资产评估精选教案

1、第一章 总论一、资产评估定义（一）定义差不多要素：主体、客体、依据、目的、原则、程序、价 值类型、方法、假设、基准日（二）资产定义 （与会计中资产的区不）特点： 产权资产分类：有形/无形单项/整体 可确指/不可确指1 / 542 / 54按流淌性三）价格与价值 二、价值类型价值类型条件：评估的特定目的被评估对象的功能、状态、评价是的市场条件分类：1、按估价标准形式：重置成本、收益现值、现行市价、 清算价格2、按评估假设：接着使用价值、公开市场价值、清算价 格3、按业务性质4、按市场条件、使用状态、试用范围：市场价值（公允 价值）、市场价值以外的价值市场价值定义市场价值以外的价值定义，如在用价值

2、、投资价值、 清算价值、残余价值等三、评估目的（一）一般目的：资产公允价值二）特定目的三）作用 （四）价值基础条件四、评估假设3 / 54（一）交易假设（二）公开市场假设 公开市场定义（三）持续使用假设 在用续用/专用续用/移地续用（四）清算假设五、评估原则（一）工作原则：独立性、客观公正性、科学性（二）经济技术原则：1、预期收益原则2、供求原则3、贡献原则预期收益原则的具体应用4、替代原则5、评估时点原则第二章 资产评估的差不多方法第一节 市场法一、市场法的差不多含义最直接最有讲服力的评估方法1、定义2、原则：替代原则3、思路方法：比较类比二、差不多前提4 / 541、活跃的公开市场2、可比

3、的资产及交易活动可比性：（1）功能可比（2）市场条件（3）交易时刻三、差不多程序（一）选参照物：大于等于3个（二）选比较因素：对价值阻碍大（三）指标对比、量化差异（四）在参照物价格基础上，调整对比差异指标（五）综合分析确定评估结果 四、具体评估（一）直接比较法：V1/A1=P2/A2V1= P2*（ A1/ A2）要求：相同或差不多相同公式：评估价值=参照物成家价格*修正系数1*修正系数2*修正系数n应用：1、现行市价法：eg.上市股票、债券、汽车2、市价折扣法：差不：销售条件、时限等 公式：评估价值=参照物成交价*（1-价格折扣 率）3、功能价值类比法功能差异（1）线性生产能力比例法公式：评

4、估价值=参照物成交价*（评估对 象生产能力/参照物生产能力）（2）指数规模经济效益指数法 公式：评估价值=参照物成交价*（评估对象生 产能力/参照物生产能力）x4、价格指数法时刻差异公式：评估价值=参照物成交价*（1+价格变动指数）评估价值=参照物成交价*价格指数定基指数/环比指数5 / 545、成新率价格调整法新旧差异公式： 评估价值=参照物成交价*（评估对象成新率/参照物成新率）资产成新率=资产尚可使用年限/（资产已使用年限+资产尚可使用年限） 实际操作中常用的方法：1、市场售价类比法公式：评估价值=参照物售价+功能差异值+时刻差异值+交易情况差异值评估价值=参照物售价*功能差异修正系数*

5、时刻差异修正系数2、价值比率法：V1/A1=P2/A2V1=A1* （P2/ A2）（1）成本市价法公式：评估价值=评估对象现行合理成本*（参照物成 交价格/参照物现行合理成本）（2）市盈率倍数法企业价值评估公式：评估价值=被评估企业相同口径收益率*参照物 （企业）市盈率 （二）间接比较法：以国家标准、行业标准或市场标准为基准打6 / 54分；不要求参照物与评估对象一样或差不多一样，局限较多。第二节 收益法一、收益法差不多含义1、定义：以后预期收益现值P=刀Ri/（1+r）i2、思路二、差不多前提（1） 预期收益可预测并可用货币衡量（2） 风险能够预测并能用货币衡量：行业风险/地区风险/企业风

