不动产金融教案TUG

1、第一章 绪论李昀 201322070310601.1 房地产金融的作用和重要性1.1.1 房地产业的特点 1. 房地产业投资大、借款多、周期长2. 房地产市场手区域因素影响较大3. 房地产具有投资和消费的双重性4. 受国家政策和城市规划的影响1.1.2 房地产业的重要性1. 城市房地产是城市存在和发展的物质基础2. 房地产是家庭的重要财富和政府财政收入的重要来源3. 房地产业具有带动性1.1.3 房地产金融的作用1. 房地产金融是房地产业发展的保障2. 利用房地产金融政策对房地产业进行宏观调控3. 引导住房消费4. 房地产金融政策调整储备、投资和股市间的关系1.1.4 房地产业及金融业的关系1

2、. 房地产业越发达，及银行业的关系就越密切，依赖性就越强2. 房地产业痛银行业相互促进3. 房地产业的不良发展会影响金融业的正常运行1.2 房地产金融的发展1.2.1 国外房地产金融的发展1. 建筑业协会2. 土地开发银行（1） .早期阶段（1769-1849）；（2） .中期阶段（1850-1873）；（3） .后期阶段（1873年以后）。3. 公积金制度1.2.2 国内房地产金融的发展及存在的问题1. 国内房地产金融发展的几个阶段（1） 住房建设资金管理阶段（1949-1978）（2） 房改金融阶段（1978年开始）（3） 房地产金融阶段（90年代以后）2. 成熟的房地产金融市场的标志（1

3、） 住房贷款以抵押贷款为主。（2） 筹资方式多样，贷款种类丰富。（3） 完善的法律体系。（4） 完善的房地产金融市场结构。（5） 金融机构建立适应市场的新机制、新方法。1） 房地产的预先介入机制。2） 全程管理机制。3） 科学决策机制。4） 呆坏账预警处理机制。5） 建立科学决策的方法和指标。3. 目前我国房地产金融市场存在的问题（1） 房地产金融市场资金来源单一。（2） 房地产贷款具有过渡性。（3） 房地产金融市场不完善。（4） 房地产金融市场法律体系有待完善。（5） 商业银行经营机制有待转变。（6） 商业银行违规放贷现象时有发生。1.3 房地产金融的概念和内容1.3.1 房地产的概念 房地

4、产金融有广义和狭义之分。 广义的房地产金融是指利用各种可能的方法、工具为房地产业各相关部门筹集、融通、清算资金，提供相应服务的所有金融活动。 狭义的概念则认为房地产金融就是金融服务于房地产的行为。而我们这里讲的房地产金融既不是广义的（不包括资金清算）房地产金融，也不是狭义的房地产金融。1.3.2 房地产金融的内容目前我国推行的是住房担保贷款，本书主要讲述住房抵押贷款，同时介绍质押和保证贷款，以及同抵押贷款紧密联系的住房保险。第二章 房地产金融基本知识2.1 房地产金融中的资本流及资金来源2.1.1 房地产金融中的资本流在现代房地产交易中，资本流通包括了3个方面的参及者：1.资本的使用者：开发商

5、、房屋预购者2.资本的供应者：家庭、银行、保险公司、政府3.服务中介组织：银行、经纪、信托公司2.1.2 资金来源资金来源渠道的多样化是建立完善和稳定的房地产金融市场的关键。目前世界各国房地产金融市场的资金来源有各自不同的特点，一般主要有如下来源：1.保险公司 2.各种公积金 3.商业银行 4.储蓄贷款银行 5.互助储蓄银行 6.抵押银行 7.房地产投资信托公司2.2 影响房地产金融市场的社会经济因素2.2.1 通过膨胀 在市场经济条件下，所谓通货膨胀是指社会整体物价水平持续上涨的过程，而通货紧缩则是指社会整体物价水平持续下降的过程。社会整体物价水平的变化必然会影响到房地产价格的变化，但一般而

6、言，房地产的价格水平及社会整体物价水平的运行周期可能是不同步的，二者的关系非常复杂。 2.2.1 银行利率 利率是现代经济体系中进行宏观调控最主要的控制变量，利率变化对房地产的影响一般是反方向作用：即银行利率下降，有利于房地产发展；银行利率上升，不利于房地产发展。 2.2.3 税法 一般而言，在房地产交易方面减税，降低了交易成本，有利于活跃市场交易，有利于投资，有利于房地产发展；加税则加重了交易成本，不利于市场交易的增加，不利于投资，不利于房地产发展。 2.2.4 货币汇率 汇率的变化有两方面的作用（1）当汇率下降时，为了保值，很多人会投资本国房地产（2）当货币升值是，又会使本国货币外流到贬值

7、国家，而投资房地产是一种快速转移的方式 2.2.5 日用品价格。日用品价格的变化可能会导致人们购买力的变化，使投资于耐用的房屋上的资金减少。但其变化对房地产价格的变化影响相对较小，只有形成长期稳定的变化趋势时，特别是及消费结构的变化整合起来时，日用品价格变化对房地产的影响才会显现出来。2.2.6 房地产证券和其他投资工具的回报率 在房屋购买被普遍作为投资工具的情况下，其他投资工具如股票、期货和收藏品的回报率较高，会影响房屋购买活动，是大量房地产投资进入其他领域。市场的变化，银行利率的调整可以改变市场投资在银行储蓄、股市、房市中的分配。 2.2.7 金融政策房地产抵押贷款政策是随宏观经济和金融政

