房地产一体化培训

1、第 1 页伊犁州地方税务局房地产一体化培训2014年8月第 2 页伊犁州地方税务局主要内容o房地产一体化的管理要求房地产一体化的管理要求o房地产一体化软件流程概要介绍房地产一体化软件流程概要介绍o房地产开发流程房地产开发流程o房地产会计处理流程房地产会计处理流程o房地产税收处理流程房地产税收处理流程o土地交易管理土地交易管理o项目管理项目管理o房产交易管理房产交易管理o一体化纳税申报一体化纳税申报o房产一体化发票代开房产一体化发票代开o项目监控项目监控第 3 页伊犁州地方税务局房地产一体化的管理要求o国家税务总局关于印发房地产税收一体化管理业务规程的通知（国税发2007114号）o房地产税收包

2、括土地使用权取得和房地产开发、交易、保有等环节涉及的营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、耕地占用税、契税等税种。实施房地产税收一体化管理，是以各税种日常管理为基础，通过涉税信息的传递与共享，开展信息比对，强化纳税评估，提高总体征管质量和水平 第 4 页伊犁州地方税务局房地产一体化的管理要求o房地产税收一体化管理的实施要点是：部门协作、信息共享、先税后证、以票控税、源泉控管。各级税收征收机关要积极争取当地政府的重视和支持，与国土、建设、规划、发改委、房管、监察等部门密切协作，严格落实“先税后证”和“以票控税”制度，

3、确保房地产税收及时足额征收入库；建立和完善涉税信息的传递机制，实现房地产涉税信息的互通共享。 第 5 页伊犁州地方税务局房地产开发流程o1.拿地,可研报告o2.计委立项,国土部门审查土地总体规划及土地供应方式,建设部门,环保部门,文化部门,地震部门,消防部门,规划部门(建设用地规划许可证)等等,o3.工程建设o4.预售(房管局、房管所办理预售许可证,投入资金或工程完工比例占总投资的25)o5.验收办大证(房地产项目权属初始登记)、售房o6.项目清算第 6 页伊犁州地方税务局房地产会计处理流程o(一一)开发环节开发环节o1.拿地o进“开发成本”（包括耕地占用税及契税）,二级科目“土地征用”，“拆

4、迁补偿费”等o2. 初始阶段（勘察，设计，三通一平，七通一平等等）o进“开发成本”（勘察，环评等等）的“前期工程费”,还可以设三级科目分列（如临时设施费，招标费等等）o3.工程建设阶段o进“开发成本”的“建安工程费”等，同样可设三级科目o进“开发间接费用”（直接负责该项目的项目部人员开销）第 7 页伊犁州地方税务局房地产会计处理流程o(二二)销售环节销售环节o基于房地产的特殊性，在预售或销售环节，一般不直接转营业收入，而是记入“预收账款”，同时向税务机关报缴营业税，土地增值税（预征），按计税毛利率缴纳企业所得税（200931号）o(三三)清算环节清算环节o项目峻工，转成本，转收入，记入“营业收

5、入”，“营业成本”，向税务机关清算土地增值税第 8 页伊犁州地方税务局房地产税收处理流程o1.拿地及开发阶段拿地及开发阶段o耕地占用税、契税的征管o2.预售及销售阶段预售及销售阶段o营业税,土地增值税(预征),企业所得税(计税毛利率)o3.清算土地增值税阶段清算土地增值税阶段o营业税,土地增值税(预征),企业所得税(计税毛利率)o4.峻工结算及清算土地增值税申报峻工结算及清算土地增值税申报o营业税,土地增值税(实际税率),企业所得税o5.清算土地增值税后清算土地增值税后o营业税,土地增值税(实际税率),企业所得税o房产税、土地使用税全过程征管房产税、土地使用税全过程征管第 9 页伊犁州地方税务

6、局房地产一体化软件流程概要介绍o软件路径：软件路径：GUI界面下，界面下，征收核算征收核算房产一体化房产一体化o在综合征管软件中，房产一体化模块是以土地、房产转让行为的契税征收为首、尾控制点，实现了房地产项目和建安项目的建档管理，对房产、土地相关税收进行全方位、全流程监控。o主要内容包括：主要内容包括：o土地交易管理土地交易管理，包含了土地交易数据的采集与审核和耕地占用税信息的采集和审核；o项目管理项目管理，包含了房地产项目录入、房地产项目的房源信息和房源合同信息采集、房地产项目缴款进度的动态跟踪以及建安项目的录入、建安项目缴款进度的动态跟踪等；第 10 页伊犁州地方税务局房地产一体化软件流程

