、灯具等家电）。一、注意住宅配套设施随着技术的进步和人们生活

15、水平的提 高，购房者对住宅配套设施的要求也更高了。住宅配套包括市政 基础配套（供水、雨水、污水、电力、电讯、燃气及供热、道路）、公路设施配套、安全保护设施等，合理安排，一次建成。基础设 计按规范要求：每户用电负荷设计功率应在4千瓦以上；每户一表，水表应在20毫米以上；天然气不小于4立方米/每小时；电话 线路、闭路电视到位。许多新建商品住宅还配有智能化住宅系统， 通讯、电视、安全、消防、楼宇设备、停车管理全部自动化管理；有些小区还配有净水设备，采用专用管理输送饮用水到每户；卫星电视接收系统、可视对讲系统也已经相当普及。居住区功能的 综合性：现代居住区的功能已不再是单一的居住，而应是多功能 的综合

16、，应包括居住、学习、办公、休憩、交往、服务等功能，因此，住宅配套应能够适应和满足这种要求。现在已有不少小区 设有学校、幼儿园、会所、俱乐部、球场、游泳场、商业服务、 金融、邮电等公共服务设施，也有儿童娱乐设施和老年休息活动 设施（如座椅、安全走道、遮阳避雨设施等），与区内绿化小品相结合，形成温馨、美观、舒适的生活环境。车位是面向世纪的住 宅设计应当考虑的。区内小汽车的停车位应当不少于户数的30%自行车、助动车、摩托车的停放空间也应安排好。商业网点设施 的配套对于商业网点设施的配套要求，有明确的规定一发商必须 按规定要求配建商业网点。建成住宅1.5万平方米，必须配有商业网点一处。而对于教育设施，

17、必须按规划要求建托儿所、幼儿 园、小学和中学等教育设施。建成住宅15万平方米，必须配有托儿所、幼儿园各一所。建成住宅30万平方米，必须配有中学、小学各一所。现场看楼宇环境如果有条件可以到现场看楼，就最 好麻烦一点亲自考察一下。走走看看最近的菜场有多远，来回步 行几分钟；看看上班高峰时间公交线路挤不挤；孩子上学要过几条马路；年轻人看看有没有娱乐、体育场所 ；老人看看有没有；女 孩子看看有没有美容院，同时观察一下附近有没有污染的工厂， 产生噪音的设施等对生活、休息不利的因素。二、提前了解物业 物业管理中的物业，指已建成并投入使用的各类房屋（包括住宅区）及与之配套的各种设备、公用设施和周围的场地、庭

18、院和道 路。物业管理是指房屋产权人 （又叫业主）和使用人（一般是住房 的租赁者）为充分发挥物业的使用价值和经济效益，通过合同契 约的方式委托专业机构，依照市场经营方式，运用现代管理方法 和技术，对物业本身及其业主和使用人进行的管理和服务。很多 购房者买房时，只想到要花几十万元甚至数百万元的购房款，却 很少想到今后要承担物业管理费。对购房者来讲，物业管理具有 两大作用，优秀的物业管理可以使房屋保值、增值。良好的物业 同时还使物业的设备及功能始终保持着与社会发展的同步性，延 长房屋的经济寿命。有些物业管理的重要和冲突，购房后是难以 调和的。有的购房者也知道物业管理的重要性，但他们在买房前 关注的不

19、够，总是等到入住后发生物业管理纠纷时才关注物业管 理，认为出现纠纷，找有关部门就一定能够解决。在这里应该向 购房者说明的是：并不是所有的物业管理纠纷都能解决，有的纠 纷是难以解决的。物业管理纠纷投诉的成本大于预防的成本。需 要提高购房者的是，购房前多向政府主管部门、专家或律师咨询 一下物业管理问题，多向开发商或委托的物业管理了解一下物业管理问题，是可以减少日后很多矛盾的，不要把希望寄托在发生 物业管理纠纷后，投诉或上法院打官司解决。对物业管理应该注 意哪些问题1）购房者应知道未来的物业管理。购房者在买房时， 应向开发商了解，小区未来的物业管理是哪一家，是否有物业 管理资质证书，过去的管理业绩、