8、策而变化的。在国家收紧银根的情况下，贷款利率会上升，贷款比率会下降；反之，当国家鼓励房地产投资时，又会降低抵押货款利率，放款贷款额度，扩大贷款期限。 2.2.8 社会福利制度 社会福利制度对房地产的影响是：福利条件越好，个人买房越不踊跃，人均拥有自主房屋的比率越低；福利条件越差，个人买房就越踊跃，在同等社会经济发展水平条件下人均拥有的自主房屋比率越高。2.3 利率、贴现率和现值 2.3.1 利率 利率就是资金占用的单位成本即价格。利息是借款人付给贷款人所借款项的租金。利息对借款人而言是资金的使用成本，对借款人而言是资金的时间价值，是借出资金获得的补偿即收益 1.名义利率和现值名义利率也就是票面

9、利率，是借贷机构所承诺的利率。从借出资金一方而言，利率反映了资金的时间价值，实际上利率就是到期收益率。现值就是资金的未来不同时期收益的贴现值，即时间为零时的价值量。将未来的收益价值转变为现在的价值，这种计算称为未来收益的贴现，其计算参数是贴现率 2.利率集 3.实际利率实际利率是名义利率经实际或预测的货币购买力变化校正后的利率，是借款人所付利息率减去通货膨胀后的利息水平，即贷款人所取得的利息（或利润）减去通货膨胀后的利息率水平。（2）名义利率。贷款人按当前状况向借款人征收的货币成本，没有剔除通货膨胀的影响。(3) 物价指数校正。一般贷款合同所用的利率为票面利率。我国通常使用的储蓄保值率实质上就

10、是通胀衣架，是利用物价指数对利率的校正。 4.利率的期限结构。不同的期限贷款利率不同是由利率的期限结构理论所决定的。 5.利率和可贷资金。贷款市场上可贷款资金的供给和需求决定了基本利率的高低。可贷资金的多少取决于利率水平。利率升高，可贷资金增加，但需求降低。 6.利率同风险溢价 2.3.2 未来值。未来值就是存款经过一段时间后的价值，包括本金和利息。 利息计算通常有两种方法：单利和复利。单利是指仅计算本金的生息或时间价值。复利则是根据利息计算周期，将每个周期的利息都作为下一期的本金的组成来计算下一个生息周期的利息。 2.3.3 未来收益的贴现 1.一年收益的贴现 一年期的未来收益的贴现公式为：

11、 PV0=FV1/(1+i)这里i是贴现率，1/(1+i)是贴现因子。 2.未来多年收益的贴现 如果一笔收益是在第n年实现的，那么其贴现值的计算就是：PV0=FVn/(1+i)n 如果不同年份都有不同的收益CF1，CF2，CF3，CF4，CF5CFn，则这些收益的总的贴现值就是：PV0=CF1/（1+i）+CF2/(1+i)2 +CF3/(1+i)3 +CF4/(1+i)4 +CF5/(1+i)5CFn/(1+i)n这里的贴现率仍然是i，1/（1+i）n或（1+i）-n为各年的贴现因子。2.4 资产收益率2.4.1 资产收益率资产收益率说明的事整栋楼的收益状况。一般是首先求得资产的经营业 收益

12、（即营业收益减去全部经营费用后的剩余）。公式： 资产收益率=净营业收益/资产总投入 =（营业收益经营费用）/资产购买价格其中要求得净营业收入就要预测经营期限内各种可能的收益和经营和经营费用。 2.4.2 权益收益率 权益收益率是抵押人所拥有的自有资金（权益）的收益率，其数值为税 前收益同自有资金的比值。公式为： 权益收益率=税前收益/自有资金 =净营业收入年还债额/自有资金 权益收益率是抵押人能够掌握的税前收益率。 2.4.3 有效收益率 有效收益率也被称为内部收益率，它是贷款人实际能够取得的收益率。 有效收益率是能使未来收益和房屋购买价（或抵押价）之和的贴现值等于现值的贴现率。而有效收益率同

13、贴现率和现值有着密切的关系。用公式可表示为： 资产价值= I1/(1+RR)+I2/(1+RR)2+I3/(1+RR)3+.+In/(1+RR)n In为第n年收益（在拥有n年后将房屋卖出的，In还包括房屋售价）；IRR为内部收益率。该计算中没考虑税收和资产增值的部分。税后内部收益率是使未来若干年税后收益的贴现值等于现权益（自有资金）的贴现率，税后内部收益率是购房人能够真正的取得的收益率。用公式表示为： 自有资金=税后收益1/(1+RR)+税后收益2/(1+IRR)2+税后收益3/(1+IRR)3+.+税后收益n/(1+IRR)n2.5 信贷、担保贷款和抵押贷款2.5.1信贷和担保贷款的定义和

