土地一级开发流程及收益模式

1、土地一级开发流程及收益模式土地一级开发流程及收益模式一、土地一级开发现状近些年来，由于我国国民经济的持续快速发展和人民生活水平的不断 提高，城市化进程也在加快发展，城市土地供需矛盾日益紧张。地方 政府积极供应土地以促进经济和社会发展，而地方政府和企业合作可 以发挥各自的“比较优势”一一政府负责规划手续、一级开发立项、 征地手续、项目验收等行政审批工作，而企业则可从事建设资金的筹 措与投入、建设工程的组织与实施、土地招商的组织等自己更为擅长 的工作。在这种背景下产生了“政府主导、市场化运作”的土地一级 开发模式。它强调在城市规划的前提下，首先把“生地”开发成“熟 地”，然后再进入土地市场进行交易

2、。目前各企业的土地一级开发项目多局限在某个区域或某个省份，各企业介入土地一级开发的目的各不相同，其中以房地产企业和政府投资 平台公司为主，如“云南城投”是云南省政府市政建设的投资平台， 参与土地市场一级开发主要体现政府的意志；贵阳的“中天城投”是 房地产企业为开发房地产提前介入土地一级开发市场，降低二级市场 拿地成本的典型代表。二、土地一级开发的流程与分工土地一级开发，即由政府委托企业按照城市规划功能、 竖向标高和市 政地下基础设施配套指标等要求，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补 偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达

3、到“五 通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再进行有偿出让或转 让的过程。土地一级开发实施流程具体如下：策划及前期准备阶段1. 土地一级开发计划土地储备部门依据城市总体规划、 土地利用总体规划、城市近期建设 规划、土地利用年度计划和土地供应年度计划等编制一级开发计划， 由国土局负责。2. 城市专项规划与土地一级开发计划城市规划及其他专项规划是土地一级开发实施方案的指导性文件。包括控制性详细规划、修建性详细规划、城市道路与交通规划、城市景 观与环境规划、城市给水与排水规划、城市能源与通讯规划等。3. 土地一级开发实施方案国土局或委托单位依据开发计划编制实施方案，由政府相关部门联席会议审批。

4、4. 土地一级开发招投标国土局会同相关部门通过招投标方式确定土地一级开发主体。5. 土地一级开发主体土地一级开发主体可以由政府或企业担任， 全面负责实施某块土地的一级开发工作。行政审批阶段发展与改革、规划、建设、交通、园林、文物、环保、市政等部门及 市政府审批开发主体的各项申请。基本建设阶段1. 土地一级开发操作性实施方案土地一级开发主体根据审批的实施方案编制操作性实施方案以指导开发中的施工。2. 土地一级开发征地与补偿土地一级开发主体会同政府相关部门负责开发土地的征用及补偿。3. 土地一级开发拆迁与安置土地一级开发主体会同政府有关部门负责待开发土地原有居民的搬迁与安置4. 土地一级开发基本建

5、设土地一级开发主体会同市政府部门负责开发中的基本建设。完工阶段1 土地一级开发竣工验收与入市交易国土局会同相关部门对开发工作进行验收并使熟地进入二级市场进行交易。三、土地一级开发收益模式土地招拍挂的潜在收益、参与公司的目的以及与地方政府的谈判结果 等因素，是影响企业土地一级开发盈利模式的重要因素，总体而言有固定收益模式、固定（保底）收益加分成模式、收益分成模式、一二 级联动模式等。具体如下： 固定收益模式 在土地二级市场不看好的情况下， 部分公司为规避风险， 确保稳定的 收益而采取的模式， 或者是在土地二级市场十分看好的情况下， 地方 政府不想让公司参与土地溢价的分成， 而采取的分配模式。 由

6、于参与 土地一级开发的企业目的绝不仅限于通过施工而获得劳务费， 因此固 定收益模式的案例较少。 固定收益模式基本形式为在协议中明确给予 参与公司“垫付的开发成本 +基本收益（ 10% 15% ）”。如华夏幸福 的土地一级开发部分，具体见后续的案例分析。 固定（ 保底 ）收益加分成土地一级开发案例中， 固定收益加分成是采用最为广泛的模式， 对企 业来说固定收益条款保证了企业的正常业务利润， 分成收益部分确保 企业能够参与了土地出让红利的分配。如云南城投在昆明 4.18 万亩 土地一级开发案例中， 协议规定云南城投与昆明市政府对一级开发范 围内的土地出让纯收益实行 5：5 分成，若云南城投取得的收

7、益不足 全部土地一级开发总成本的 5% 时，昆明市政府将保证向公司另行支 付差价款，以确保云南城投的收益不低于合同项下的全部土地一级开 发总成本的 5% 。黑牡丹公司对常州北部新城高铁片区土地一级开发 案例中，高铁片区总面积 17.5 平方公里（ 26250 亩）。固定收益部 分为该地块土地前期开发总成本 10% 为其工程收益。分成部分为公 司与常州国家高新技术产业开发区管委会对该地块土地出让净收益 按照 50% ：50% 的比例进行分成。 收益分成通过合同约定收益分成或成立合资公司以股权的形式进行收益分成 是较为常见的两种收益分成模式， 采取收益分成的模式， 参与公司面 临着高收益、高风险的