7、概要介绍o房产交易管理房产交易管理，包含了一手房交易数据采集及审核、二手房数据采集及审核；o一体化纳税申报一体化纳税申报，包含了土地交易的申报、耕地占用税申报、一手房交易申报、二手房交易申报以及房地产项目和建安项目的项目申报、清缴等；o房地产一体化发票代开房地产一体化发票代开，包含了按项目代开的建安发票和销售不动产发票。o项目管理流程图（见下页）:第 11 页伊犁州地方税务局第 12 页伊犁州地方税务局房地产一体化软件流程概要介绍o房地产项目数据流转房地产项目数据流转: 土地交易-项目登记及审核-房源(合同)信息录入-项目申报(控制房地产公司税收)-开具销售不动产发票-新房交易申报(控制购房人

8、税收)清算(不以全部新房交易申报结束为要不以全部新房交易申报结束为要件件,新房交易环节是个人行为,可能会有推迟现象)o建安项目数据流转建安项目数据流转:项目登记及审核-项目申报-开具建安发票清算o录入及跟踪随时进行录入及跟踪随时进行,动态监管动态监管第 13 页伊犁州地方税务局土地交易管理o房地产项目开发管理的首要环节，建安项目如果不拿新房地产项目开发管理的首要环节，建安项目如果不拿新地则可以略过，包括以下程序：地则可以略过，包括以下程序：o1.土地交易基础信息采集o2.土地交易初审o3.土地交易申报o属于耕地的，除上述三步外，还应有以下程序：属于耕地的，除上述三步外，还应有以下程序：o4.耕

9、地占用基础信息采集o5.耕地占用信息初审o6.耕地占用税申报第 14 页伊犁州地方税务局项目管理o房地产和建安项目管理的中心环节房地产和建安项目管理的中心环节o（一）房地产项目管理（一）房地产项目管理o1.房地产项目登记、修改与完善o2.房地产项目审核o3.房源信息管理o4.房源合同信息管理o5.项目申报o6.录入及跟踪房地产项目缴款进度o7.房地产项目清算o8.项目清算申报第 15 页伊犁州地方税务局项目管理o9.项目土地增值税清缴申报o10.项目完工o（对于录错或者测试或者项目未开工建设而异常终止的，走项目非正常注销项目非正常注销）第 16 页伊犁州地方税务局项目管理o（二）建安项目管理（

10、二）建安项目管理o1.非房地产项目登记、修改、完善o2.项目审核o3.项目申报o4.建安项目清算o5.项目清算申报o6.项目完工第 17 页伊犁州地方税务局房产交易管理o（一）新房交易管理：与项目管理挂接（一）新房交易管理：与项目管理挂接o1.新房交易基础信息采集:走不通,可以试一下,发票信息在综合申报new里也可以查，目前使用新房交易发票补录。o2.新房交易初审o3.新房交易申报o（二）二手房交易管理（二）二手房交易管理o1.二手房交易基础信息采集o2.二手房交易初审o3.二手房交易申报第 18 页伊犁州地方税务局一体化纳税申报o前述流程中已述及，不再赘述。第 19 页伊犁州地方税务局房产一

11、体化发票代开o（一）建筑业统一发票（房产代开）（一）建筑业统一发票（房产代开）o输入申报纳税人编码后，选择项目编码，发票票面信息自动带出o（二）销售不动产统一发票（房产代开）（二）销售不动产统一发票（房产代开）o注意：先输入申报纳税人编码，再输入购房人身份证号，才可以带出项目编码和房源合同信息，从而自动带出部分发票票面信息第 20 页伊犁州地方税务局项目监控o1.GUI界面, “征收核算房产一体化项目管理”下，录入及跟踪房地产录入及跟踪房地产(建安建安)项目缴款进度、开发商（建项目缴款进度、开发商（建筑商）申报纳税情况查询、项目综合查询、房源情况查筑商）申报纳税情况查询、项目综合查询、房源情况查询、查询项目已申报税款明细、契税缴纳情况查询询、查询项目已申报税款明细、契税缴纳情况查询o2.WEB界面,“新定制查询新定制查询”下的下的“房地产一体化信息房地产一体化信息查询查询”第 21 页伊犁州地方税务局要做哪些工作，权限问题o（一）上线前（一）上线前o1.确定需要录入的项目(州局可能有原则性要求)o2.项目登记,对于房地产项目,还需要进行房源信息及房源合同信息录入o3.上线前税款申报信息补录(录入及跟踪),新房交易发票补录o（二）上线后（二）上线后o新房交