14、区别 1.信贷 信贷是指在计划经济条件下，银行作为国家银行主要是吸取社会资金，再带给我国有企业。这这时的借贷是以企业的信誉为还款保证的。信贷的发生主要是银行贷款给那些信誉好、经济实力强、效益好的企业。 2.担保贷款 在市场经济条件下，银行为了使自己借出的资金具有良好的安全性，往往要求借款人在借款的同时提供一定的还款保证方法，这种贷款为担保贷款。按担保的方式不同分为：保证贷款、质押贷款、抵押贷款和抵押（或质押）加保证贷款四种方式。 3.信贷同抵押的关系 （1）信贷以企业自身的信誉和经济实力为还款保证，抵押贷款是以其拥有的房屋的价值作为还款保证。 （2）一般认为抵押贷款比信贷的安全性更高些。 （3

15、）一般商业企业仅能取得自有资产的30%50%的贷款，而购房可以取得房价的70%90%的贷款。2.5.2 抵押贷款、质押贷款和保证贷款 1.抵押贷款 抵押贷款是指借款人将预购房屋或其他房屋作为抵押物向银行借款的方式。（1）抵押贷款的操作程序（2）设定抵押的条件（3）不可设定抵押的房地产（4）设定抵押贷款时应注意的事项 1）共有房屋的抵押 2）出租房屋的抵押 3）房改房的抵押 4）新增添附物的问题（5） 抵押期限（6）抵押权的物上请求权 1）停止侵害请求权 2）请求恢复原状或提供额外担保 3）消除危险请求权 4）排除妨碍请求权 5）损害赔偿请求权（7） 拍卖抵押房屋的注意事项 1）拍卖应该办理的手

16、续 2）房屋拍卖后的清偿顺序 3）重复抵押时价款的分配 4）房屋拍卖时的优先购买权（8） 期房抵押贷款的办理 2.质押贷款质押也称质权。是债权人所享有的通过占有债务人或第三人移交的质物而使债权优先受偿的权利。（1）质押的基本特征 1）质权人对质押财产享有占有权 2）质权人对质押物所生的孳息享有收益权 3）质权人有决定拍卖或变卖质押财产的权利 4）质权人现有妥善保管质押财产的义务 （2）质押同抵押的异同 （3）质押的参及人及其权利和义务 1）质押的参及人 2）出质人及质权人的权利及义务 （4）质押物 1）汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单 2）依法可以转让的股份、股票 3）依法可以转让的

17、商标专用权，专利权、著作权中的财产权 4）依法可以质押的其他权利 （5）权利质押合同 1）被担保的主债权种类、数额 2）债务人履行债务的期限 3）质物的名称、数量、质量、状况 4）质押担保的范围 5）质物移交的时间 6）当事人认为需要约定的其他事项 7）补正 （6）权利质押的效力 1）优先受偿的效力 2）对出质人权利的限制 3）质权人占有权利证书的权利 4）质权人必须履行应尽的义务 5）权利质押权的消失 3.保证贷款 保证是债的当事人以外的第三人对债务人履行债务保证责任，如果债务人不履行，由保证人代为履行或承担责任的一种但保证制度。（1）参及人及其关系 1）债权人及主债务人之间的主债权债务关系

18、 2）主债务人及保证人之间的委托保证合同关系 3）保证人同债权人之间的保证关系 （2）保证的特征和性质 1）保证的特征 2）保证的性质 （3）保证人的条件 1）保证人须具有民事主体资格 2）保证人须具有代为清偿债务的能力 （4）保证人承担保证责任的财产范围 1）公民作为保证人承担保证责任的财产范围 2）企业作为保证人承担保证责任的财产范围 （5）保证合同的概念及法律特征 保证合同即保证人及债权人之间订立的，保证人保证在债务人不履行义务时，代其向债权人履行或清偿的一种协议。 法律特征： 1）保证合同是从合同，它随主合同的的成立、消失而成立和消失 2）保证合同是有名合同，在合同发生纠纷时，需直接依

19、据该合同的法律规定 3）保证合同是单务合同，保证人制承担保证义务，而债权人仅享受权利 4）保证合同是诺成性合同，合同的成立以合同的签字为依据 （6）保证合同的内容 保证合同的内容指合同中包含的确定保证人及债权人权利及义务的条款或条件的总和。 其内容包括： 1）被保证的主债权种类、数额 2）债务人履行债务的期限 3）保证的方式 4）保证担保的范围 5）保证期限 6）双方认可的其他事项杨青燕22、夏娜、潘红玲26、唐华梓第三章 抵押贷款的运作3.1杠杆原理3.1.1杠杆原理的特性3.1.2杠杆作用的形式1.杠杆正作用2.中性杠杆原理3.杠杆负作用3.2抵押贷款的偿还3.2.1月还款额1.本息均还法

20、本金均还法是将本金和利息平均分摊到每个月的还款方法。2.先息后本法先息后本法是严格按照贷款资金的实际占用时间计算其利息，每一次还款后本金降低，下一期还款中的应计利息为剩余本金（贷款余额）的利息。3.2.2月本利和因子表3.2.3偿还清单1.基本概念1）本金2）手续费3）贷款利率4）贷款期限5）分摊系数2.偿还清单的计算（1）剩余本金（2）年付利息数额（3）偿还清单3.2.4抵押贷款的几个指标1.有效利率2.贷款比率3.还贷常数3.3抵押贷款的运作过程3.3.1抵押贷款的参及人1.参及人2.参及人间的关系（1）借款人、贷款人和房地产开发商的关系（2）债款人、贷款人和保险公司的关系3.3.2抵押贷

