房地产投资项目敏感性分析

1、1 / 7房地产投资项目敏感性分析（一）房地产投资项目评价中的敏感性分析是分析投资项目经济效果 的主要指标（如内部收益率、净现值、投资回收期）对主要变动因素 变化而发生变动的敏感程度。如果某变动因素变化幅度很小，但对项 目经济指标的影响很大，我们认为项目对该变量很敏感。在实际工作 中，对经济效果指标的敏感性影响大的因素，要严格加以控制和掌握。 一、敏感性分析步骤敏感性分析一般按以下步骤进行：1、确定影响因素影响项目经济效果的因素很多，我们必须抓住主要因素，对于房 地产开发项目而言，主要敏感性因素有投资额、建设期、建筑面积、 租金、销售价格等。2、确定分析指标作为敏感性分析的经济指标一般要和我们

2、项目经济分析指标一 致，常用的有利润、利润率、净现值、内部收益率、投资回收期等。3、计算各影响因素在可能的变动范围内发生不同幅度变动所导致的2 / 7项目经济效果指标的变动效果，建立一一对应的关系，并用图、表的 形式表示出来1、确定敏感因素，对方案的风险作出判断 敏感性分析既可用于静态分析，也可用于动态分析。例： 某公司准备开发一住宅，预计开发面积1万平方米，开发固定成 本120万元，每平方米变动成本600元，预计售价1000元/川，销售 税率5%，计算该项目的预期利润并进行敏感性分析。解：按盈亏平衡分析公式：PX = C(F) + UX + E(x)该开发项目的预期利润：E(x) = P-

3、5% ) XU (XC(F)=1000 x1x95%x600120 =230万元 按题意，要对预期利润进行敏感性分析，此时分析指标是预期利润。 在盈亏平衡分析中， 计算预期利润是假定其他参数都是确定的， 但是 实际上由于市场的变化， 模型中的每个参数都会发生变化， 使原来计 算的预期利润、 盈亏平衡点失去可靠性， 作为投资者希望事先知道哪 个参数对预期利润影响大、 哪个参数影响小， 通过对敏感因素的控制， 从而使投资过程经常处于最有利的状态下。对盈亏平衡分析中的利润指标进行敏感性分析， 主要研究与分析 有关参数发生多大变化会使盈利转为亏损、 各参数变化时对利润变化 的影响程度、各参数变动时如何

4、调整销售量以保证原有目标利润的实现等。1、有关参数发生多大变化可使盈利转为亏损 单价、单方变动成本、销售面积、固定成本等各因素的变化都会 影响预期利润的高低， 并且当变化达到一定程度， 就会3 / 7使项目利润消 失，进入盈亏临界状态， 使企业经营状况发生质变。 通过敏感性分析， 可以提供能引起预期目标利润发生质变时的各个参数变化的界限。 单价的最小值当开发利润为0时，利用盈亏平衡公式可得PX1x (-5%)-600X1-12O=OP = 757.89元/m2当售价降至757.89元，即单价降低24.2%,项目 由盈利转为盈亏平衡，如果进一步降低，则出现亏损。2单方变动成本的最大值 单方变动成

5、本上升会使项目利润下降并逐渐趋近于0，此时的单方变 动成本是该项目能忍受的最大值。1000 x1x(1-5%)-Ux1-120=0U = 830元/m单方变动成本上升到830元，即单方变动成本上升38.3%时，该项目利润降至0。3固定成本最大值 固定成本上升也会使项目利润下降，并逐步趋于01000 x1x(1-5%)-600 x 1- C(F)=0C(F) = 350万元，固定成本增至350万元，即固定成本增加191.7%时，该项目利润降为0。4销售建筑面积的最小值 销售面积的最小值，即盈亏临界点的销售量为销售量二二C(F)/P(1-5%)-U=1200000/1000XI-5%)4 / 7-

6、600=3429m2说明如果销售计划只完成34.3%(3429/10000)，则该项目的预期利 润降为0。2、各参数变化对利润变动的影响程度各参数变化都会引起利润的变动， 但其影响程度各不相同， 有的 参数发生微小变化， 就会使利润发生很大的变化， 说明利润对这些参 数的变化十分敏感，我们称其为敏感因素，与此相反，有些参数发生 变化后，利润的变动并不大，反应较迟钝，称其为不敏感性因素。 反映敏感程度的指标是敏感系数，计算公式为 敏感系数=目标值变动百分比/参量值变动百分比 单价的敏感程度设单价增长20%，则P=1000X(1+20%)=1200元 按1200元计算，利润=1200 1X-5(%

7、)X1-600X1-120=420万元利润原为230万元，其变动百分比=(420-230)/230=82.6%单价的敏感系数=82.6/20=4.13结果说明：单价对项目利润的影响很大， 从百分率来看，利润是以4.13倍的速率随单价变动。 因此，提高单价是提高项目盈利最有效的手段， 价格下跌也将是实现利润的最大威胁，因为单价每降低1%，项目将 失去4.13%的利润。所以投资者必须格外对单价予以关注,不到万不得 以，不能轻言降价销售。2单方变动成本的敏感程度设单方变动成本增长20%，贝 SU = 600X1+20%）=720元按720元单方变动成本计算利润=1000X1X1+5%）-720X1-

8、120=110万元5 / 7利润原为230万元，其变动百分比=（110-230）/230=-52.2%单方变动成本的敏感系数=-52.2/20=-2.61计算结果表明， 单方变动成本对利润的影响程度要比单价小， 单方变 动成本每上升1%，利润将减少2.61%。虽然单方变动成本对利润的 影响程度较单价小，但敏感系数的绝对值大于1，说明单方变动成本 的变化造成利润更大的变化，仍属于敏感因素。3固定成本的敏感程度设固定成本增长20%，贝F（X）= 120X（1+20%）=144元 按此固定成本计算利润=1000X1X1+5%）-600X1-144=206万元利润原为230万元，其变动百分比=（206

9、-230）/230=-10.43%固定成本的敏感系数=-10.43/20=-0.52计算结果表明，固定成本对利润的影响程度很小，固定成本每增加1%，利润将减少0.52%，敏感系数的绝对值小于1，属于不敏感因素。4销售量的敏感程度设销售量增长20%，贝 SX = 10000X1+20%)=12000m2按12000m计算利润=1000X12000X+5%)-600X仁300万元利润原为230万元，其变动百分比=(300-230)/230=30.43%销售量的敏感系数=30.43/20=1.52通过上述计算， 表明影响开发公司预期利润的诸多因素中， 最敏感的 是单价，其6 / 7次是单方变动成本，

10、第三是销售量，最后是固定成本。其 中敏感系数为正值，表明它与利润同向增减；敏感系数为负值，表明 它与利润反向增减。敏感系数提供了各因素变动百分比和利润变动百分比之间的比例， 但 不能直接显示变化后利润的值，为了弥补不足，可编制敏感分析表， 列出各因素变动百分比及相应的利润值。单因素变动敏感分析表利润变动百分比因素-20% -10% 0 +10% +20%单 价40135 230 325420单方变动成本350290230170110固 定 成 本254242230218206销售量160195230265300般各因素变动百分比通常以20%为范围，便可以满足实际需要，上表以10%为间隔，也可按需要改为5%为间隔。列表法的缺点是不能连续表示变量之间的关系，为此又可以用敏 感分析图来表示。图中横轴代表单方变动成本、固定成本、销售量、单价等各因素 变动百分比，纵轴代表利