保利地产与万科地产财务分析

1、保利地产与万科地产财务状况分析11035118 工商企业管理 张晓玉一、公司介绍 （一）保利地产保利房地产（集团）股份有限公司成立于1992年，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企业综合实力榜首，并连续四年蝉联央企房地产品牌价值第一名，2009年，公司品牌价值达90.23亿元，为中国房地产"成长力领航品牌"。2006年7月，公司股票在上海证券交易所上市，2009年获评房地产上市公司综合价值第一名，并入选"2008年度中国上市公司优秀管理团队" 。2009年公司实现销售签

2、约433.82亿元。截至2010年一季度，公司总资产已超千亿房地产开发经营是保利集团优先和重点发展的产业。共有房地产项目101个（不含竣工和参股项目），在建面积1120万平米，占地面积2560万平米，规划面积3500万平米，2008年实现销售认购240亿元，排名中国房地产行业的前列。旗下上市的保利房地产（集团）股份有限公司（SH600048）名列中国国有房地产企业品牌价值第一名，房地产上市公司综合实力第二名，被评为中国最具成长性上市公司第一名。（二）万科地产万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业公司，办公地址位于深圳市盐田区。万科通过专注于住宅开发行业，建立

3、起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化（一、简单不复杂；二、规范不权谋；三、透明不黑箱；四、责任不放任）享誉业内。万科内部形成了万科“忠实于制度”、“忠实于流程”的价值观和企业文化，这些制度和规范得以自觉和充分落实万科企业股份有限公司(“本公司”)原系经深圳市人民政府深府办(1988)1509号文批准，于1988年11月1日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司,原名为“深圳万科企业股份有限公司”。 1991年1月29日，本公司发行之A股在深圳证券交易所上市。 二、保利地产与万科地产的财务分析比较（一）财务数据比较分析 1、主营业务收入收入是

4、企业利润的来源，同时也反映市场规模的大小。由图可知，2008-2012年保利和万科在五年内主营业务收入都在增加，而且万科的主营业务收入远远大于保利的主营业务收入。由此可以看出，万科的市场规模大于保利的。 2、营业利润由图可知，保利的营业利润逐年增加的，万科除了在2008年有所下降外，基本也是保持逐年上升的趋势，而且万科的营业利润大于保利，显示出较强的企业经营能力。3、净利润由图可知，保利和万科在五年内净利润都在逐年增加，而且万科每年的净利润远远大于保利的净利润。由此可以看出，万科的企业利润赚取能力与保利相比比较强。4、总资产总资产显示企业规模的大小。由图可知，保利和万科在五年内总资产都在增加，

5、而且万科的总资产远远大于保利的主营业务收入。由此可以看出，万科的企业规模大于保利的。5、净资产由图可知，保利和万科在五年内净资产都在增加，而且万科的净资产远远大于保利的主营业务收入。6、结论：1）近五年来总体上保利与万科的主营业务收入、营业利润、净利润都呈现上升的趋势，且上升速度快。2）万科在业务收入、营业利润、净利润等都高于保利，显示了万科近五年来在房地产上的高速发展。（二）财务核心指标分析内容1、偿债能力分析 A.流动比率 万科偿债能力分析流动比率是流动资产与流动负债的比率，反映企业可以在短期内转变为现金的流动资产偿还到期负债的能力。由图可知，2008-2012年万科流动比率围绕2.00左

6、右波动，呈现良好的态势，符合预期，而保利流动比率有较大增长，与其存货超储积压有关，此点可从保利存货周转变化绝对数看出。B.速动比率速动比率是流动资产与流动负债的比率，它反应企业短期内可变现资产偿还短期偿债的能力。由图可知，万科的速动比率高于保利，显示其良好的短期偿债能力，但保利速动比率逐渐上升，短期偿债能力在逐渐增强。C,现金比率 现金比率是年经营现金净流量，反映企业的即刻变现能力。这里所述的现金是指现金及现金等价物，这项比率可显示企业立即偿还到期债务的能力。由图可知，保利的现金比率逐渐攀升，而万科则有较大波动，这与其货币资金的利用策略不同有关。D.资产负债率资产负债率是指负债总额与全部资产总