21、款的运作过程抵押贷款的运作过程，实际上是抵押贷款关系产生后到抵押贷款债务消失的全过程。整个运作过程也是债权、债务关系变化、产权转移的过程。3.3.3再抵押1.概念2.再抵押的运行3.4抵押房屋的使用和管理3.4.1抵押房屋的使用管理1.抵押房屋的使用管理2.抵押房屋的出租，转让3.4.2违约后抵押房屋的处理1.违约2.处理3.5利率变化对还款额的影响3.5.1等额还款3.5.2贷款期限及月还款额3.5.3利率调整后还款数额的计算1.本息均还法2.先息后本法3.6期前还款的处理3.6.1基本概念3.6.2期前还款的罚则3.6.3期前还款的处理3.7其他抵押贷款类型3.7.1变率抵押贷款1.变率抵

22、押贷款的类型（1）偿还额的变化（2）偿还期的变化（3）完全可变抵押贷款（4）前期变率后期固定贷款2.变率抵押贷款的运作（1）变化指数（2）初始利率和利率变幅（3）允许最大变化量（4）允许变化量（5）期前清偿3.前期变率抵押贷款4.滚动抵押贷款5.变率抵押贷款的优缺点3.7.2低月还款额抵押贷款1.渐增还款抵押贷款2.低价变率抵押贷款3.增值分成抵押贷款4.前期低付抵押贷款3.7.3其他抵押贷款方式1.快速还款抵押贷款1）15年期抵押贷款2）双周付款抵押贷款3）还款渐增抵押贷款（2）快速还款抵押贷款的优点1）还款速度加快，期限缩短，利率降低2）不同期限抵押贷款的债务总额差别很大3）促进节约和储蓄

23、（3）快速还款抵押贷款的缺点2.利用自有资金还款（1）再抵押（2）逆年金抵押贷款（3）终生养老金抵押贷款（4）优缺点艾琼、蒙琴、秦燕玲、曹雅婷第四章 个人住房贷款4,1 概述4,1,1 个人住房贷款的概念和特点1， 概念：个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买各类住房的贷款。2， 特点;(1)个人住房贷款是银行主要消费信贷品种。(2)个人住房贷款需设立担保。（3）个人住房贷款的基础是抵押权。（4）个人住房贷款可以实行证券化。（5）个人住房贷款业务具有一定的政策性。（6）个人住房贷款业务成本较高。4,1,2 个人住房贷款的种类归纳起来主要有以下三类：（1）政策性个人住房抵押贷款。（2）商业

24、性个人住房抵押贷款。（3）个人住房组合贷款。4,1,3我国个人住房信贷业务现状我国房地产金融市场上的金融机构主要为：中国工商银行，中国建设银行，中国农业银行，等国有控股商业银行及其他股份制银行。我国个人住房贷款发展的特点有：（1）个人住房贷款增长迅速。（2）个人住房贷款的投放区域由原来的主要集中在东部及主要沿海城市逐步向中西部转移。（3）个人住房贷款对象以管理人员，技术人员和公司职员等中等收入群体为主。4,1,4 我国个人住房贷款业务前景1， 业务发展环境的基本判断：（1）扩大内需仍是今后我国一项长期的经济发展方针，是宏观经济政策的主要目标。住房消费将继续作为拉动内需的重要手段而得到大力发展。

25、(2)“十二五”期间，我国工业化和城市化进程将持续推进。住房需求仍非常巨大，住宅业仍然是经济增长的动力之一。（3）随着住房制度改革的不断推进，廉租住房，公租房，经济适用住房等政策性住房保障制度将推进住房金融业务更趋多样化。（4）居民收入稳定增长，住房有效需求继续提高。（5）加入WTO将促进银行加快信贷结构调整及各项银行改革的步伐，住房金融业务将继续作为我国银行调整信贷结构，改善资产质量的重点业务而得到迅速发展。发展趋势判断：（1）个人住房信贷市场的竞争将日趋激烈。（2）个人住房贷款将成为住房金融业务的主体而得到迅猛发展。（3）业务品种将出现多样化趋势。（4）个人住房贷款的经营及管理将实现电子化

26、，制度化和集约化。（5）强化管理，防范风险将成为住房贷款业务持续发展的重要课题。（6）个人住房贷款将出现证券化趋势。（7）个人住房金融市场将进一步细分，越来越多的非银行金融机构及其他中介机构将积极介入这一领域。第二节 个人住房贷款的申请、审查和审批一、个人住房贷款的申请虽然各银行具体操作业务流程可能会有所差异，但基本过程是一致的，都是对借款人资格的认定，审查其提交的各种相关证件的真实性。1、借款人的资格借款人资格的认定主要是确认其身份的真实、合法，确认其具有较好的可信度和偿债能力，具体要求包括八大方面：（1）具有城镇常住户口或有效居留身份。（2）具有稳定的职业和收入。（3）信用良好，有按期偿还