6、险（3）获利年限可预测三、差不多程序和参数（1）预期收益：经营前景、财务状况、市场形势、经营风险等收益是以后预期的，非历史或现实收益受益是客观收益，非实际收益四、要紧技术方法收益：等额/非等额年限：无限/有限例2-10，2-11第三节 成本法7 / 548 / 54一、成本法差不多含义1、定义评估价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值2、差不多思路：重建或重置被评估资产二、成本法差不多前提1、资产接着使用或假定接着使用2、资产预期收益能够支持其重置及其投入价值三、差不多要素（一）重置成本1、定义：现行再取得成本价格范畴，合理必要费用+现金成本+利润2、分类：复原重置成本/更新重置成

7、本（二）实体性贬值：使用或自然力作用，物理损耗 实体性贬值率（三）功能性贬值：技术进步导致功能落后构建成本超支额/运营成本超支额（四）经济性贬值：外部条件导致资产闲置，收益下降四、参数评估方法（一）重置成本计算1、重置核算法细节分析法、核算法 费用逐项累计相加 购买：购置费+9 / 54运费+安装费+其他eg2-12自建：成本+合理收益2、价格指数法重置成本=资产历史成本*（1+价格变动指数）定基指数/环比指数eg 2-13价格指数法与重置和算法的区不： （1）价格指数法计算的是复原重置成本， 偏高 重置核算法既可计算复原重置成本，也可计算更新重置成 本（2）价格指数法要依照一种或某类或全部资

8、产物价水平计算重置核算法用现行价格水平构建成本费用3、功能价值勒比法（1）生产能力比例法重置成本=参照物重置成本*（被评估资产年产量/参照物年 产量）（2）规模经济效益指数法重置成本=参照物重置成本*（被评估资产年产量/参照物年产量）X介于0.41.24、统计分析法：整体资产，相同类不K=R /R重置成本二刀某类资产账面历史成本*K例2-15（二）实体性贬值计算1、观看法： 实体性贬值率=1-实体性成新率2、使用年限法实体性贬值率=实际已使用年限/总使用年限贬值额=（重置成本-可能残值）*实体性贬值率总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限实际已使用年限=名义已使用年限*资产利用率资产利用率=

9、截至评估日资产累计实际利用时刻/截至评估日资产法定利用时刻资产利用率1 1 =1例2-16还能够使用总工作量、已完成工作量、设计行驶里程、已行 驶里程等多项指标3、修复费用法:以修复资产功能所支付的费用金额来直接估算资10 / 5411 / 54产实体性贬值（三）功能性贬值计算1、 超额运营成本计算：功能性贬值额=刀（被评估资产年景 超额运营成本*折现系数）例2-172、超额投资成本的估算功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本（四）资产经济性贬值的估算1、间接计算法经济性贬值率=1-（资产可能可被利用的生产能力/资产原设计生产能力）x* 1 00%注意重置成本计算采纳功能价值类比法2、直接计算

10、法经济性贬值额=资产年收益损失额*（1-所得税税率）*（P/A,r,n） 注意功能性贬值额计算中资产年收益损失额的扣除例2-1第四节 评估方法的选择12 / 54注意事项第四章 机器设备评估第一节 机器设备评估概念一、机器设备定义自然属性资产属性二、机器设备的分类按机器设备的组合形式分类：单台机器设备/机器设备组合 第二节 成本法在机器设备评估中的应用一、重置成本的计算包含内容：直接成本：本体重置成本、运杂费、安装费、基础费及其它合 理成本间接费用：治理费、设计费、工程监理费、保险费按比例 摊入资金成本合理利润相关税费（一）设备本体重置成本通用设备：现行市场销售价格或其他方法自制设备：当前价格

11、水平下料（原材料、动力燃料）、工、费、期 间费、利润、税金、设计费1、直接法：市场交易数据关键：获得市场价格资料（1）市场询价：通用：最低售价 专用：厂家询价，报价与成交价差异（2）使用价格资料：产品目录、价目表时效性、可靠 性2、物价指数法适用于难获市场价格的机器设备 重置成本=历史成本*价格指数 二手设备的历史成本为最初使用者的账面价值注意：（1）某一类产品分类物价指数，非综合物价指数（2）历史成本可靠性（3）运杂费、安装费、基础费等分不计算（4）复原重置成本（5）价格变动与分类物价指数差异（6）进口设备适用出口国分类物价指数3、重置核算法非标准、自制设备生产成本+销售费用+利润+税金13

