滁州市房地产市调报告(共20页).doc

1、滁州市房地产市场调查报告市调员： 2009年9月24日目 录一、 摘要1二、 调查报告12.1 研究背景及目的12.2 研究内容1三、 研究方法1四、 调查结果11. 滁州市概况12. 城市规划43. 土地规划与政策54. 房产市场分析9五、 结论及建议10附表12一、 摘要近期滁州市场土地规划用地供应量较大，土地价格处于低态。市场存量不足。房产市场去化明显，但开发项目档次不高：物业类型单一、外立面无亮点、大多项目园林无规划可言、多数项目户型存在缺陷、营销水平落后等等。房产市场新推楼盘不多，均价约3800元/平。二、 调查报告2.1 研究背景及目的中山房产拟在滁州开发项目，为了更好的了解滁州市

2、房产市场，了解滁州市的土地价格、土地政策以及房地产开发的相关政策法规，公司委派三人在滁州进行了市场调查并形成此报告。2.2 研究内容此次调查内容以了解滁州的房地产供求关系、土地出让价格以及滁州房产市场的去化率为主，同时对滁州的房产开发的法规，已开发楼盘的价格、品质进行一定的了解。三、 研究方法本次调查主要采用的是面谈调查法，并适当的采用了网络调查法。四、 调查结果4.1 滁州市概况 基本概况滁州市滨临长江，坐落于安徽省东部，是六朝古都南京的江北门户，素有“江淮翡翠、金陵锁钥”之称。东与江苏省南京市、扬州市、淮安市接壤，西与安徽省淮南市、合肥市毗邻，南与巢湖市相连，北与蚌埠市交界。滁州下辖两区四

3、县，代管两个县级市，是一个历史悠久、风景如画的城市。据2008年统计局统计，滁州总人口约447万，2008年底，滁州市跨乡镇外出半年以上人口达75万人，占全市户籍人口的16.8%,其中流向省外的占全部外出人口73.5%；在外出人口中，一般以务工经商为主，占全部流出人口的78.7%。滁州市人口结构基本上市是城市居民家庭基本有独生子女，农村家庭如果第一胎是女儿允许生2胎。 经济概况滁州市经济格局呈现北-东两级。北部（凤阳、定远、明光）以农业、旅游、农产品深加工、非金属深加工为主，东部（天长、来安、琅琊、南谯、全椒）以家电、机械、纺织、化工为主。全市财政收入总量突破55亿元大关，达到55.61亿元，

4、较上年净增10亿元。上半年滁州城镇居民人均收入6679元，人均消费支出达到4603元。滁州形成了以机械、电子、建材、食品、化工、汽车为主体的工业体系，是著名的家电城、汽车城。滁州还是南京都市圈的核心城市之一，皖江城市群的伙伴城市，并且获得2007年浙商（中国）最佳投资城市、浙商（安徽）最佳服务城市、2008年深港企业投资最具潜力城市、全国双拥模范城等称号。滁州是安徽省首家电子信息产业基地，也是皖东各类商品粮的重要集散地，全市土地肥沃，气候适宜，盛产优质水稻、小麦、油菜籽、玉米、花生、山芋、芝麻、黄豆、绿豆等农副产品。 区位布局.1 城市布局老城区组团：铁路以西、明光路以北划为老城区组团。主要是

5、疏解中小学校、市级办公和大型的商业设施。疏通环城水系，保护老城的道路网格局。老城主要是安排旅游、文化、休闲、居住、小型商业设施用地。城西组团：京沪铁路以西、明光路以南、花园路以北的用地为城西组团，是居住、工业、公共设施综合片区。城南组团：环滁西路与京沪铁路、花园路与外环路之间的用地是城南组团，主要布置市级公共设施用地，居住、工业、仓储用地。新城市中心区布置在城南组团城市双中轴线之间。城东组团：京沪铁路以东、外环北路以南为城东组团，是以工业为主的组团。高速铁路站前组团：京沪高速铁路以北、外环路以南为高速铁路站前组团，主要布置公共设施、居住用地。城北组团：外环北路以北、蚌宁高速公路以南为城北组团，

6、主要布置工业、物流、居住用地。琅琊山风景区：是国家级重点风景名胜区、城市郊邑公园。 .2 行政区划滁州市为安徽省地级市，管辖2个市辖区、4个县，另外代管2个县级市。市辖区：琅琊区：面积 125.9平方千米，人口24.87万。区人民政府驻环滁西路。（辖 扬子街道、清流街道、琅琊街道、东门街道、南门街道、西门街道、北门街道共七个街道）南谯区：面积1273平方千米，人口27万。区人民政府驻双拥东路。 交通区位.1 城市公交滁州市区共有10条公交线路，多为当地生产的扬子客车，无人售票，票价一元。全部公交线路为：1路（东门口 - 滁东三岔路）、2路（磷肥厂 - 山水人家）、3路（二院 - 担子）、4路（

