项目策划三年战略规划

1、1 / 14*市*置业有限公司】*项目三年战略规划（200*200*年）.、八、一前言项目于0*年底对外发售，截止0*年初；项目定位从品牌商城到购物中心、从购物中心到书画市场，几经变革，仍不能达 到预期目标，市场负面评价日益增多。一段时刻我们看不到市场在哪里！招商工作进展缓慢、局面混乱、职员信心不足0*年初，集团对项目领导班子做出调整； 新人事、 新作风， 通过对过去工作的失败认真总结，项目实际情况的客观分析， 积极开展各项工作，改变外界的不良评价、改善、加强与政府 的关系、调整内部治理制度、探究项目进展方向。通过大量的 工作及细致有效的市场调研分析、结合项目自身情况，响亮地 提出：商业业态定

2、位于“以*市都市文化名片名义，打造集书 画文化、文化教育、休闲娱乐、购物、旅游观光、旅游接待功 能于一体的大型文化休闲旅游购物中心” ，这一时期性运营目标。围绕该目标， 项目提出 “休闲文化购物中心” 的市场定位； 引入“零售业、休闲业和文化业”三种主力业态；在树立自身 形象方面，2 / 14利用当地深厚的文化底蕴， “进展文化、投资*市、 服务民众”，开展文化交流活动及公关活动， 做到“言行一致”， 实现社会舆论向好的方向进展， 极大的坚决了投资者投资信心。通过一段时刻的困难努力， 截止到11月，项目实现招商*%， 增长*%；更重要的是我们给予了项目全新的内涵，成功营造了 一个良好的舆论环境

3、、投资者重拾投资信心，为下一时期的工 作奠定了坚实基础。下一时期会是一个全新的开始，我们需要系统的策略指导 各项工作的具体开展，特*集团策划部携手项目策划部同仁制 定如下运营打算，确保后期工作有条不紊的开展。在整个操盘 过程中，将认真、理性地对待，实地、实际地分析，形成完整 可行的营销方案。 本案属商业机密，仅限本公司相关人员传阅， 不得外泄。*投资有限公司（策划部）200*年*月三年规划的构成一、战略目标规划二、前期定位策划的补充与修正 核心竞争力3 / 14项目定位业态定位业态组合三、项目功能规划楼层功能规划功能规划原则四、招商规划招商优势招商策略招商打算五、销售规划 销售价格体系 投资者

4、分析 营销策略 销售执行规划六、品牌营销规划引进商业治理公司推广项目文化内涵核心竞争力的深入普及七、物业治理公司职能规划八、商业治理架构部门职能规划一、战略目标规划4 / 141） 职能规划：*区社区服务中心2） 概念规划：文化、健康、休闲、购物、时尚、欢乐3） 经营规划：统一招商、支持经营、以租促销、统一营销4）营销时期：招商期10个月（0*年）、销售期18个月（0*/0*年） 、调整期（0*年）二、前期定位策划的补充与修正1）核心竞争力a.*是*文豪*的家乡，其文化对后世阻碍深远；b.城区人口13万，以*区人口密度最大；c.项目与*商业中心仅500米，由*相连；独特的地理 位置，是对“*”

5、“*”商业价值的延展和补充；d.*是*旅游和市民休闲的重要场所；e.项目现有产业结构正向教育培训、休闲娱乐、餐饮方向 进展，讲明我们作为“*”“*”商业补充的作用特 不明显。因此，我们的核心竞争力体现为 ：*首座社区服务中心2）项目定位之前提出“休闲文化购物中心” ，尽管对市场功能表述差不 多清晰，然而在对提供服务和服务对象方面比较模糊，建议调 整为：“服务于百姓生活的*文化休闲购物广场”3）业态定位同样，我们把“百姓生活”作为项目的核心服务对象，其业态建议调整为：医疗、药品、休闲、文化、生活用品、食品、生活咨询、生活服务、政务服务等 ，5 / 144）业态组合 针对“生活社区”的定位原则，业

6、态组合如下：a.满足市民生活品就近购物的适应，便利店、超市、粮油店等b.满足市民休闲娱乐需求， 茶楼、台球、网吧、水吧、西餐、 咖啡等c.满足市民生活服务需求，通讯、银行、药店、美容美发、 洗衣店、市政设施等d.满足市民文化需求，书店、音像店、文具、教育培训等e.满足市民时尚生活需求，化妆品、服饰、美体健身、婚庆f.补充业态，儿童游乐、文化形象、文化艺术商品、餐饮、 休闲食品等结论：转变观念， 将“商业中心” 的概念转变为 “服务中心、 社区”的概念；6 / 14三、项目功能规划1）楼层功能规划示意图步行街：是联系项目内各项设施的纽带，方式将所有的商业设施项目结合在一起， 体验。项目平面图及业

7、态规划图（略）以一种兴奋人心的 向人们展示不同的时尚7 / 142）不同业态安排原则a.依照人流量安排，原则上需求大的安排在地层；b.关于自身能够汇合人流量的，如茶楼、培训、公共设施等 向二层进展c.对提升项目形象或租金有保障的业态，以主力店的形式安 排在项目外侧或醒目的地点，如银行、移动通讯、民政服务厅、 国际专卖品牌等3）具体业态规划（祥见业态规划建议书）8 / 14四、招商规划1）招商方式a.直接引入，通过与商家谈判，达成入驻意向，由商家直接 经营、自负赢亏。b.联营，通过资产评估，确定商家和项目的投资收益比例、经营治理方式等多形式进行合作经营、共担风险、共享利益的经营方式进行合作。c.品牌嫁接，通过投资商家进行了解，对多方资源进行促进， 达成合作进驻项目的方式，适合于本项目文化、旅游、地点特色 等项目。2）招商策略立足本市、辐射周边、重点引入、化区招商3）招商工作打算a.招商物料 招商手册、招