房地产市场调查有哪些方法

1、第1页共 11 页房地产市场调查有哪些方法一份好的调查资料应该是最新的。因为只有最新的调查资料，才能反映市场的现实状况，并成为企业制定市场经营策略的客观依据。那么房地产市场调查有哪些方法？下面小编告诉大家，希望帮助到大家。房地产市场调查方法：询问调查法询问调查法是以询问的方式作为收集资料的手段，以被 询问人的答复作为调查资料依据的调查方法。它是市场调查 的一种基本方法，又称为直接调查法。询问调查法一般是将事先准备好的调查事项，以不同的 方式向被调查者提出询问。它包括如下三个内容。其一，意 见询问。希望被调查者对所询问的事项提出自己的意见和评 论性的见解。其二，事实询问。只要求被调查人据实回答。

2、 其三，阐述询问。这是想要深入了解被调查人的购买行为、 购买动机等内在心理活动。询问调查法按其内容传递方式的 不同，又可分为访谈调查、电话调查、邮寄调查、留置问卷 调查等具体方法。第2页共 11 页1.访谈调查访谈调查是调查者面对面地向被调查者询问有关问题， 应答者的回答可以当场记录。调查方式可以采用请进来、走 出去、召开座谈会等形式进行一次或多次调查。这种调查方式优点在于面对面调查可以直接了解被调 查人的态度，对调查提纲进行及时的修改和补充，具有较大 的灵活性，被调查者回答准确，反应比较快、比较详细。因 此，它适合于调查比较复杂的问题。访谈调查方式的主要缺点是，费用高；调查结果受制于调查人员

3、的业务水平和态度；如果调查地区广，则信息反馈 不易及时；如果被访问者不在家难以见面，则影响访谈效果。2.电话调查电话调查是由调查人员根据事先确定的抽样要求，用电 话向被调查人询问，借以收集资料。此法优点是成本低，资 料收集快，第3页共 11 页不受地区限制，可按拟定的统一询问表询问，便 于统一处理，适宜访问不易接触到的被调查者。随着电话通 信在我国迅速普及，此调查法具有一定的发展前途。电话调查法的缺点在于，调查对象只限于有电话的用户 不易取得被调查者的合作；谈话的时间不能太长，仅限于询 问较简单的问题，不能用于较为复杂的问题调查；无法显示照片、图表等背景材料。3.邮寄调查邮寄调查又称通信调查，

4、是将设计好的调查表寄给被调 查人，由被调查人按调查表的要求填写并寄回。邮寄调查优点在于，调查成本低，调查区域广；被调查人可以自由地、充分地回答问题，使答案较为真实可靠，可 以避免调查人员主观偏见。但这种调查方式的缺点是调查表 回收率低，回收时间长影响调查效果；被调查者可能误解问卷中某些问题的含义；答卷可能由别人代答，失去调查对象 的代表性。第4页共 11 页4.留置问卷调查留置问卷调查法是面谈法与邮寄调查法的结合，调查者 将设计好的问卷交给被调查人，并说明填写要求，被调查人 填好后，再由调查人员定期收回。留置问卷调查法的优点在 于，回收率高，被调查人有较充裕时间作答，避免误解，提 高作答的质量

5、。其缺点是所需费用较多，时问较长。房地产市场调查方法：观察调查法观察调查法是指调查者通过直接观察和记录被调查者 的言行来收集资料的一种方法。通常使用以下两种方式进行 直接观察。1.调查人员直接观察调查者在现场观察和统计，耳闻目睹客户对市场的反应 和公开的言行。2.利用设备间接观察调查者利用录音机、录像机、照相机、监测器、测录器 等现代化器械，间接对市场中人们的行为进行观察，以收集 资料。观察调查法是现场实地观察消费者的行为，并以某种动 作的积累、统计作为调第 5 页共 11 页查结果的方法。它是从侧面观察被调 查者的反应，而不直接向调查者提出问题，所以被调查者往 往是在不知不觉中被调查的。如在

6、房地产交易场所、房地产 建筑工地记录参观人数、 咨询人数、咨询内容、停留的时间、 关心的热点等。所得的资料真实性强，较为客观，所收集资 料的可靠性要比询问法强；调查人员不易介入偏见，调查资 料更加深入详细；观察的结果有较高的准确性，可以减少调 查中的工作误差。观察调查法缺点为，所需时间长、费用大；易受时间和 空间条件限制，只能观察到正在发生的现象和一些表面情况， 难以发现事物的内在联系与矛盾；尤其是无法探知被调查者 的动机、偏好等内在心理活动。房地产市场调查方法：实验调查法实验调查法是从影响调查对象的若干因素中，选出一个或几个因素作为实验因素，在其余因素不变的条件下，了解实验因素变化对调查对象

7、的影响。在复杂的社会经济现象中， 调查对象往往受到多种因素的影响。在许多情况下，调查者 不需要对各种因素全部了解，只想集中了解其中一个或几个 因素，这就需要使用实验调查法。房地产市场实验调查法通 常可采用以下两种方式。1.实验求证法第6页共 11 页实验求证法是从自然科学中引进的。它的工作原理是衡 量一个变量（原因）对另一个变量的作用效果。它的运行机制 是先在小范围内实验，然后根据结果来分析该种方法能否在 大范围内推广。使用这种方法，可以为企业提供十分有用的 数据。但由于房地产市场具有地区性、个案性特点，市场条 件千差万别；又加之市场环境中一些不可控制和不可量化的 因素，如国家有关房地产政策大