12、 / 5414 / 544、综合估价法RC=(Mrm/Km+Mpm)*(1+Kp)*(1+Kd/n)5、重量估价法6、类比估价法规模经济效益指数法二)运杂费1、国产设备运杂费=国产设备原价*国产设备运杂费2、进口设备国内运杂费=CIF*进口设备国内运杂费率三)安装费1、国产设备安装费=设备原价*设备安装费率2、进口设备安装费=相似国产设备原价*国产设备安装费率 或进口设备安装费= CIF*进口设备安装费率四)基础费设备的基础是指为安装设备而建筑的专门构筑物建筑设备基础所发生的料+工+机械+全部取费1、国产设备基础费=设备原价*设备基础费率2、进口设备基础费=相似国产设备原价*国产设备基础费率

13、或进口设备基础费= CIF*进口设备基础费率五)进口设备从属费用15 / 541、国外运费=FOB海运费率2、国外运输保险费=（FOB国外运费）*保险费率3、关税=CIF*关税税率4、消费税=（关税完税价+关税）*消费税税率/（1-消费税税 率）5、增值税=（关税完税价+关税+消费税）*增值税税率6、银行财务费=FOB费率7、外贸手续费=CIF*外贸手续费8车辆购置附加费=（CIF+关税+消费税）*费率例4-6二、实体性贬值第I种有形贬值第H种有形贬值（一）观看法德尔菲法模糊综合推断法（二）使用年限法复杂设备的各组成部件的使用寿命不同， 每个零部件能够独立更 换 贬值率=EKiApi三） 修复

14、费用法 可修复性损耗： 修复费用法 不可修复性损耗： 使用年限法 例16 / 544-8三、功能性贬值（一）第I种功能性贬值：超额投资成本引起的功能性贬值 例4-9（二）第H种功能性贬值：超额运营成本引起的功能性贬值四、经济性贬值外部因素： 市场竞争加剧，产品需求减少，导致设备开工能力不足，生产能力相对过剩：例4-13原材料、能源等提价，造成生产成本提高，而生产的产品售价没有相应提高：例4-12国家有关能源环境爱护等法律、 法规使产品生产成本提高或使设备强制报废，缩短正常使用寿命。例4-1117 / 54第五章 房地产评估第一节 房地产评估概述一、土地的特性土地的自然供给 土地的经济供给：开发

15、利用而形成，集约率 不动产土地的自然特性 土地的经济特性二、土地使用权都市土地所有权国家所有 农村、都市郊区土地农民所有 国有土地有偿使用原则， 国有土地所有权与使用权相分离 地价： 国有土地使用权价格，最高年限由国务院确定 国有土地使用权出让：协议、招标、拍卖、挂牌等方式最高年限：居住类70年，工业50年，教、科、文、卫、体 年，商、旅、娱乐40年，其他50年出让与转让 土地使用权转让时，地上建筑物，其他附着物所有权随之转让，办理过户手续50三、房地产特性 （一）位置固定性（二）供求区域性（三）使用长期性（四）投资大量性（五）保值与增值性（六）投资风险性（七）难以变现性（八）政策限制性四、评

16、估原则（一）最有效使用原则（二）合法原则第二节 房地产价格及其阻碍因素一、房地产价格种类（一）土地价格：基准地价：分不，平均价格标定地价：具体建筑物价格房地产价格（二）总价格、单位价格、楼面地价18 / 5419 / 54单位价格：土地单价、建筑物单价、房地产单价楼面地价=土地总价格/建筑物总面积=土地单价/容积率二、房地产价格特征权益价格/与用途有关/个不性/可比性三、房地产价格的阻碍因素（一）一般因素1、经济因素（1）经济进展因素：国民经济增长速度、国民生产总值、居民 收入水平、物价指数等。（2）财政金融因素（3）产业结构因素2、社会因素3、行政因素（1）土地使用制度与住房制度，土地政策（2）都市规划、土地利用规划、都市进展战略（3）税收制度、投资倾斜、优惠政策4、心理因素20 / 54（二）区域因素（三）个不因素：容积率因素第三节 收益法在房地产评估中的应