27、贷款本息的能力。（4）具有购买住房的合同或协议。（5）按规定交付了一定比例的首付费。（6）有贷款人认可的资产做抵押或质押，或有符合规定条件、具备代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人（7）所购住房价格基本符合贷款人或其委托的房地产估价机构评估价值。（8）贷款人规定的其他条件。2、申请人需提供的资料（1）有效的身份证件。（2）贷款人认可部门出具的借款人经济收入或偿债能力证明。（3）符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他审批文件。（4）抵押物或质物清单、权属证明、有处分权人同意抵押或质押的证明和抵押物的估价证明。(5)保证人同意提供担保的书面文件及保证人的资信证明（6）打款人

28、要求提供的其他文件和资料。二、贷款审查贷款审查的主要内容包括：（1）核验借款申请表。（2）核实借款人购房行为、购房合同的真实性和合法性，防止借款人和开发商合伙骗取银行贷款。（3）审核借款人的收入情况，对借款人所提供的收入证明的真实性进行核实，以保证借款人具有偿还贷款本息的能力。(4)对抵押的房屋或土地进行实地勘察，若有必要，可请评估机构对抵押的房地产进行评估。（5）审查借款人的抵押物是否足额有效，抵押人共有人是否出具同意抵押的合法文件，对不具有完全民事行为能力的共有人，须由其法定监护人签署合法文件。（6）审查保证人的保证资格和保证能力。（7）贷款年限加上借款人的年龄一般不超过70，申请共同贷款

29、的可以年轻者年龄计算。（8）借款人按规定支付了相应比例的首付款，并存入开发商在经办行的售房款专用账户。三、借款人资信评估1、借款人素质个人素质包括：职业稳定性、职业地位、受教育程度、年龄、健康状况、行为表现、综合印象。2、购房及还款能力主要考察房价收入比和还贷收入比两个重要指标。3、贷款保护能力包括：抵、质押率、第三方保证、组合担保、抵押物变现能力、借款人购买财产保险情况及其他附加条件。四、贷款审批经上述程序后，同意贷款的按照规定的程序上报审批，并在规定的期限通知借款人进行相关程序；不同意的，应该将申请人的所有材料退还。蒙泽奎 274.3个人住房贷款的发放(姜维)4.3.1签订借款合同（1）

30、信贷人员通知借款人正式签订个人住房贷款合同。（2） 采取抵押担保的，要签订抵押合同，并按规定办理有关抵押登记手续。（3） 按合同约定向借款人代收，代缴印花税。（4） 借款人应将房屋买卖合同正本，抵押登记证明文件，抵押物保险单正本等交贷款人收押保管；属期房抵押的，待房屋竣工验收后，借款人须及时办理房屋所有权证，并办理正式抵押登记。（5） 银行一般要求借款人办理财产保险，可由银行代办保险业务，可采用一次性或分次投保方式，具体由投保人选择，贷款未清偿之前不得中断保险。（6） 开发商同意存入保证金存款的，要开立开发商保证金存款专户。4.3.2贷款额度，期限和利率（1） 贷款额度。购置首套住房的，贷款额

31、度最高70%；购置第二套住房的，贷款额度最高40%。（2） 贷款期限。最长为30年。（3） 贷款利率。利率下限为基准利率的0.85倍。4.3.3贷款还款方式1. 等额本息还款法 在贷款期限内，每月以相等的额度平均偿还贷款本息。即M=P*r(1+r)n/(1+r)n-1 其中P为贷款本金 r为月利率 M为每月偿还贷款本息金额。2. 等额本金还款法（递减还款法） 在贷款期内，每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。3. 累进偿还法指贷款期内逐年或每隔几年按一定比例递增还款额，但每年或每几年内的各个月份，均以相等的额度偿还贷款本金及实际贷款额相应的贷款利息。4. 提前还款4.3.4抵押权登记1

32、. 住房抵押登记（1） 抵押时限。抵押当事人必须在住房抵押合同签订之日起30日内，向产权登记机关申请抵押登记。抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。（2） 应提供的文件。1） 抵押当事人的身份证明或法人资格证明。2） 抵押双方当事人共同提交的抵押登记申请书。3） 借款合同和抵押合同。4） 国有土地使用权证，房屋所有权证或房地产权证，共有的房屋还必须提交房屋共有权证和其他共有人同意抵押的证明。5） 房地产抵押物的资产评估书或抵押当事人双方协商确定抵押物价值的书面证明。6） 登记机关认为必要的其他文件。（3） 房屋抵押权的设立于变更。2. 土地使用权抵押登记（1） 土地使用权抵

33、押登记申请。申请登记时，应提交被抵押土地的土地使用权证，抵押合同，地价评估及确认报告，土地使用权出让金额证明等文件。（2） 土地使用权抵押登记和变更登记。抵押登记申请及相关文件经审查合格后，土地管理部门要在土地使用权证上进行记录，并向抵押权人核发土地他项权利证明。土地使用权分割抵押的，应由土地管理部门确定抵押土地的界线和面积。4.4个人住房贷款贷后管理及贷款偿还4.4.1 贷后检查1. 主要内容贷款检查包括以下内容：(1) 借款人依合同约定归还贷款本息情况(2) 借款人有无骗取银行信用的行为(3) 借款人品行、职业、收入和住所等影响还款能力的因素变化情况(4) 保证人保证资格和保证能力变化情况