8、幅度调整、消费者的购买动 机和购买心理的复杂变化等，使得实验求证法不可能如自然 科学那样十分精确。为了能取得比较准确的实验数据，除设置小规模的实验 市场外，还可以同时建立模拟不同地区市场条件的比较市场。 如住宅开发中的商品住宅样品问、样品楼乃至实验开发小区。 经过反复比较、分析，可以达到预期的调查目的。2.随机尝试实验法随机尝试实验法又称盲目测试法，主要用来测试产品的 功能和适用性。如在户型设计中，企业为了准确掌握消费者 的需求偏好，往往通过竞赛和评奖的方式征集各种不同风格、 不同功能的住宅设计方案；或者把已建成的样品按比例缩小 成实体模型，请消费者和设计者比较、评判，从中产生最佳 设计，再组

9、织大范围建设和推销。实验调查法所得数据，比其他方法要精确一些。但由于 实验法投资较大，实验周期较长，往往容易丧失市场时机， 因此该法带有一定的风险性。第7页共 11 页房地产市场调查的原则准确性原则调查资料必须真实地、准确地反映客观实际。科学的决策建立在准确的预测的基础之上，而准确预测又应依据真实 的市场调查资料。只有在准确的市场调研资料的基础上尊重 客观事实，实事求是地进行分析，才能瞄准市场，把握市场，作出正确的决策。调查资料的准确性取决于以下三个方面1.市场调研人员的技术水平调查人员的技术水平决定了他们在调查中技巧的使用 水平， 对问题的敏锐程度，对整体调查方案的理解程度，以 及资料的筛选

10、、整理、分析水平等。2.市场调研人员的敬业精神市场调研在大多数情况下是一项很辛苦的工作，并不是 简单地翻阅报纸、发发问卷，或者随便找个人谈谈话那样轻 松。大多数情况下，市场调研的需求都是在影响决策的诸多 因素均不明朗的情形下产生的，因而市场调研人员必须具备 一种科学的态度、敬业的精神才能做好。浅尝辄止的工作态 度是做不好市场调研的。3.资料提供者是否持客观态度第8页共 11 页被调查对象是否持客观态度，是否说出他们内心真实的 想法，会直接影响到调研结果的准确性。在现实生活中，人 们有时会言行不一致。而市场调研人员往往并没有考虑到这 一点。有时完全听取消费者的意见可能会有欺骗性，但又不 能忽视消

11、费者的意见。怎么办？解决问题的关键是要很好地 理解顾客，要清楚地判断他们所说的话是否是他们心里所想。 而这样做的方法就是最大限度地利用多种信息渠道，利用多 方面的资料信息相互验证，并予以科学判断，以提高调查资 料的真实性。时效性原则一份好的调查资料应该是最新的。因为只有最新的调查 资料，才能反映市场的现实状况，并成为企业制定市场经营 策略的客观依据。在市场调研工作开始进行之后，要充分利 用有限的时间，尽可能在较短的时间里搜集更多的所需资料 和信息，避免调查工作的拖延。否则不但会增加费用支出， 而且会使决策滞后，贻误时机。因此，市场调研应该顺应瞬 息万变的市场形势，及时反馈信息，以满足各方面的需

12、要。全面性原则这一原则是根据调查目的，全面系统地收集有关市场经 济信息资料。市场环境的影响因素很多，既有人的因素，也 有经济因素、社会因素、政治因素等，甚至有时国际大气候第9页共 11 页对市场环境也有较大影响。由于各因素之间的变动是互为因 果的，如果单纯就事论事地调查，而不考虑周围环境等因素 的影响，就不能把握事物发生、发展甚至变化的本质，就难 以抓住关键因素得出正确的结论。这一点，在房地产市场调 研方面体现得尤为突出。房地产开发不可能离开一个城市的 社会、经济发展，因此一个完整全面的市场调查应包括宏观 的背景情况，如社会政治经济环境、自然环境、区域因素以 及整个市场的物业开发量、 吸纳量、

13、需求量、总体价格水平、 空置率等内容，还应包括对消费者的调查、对竞争对手与竞 争楼盘的调查等内容。针对性原则对于特定项目的市场调研，还应遵循“针对性”原则。比如在房地产市场调研中，不同物业的目标客户群体是不同 的，不同客户群体对房屋的偏好各异，比如中等收入家庭购 房时更关注价格，而高收人家庭购房时则会更注重环境与景 观等。市场调查的目的，就是要准确把握住不同客户群体问 方方面面显著或是细微的差别，最终抓住目标客户群，这也 是物业销售成功的关键之一。创造性原则市场调研是一个动态的过程，虽然有科学的、程序化的 步骤，但任何环节都需要创意的帮助，市场调研的创造性思 维应贯穿于整个调研设计和实施过程中。有创意的调研人员， 总是能十分敏锐地捕捉那些有价值的信息，并深入地挖掘它 们。创造性调研的特点之一，是根据调研中发现的有价值的