20、社会形象如何2）购房者应了解物业管理今后提供那些服务，服务标准是什么一般来讲，物业 管理提供的服务包括三种，（1）公共性服务，如保洁、保安、绿化、房屋维修等服务；（2）代办性服务，如代收水电费等；（3）特约 性服务，如室内维修、代送报纸等。购房者对各种服务的标准也 应了解，如保洁，物业一天扫几次，是否有楼内保安，急迫性维 修物业承诺多长时间到现场等。服务标准和购房者所追求的生活 品质有关。3）购房者应清楚今后房屋使用管理维修的具体制度。房屋今后怎么使用、怎么维修，物业管理如何管理，看起来十分 简单，其实也容易产生纠纷。如物业规定：住户封闭阳台要统一 颜色、外观、小区里禁止出租车出入，楼房公共地

21、方的维修大家 要共同承担费用等。这些规定，购房者能否接受，都要作为购房 者必须考虑的因素。4）物业管理收费问题。这个问题相对复杂- 些。三、对房地产进行一步考察在找到了合适的楼盘之后，就应 该对房地产进行进一步的考察。我们对此提出一问、二看、三考 察的建议。1）询问主管部门一般而言，开发都与各城市的房地产 管理部门有关系，房地产管理部门对这些房地产开发应该是比较 了解的。购房者可以通过在这些管理部门的亲朋好友，或到政府 办的房地产交易中心去了解你选中住房的开发的信誉如何。对这 些开办的时间、开发的项目、资信情况、一些工程质量检测情况 等方面进行了解后，发现这家房地产开发在各方面都表现较好 时，

22、可考虑该的商品房。反之则应尽量避免选择该开发的商品房。2）到办公处观看按照通常的市场规则，实力雄厚、心语好的房地 产开发，在各方面都注重自己的企业形象，无论是对消费者，还 是对其他的供货单位，都有良好的信誉。如果你到一家房地产开 发去，发现其办公地点管理井然有序，上门讨债者少，出现纠纷 少，这家房地产应该是可靠的。反之，如果讨债者纠纷，为房产 闹纠纷的多，则这家资信有问题，是靠不住的。3）考察已启用的住宅区为了彻底了解房地产开发的情况，可根据在房地产管理部 门了解到的情况，到他们已经开发的住宅区去了解。在这些已经 售出的住宅区里考察时，可分两步走。一是先看周围的环境，如 果环境好，则这家在物业

23、管理上较负责。 如果垃圾遍地，环境差，则物业管理有缺陷。二是到住户中探问，如果开发房建得好，管 理好，收费合理，住户会有好评价的。如果质量差，管理乱，收 费过高，住户会毫不留情的讲出来。一般入住后的房屋经过一二 年后都容易发现缺陷和质量问题。在买房之前，对开发商的考察 绝不止这三点。我们还要继续检验他们现在出售楼盘的各种证书 是否齐全，所售楼的交易合法性。四、关注住宅电气指标，确保 安全在选择住房时，一定要关注一下的住宅电气指标，确保安全、舒适入住并满足未来发展需要。1）住宅电气线路截面应满足电气安全和远期负荷发展的要求。从电气安全的角度考虑，建议住宅 入户导线截面为10平方毫米以上，分支回路

24、截面不小于2.5平方毫米，空调等大功率电器最好单独走一条4平方毫米的线路。如果考虑到将来厨房及卫生间电器种类和数量的激增，厨房和卫生间的回路最好也用 4平方毫米的铜线。2）住宅内分支回路的数 量不应过少。建议住宅中置有 5个以上的回路。同时根据使用面 积，照明回路可选择两路或更多，电源插座三至思路，厨房和卫 生间各走一独立回路，空调回路两至三路，一个空调回路最多带 两部空调。3）住宅中插座数量不应过少。为保证安全，新的国家 标准规定，住宅中插座数量不应少于12个，但这只是保障安全的基本要求。根据发达国家和地区的电气标准，室内墙上固定插 座数量应为：卧室（每间）电源插座4组、空调插座1组;客厅电

25、 源插座5组，空调插座1组；厨房电源插座 5组，排气扇插座1 组；走廊电源插座2组;阳台电源插座1组。4）使用安全插座。为 安全起见，为防儿童触电，对儿童容易触摸到的插座，应选用带 保险档片的安全插座；空调器应使用各自独立的、带保护接地的三眼插座；卫生间易潮湿，不易安装普通插座而应选用防溅水型 插座。5）住宅内的电气线路应采用铜线。6）住宅用电负荷应满足生活需要和远期发展要求。一般两居室住宅用电负荷不能低于 2.5千瓦，三居室及四居室不能低于4.5千瓦。如果考虑到今后用电量的迅增，现在住宅用电负荷设计应高于68千瓦。7）注重采取确保住宅电气安全的保障措施。8）浴室内应做局部等电位联接。浴室被列