34、(5) 抵(贷)押物保管及其价值变化情况(6) 项目工程进度、抵押预登记和正式登记落实情况(7) 有关合同及相关资料的完整性及有效性，有无及法律、法规和制度相抵触，需要变更、修改和补充之处(8) 贷款资产风险程度、变化情况及趋势(9) 其他关系贷款人债权实现和保障的内容2. 贷款形态(1) 贷款形态。正常、关注、次级、可疑、损失。后三类为不良贷款(2) 贷款形态分类。一般先进行定量分类，再进行定性分类。贷款形态分类应遵循不可拆分原则。（关于个人住房贷款形态分类的标准，一般按一下标准掌握：1） 正常贷款。借款人一直正常还本付息；2） 关注贷款。借款人连续违约期数3次(含)以内；3） 次级贷款。借

35、款人连续违约期数46次；4） 可疑贷款。借款人连续违约期数7次(含)以上；5） 损失贷款。借款人已丧失还款能力；3. 贷款检查方式及程序贷款检查是对正常贷款进行抽查，对违约贷款根据违约程度进行重点检查，程序如下：(1) 对违约贷款通过电话提示、约见借款人、现场核验、走访借款人所在单位等方式了解借款人违约的主要原因。(2) 根据借款人违约情况，判断贷款的风险状况，确定贷款形态。(3) 对借款人违约行为提出催收贷款或强制清收贷款的处理方案，报主管领导批准实施。(4) 登记贷后检查台账，撰写贷后检查报告。(5) 每个季度进行一次综合性个人住房抵押贷款贷后检查，掌握全行个人住房贷款的资产质量状况及研究

36、对策。对违约贷款除根据违约程度，分别采取电话提示、约见借款人、上门催收、发律师函等方式外，还应根据不同情况分别进行处理，主要处理方式有：1） 依法纠正借款人的违约行为。2） 对逾期贷款本息计收罚息。3） 从借款人账户中扣收贷款本息。4） 停止发放未发放的贷款。5） 依法追索保证人的连带责任。6） 依法要求 保险人履行保险责任。7） 依法处理抵（贷）押物。8） 依法行使债权人其他权利。9） 核销损失贷款。4. 4.2 贷款档案的建立及管理1. 借款人相关资料(1) 借款人身份证件（居民身份证、户口本或其他有效证件）复印件。(2) 贷款人认可部门出具的借款人及家庭主要成员经济收入和偿债能力证明。(

37、3) 符合规定的购买、建造、修理、装修住房意向书、合同书等有效文件。(4) 购买、建造、修理、装修住房首付款和全额发票或收据。(5) 有权部门出具的或贷款人认可的住房估价证明。(6) 抵押物清单、权属证明、有处分权人同意抵押的证明及有权部门出具的或贷款人认可的抵押物的股价证明。(7) 质押物清单、权属证明、有处分权人同意质押的证明及有权部门出具的或贷款人认可的质押物的估价证明。(8) 保证人资信证明及承诺提供担保的文件。(9) 房屋所有权及他项权利证明书。(10) 借款人资信评估意见书。2. 借款合同相关资料(1) 贷款调查、审查、审批报告。(2) 个人住房借款申请审批表。(3) 借款合同、借

38、据。(4) 抵押合同。(5) 质押合同。(6) 保证合同。(7) 保险合同、保险单据。(8) 个人住房贷款凭证（放款通知书、信贷部门村联）。(9) 委托转账付款授权书。3. 贷后管理相关资料(1) 贷后检查记录和检查报告。(2) 收款通知书。(3) 逾期贷款催收通知书、回执。(4) 贷款制裁通知书。(5) 法律诉讼、仲裁、判决、强制执行等形成的文件。(6) 依法处理抵押物、质押物等形成的文件。(7) 核销贷款形成的文件。4. 4.3 清户撤押 借款人偿清全部贷款本息后，银行通知借款人（若属第三者提供担保的亦同时通知保证人），持其有效身份证件、贷款结清凭证领回由贷款行收押的有关法律凭证及文件，同

39、时退还贷款人所出具的收条。采取抵押（质押）担保的，信贷员应协助办理抵押（质押）登记注销手续。手续完成后，个人住房贷款业务即告结束。5.1房地产开发贷款程序 白玉琢 20132207031038 房地产开发贷款操作流程：递交申请-受理调查-项目评估-评级授信-借款审批-借款发放-货后管理-收贷撤保5.1.1房地产开发贷款申请1. 借款人资格2. 申请贷款资料5.1.2房地产开发贷款调查 为把握房地产开发项目的实际情况，了解借款人的资信状况、资质等级和法定代表人的素质，掌握资金实际到位情况，判断项目市场前景等，银行贷款调查部门在收妥借款人上报的资料后，会对项目建设的合法性、效益性，产权的完整性、有