8、局面。1、合同直接约定收益分成条款。从分成模式的案例来看，多数公司 与政府之间直接在合同中约定了土地一级开发净收益分成的比例， 项 目公司往往要占到净收益的“大头” 。以中天城投为例，中天城投下 属全资子公司华润贵阳对贵阳市渔安、安井片区 9.53 平方公里土地 进行一级开发， 贵阳云岩区政府承诺： 用土地出让收益以及片区城市 建设配套费， 支付一级开发投资成本， 投资成本支付完成之后的剩余 部分，云岩区政府与华润贵阳按照 3：7 的比例进行分成。 江苏中南建设公司在儋州 4500 亩土地一级开发项目中约定土地成片 开发收益 （土地出让收入扣除土地成片开发成本， 成片开发成本由双 方共同审核确

9、定），儋州市人民政府与该公司各占开发收益的 30% 与 70%。2、通过设立合资项目公司进行收益分成 有些项目公司由企业、政府部门（或政府的投融资平台）共同出资设 立，负责对土地的一级开发项目进行经营，包括开发资金的融资、参 与土地运营的策划、 市政配套设施的建设， 以及配合政府部门进行拆 迁补偿、土地二级市场潜在受让人的招商等工作。一般来讲，企业会 持有项目公司的大部分股权， 并能相应获得董事会的掌控权和主要高 管的提名权。通过共同出资设立项目公司， 企业与地方政府利益的第一层捆绑关系 就建立起来了政府作为项目公司的股东之一， 有权按股权比例享 有由土地增值收益转化而来的项目公司分红。 如荣

10、盛发展在辽宁本溪 参与的 6750 亩土地一级开发项目 “本溪市沈溪新城国际健康开发项 目”，就是与地方政府下属公司以 50%:50% 形式的成立合资公司负责 项目的运作。 创造一二级市场联动条件 借助参与土地一级开发的优势，企业在规划、土地出让的进程、限定 竞拍条件以及通过对竞拍土地溢价收益分成等形式， 在土地竞拍的二 级市场中创造不对等的竞争形势，为“独家竞拍”创造条件，降低二 级市场的拿低成本。1、创造有利于二级市场介入的条件在土地一级开发项目中， 土地一级开发商事实上成为了土地设计的一 个“准规划部门”；企业可利用规划的设计和改变，来使得土地规划 对己方从事一级开发更有利，甚至为今后的

11、土地一二级联动打下基 础。在符合城市总体规划基础上， 企业往往能够参与到地方政府所进行的 概念规划设计中； 同时，企业通常也能协助政府编制该区域的控制性 详细规划及各类专项规划， 这为企业获取二级开发权方面提供了更多 的先机。因为企业用二级开发的整体思路和方案在一级开发阶段， 可 以更好地从概念规划阶段就能够得到政府的认可， 并在规划条件和各 地块价值安排方面得到有效的贯彻。2、直接设定限制性条件在一些土地一级开发的案例中， 企业可与政府协商确定项目土地入市 交易价格， 并与政府协商确定土地交易条件和交易方式。 通过对土地 出让规模、推出时间、出让土地的限制性条件以及交易底价等因素施 加影响，

12、企业可在招拍挂中确保自己顺利取得二级开发权。四、华夏幸福 “园区 +地产”的商业模式 华夏幸福公司发展方向定位于牢牢把握国际产业转移和大都市郊区 化带来的产业升级、 区域分工的历史性机遇， 聚焦于环首都区域经济 产业促进及大都市外溢需求， 创造了园区开发运营与城镇开发建设相 互促进的“产业新城模式” ，初步探索了一条独具特色的“产城共融， 政企共赢” 的中国县域经济发展道路。 该公司事业版图主要位于环首 都经济区、环渤海经济圈等地，截止 2011 年底，该公司投资开发运 营了包括固安工业园区 （河北廊坊）、大厂潮白河工业区 （河北廊坊）、 怀来京北生态新区（河北张家口）等 10 个园区。 华夏

13、幸福形成的“工业园区 + 房地产开发”的模式，其商业模式的核 心之一是，与政府签约，垄断片区一级开发，进行土地整理与配套设 施建设，政府通过收税和卖地赚取收益并支付公司一级开发的成本； 其二是代政府招商引资发展产业， 并为园区提供服务； 其三是利用一 级开发优势低价获取大片房地产开发用地； 其四，通过住宅销售回笼 资金并为政府提供 GDP 和税收；如此模式下，华夏幸福最终可在一 级开发、园区经营、房地产销售及政府返还等多方面实现收益。其与 政府签订协议收益条款如下：就基础设施建设、公共设施建设项目，甲方应向乙方支付建设用费， 具体包括建设成本和建设利润两部分， 建设利润按建设项目的总投资 额的 15% 计算。就土地整理投资， 甲方应向乙方支付土地