7、火车站 - 腰铺）、5路（北关 - 花园路）、8路（一水厂 - 大王）、9路（城郊 - 火车站）、10路（北门转盘 - 城东工业园）、11路（市委党校 - 一院住院部）旅游专线、12路（磷肥厂 - 丰乐南路）.2 出租车滁州市内的出租车主要有别克赛欧、桑塔纳、羚羊、千里马等车型，起步价4元，超过2.5公里每公里1.5元，夜间（23:00-次日05:00）起步价为5元，另加夜间补贴等费用，其他费用，如中途停车等，可面议。4.2 城市规划大滁城建设大滁城地域由滁州市琅琊、南谯二区和来安、全椒两县构成，总面积为4472平方公里。在大滁城地域统一规划，高效利用土地资源，打造城镇密集区，提高区域竞争力。

8、近期规划为2008 年2010年，远期规划为2011年2020年。大滁城整体功能定位为南京都市圈西北门户城镇密集区，承接长三角地区产业、技术转移先导区，长三角优质农产品供应基地，休闲后花园之一。发展战略为“大滁城地域共建·共享·同城化”战略，形成“一主三副多点”的空间结构，并按照宏观控制的原则，立足市政府事权，从规划的制定、建设项目的管理、管治的重点明确大滁城地域发展宏观控制与区域空间管治。 4.3 土地规划及政策 国有土地级别划分 一级地分布区位琅琊东路-来安路（南至琅琊东路相交处），北至天长东路连接处-天长东路-天长西路；   

9、明光东路（东至定远路相交处）-明光西路（西至与西涧路相交处）；    南谯北路（南至与琅琊路交汇转盘处、北至四牌楼街相交处）；    紫薇路（南至琅琊东路交汇处、北至天长东路交汇处）；    定远路（南至琅琊东路交汇处、北至明光东路相交处）；    建设路；    四合路；    丰乐北路（南至琅琊西路交汇转盘处、北至明光西路相交处）；    西涧路、古胜路（南接西涧路、北至育新路相交处

10、）；    育新路（东至南谯北路交汇处，西至古胜路相交处）。 二级地分布区位    凤凰东路-来安路（南至凤凰东路、北至琅琊东路）；    紫薇路（除与天长东路和琅琊东路相交段为一级地价区段外）；    明光东路（西至定远路相交处，东至市区南北向的铁路专用线相交处）；    明光西路（西至环滁西路、东至西涧路）；    卫民路-体育路-环城路-育新路（西至南谯北路交汇处、东至与环城路、体育路交汇处）-文德街

11、-东大街-东大街、文德街、遵阳街交汇转盘处-西大街（西至滁州市鱼场）；    南谯北路（北至与东大街、西大街交汇转盘处、南至与四牌楼街相交处）；    古胜路（南至育新路相交处，北至与西大街相交处）、古楼街；    环城西路（西北以滁州市一水厂为界、南以滁州市公路局材供站为界）；    三里亭路（西南至琅琊古道、琅琊西路交汇转盘处）；    琅琊西路（东至与南谯北路交汇转盘处、西至与琅琊古道、三里亭路交汇转盘处）；  

12、0; 丰乐北路（北至与琅琊西路交汇转盘处，南至凤凰西路相交处）-凤凰西路；    凤阳路（北至与琅琊路交汇转盘处、南至与凤凰路交汇转盘处）-定远路（南至与凤凰东路交接处、北至与琅琊东路相交处。 三级地分布区位    凤阳路（南以滁州扬子空调器厂技术服务部为界、北以滁州市工商局为界）；    紫薇路（南以皖华人造板公司为界，北以凤凰小区三村为界）；    来安北路（南交于清流东路，北以滁州市林业局物资供销公司为界）；    创业路；

13、60;   清流西路-清流东路（东至创业路相交处）；    明光东路（东至扬子路交汇处，西至市区南北向的铁路专用线相交处）；    遵阳街（东至京沪铁路线、西至与文德街、东大街交汇转盘处）；    仓库路；    南谯北路（西北至与环城西路交汇转盘处，南至东大街交汇处）；    环城西路（北起与南谯北路交汇转盘处、南以滁州市一水厂为界）；    滁州石油总公司-蚌埠采石场、琅琊古道（西南至滁州师专