26、为电击危险大的特殊场所。人在沐浴时遍体湿透， 人体阻抗大大下降，沿金属管道导入浴室的一二十伏电压足以使 人发生心室纤维性颤动而死亡。为此在浴室范围内还需要用铜线 和铜板作一次局部等电位联接。9）采取措施有效解决谐波干扰问题。五、抗震性的考虑我国是一个多地震的国家，宁夏又处在地 震带。按地震烈度划分，全国分为10个地震区、23个地震亚区、30 个地震带区。zu.xmhouse./Rent/t1_r3502050000_1.html 从 历史上看，我国是世界上遭受地震最严重的，因此，提醒广大的 消费者，在买房是对房屋的抗震性仍不可忽视。在国际上，地震 震级采用里氏震级指标，分为18.9级，5级以上

27、地震对人和建筑物有害。而地震烈度分为112度，其中，13度对建筑物无损坏，4度对建筑物有轻微破坏，5度以上就开始破坏建筑物。因 此，5度以上的地震区在住宅设计时应考虑防震。住宅抗震性能 的高低主要取决与建材质量的好坏，以及承重结构的连接形式、 施工质量和地基的状态。各种结构住宅的抗震性能可参考如下： 砖混结构住宅这种住宅系由砖墙支撑和现浇、预制钢筋混凝土板 盖成的住宅。由于建材质量和施工质量的不同，抗震性能悬殊。砖的抗压性强，但韧性差，一遇到67度地震就会局部开裂和散落，8度时裂缝会更大，稳定性差的会倒塌。钢筋混凝土框架结 构住宅这是以柱、墙、盖为骨架的住宅。在9度以下地震时，其抗震性能较良好

28、，但里面的隔断和围墙若用砖砌成，在78度地震时即可能出现裂缝，对人和室内设备造成毁坏。木结构住宅稳 定性较差，67度即易倒塌。六、宽带接入宽带入户的特点是传 输速率比目前的电话上网和LSDN上网都要快得多，随着宽带网络的发展，用户可以通过宽带网点播电影，收看现场直播等血带 网是目前国家大力推广发展的方向。七、智能化高有些开发商为 住户配置了智能家居远程控制系统，住户可根据自己的需要，实 现通过电话对家中电器的远程控制（住户可根据自己的需要，选择控制空调、电饭煲、电热水、灯具等家电）。、注意住宅配套设施随着技术的进步和人们生活水平的提高，购房者对住宅配套设施的要求也更高了。住宅配套包括市政 基础

29、配套（供水、雨水、污水、电力、电讯、燃气及供热、道路）、公路设施配套、安全保护设施等，合理安排，一次建成。基础设 计按规范要求：每户用电负荷设计功率应在4千瓦以上；每户一表，水表应在20毫米以上；天然气不小于4立方米/每小时；电话 线路、闭路电视到位。许多新建商品住宅还配有智能化住宅系统， 通讯、电视、安全、消防、楼宇设备、停车管理全部自动化管理；有些小区还配有净水设备，采用专用管理输送饮用水到每户；卫星电视接收系统、可视对讲系统也已经相当普及。居住区功能的 综合性：现代居住区的功能已不再是单一的居住，而应是多功能 的综合，应包括居住、学习、办公、休憩、交往、服务等功能， 因此，住宅配套应能够

30、适应和满足这种要求。现在已有不少小区设有学校、幼儿园、会所、俱乐部、球场、游泳场、商业服务、 金融、邮电等公共服务设施，也有儿童娱乐设施和老年休息活动 设施（如座椅、安全走道、遮阳避雨设施等），与区内绿化小品相结合，形成温馨、美观、舒适的生活环境。车位是面向世纪的住 宅设计应当考虑的。区内小汽车的停车位应当不少于户数的30%自行车、助动车、摩托车的停放空间也应安排好。商业网点设施 的配套对于商业网点设施的配套要求，有明确的规定一发商必须 按规定要求配建商业网点。建成住宅1.5万平方米，必须配有商业网点一处。而对于教育设施，必须按规划要求建托儿所、幼儿 园、小学和中学等教育设施。建成住宅15万平

31、方米，必须配有托儿所、幼儿园各一所。建成住宅30万平方米，必须配有中学、小学各一所。现场看楼宇环境如果有条件可以到现场看楼，就最好麻烦一点亲自考察一下。走走看看最近的菜场有多远，来回步 行几分钟；看看上班高峰时间公交线路挤不挤；孩子上学要过几条马路；年轻人看看有没有娱乐、体育场所 ；老人看看有没有；女 孩子看看有没有美容院，同时观察一下附近有没有污染的工厂， 产生噪音的设施等对生活、休息不利的因素。二、提前了解物业 物业管理中的物业，指已建成并投入使用的各类房屋（包括住宅区）及与之配套的各种设备、公用设施和周围的场地、庭院和道 路。物业管理是指房屋产权人 （又叫业主）和使用人（一般是住房 的租

