成都市商务写字楼等级划分(DOC)

1、成都市商务写字楼等级划分1 范围本标准规定了商务写字楼 （以下简称写字楼） 的术语和定义、 总则以及等级划分 的依据和要求。本标准适用于成都市行政区域内土地性质为商业用地的商务写字楼的等级划分， 其他土地性质或其它类型（如自持自用等）的写字楼等级划分可参照使用。2 规范性引用文件下列文件对于本文件的应用是必不可少的。 凡是注日期的引用文件， 仅所注日期 的版本适用于本文件。 凡是不注日期的引用文件， 其最新版本 （包括所有的修改 单）适用于本文件。GB 19577-2004 冷水机组能效限定值及能源效率等级GB 50009 建筑结构荷载规范GB 50011 建筑抗震设计规范GB 50016 建

2、筑设计防火规范GB 50045-95 高层民用建筑设计防火规范（ 2005 年版）GB 50189 公共建筑节能设计标准GB 50210 建筑装饰装修工程质量验收规范JGJ 3 高层建筑混凝土结构技术规程JGJ 50 城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ 67-2006 办公建筑设计规范JGJ 99 高层民用建筑钢结构技术规程JGJ/T 229 民用建筑绿色设计规范CJJ 14-2005 城市公共厕所设计标准 DB510100/T 013 写字楼物业服务规范3 术语和定义 下列术语和定义适用于本标准。3.1 商务写字楼 在统一的物业管理下， 以商务为主， 由一种或数种单元办公平面组成的租赁办公

3、 建筑。JGJ 67-2007 ，定义 2.0.53.2 得房率 套内建筑面积与套 （单元） 建筑面积之比。 套内建筑面积 =套内使用面积 +套内墙 体面积+阳台建筑面积。套（单元）建筑面积 =套内建筑面积 +分摊得公用建筑面 积。3.3 智能化集成系统 将不同功能的建筑智能化系统， 通过统一的信息平台实现集成， 以形成具有信息 汇集、资源共享及优化管理等综合功能的系统。GB/T 50314-2006 ，定义 2.024 缩略语 下列缩略语适用于本标准。ISDN：综合业务数字网( Integrated Services Digital Network)DDN: 数字数据网( Digital D

4、ata Network )T1: 24 路脉码调制网络5 总则5.1 本标准将写字楼划分为三个等级，从高到低依次为超甲级写字楼、甲级写 字楼和乙级写字楼。5.2 写字楼等级划分包括地理位置、业权状态、客户品质、硬件要求和服务要 求五大要素的内容，每项要素均有与之对应的等级要求。5.3 除非本标准有更高要求，写字楼的建筑、设施设备、服务项目和运行管理 应符合办公建筑、安全、消防、卫生、环境保护等现行的国家有关法规和标准。6 等级要求6.1 超甲级写字楼6.1.1 地理位置6.1.1.1 交通便利， 在 300m以内有超过 3 条以上的公交线路站点， 靠近轨道交 通进出口。6.1.1.2 周边综合

5、配套设施与服务完善，如公寓、商住、星级酒店、休闲娱乐 及购物中心等。6.1.2 业权状态业权应为单一业权，只租不售。6.1.3 客户品质写字楼建成后 12 年内客户品质应符合下列要求：a) 世界 500 强、国内 100 强以及行业知名企业数量比例不少于50%，或者其使用面积不少于 50%；b) 投入使用的建筑面积不低于 70%。6.1.4 硬件要求6.1.4.1 建筑规模建筑规模应符合下列要求：a) 建筑面积不低于 70000m2；b) 每层建筑面积不低于 1700m2。6.1.4.2 建筑设计建筑设计应符合下列要求：a) 应由国内甲级设计单位承担，设计应符合 JGJ67的相关规定。 整个建

6、筑具有高品位，为所在商务区的标志性建筑。其中，在新建、改建、扩建 时建筑设计应符合节能、无障碍、防火、抗震、绿色以及建筑结构荷载的规定， 具体要求如下：节能设计符合 GB 50189 的要求；无障碍设计符合 JGJ 50 的要求；防火设计符合 GB 50016、GB 50045的要求；抗震设计符合 GB 50011、JGJ 3、JGJ 99 的要求；绿色设计符合 JGJ/T 229 的要求；结构荷载符合 GB 50009 的要求。b) 建筑应为现浇混凝土或钢结构，能提供可灵活分隔的办公空间，整层得房率至少为 70%，空间少柱。c) 大堂应能独立使用，建筑层高应不低于 9m。d) 办公室净高不低