14、体育场，东至琅琊西路、三里亭路交汇转盘处）；    丰乐北路（南至清流西路交汇转盘处、北至凤凰西路相交处）。 四级地分布区位    会峰西路（东至与凤阳路相交处、西至与丰乐南路、滁全路交汇处）；凤阳路（北从滁州扬子空调器总厂技术服务部为界、南至与会峰西路相交处）；紫薇南路（北以皖华人造板公司为界，南至与稻香路相交处）；    热电厂-滁州市造纸厂；    清流东路（西至与创业路相交处、东接菱溪路）；    菱溪路；  

15、;  104国道（东至扬子空调器总厂、西至与菱溪路、扬子路交汇转盘处）；    扬子路；    扬子街办事处-滁州市粮食汽车修理总厂-西方寺-沿河村居委会；    滁定路（西北以滁州市二建预制厂为界，东南至与环滁西路、南谯北路交汇转盘处）；    滁州市原子能利用研究所；    丰乐南路（南至与会峰西路交汇处、北至与清流西路交汇转盘处）；    全椒路；    南谯南路（北起清

16、流西路交汇处，南至会峰路）。 五级地分布区位    四级地以外的城市边缘地带。   国有土地出让情况2009年8月，市国土资源局在滁公开拍卖出让二宗国有建设用地使用权，其中1号宗地位于城南新区全椒路以东、花都路（现为同乐路）以南、南谯南路（现为中都大道）以西、花亭路（现为龙蟠小区）以北，该宗地分为A、B、C、D四个地块（四块地为一个标的出让，出让用地冰层面积319254平方米，折合478.88亩，用地性质为：商业、住宅；本次拍卖出让的2号宗地位于城南新区中山路（现为永乐路以东、花亭路以北），该宗地分为A、B二个地块（二地块为一个标的出让，用地总

17、面积207216平方米，折合310.82亩）。用地性质：商业、住宅。来自安徽省及广东4宗房地产开发公司报名参加本次拍卖活动。本次建设用地拍卖的1号宗地出让起始价为27800万元，经过一个小时约100多轮激烈角逐，其使用权最终被我市宇达物业开发公司以40400万元成功竞得，高出起始价12600万元，2号宗地起始价为16200万元，经过半个小时，约30多轮竞争，最终被来自广东的广东能房地产开发有限公司以29800万元竞得，高出起始价13600万元。据了解，在开发区（新建市政府大楼附近）的地价基本在100万/亩左右（电话了解，了解对象：滁州市国土储备中心）。2009年上半年全市招拍挂土地共82宗，面

18、积985公顷，成交价为141731万元。其中：经营性用地10宗、面积9公顷，成交价款8935万元。工矿仓储用地挂牌出让40宗，面积663公顷，成交价款为50176万元。住宅用地22宗、用地面积160公顷，成交价款71234万元。其它用地10宗、面积153公顷，成交价11386万元。其中市本级2009年上半年招拍挂土地共30宗，面积70公顷，成交价为43799万元。其中工矿仓储用地挂牌出让24宗，面积48公顷，成交价款为7799万元。住宅用地6宗、用地面积22公顷，成交价款36000万元。 近期土地出让规划1、公开出让一批土地。今年拟出让23宗土地，约4625亩，准备在3月28日市房地产论坛期间

19、举办一次土地出让推介会。第一批拟拍卖4宗土地，于3月5日向社会公告。公开拍卖的4宗经营性用地、面积219682.7m2；另外，近期还公开挂牌出让了5宗工业用地、面积57100.56m2。2、办理新增划拨用地7宗，面积39.8262公顷，全部为滁州市基础建设用地。3、办理存量划拨土地1宗，面积0.48216公顷。4、开展“大滁城”建设两湖一河改造规划范围内地块的审核。4.4 房产市场分析（市政府报告）1-8月份我市房地产市场运行健康平稳，呈现“四升一降”态势，即投资、施工新开工面积、竣工面积、房价等同比、环比增长，商品房销售面积环比负增长。具体表现为：(1) 房地产投资平稳 全市1-8月份累计完

20、成房地产投资额36.18亿元，同比增长57.4%，8月份当月完成投资5.68亿元，环比增长36.5%。其中，住宅投资23.79亿元，同比增长48.1%。 市本级1-8月份累计完成房地产投资额15.4亿元，同比增长103%，其中，住宅投资9.36亿元，同比增长63.9%。 (2) 施工、新开工面积平缓增长 1-8月份全市房地产开发施工面积489.5万平方米，同比增长39.9%，环比增长3.1%；其中,新开工面积196.3万平方米，同比增长54.3%，8月份当月新开工面积14.5万平方米，较7月份环比增长7.2%。 市本级1-8月份房地产开发施工面积 206万平方米，同比增长104.4%；新开工面