7、额之比，用来衡量企业利用债权人提供资金进行经营的能力，反应债权人发放贷款的安全程度。由图可知，万科基本稳定，保利一直高于万科，但呈现下降趋势，有利于维护债权人的利益。E.资本负债率资本负债率是负债总额与所有者权益的比率，反映所有者投资的风险程度。万科基本稳定，债权人投入的资金受到所有者权益保障程度稳定，有利于维持债权人信心，稳定股价。由图可知，保利资本负债率由2008年回落较大，与公司实收资本的较大程度增加有关。而万科较保利而言，一直保持较低的资本负债率，显示其较强的长期偿债能力。F.偿债能力分析结论:1) 两家公司流动比率、速动比率均属正常，万科公司在稳定程度和绝对数方面都较优于保利公司，这

8、也与两家公司的现今市场地位相符。 2) 由于保利公司前几年规模扩张太快，资产融入资金增长较大，所以其资产负债率呈下降状态。而万科公司生产经营正常，仍保持较高的负债率。3) 万科公司不论是在短期偿债能力方面抑或长期偿债能力方面都优于保利公司，但保利公司在这些方面也显示了很强的能力。2、营运能力分析营运能力是指通过企业生产经营资金周转速度等有关指标所反映出来的企业资金利用的效率，它表明管理人员经营管理、运用资金的能力，是衡量企业整体经营能力高低的一个重要方面，营运能力分析有助于评价企业营运风险与营运业绩。企业生产经营资金周转的速度越快，表明企业资金利用的效果越好，效率越高，企业管理人员的经营能力越

9、强。 万科营运能力分析A.应收账款周转率图2.2.1 应收账款周转率是企业营业收入与应收账款平均余额的比率。它是分析企业资产流动情况的一项重要指标，应收账款周转次数越多，周转天数越少，表明应收账款周转越快，企业信用销售严格。反之，表明企业信用销售放宽。由图可知，万科的应收账款周转率平稳增长，波动较小，而保利有较大幅度增长，2010年基本与万科持平，此后高于万科，显示其良好的销售信用。 B.存货周转率 存货周转率是企业营业成本与平均存货的比率。它是反映企业存货流动状况的一项指标。存货周转次数越多，周转天数越少，说明存货周转快，企业实现的利润会相应增加。由图可知，万科持续高于保利，但两者间的差距在

10、逐步缩小，显示了房地产市场竞争的日渐白热化，此项指标万科占优。C.固定资产周转率固定资产周转率是主营业务收入净额与平均固定资产余额的比率。固定资产转次数越多，周转天数越少，说明固定资产周转快，企业固定资产利用效率高。由图可知，保利的固定资产周转率高于万科，而且保利与万科固定资产周转率差距呈U型变化，在2007年达到最小。D.总资产周转率总资产周转率是企业主营业务收入净额余额全部资产的平均余额的比率。它反映的是企业全部资产的使用效率。总资产周转次数越多，周转天数越少，说明总资产周转快，企业资产利用效率高。由图可知，万科虽在总资产周转率方面一直高于保利，但近两年逐渐趋于一致，比较平稳，两者之间总资

11、产周转率差距呈现Y型。E.营运能力分析结论：1) 两家公司在应收账款周转率方面的对比变化显示了保利在销售信用方面的努力，取得了良好的效果，而万科作为房地产的中坚力量，在占得了较大市场份额后对销售信用的忽略。2) 保利在固定资产周转率方面一直高于万科，这显示了保利在固定资产利用效率方面的高效，而总资产周转率万科持续高于保利，与万科流动资产的良好利用有关，这显示了万科在公司财务机制方面的优势。3、盈利能力分析 盈利能力是指企业赚取利润的能力。盈利能力分析就是要分析企业当期货未来盈利能力的大小。A.营业利润率营业利润率是企业营业利润与业务收入（销售收入）的比率。营业利润率越大，说明企业的盈利能力越强

12、，营业利润率增长越快，说明企业营业活动盈利能力增强。由图可知，两家公司营业利润年率都较稳定，保利高于万科。B.主营业务净利润率主营业务净利润率是企业净利润与主营业务收入净额的比率。它是反映企业盈利能力的一项重要指标，这项指标越高说明企业从主营业务收入中获取利润的能力越强。由图可知，保利主营业务净利润率小幅度增长，高于万科，而万科稳中有落。C.资本收益率资本收益率是企业净利润与实收资本（或股本）的比率。资本收益率越高，说明企业的盈利能力越强，对股份公司来说意味着股票升值。由图可知，保利资本收益率较万科高出很多，显示企业负债经营规模较大，企业资本的盈利更强。D.净资产收益率 净资产收益率是企业净利