32、赁者）为充分发挥物业的使用价值和经济效益，通过合同契 约的方式委托专业机构，依照市场经营方式，运用现代管理方法 和技术，对物业本身及其业主和使用人进行的管理和服务。很多 购房者买房时，只想到要花几十万元甚至数百万元的购房款，却 很少想到今后要承担物业管理费。对购房者来讲，物业管理具有 两大作用，优秀的物业管理可以使房屋保值、增值。良好的物业 同时还使物业的设备及功能始终保持着与社会发展的同步性，延 长房屋的经济寿命。有些物业管理的重要和冲突，购房后是难以 调和的。有的购房者也知道物业管理的重要性，但他们在买房前 关注的不够，总是等到入住后发生物业管理纠纷时才关注物业管 理，认为出现纠纷，找有关

33、部门就一定能够解决。在这里应该向 购房者说明的是：并不是所有的物业管理纠纷都能解决，有的纠 纷是难以解决的。物业管理纠纷投诉的成本大于预防的成本。需 要提高购房者的是，购房前多向政府主管部门、专家或律师咨询 一下物业管理问题，多向开发商或委托的物业管理了解一下物业 管理问题，是可以减少日后很多矛盾的，不要把希望寄托在发生物业管理纠纷后，投诉或上法院打官司解决。对物业管理应该注 意哪些问题1）购房者应知道未来的物业管理。购房者在买房时， 应向开发商了解，小区未来的物业管理是哪一家，是否有物业 管理资质证书，过去的管理业绩、社会形象如何2）购房者应了解物业管理今后提供那些服务，服务标准是什么一般来

34、讲，物业 管理提供的服务包括三种，（1）公共性服务，如保洁、保安、绿化、房屋维修等服务；（2）代办性服务，如代收水电费等；（3）特约 性服务，如室内维修、代送报纸等。购房者对各种服务的标准也 应了解，如保洁，物业一天扫几次，是否有楼内保安，急迫性维 修物业承诺多长时间到现场等。服务标准和购房者所追求的生活 品质有关。3）购房者应清楚今后房屋使用管理维修的具体制度。 房屋今后怎么使用、怎么维修，物业管理如何管理，看起来十分 简单，其实也容易产生纠纷。如物业规定：住户封闭阳台要统一 颜色、外观、小区里禁止出租车出入，楼房公共地方的维修大家 要共同承担费用等。这些规定，购房者能否接受，都要作为购房

35、者必须考虑的因素。4）物业管理收费问题。这个问题相对复杂- 些。三、对房地产进行一步考察在找到了合适的楼盘之后，就应 该对房地产进行进一步的考察。我们对此提出一问、二看、三考 察的建议。1）询问主管部门一般而言，开发都与各城市的房地产 管理部门有关系，房地产管理部门对这些房地产开发应该是比较 了解的。购房者可以通过在这些管理部门的亲朋好友，或到政府 办的房地产交易中心去了解你选中住房的开发的信誉如何。对这 些开办的时间、开发的项目、资信情况、一些工程质量检测情况 等方面进行了解后，发现这家房地产开发在各方面都表现较好时，可考虑该的商品房。反之则应尽量避免选择该开发的商品房。2）到办公处观看按照

36、通常的市场规则，实力雄厚、心语好的房地 产开发，在各方面都注重自己的企业形象，无论是对消费者，还 是对其他的供货单位，都有良好的信誉。如果你到一家房地产开 发去，发现其办公地点管理井然有序，上门讨债者少，出现纠纷 少，这家房地产应该是可靠的。反之，如果讨债者纠纷，为房产 闹纠纷的多，则这家资信有问题，是靠不住的。3）考察已启用的住宅区为了彻底了解房地产开发的情况，可根据在房地产管理部 门了解到的情况，到他们已经开发的住宅区去了解。在这些已经 售出的住宅区里考察时，可分两步走。一是先看周围的环境，如 果环境好，则这家在物业管理上较负责。如果垃圾遍地，环境差，则物业管理有缺陷。二是到住户中探问，如