21、积95万平方米，同比增长427%。（3） 竣工面积不断放大1-8月份全市商品房竣工面积81.6万平方米，同比增长109%，8月份月竣工工程7.5万平方米，较7月份环比增长102.7%。市本级1-8月份商品房竣工面积32.14万平方米，同比增长279%，较上月底略有增长。（4） 销售面积首次超出竣工面积，但环比下降1-8月份全市商品房销售面积88.03万平方米，同比增长35.24%，首次超出商品房竣工面积;销售收入25.23亿元，同比增长48.9%。8月份当月销售14.53万平方米，环比负增长3.8%。市本级1-8月份商品房累计销售2344套，其中，8月份当月网上商品房销售449 套。（5） 二

22、手房交易活跃1-8月份市本级二手房累计成交2009套，成交面积18.55万平方米，同比增长30.9%；8月份当月成交364套3.05万平方米，较上月环比增长117.9%。其中，二手住房成交面积14.99万平方米，同比增长 58.6%。（6） 房屋空置面积情况1-8月份全市空房面积25.53万平方米（去年年底空置面积为17.4万平方米），其中，市本级房屋空置面积6.85万平方米。（7） 市场价格略有上升市本级商品住房销售449套，8月份平均销售价格3538元/平方米，环比增长5.4%。价格构成为：2000元/平方米以下5套，占1%；2000-2500/平米7套，占1.6%；2500-3000元/

23、平方米31套，占6%；3000-4000元/平方米325套，占72%；4000-5000元/平方米81套，占14%。市本级8月份二手房成交平均价格3218元/平方米，环比增长2.3。其中，二手住房成交平均价格3057元/平方米，同比增长4.9%。 房地产市场供求关系政府出让土地量比较多，通过和各个楼盘的售楼员了解，本地房价在金融危机的冲击下并没有跌幅，而是平稳过度。最近随着全国房地产市场回暖，房价也开始回暖。据了解，当地的房价同比安徽省房价较高。从各个楼盘销售情况来看，当地的商品房需求量还是比较大。 消费特征.1 房地产市场供应特征滁州市房地产市场的高层、小高层供应不多，多以多层楼盘为主，主推

24、户型为80多平米的两房以及120平米左右的三房。另外滁州的多层楼盘的顶楼为跃层式结构，开发商一般作为赠送，面积记一半。地上地下车库都按面积来计算，均价在30003500元/平米，储藏室价格在10001200元/平米，面积在1015平米。整体户型来看设计还是比较中规中矩。.2 购房结构二口之家的小夫妻偏爱80多平米的两房，有小孩的家庭会选择120平米的三房。 个案分析见附表五、结论及建议9月20日下午12点多到滁州火车站，走出车站看到车站广场冷冷清清。这是到滁州的第一感觉。晚上在市中心的水石广场依然人流量不大，可能是因为那天下雨的缘故。根据几天的初步调研，滁州房地产市场还不是很规范，楼盘的楼间距

25、普遍较小。普遍绿化率为30%-35%，绿化植被比较简单、粗糙。高层楼宇的容积率达2.5。滁州市的大多数楼盘的外立面采用的是面砖。各项税费与无锡的税费也有所不同，当地契税至2010年开始改成2%（面积小于144平米），大修理基金是总房价的1%。开发商多数为外地企业在当地的分公司，开发楼盘均不大，且楼盘的品质中等，楼盘的均价在3800元/平米左右。售楼处装修及售楼员服务质量明显跟不上，很多楼盘星期天都休息。各楼盘分别主推8090平米的婚房以及120平米的改善型住房，140平以上的户型（多属于多层的六楼跃层式）约占30%。滁州地价仍处于低态，近5年内拆迁量比较大。房价近两年未有大幅变动，预计在未来两年内房价会处于上升趋势，且涨幅较大。中山房产可于此时切入滁州市场。附表：（1）个案数据城区老城区西城区西城区西城区西城区西城区西城区案 名金色河畔维也纳春天花园阳光御景水岸帝景水银山庄盛世华庭·熙园裕坤·丽晶城地 址滁州市凤凰西路（金地大酒店西侧）/滁州市凤阳路4号明光路与定远路交叉口 凤阳路与湖心路交口 清流西路329号（市规划局大楼西侧）