7、于 2.7m。e) 单面布房通道宽不少于 1.8m，双面布房通道宽不少于 2m，通道净高不低于 2.4m。f) 写字楼应配置充足的停车位， 按写字楼办公建筑面积计算， 二环路内至少每 200m2配置 1 个停车位，二环路外至少每 125m2配置 1个停车位， 每个停车位建筑面积不少于 25m2 。g) 每层楼设男、女分开的卫生间，卫生间应配备充足的卫生洁具， 数量应符合 CJJ 14-2005 中 3.2.7 的规定。6.1.4.3 建筑装饰 建筑装饰豪华、格调高雅，应符合下列要求：a) 建筑外立面应时尚、美观，风格独特，节能环保；b) 大堂装饰华丽舒适；c) 走廊地面应采用高级石材或其他高档

8、材料， 吊顶采用高档吸音材料；d) 办公间地面应采用高级石材或其他高档材料， 吊顶采用高档吸音材料；e) 电梯厅应采用高档装饰材料， 吊顶采用高档吸音材料， 易拆装；f) 卫生间设计舒适方便， 地面选材应防滑， 墙面、 地面选材反光能力不宜过高。配备高档品牌洁具、洗面台、面镜、洗手液盒、电动干手机、手 纸等；g) 建筑公共区域应有绿化生态空间；h) 装饰装修工程质量应符合 GB 50210相关规定。6.1.4.4 设施设备 设施设备应符合下列要求：a) 按写字楼建筑面积计算， 每部电梯服务面积不超过 4500m2，每 部载重不低于 1600 ，轿厢净高不低于 2.8m。电梯高、低速度分区布局合

9、理， 低区速度不低于 3.5m/s ，高区速度不低于 6m/s，平均等候时间不超过 30s。客 货分离，消防电梯的设置应符合 GB 50045-95(2005 年版)中 6.3 的规定；b) 应设集中空调系统；冷热源主机能效不低于 GB 19577-2004 第 5 章规定的 2 级能效标准并符合 GB 50189 的相关要求，系统采用四管制，用 户能根据自我要求调节室内温度， 应装分户或分区计量装置； 新风量供应每人不 低于 50m3/h 。设置排风热回收装置， 排风热回收装置 ( 全热和显热 ) 的额定热回收 效率不低于 60%；c) 电气提供双回路电路， 照明动力等设备应设置分户或分区计

10、量 装置，在办公区提供的电量不低于 120w/m2；提供充足的后备发电设备，在停电 时能保障消防及办公应急设备的正常使用；d) 应至少提供 3 家通讯网络服务商，每 1520 m2宜配置不少于2 对电话线，按使用要求需设置有 ISDN，DDN，T1 等通讯接口，并宜提供光缆接 口等多种通讯设施，应保障楼宇无线网络通讯全覆盖；e) 冷热水供应应满足 24h 使用；f) 停车库(场)、电梯厅、消防电梯、走廊等公共部位应设置电视监控设施。电梯厅应设置信息屏等服务设施；g) 应配备自动灭火系统；h) 智能化系统应符合附录 A 的要求。6.1.5 服务要求6.1.5.1 物业服务物业服务应符合下列要求：

11、a) 至少应由国家一级资质物业服务企业提供高质量物业服务；b) 物业服务基本要求、 客户服务、 房屋共用部位与共用设施设备运行及维护服务、秩序维护服务环境卫生维护服务、绿化维护服务应符合 DB510100/T 013 规定；c) 每年开展 1 次第三方满意度测评，满意度不低于 92%。6.1.5.2 商务服务6.1.5.2.1 应提供的商务服务内容包括：问讯服务及留言服务；迎宾服务；信 件报刊收发、递送服务；个人行李搬运、寄送服务；行李车、推车、雨伞租赁服 务；航空机票的订购、确认服务；花卉外购、递送服务；会议 /会展服务；电话 / 卫星会议服务等。6.1.5.2.2 宜提供的商务服务内容包括

12、：高档餐厅、员工食堂、咖啡酒吧、小 商店、康乐设施、展厅、多功能厅、会议中心、商务中心、银行自助取款点、会 所等商务设施并提供相应服务以及商务活动策划服务和贵宾接送服务等。6.1.5.3 办公环境 楼宇使用过程中应采用节能减排措施，室内环境应符合以下要求：a) 温度设置应符合 JGJ 67-2006 中 7.2.2 的一类标准要求；b) 小气候环境应符合 JGJ 67-2006 中 6.2 的规定；c) 光环境应符合 JGJ 67-2006 中 6.3 的规定；d) 声环境应符合 JGJ 67-2006 中 6.4 的一类标准要求。6.2 甲级写字楼6.2.1 地理位置6.2.1.1 交通便利