37、果开发房建得好，管理好，收费合理，住户会有好评价的。如果质量差，管理乱，收 费过高，住户会毫不留情的讲出来。一般入住后的房屋经过一二 年后都容易发现缺陷和质量问题。在买房之前，对开发商的考察 绝不止这三点。我们还要继续检验他们现在出售楼盘的各种证书 是否齐全，所售楼的交易合法性。四、关注住宅电气指标，确保 安全在选择住房时，一定要关注一下的住宅电气指标，确保安全、舒适入住并满足未来发展需要。1）住宅电气线路截面应满足电气安全和远期负荷发展的要求。从电气安全的角度考虑，建议住宅 入户导线截面为10平方毫米以上，分支回路截面不小于2.5平方毫米，空调等大功率电器最好单独走一条4平方毫米的线路。如果

38、考虑到将来厨房及卫生间电器种类和数量的激增，厨房和卫 生间的回路最好也用 4平方毫米的铜线。2）住宅内分支回路的数量不应过少。建议住宅中置有5个以上的回路。同时根据使用面积，照明回路可选择两路或更多，电源插座三至思路，厨房和卫 生间各走一独立回路，空调回路两至三路，一个空调回路最多带 两部空调。3）住宅中插座数量不应过少。为保证安全，新的国家 标准规定，住宅中插座数量不应少于12个，但这只是保障安全的基本要求。根据发达国家和地区的电气标准，室内墙上固定插 座数量应为：卧室（每间）电源插座4组、空调插座1组;客厅电 源插座5组，空调插座1组；厨房电源插座 5组，排气扇插座1 组；走廊电源插座2组

39、;阳台电源插座1组。4）使用安全插座。为 安全起见，为防儿童触电，对儿童容易触摸到的插座，应选用带 保险档片的安全插座；空调器应使用各自独立的、带保护接地的 三眼插座；卫生间易潮湿，不易安装普通插座而应选用防溅水型插座。5）住宅内的电气线路应采用铜线。6）住宅用电负荷应满足生活需要和远期发展要求。一般两居室住宅用电负荷不能低于 2.5千瓦，三居室及四居室不能低于4.5千瓦。如果考虑到今后用电量的迅增，现在住宅用电负荷设计应高于68千瓦。7）注重采取确保住宅电气安全的保障措施。8）浴室内应做局部等电位联接。浴室被列为电击危险大的特殊场所。人在沐浴时遍体湿透， 人体阻抗大大下降，沿金属管道导入浴室

40、的一二十伏电压足以使 人发生心室纤维性颤动而死亡。为此在浴室范围内还需要用铜线 和铜板作一次局部等电位联接。9）采取措施有效解决谐波干扰问题。五、抗震性的考虑我国是一个多地震的国家，宁夏又处在地 震带。按地震烈度划分，全国分为10个地震区、23个地震亚区、30 个地震带区。zu.xmhouse./Rent/t1_r3502050000_1.html 从历史上看，我国是世界上遭受地震最严重的，因此，提醒广大的 消费者，在买房是对房屋的抗震性仍不可忽视。在国际上，地震 震级采用里氏震级指标，分为18.9级，5级以上地震对人和建筑物有害。而地震烈度分为 112度，其中，13度对建筑物无损 坏，4度对

41、建筑物有轻微破坏，5度以上就开始破坏建筑物。因 此，5度以上的地震区在住宅设计时应考虑防震。住宅抗震性能 的高低主要取决与建材质量的好坏，以及承重结构的连接形式、 施工质量和地基的状态。各种结构住宅的抗震性能可参考如下： 砖混结构住宅这种住宅系由砖墙支撑和现浇、预制钢筋混凝土板 盖成的住宅。由于建材质量和施工质量的不同，抗震性能悬殊。 砖的抗压性强，但韧性差，一遇到67度地震就会局部开裂和散落，8度时裂缝会更大，稳定性差的会倒塌。钢筋混凝土框架结构住宅这是以柱、墙、盖为骨架的住宅。在9度以下地震时，其抗震性能较良好，但里面的隔断和围墙若用砖砌成，在78度地震时即可能出现裂缝，对人和室内设备造成

42、毁坏。木结构住宅稳 定性较差，67度即易倒塌。六、宽带接入宽带入户的特点是传 输速率比目前的电话上网和LSDN上网都要快得多，随着宽带网络的发展，用户可以通过宽带网点播电影，收看现场直播等血带 网是目前国家大力推广发展的方向。七、智能化高有些开发商为 住户配置了智能家居远程控制系统，住户可根据自己的需要，实 现通过电话对家中电器的远程控制（住户可根据自己的需要，选择控制空调、电饭煲、电热水、灯具等家电）。一、注意住宅配套设施随着技术的进步和人们生活水平的提 高，购房者对住宅配套设施的要求也更高了。住宅配套包括市政基础配套（供水、雨水、污水、电力、电讯、燃气及供热、道路）、公路设施配套、安全保护