40、效性及所报资料的真实性、时效性逐项调查核实，查验土地出让合同及土地、房屋产权证是否真实有效。掌握地价款的缴存及土地抵押状况。1. 对借款人资格的核查2. 调查核实项目情况3. 核实确定担保方式5.1.3评级授信 贷款调查部门根据调查和实地考察情况，结合贷款行关于对房地产开发企业信用等级和贷款项目等级的有关评定标准及其规定，评出相应的信用等级并测定综合风险度。授信部门根据企业信用等级评定结果，按规定核准授信额度，并将房地产开发借款纳入法人客户统一授信管理。5.1.4房地产开发贷款的审查及审批 贷款审查：贷款审查部门根据贷款“三性”原则和贷款投向侦测，对贷款调查部门提供的资料进行核实，评价贷款风险

41、，复测贷款风险度，提出贷款决策建议，供贷款决策人参考。 “三性”原则：合法性、合规性、可靠性。 复算贷款风险度、贷款资产风险度的计算公式： 贷款项目综合风险度=贷款方式风险系数×企业信用等级系数×(1-Y)+项目风险系数×Y Y=项目投资总额/(企业净有形资产+项目投资总额) 贷款资产风险度=(正常贷款金额×项目贷款风险度×1.0+逾期贷款金额×项目贷款风险度×1.3+呆滞贷款金额×项目贷款风险度×1.8+呆账贷款金额×项目贷款风险度×2.5)/贷款总额1. 贷款审查的主要内容2. 贷

42、款的审批5.1.5贷款的发放1. 属抵押(质押)担保方式： 借款人应将抵押物(质物)权属及其有关登记证明文件、保险单等交贷款人收押保管，并由贷款人出具收条给借款人。借款人需使用被贷款人收押的证明文件或资料办理相关的销售手续，须出具借条，待手续办理完毕即退还贷款人。2. 属住房开发项目贷款： 有条件的贷款行应在发放项目贷款前，及借款人就该贷款项目销售后的一揽子抵押贷款业务签订抵押贷款业务合作协议。贷款审查部门对贷款合同、有关协议等全部贷款手续中的各种要素、签章等全部贷款手续核实无误后，由信贷员填写贷款划拨凭证，经借款人认定，并逐级审批签发后，交由会计部门，根据项目进度情况及有关约定条款，分期、分

43、批将款项直接转入借款人在贷款银行开立的专户。5.2房地产开发贷款的项目评估周盛柳 201322070310445.2.1房地产开发贷款项目评估概述1. 评估应具备的基本条件（1）贷款经贷款行有关分支机构受理初审，符合贷款行有关贷款的基本条件。（2）项目符合国家产业政策、房改政策，项目审批程序合规、合法。（3）借款人已经取得项目立项批准文件、“四证”或同等法律效力的证明文件及其他有效证明文件，并且证件真实可靠。（4）项目开发成本构成明确，无重大缺项或漏项，项目融资方案和资金渠道合法合规，自有资金来源及比例符合国家和贷款行的规定。（5）已完成可行性研究报告。（6）借款人符合贷款通则和贷款行规定的有

44、关条件。（7）借款人已提供近三年财务报表及贷款人要求提供的项目资料和其他的有关资料；对成立不足三年的项目公司，要求提供该公司最近的财务报表及其母公司或股份合作单位的财务报表及其他资料，各项报表须经执业会计师事务所审核认证。2. 评估程序（1）评估项目是否具备评估条件。（2）抽调评估人员组建评估小组，确定主评估人，制定评估工作计划。（3）现场调查、收集、整理资料。（4）对资料进行分析、研究和测算，做出预测和评价，编写评估报告。3. 评估内容（1）借款人评价。（2）项目建设条件评估（3）市场评估（4）投资估算和筹资评估（5）偿债能力评估（6）贷款风险分析4. 评估报告的编写要求编写报告应该实事求是

45、、客观公正，报告要求有事实、数据、分析和结论。评估报告编写格式要求：（1）封面。以“贷款评估报告”为标题；（2）正文。一般包括概要、借款人评价、项目建设条件评价、项目名称、投资估算及筹资评价、偿债能力评价和贷款风险分析。（3）评估报告附表。5.2.2借款人评价借款人的主体，开发贷款的效益性、安全性及借款人密切相关。对借款人的评价主要包括借款人概况、经营者素质、经济技术实力、资产负债、资产运用效率、盈利能力、现金流量、信用状况及发展前景等方面。借款人分析是整个贷款评估的重要环节，是评估的基础。 1。借款人非财务评价主要包括借款人的历史沿革、产权构成、组织形式、职工人数及构成，分析企业形象、主要开

46、发项目及业绩、在行业和区域经济发展中的地位和作用。了解其基本情况的主要方法; (1)听取企业主要领导人的介绍，了解企业的基本业务类型及经营特点。 (2)查阅有关公司史料、公司章程及细则、会议纪要等书面资料，分析借款人的所有制形式及体制，主营业务方向的重大变化，了解评价对象的内部组织反横向、纵向关系。（3）了解所在地区的.济发展现状及发展规划，分析行业在区域经济发展的地位。（4）查阅所属行业的有关政府法规和行业刊物，了解行业发展动态及行业受经济状况变动影响的程度。（5）询问管理当局，了解企业的诉讼事项和关联者及其交易的存在情况。2.经营者素质及管理水平评价主要了解方法有： （1）查阅主要领导人的