13、，在 500m以内有超过 3 条以上公交线路站点， 靠近轨道交通 进出口。6.2.1.2 周边有完善的综合配套，如公寓、商住、星级酒店、休闲娱乐及购物 中心等。6.2.2 业权状态 业权可为分散业权，最大业主持有量应不低于 50%。6.2.3 客户品质写字楼建成后 12 年内客户品质应符合下列要求：a) 世界 500 强、国内 100 强以及行业知名企业数量比例不少于30%，或者其使用面积不少于 50%；b) 投入使用的建筑面积不低于 70%。6.2.4 硬件要求6.2.4.1 建筑规模建筑规模应符合下列要求：a) 建筑面积不低于 30000m2；b) 每层建筑面积不低于 1300m2。6.2

14、.4.2 建筑设计 建筑设计应符合下列要求：a) 应由国内甲级设计单位承担，设计应符合 JGJ67的相关规定。 其中，在新建、改建、扩建时建筑设计应符合节能、无障碍、防火、抗震、绿色 以及建筑结构荷载的规定，具体要求如下：节能设计符合 GB 50189 的要求；无障碍设计符合 JGJ 50 的要求；防火设计符合 GB 50016、GB 50045的要求；抗震设计符合 GB 50011、JGJ 3、JGJ 99 的要求；绿色设计符合 JGJ/T 229 的要求；结构荷载符合 GB 50009 的要求。b) 建筑应为现浇混凝土或钢结构， 能提供可灵活分隔适的办公空 间，整层得房率至少为 65%，空

15、间少柱。c) 大堂能独立使用，建筑层高应不低于 8m。d) 办公室净高不低于 2.6m。e) 单面布房通道宽不少于 1.6m，双面布房通道宽不少于1.8m，通道净高不低于 2.3m。f) 写字楼应配置充足的停车位， 按写字楼办公建筑面积计算，二环路内至少每 200m2配置 1 个停车位，二环路外至少每 125m2配置 1个停车位， 每个停车位建筑面积不低于 25m2。g) 每层楼设男、女分开的卫生间，卫生间应配备充足的卫生洁具， 数量应符合 CJJ 14-2005 中 3.2.7 的规定。6.2.4.3 建筑装饰建筑装饰高档并符合下列要求：a) 建筑外立面应时尚、美观，风格独特，节能环保；b)

16、 大堂装饰华丽舒适；c) 走廊地面应采用高级石材或其他高档材料， 吊顶采用高档吸音材料；d) 办公间地面应采用高级石材或其他高档材料， 吊顶采用高档吸音材料；e) 电梯厅应采用高档装饰材料， 地面采用石材； 电梯间应有高档装饰材料；f) 卫生间设计舒适方便，配备高档品牌洁具、洗面台、面镜、洗手液盒、电动干手机、手纸等；g) 建筑公共区域应有绿化生态空间；h) 装饰装修工程质量应符合 GB 50210相关规定。6.2.4.4 设施设备 设施设备应符合下列要求：a) 按写字楼建筑面积计算， 每部电梯服务面积不超过 5000m2，每 部载重不低于 1600 ，轿厢净高不低于 2.7m。电梯高、低速度

17、分区布局合理， 低区速度不低于 3m/s，高区速度不低于 6m/s，平均等候时间不超过 32s。客货 分离，消防电梯的设置应符合 GB 50045-95(2005 年版)中 6.3 的规定；b) 应设集中空调系统；冷热源主机能效不低于 GB 19577-2004 第 5 章规定的 2 级能效标准并符合 GB 50189 的相关要求，系统采用四管制，用 户能根据自我要求调节室内温度， 应装分户或分区计量装置； 新风量供应每人不 低于 40m3/h ；c) 电气提供双回路电路， 照明动力等设备应设置分户或分区计量 装置，在办公区提供的电量不低于 80w/m2；提供充足的后备发电设备， 在停电时 能

18、保障消防及办公应急设备的正常使用；d) 应至少提供 3 家通讯网络服务商，每 1520 m2宜配置不少于2 对电话线，并按使用要求需设置有 ISDN、DDN、T1 等通讯接口，并宜提供光缆 接口等多种通讯设施，应保障楼宇无线网络通讯全覆盖；e) 冷水供应应满足 24h 使用，热水供应应满足16h 使用；f) 停车库(场)、电梯厅、消防电梯、走廊等公共部位应设置电视监控设施；g) 应配备自动灭火系统；h) 智能化系统应符合附录 A 的要求。6.2.5 服务要求6.2.5.1 物业服务物业服务应符合下列要求：a) 至少应由国家二级资质物业服务企业提供高质量物业服务；b) 物业服务基本要求、 客户服