43、设施等，合理安排，一次建成。基础设 计按规范要求：每户用电负荷设计功率应在4千瓦以上；每户一表，水表应在20毫米以上；天然气不小于4立方米/每小时；电话 线路、闭路电视到位。许多新建商品住宅还配有智能化住宅系统， 通讯、电视、安全、消防、楼宇设备、停车管理全部自动化管理；有些小区还配有净水设备，采用专用管理输送饮用水到每户；卫星电视接收系统、可视对讲系统也已经相当普及。居住区功能的 综合性：现代居住区的功能已不再是单一的居住，而应是多功能 的综合，应包括居住、学习、办公、休憩、交往、服务等功能， 因此，住宅配套应能够适应和满足这种要求。现在已有不少小区 设有学校、幼儿园、会所、俱乐部、球场、游

44、泳场、商业服务、金融、邮电等公共服务设施，也有儿童娱乐设施和老年休息活动设施（如座椅、安全走道、遮阳避雨设施等），与区内绿化小品相结合，形成温馨、美观、舒适的生活环境。车位是面向世纪的住 宅设计应当考虑的。区内小汽车的停车位应当不少于户数的30%自行车、助动车、摩托车的停放空间也应安排好。商业网点设施 的配套对于商业网点设施的配套要求，有明确的规定一发商必须 按规定要求配建商业网点。建成住宅1.5万平方米，必须配有商业网点一处。而对于教育设施，必须按规划要求建托儿所、幼儿 园、小学和中学等教育设施。建成住宅15万平方米，必须配有托儿所、幼儿园各一所。建成住宅30万平方米，必须配有中学、小学各一

45、所。现场看楼宇环境如果有条件可以到现场看楼，就最 好麻烦一点亲自考察一下。走走看看最近的菜场有多远，来回步行几分钟；看看上班高峰时间公交线路挤不挤；孩子上学要过几条马路；年轻人看看有没有娱乐、体育场所；老人看看有没有；女孩子看看有没有美容院，同时观察一下附近有没有污染的工厂， 产生噪音的设施等对生活、休息不利的因素。二、提前了解物业 物业管理中的物业，指已建成并投入使用的各类房屋（包括住宅区）及与之配套的各种设备、公用设施和周围的场地、庭院和道 路。物业管理是指房屋产权人 （又叫业主）和使用人（一般是住房 的租赁者）为充分发挥物业的使用价值和经济效益，通过合同契 约的方式委托专业机构，依照市场

46、经营方式，运用现代管理方法 和技术，对物业本身及其业主和使用人进行的管理和服务。很多 购房者买房时，只想到要花几十万元甚至数百万元的购房款，却 很少想到今后要承担物业管理费。对购房者来讲，物业管理具有 两大作用，优秀的物业管理可以使房屋保值、增值。良好的物业 同时还使物业的设备及功能始终保持着与社会发展的同步性，延 长房屋的经济寿命。有些物业管理的重要和冲突，购房后是难以 调和的。有的购房者也知道物业管理的重要性，但他们在买房前 关注的不够，总是等到入住后发生物业管理纠纷时才关注物业管 理，认为出现纠纷，找有关部门就一定能够解决。在这里应该向 购房者说明的是：并不是所有的物业管理纠纷都能解决，

47、有的纠 纷是难以解决的。物业管理纠纷投诉的成本大于预防的成本。需 要提高购房者的是，购房前多向政府主管部门、专家或律师咨询 一下物业管理问题，多向开发商或委托的物业管理了解一下物业 管理问题，是可以减少日后很多矛盾的，不要把希望寄托在发生 物业管理纠纷后，投诉或上法院打官司解决。对物业管理应该注意哪些问题1）购房者应知道未来的物业管理。购房者在买房时， 应向开发商了解，小区未来的物业管理是哪一家，是否有物业 管理资质证书，过去的管理业绩、社会形象如何2）购房者应了解物业管理今后提供那些服务，服务标准是什么一般来讲，物业 管理提供的服务包括三种，（1）公共性服务，如保洁、保安、绿化、房屋维修等服