47、工作简历，了解企业经营管理思想。 （2）实地现察企业经营现场，调查其内部核算考核方法。 （3）查阅经营中的原始记录。一个管理较好的企业，在经营过程中的原始记录如采购、消耗、计量等各方面应有完整的、相互对应的内部记录。（4）了解企业经价活动和财务、会计工作的内部控制制度。（5）了解其安全、质量、设备等专业管理状况、年度目标及完成情况。（6）调查分析其营销策略及销售队伍素质，评价其市场开拓能力。3.经济技术实力评价评价经济实力的主要方法：（1）通过企业近儿年来的资产负债表，分析其资产各主要项目的变化情况。在分析时应注意资产重估和资产重组带来的影响。（2）对于企业重大在建工程应根据在建工程的可行性研

48、究报告、初步设计及目前的进展分析其资金落实及需求情况，以及对企业的作用及影响。(3)分析借款人近几年的开发及销售情况、开发项目质量情况、市场占有率等。4.资产负债分析 资产负债分析主要方法:（1）查阅企业近三年的资产负债表及其附表和财务状况说明。（2）资产负债表的趋势分析法。（3）资产负债表的比率分析法。（4）评估中要注意未决诉讼、为其他企业担保等或有负债的分析。5. 资产运用效率评价存货周期率计算公式：存货周转率=产品销售成本/存货平均余额×100存货周转率反映存货周转次数，用来说明存货的流动性。6.盈利能力分析了解近三年主要开发项目的开发量、销售量、开发质量、成本费用，销售收入、

49、税后利润及创汇等情况，分析影响盈利的原因，评价盈利能力。其分析方法有：（1）损益表的趋势分析（2）盈利能力比率分析7. 现金流量分析了解借款人近三年现金流人和流出量，在计算现金流量基础上比较、判断借款人几年来的现金净流量的变化情况，以及影响现金流量的主要变量，分析借款人的还款能力及还款来源。8.信用状况评价了解借款人的基本账户开立、信用等级等情况。9. 新建企业分析重点对新建企业的分析着重分析借款人的资本金到位情况，新建企业的所有制形式、行业特点、经营者索质、主要投资者的生产经营和负债状况等。5.2.3项目建设条件评价项目建设条件评价包括项目建设必要性，项目建设内容、规划和建设方案，项目建设条

50、件评价，设计单位资质评价，施工组织评价，环境保护评价等方面。（1）项目建设必要性调查项目提出的背景（2）项目中的各个内容数据对项目销售的影响（3）项目建设条件评价分析（4）设计单位资质评价调查了解设计单位的资格和能力（5）环境保护评价调查5.2.4市场评估1.市场评估程序可分为四个阶段：明确目标，确定调查对象和方法、范围，收集有关信息，分析提出结论。2.市场评估内容（1）市场总体情况分析（2）市场需求情况分析（3）分析开发产品的主要特点是否符合消费者的需求特点（4）分析其他开发商开发的同类产品已有开发量和潜在开发量 4.1）在评估方法上要坚持实地市场考察及“拿来主义”相结合 4.2） 在评估时

51、要坚待稳妥的原则 4.3） 重点调查类似地区其他规划许可项目和计划申报项目（5）要考虑本地区现有需求总量和开发总量，特别要关注在本项目建设经营期内，周边同类竞争楼宇的开发量及其对本项目销售的影响。（6）要考虑开发商的市场定位，楼宇定位应及周边环境、购买力、主要消费群体类别等有关，不能片面追求高品位、经典楼宇。5. 2. 5投资估算和筹资评估 吴昌佶 201322070310431.项目总投资的构成项目总投资包括土地费用、前期工程费、房屋开发费、其他费用、管理费、销售费财务费用、不可预见费和税费。土地费用包括土地出让金或征地费、城市建设配套费和拆迁安置补偿费。前期工程费包括规划勘测设计费、可行性

52、研究费和“三通一平”费。房屋开发费包括建安工程费、附属工程费和室外工程费。其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、施工图预算和标底编制费、工程合同预算或标底审查费、招标管理费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、保险费等杂项费用。管理费包括企业所属内部独立核算单位以及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用;行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用。销售费用是指销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款和债券利息、汇兑损失等。税费包括固定资产投资方向调节税、市政

53、支管线分摊费、分散建设市政公用设施建设费、绿化建设费、电话初装费、建材发展基金、人防工程费等。2.投资估算评估审查项口投资费用构成是否齐全，有无漏项；审查取费标准和依据是否合理，分析有无任意扩大或压低投资等情况。3.投资来源及筹资评价了解项目投资来源构成和筹资方案，审查各项资金来源和出资方式是否合法、合规和可行，分析其落实的可能性。4.项目投资计划评价评价开发项目分年度投资计划的可行性。5.编制“项目投资来源及支出预算表”根据投资估算、投资来源及分年度投资计划，编制“项目投资来源及支出预算表”。5.2.6偿债能力评估1.项目财务效益预测根据市场评估预测的分年度租售计划和租售价格顶测各年度现金收人，计算各年度销售收人。2.项目财务现金流量分析根据项目投资来源及支出、租售收入计划以及损益预测等情况，编制“项目财务现金流量表”，计算财务内部收益率、投资回收期、净现值等指标。(1)项目财务现金流量表。包括现金流人和现金流出之差。(2)财务内部收益率。财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等