13、润与所有者权益平均余额的比率。他反应所有者对企业投资部分的盈利能力，也叫做所有者报酬率或净资产利润率。净资产收益率越高，说明企业的盈利能力越强。由图可知，保利净资产收益率一直呈较大幅度增长，企业因此对配股进行再次融资比例较大。万科生落无常，符合股市波动。E.资本增值保值率资本增值保值率是企业本年末所有者权益同年初所有者权益的比率。是评价企业经济效益状况的辅助指标，这一指标是根据资本保全原则设计的，反映企业资本的保全与增值情况，它充分体现了对所有者权益的保护，能及时有效地发现所有者权益减少的现象。该指标越高，说明企业资本保全状况越好，所有者权益增长越快，债权人的的权益越有保障，企业发展越有后劲。

14、由图可知，保利资产保值增值率高于万科，在2008年与万科的保值增值率相近，但之后又开始回升，与万科拉开差距，保利未来会取得较大发展。F.盈利能力分析结论：1）在主营业务收入方面，保利与万科均持续稳定增长，但万科绝对数远远高于保利，充分显示了两家公司现今的市场地位差别。2）在主营业务利润率方面，保利持续高于万科，显示了其良好的规模效益，但一直呈现下降趋势，表明规模效益随着市场变化而起不同的作用。3）综合两家公司在资产收益率、净资产收益率及资产保值增率这三方面的数据显示，保利各方面都较万科为优，这与保利在股票市场的强势表现相吻合。4、股价分析A.每股净资产 每股净资产又称每股账面价值，是指企业净资

15、产与发行在外的普通股股数之间的比率。利用该指标进行横向纵向对比，可以衡量上市公司股票的价值。其他条件一定下，每股净资产越高，则企业发展潜力与其股票的投资价值越大。 由图可知，保利与万科的每股净资产波动较大，且总体呈上升形式。保利的每股净资产高于万科，但万科相对保利而言比较平稳。2007年两家企业的每股净资产达到最高点，到2008年均有所下降，到2009年又有回升的趋势。B.每股收益 每股收益是净利润与普通股加权平均数的比率，综合反映企业获利能力的重要指标，可以用来判断和评价管理层的经营业绩。该比率反映了每股创造的税后利润, 比率越高, 表明所创造的利润就越多。由图可知，保利与万科的每股收益五年

16、内波动较大，整体趋势，保利高于万科。2010年两家企业的每股收益达到最高点，到2011年均有所下降，到2012年又有回升的趋势。C.每股现金含量 每股现金含量即经营活动产生的每股现金流量。经营活动产生的每股现金流量与每股净资产无关。 经营活动产生的每股现金流量是营活动产生的现金流量净额与总股本的比率。由图可知，保利与万科的每股现金流量不足，整体上看，万科优于保利。保利自2008年开始到2009年一直处于负值中，且呈现下降趋势，并有2010年开始回升。D.每股资本公积 每股资本公积是指资本公积与总股数的比率。由图可知，保利与万科每股资本公积的波动呈现一致的趋势，保利于2008年赶超万科，并一直高

17、于万科。E.股价分析结论：1）保利与万科两家企业，五年来股价波动比较明显，各项指标大致都于2010年达到最高点，到2011年均有所下降，到2012年又有回升的趋势。2）股价波动较大，投资和收益的风险较大，但总体来说，两家企业呈现盈利趋势，股民投资有多回报。3）两家企业应根据自身情况，不断调整和优化股价，保证股东和所有者权益，协调公司自身利益与社会利益。三、综合评价1）通过分析，万科的净资产收益率依旧保持在较高水平，资产结构和营运能力良好，作为房产的航母，保持良好的资金流动性是相当重要的。而万科的流动比率和速动比率均超过了行业的平均水平，其筹资和偿债能力也很强。虽然它的收入增长率较低，但在政府对房地产采取降温政策，采取谨慎投资策略，注重利润增加，可以加强自身的抗风险能力，保持这艘航母的灵活性。2）由于资金面的短缺，要求万科企业在今后要加强融资，扩大融资渠道，降低融资费用，适度增加企业贷款，控制财务风险，保证资金运作正常，并适度增加新发股。3）通