48、务；（2）代办性服务，如代收水电费等；（3）特约 性服务，如室内维修、代送报纸等。购房者对各种服务的标准也 应了解，如保洁，物业一天扫几次，是否有楼内保安，急迫性维 修物业承诺多长时间到现场等。服务标准和购房者所追求的生活 品质有关。3）购房者应清楚今后房屋使用管理维修的具体制度。 房屋今后怎么使用、怎么维修，物业管理如何管理，看起来十分 简单，其实也容易产生纠纷。如物业规定：住户封闭阳台要统一 颜色、外观、小区里禁止出租车出入，楼房公共地方的维修大家 要共同承担费用等。这些规定，购房者能否接受，都要作为购房 者必须考虑的因素。4）物业管理收费问题。这个问题相对复杂一 些。三、对房地产进行一步

49、考察在找到了合适的楼盘之后，就应 该对房地产进行进一步的考察。我们对此提出一问、二看、三考 察的建议。1）询问主管部门一般而言，开发都与各城市的房地产 管理部门有关系，房地产管理部门对这些房地产开发应该是比较 了解的。购房者可以通过在这些管理部门的亲朋好友，或到政府 办的房地产交易中心去了解你选中住房的开发的信誉如何。对这 些开办的时间、开发的项目、资信情况、一些工程质量检测情况 等方面进行了解后，发现这家房地产开发在各方面都表现较好 时，可考虑该的商品房。反之则应尽量避免选择该开发的商品房。2）到办公处观看按照通常的市场规则，实力雄厚、心语好的房地 产开发，在各方面都注重自己的企业形象，无论

50、是对消费者，还 是对其他的供货单位，都有良好的信誉。如果你到一家房地产开 发去，发现其办公地点管理井然有序，上门讨债者少，出现纠纷 少，这家房地产应该是可靠的。反之，如果讨债者纠纷，为房产 闹纠纷的多，则这家资信有问题，是靠不住的。3）考察已启用的住宅区为了彻底了解房地产开发的情况，可根据在房地产管理部 门了解到的情况，到他们已经开发的住宅区去了解。在这些已经 售出的住宅区里考察时，可分两步走。一是先看周围的环境，如 果环境好，则这家在物业管理上较负责。如果垃圾遍地，环境差，则物业管理有缺陷。二是到住户中探问，如果开发房建得好，管 理好，收费合理，住户会有好评价的。如果质量差，管理乱，收费过高

51、，住户会毫不留情的讲出来。一般入住后的房屋经过一二 年后都容易发现缺陷和质量问题。在买房之前，对开发商的考察 绝不止这三点。我们还要继续检验他们现在出售楼盘的各种证书 是否齐全，所售楼的交易合法性。四、关注住宅电气指标，确保 安全在选择住房时，一定要关注一下的住宅电气指标，确保安全、舒适入住并满足未来发展需要。1）住宅电气线路截面应满足电气安全和远期负荷发展的要求。从电气安全的角度考虑，建议住宅 入户导线截面为10平方毫米以上，分支回路截面不小于2.5平方毫米，空调等大功率电器最好单独走一条4平方毫米的线路。如果考虑到将来厨房及卫生间电器种类和数量的激增，厨房和卫 生间的回路最好也用 4平方毫

52、米的铜线。2）住宅内分支回路的数 量不应过少。建议住宅中置有 5个以上的回路。同时根据使用面积，照明回路可选择两路或更多，电源插座三至思路，厨房和卫 生间各走一独立回路，空调回路两至三路，一个空调回路最多带 两部空调。3）住宅中插座数量不应过少。为保证安全，新的国家 标准规定，住宅中插座数量不应少于12个，但这只是保障安全的基本要求。根据发达国家和地区的电气标准，室内墙上固定插 座数量应为：卧室（每间）电源插座4组、空调插座1组;客厅电 源插座5组，空调插座1组；厨房电源插座 5组，排气扇插座1 组；走廊电源插座2组;阳台电源插座1组。4）使用安全插座。为 安全起见，为防儿童触电，对儿童容易触

53、摸到的插座，应选用带 保险档片的安全插座；空调器应使用各自独立的、带保护接地的 三眼插座；卫生间易潮湿，不易安装普通插座而应选用防溅水型 插座。5）住宅内的电气线路应采用铜线。6）住宅用电负荷应满足生活需要和远期发展要求。一般两居室住宅用电负荷不能低于2.5千瓦，三居室及四居室不能低于4.5千瓦。如果考虑到今后用电量的迅增，现在住宅用电负荷设计应高于68千瓦。7）注重米取确保住宅电气安全的保障措施。8）浴室内应做局部等电位联接。浴室被列为电击危险大的特殊场所。人在沐浴时遍体湿透， 人体阻抗大大下降，沿金属管道导入浴室的一二十伏电压足以使 人发生心室纤维性颤动而死亡。为此在浴室范围内还需要用铜线