19、务、 房屋共用部位与共用设施设备运行及维护服务、秩序维护服务环境卫生维护服务、绿化维护服务应符合 DB510100/T 013 规定；c) 每年开展 1 次第三方满意度测评，满意度不低于 90%。6.2.5.2 商务服务6.2.5.2.1 应提供的商务服务内容包括：问讯服务及留言服务、迎宾服务、信 件报刊收发、递送服务、个人行李搬运、寄送服务、行李车、推车、雨伞租赁服 务、航空机票的订购、确认服务等。6.2.5.2.2 宜提供的商务服务内容包括：高档餐厅、员工食堂、咖啡酒吧、小 商店、康乐设施、展厅、多功能厅、会议中心、商务中心、银行自助取款点、会 所等。6.2.5.3 办公环境 楼宇使用过程

20、中应采用节能减排措施，室内环境应符合以下要求：a) 温度设置应符合 JGJ 67-2006 中 7.2.2 的二类标准要求；b) 小气候环境应符合 JGJ 67-2006 中 6.2 的规定；c) 光环境应符合 JGJ 67-2006 中 6.3 的规定；d) 声环境应符合 JGJ 67-2006 中 6.4 中的二类标准要求。6.3 乙级写字楼6.3.1 地理位置6.3.1.1 交通便利，有超过 3 条以上公交线路站点。6.3.1.2 周边有一定的配套设施。6.3.2 业权状态业权可为分散业权。6.3.3 客户品质客户品质应符合下列要求：a) 入住客户可为国内的初创型、中小企业；b) 建成后

21、投入使用的建筑面积 12 年内不低于 60%。6.3.4 硬件要求6.3.4.1 建筑规模建筑规模应符合下列要求：a)办公建筑面积不低于 20000m2；b)单层建筑面积不低于 1000m2。6.3.4.2 建筑设计建筑设计应符合下列要求：a) 设计单位资质应符合相关规定，设计应符合 JGJ67 的相关规 定。其中，在新建、改建、扩建时建筑设计应符合节能、无障碍、防火、抗震、 绿色以及建筑结构荷载的规定，具体要求如下：节能设计符合 GB 50189 的要求；无障碍设计符合 JGJ 50 的要求；防火设计符合 GB 50016、GB 50045的要求；抗震设计符合 GB 50011、JGJ 3、

22、JGJ 99 的要求；绿色设计符合 JGJ/T 229 的要求；结构荷载符合 GB 50009 的要求。b) 大堂能独立使用。c) 办公室净高不低于 2.5m。d) 单面布房通道宽不少于 1.5m，双面布房通道宽不少于 1.8m， 通道净高不低于 2.2m。e) 写字楼应配置充足的停车位， 按写字楼办公建筑面积计算， 二 环路内至少每 200m2配置 1 个停车位，二环路外至少每 125m2配置 1个停车位， 每个停车位建筑面积不低于 25m2。f) 每层楼设男、女分开的卫生间，卫生间应配备充足的卫生洁具， 数量应符合 CJJ 14-2005 中 3.2.7 的规定。6.3.4.3 建筑装饰建

23、筑装饰良好并符合下列要求：a)大堂应装饰良好；b)卫生间设计舒适方便，灯具应采用环保灯具，宜提供手纸；c) 装饰装修工程质量应符合 GB 50210相关规定。6.3.4.4 设施设备设施设备应符合下列要求：a) 按写字楼建筑面积计算， 每部电梯服务面积不超过 5000m2，每 部载重不低于 1000 。消防电梯的设置应符合 GB5 0045-95(2005年版)中 6.3 的规定；b)应设空调系统， 用户能根据自我要求调节室内温度； 新风量供应每人不低于 30m3/h ；c) 电气提供充足电源， 照明动力等设备应设置分户或分区计量装置，在办公区提供的电量不低于 50w/m2；提供充足的后备发电

24、设备， 在停电时能 保障消防及办公应急设备的正常使用；d) 应至少提供 3 家通讯网络服务商，每 1520 m2宜配置不少于2 对电话线，并按使用要求需设置有 ISDN等通讯接口；e) 冷水供应应满足 24h 使用；f) 停车库(场)、电梯厅、消防电梯、走廊等公共部位应设置电视监控设施；g) 应配备自动灭火系统；h) 智能化系统应符合附录 A 的要求。6.3.5 服务要求6.3.5.1 物业服务物业服务应符合下列要求：a)至少应由国家三级资质物业服务企业提供高质量物业服务；b)物业服务基本要求、 客户服务、 房屋共用部位与共用设施设备运行及维护服务、秩序维护服务环境卫生维护服务、绿化维护服务应符合 DB510100/T 013 规定；c) 每年开展 1 次满意度测评，满意度不低于 85%。6.3.5.2 商务服务6.3.5.2.1 应提供的商务服务内容包括： 问讯服务及留言服务， 信件报刊收发、 递送服务。6.3.5.2.2 宜提供的商务服务内容包括