54、 和铜板作一次局部等电位联接。9）采取措施有效解决谐波干扰问题。五、抗震性的考虑我国是一个多地震的国家，宁夏又处在地 震带。按地震烈度划分，全国分为10个地震区、23个地震亚区、30 个地震带区。zu.xmhouse./Rent/t1_r3502050000_1.html 从 历史上看，我国是世界上遭受地震最严重的，因此，提醒广大的消费者，在买房是对房屋的抗震性仍不可忽视。在国际上，地震 震级采用里氏震级指标，分为18.9级，5级以上地震对人和建筑物有害。而地震烈度分为 112度，其中，13度对建筑物无损 坏，4度对建筑物有轻微破坏，5度以上就开始破坏建筑物。因 此，5度以上的地震区在住宅设计

55、时应考虑防震。住宅抗震性能 的高低主要取决与建材质量的好坏，以及承重结构的连接形式、 施工质量和地基的状态。各种结构住宅的抗震性能可参考如下： 砖混结构住宅这种住宅系由砖墙支撑和现浇、预制钢筋混凝土板 盖成的住宅。由于建材质量和施工质量的不同，抗震性能悬殊。 砖的抗压性强，但韧性差，一遇到67度地震就会局部开裂和散落，8度时裂缝会更大，稳定性差的会倒塌。钢筋混凝土框架结 构住宅这是以柱、墙、盖为骨架的住宅。在9度以下地震时，其抗震性能较良好，但里面的隔断和围墙若用砖砌成，在78度地震时即可能出现裂缝，对人和室内设备造成毁坏。木结构住宅稳 定性较差，67度即易倒塌。六、宽带接入宽带入户的特点是传

56、 输速率比目前的电话上网和LSDN上网都要快得多，随着宽带网络的发展，用户可以通过宽带网点播电影，收看现场直播等血带 网是目前国家大力推广发展的方向。七、智能化高有些开发商为 住户配置了智能家居远程控制系统，住户可根据自己的需要，实 现通过电话对家中电器的远程控制（住户可根据自己的需要，选择控制空调、电饭煲、电热水、灯具等家电）。一、注意住宅配套设施随着技术的进步和人们生活水平的提 高，购房者对住宅配套设施的要求也更高了。住宅配套包括市政 基础配套（供水、雨水、污水、电力、电讯、燃气及供热、道路）、公路设施配套、安全保护设施等，合理安排，一次建成。基础设 计按规范要求：每户用电负荷设计功率应在

57、4千瓦以上；每户一表，水表应在20毫米以上；天然气不小于4立方米/每小时；电话 线路、闭路电视到位。许多新建商品住宅还配有智能化住宅系统， 通讯、电视、安全、消防、楼宇设备、停车管理全部自动化管理；有些小区还配有净水设备，采用专用管理输送饮用水到每户；卫星电视接收系统、可视对讲系统也已经相当普及。居住区功能的 综合性：现代居住区的功能已不再是单一的居住，而应是多功能 的综合，应包括居住、学习、办公、休憩、交往、服务等功能， 因此，住宅配套应能够适应和满足这种要求。现在已有不少小区 设有学校、幼儿园、会所、俱乐部、球场、游泳场、商业服务、 金融、邮电等公共服务设施，也有儿童娱乐设施和老年休息活动

58、设施（如座椅、安全走道、遮阳避雨设施等），与区内绿化小品相结合，形成温馨、美观、舒适的生活环境。车位是面向世纪的住 宅设计应当考虑的。区内小汽车的停车位应当不少于户数的30%自行车、助动车、摩托车的停放空间也应安排好。商业网点设施 的配套对于商业网点设施的配套要求，有明确的规定一发商必须 按规定要求配建商业网点。建成住宅1.5万平方米，必须配有商业网点一处。而对于教育设施，必须按规划要求建托儿所、幼儿 园、小学和中学等教育设施。建成住宅15万平方米，必须配有托儿所、幼儿园各一所。建成住宅30万平方米，必须配有中学、小学各一所。现场看楼宇环境如果有条件可以到现场看楼，就最 好麻烦一点亲自考察一下。走走看看最近的菜场有多远，来回步 行几分钟；看看上班高峰时间公交线路挤不挤 ；孩子上学要过几条马路；年轻人看看