房地产开发贷款与个人按揭一体化

1、版本号：2.0交通银行郑州分行编号：QI-7.5.1-12质量管理体系文件房地产开发贷款和购房按揭贷款 一体化发展实施细则编审记录修改号编写审核会签审批批准生效日期2.0夏业伟单增建魏晓伟李爱琴关兴社2006.06.16房地产开发贷款和购房按揭贷款一体化发展实施细则目 录目 录修改记录 31 .目的 32 .适用范围 43 .术语 44 .职责 45 .基本规定 55.1 管理模式55.2 目标客户和项目选择标准 65.3 担保方式66 .管理及操作要求 77 .依据文件 118 .相关文件 119 .记录 1110 .附录 12附录1 :房地产开发贷款通知单 12附录2:交通银行郑州分行和房

2、地产开发企业全面业务合作协议 13修改记录修改号生效日期修改条款修改理由2.02006.6.16新建新建1.目的本办法规定了房地产贷款和购房按揭贷款一体化的操作流程，体现了以市场为导向、以客户为中心的营销理念，充分联动了房地产开发贷款和购房按揭贷款业务，培植和稳固优质房地产开发企业客户群体，有利于加强对房地产贷款项目的开发资金、建设资金、销售资金的全程监控，逐步实现房地产贷款和购房按揭贷款一体化发展的 制度化和规范化。2 .适用范围适用于所有房地产开发贷款。3 .术语房地产贷款和购房按揭贷款一体化发展-是指我行对选定的房地产项目的开发和购房按揭贷款实行独家支持或主办，和客户签订全面业务合作协议

3、（以下简称“合作协议实施公私业务联动发展，有效控制信贷风险。4.职责部门职责公司业务部1 .饲L体化意见和实施细则的解释和修订；2 .负责房地产开发贷款客户的报备；3 .负责召开由公司部、营业部、授信部、私金部和风控部参加的房地产贷款目标客户预审会，确定目标客户，并向全行发布。营业部1 .负责全行房地产贷款的行业经营，经办全行的房地产开发贷款业务；2 .负责全行房地产贷款的行业管理，即房地产行业的市场分析、目标客户定位、目标客户汇总推荐、整体营销策划、营销方案设计、我行房地产一体化发展情况的统计分析、信息发布等；3.协助按揭支行做好购房按揭贷款业务，和按揭支行共同督促客户按照合作协 议中约定的

4、按揭额度办理。私金部(个贷中心)负责房地产按揭贷款的额度管理、额度分配、审查、审批、统计分析等。授信部负责房地产开发贷款的审查和审批。风险部负责房地产贷款客户的授后监控和行业预警信息发布。5.基本规定5.1 管理模式1) 对新增项目的房地产开发贷款必须实行一体化发展模式，对优质客户或已有其他行作为主办行支持的优质项目，在保证我行有充足比例购房按揭贷款的 前提下可谨慎介入。2) 贷款和购房按揭贷款一体化发展采取集中经营、适度分散营销的管理模式(3) 营业部应明确一名副高级经理作为房地产行业贷款的总负责人，并组成由若干客户经理参加的营销团队，负责全行房地产贷款的经营管理。4) 各支行均可参和房地产

5、开发贷款营销，对支行推荐房地产开发贷款带来的按揭贷款业务，优先配置给推荐行，推荐行不办理的由私金部在全行范围内统 筹分配。5) 由营业部单独营销发放的房地产开发贷款带来的购房按揭贷款业务，由私金部根据实际情况统筹安排到相关支行办理6) 2目标客户和项目选择标准1）注册地在郑州市区，其开发的房地产项目也在郑州市区。2）开发商、投资商应具有丰富的从业经验，经营期限应在一年以上。是全国或本 省知名房地产商的，经营年限的条件可适当放宽。3）自有资金比例达标（普通商品住宅项目自有资金比例须达 35%以上，商用房项 目自有资金比例应达50%以上）。4）原则上具有2级以上资质证书并经年检合格，在银行无不良信

6、用记录，无拖欠建筑工程款记录。5）符合我行房地产贷款管理规定的其他条件。6）其他要求：重点选择项目地段好、销售前景好、发展潜力大、经济效益好、还 本付息能力强的普通商品住房和经济适用住房项目。7) 3担保方式1）对于采用非在建工程抵押方式的，由我行支持的开发项目的在建工程不得向我 行之外的任何第三人办理抵押。2）对于采用在建工程抵押方式的，需符合以下规定：（1）对于采用项目本身的土地使用权抵押及在建工程抵押方式的，涉及土地抵 押转换为在建工程抵押的，应及时有效转换，抵押方式转换过程中开发商应 提供阶段性全额保证金质押，或我行指定的担保公司担保，或我行认可的其 他担保方式，同时要由管户客户经理本

7、人持客户相关证件到有关部门办理转 换手续。（2）转换过程中采用全额保证金质押办理的流程是：客户存入不低于我行贷款金额的保证金至我行指定的专用保证金账户中， 经办支行凭保证金到账确认书、相关会计凭证、客户出具的同意办理的承诺函、保证金合同、支行办理 的申请书及其他条件，经放款中心审核同意后办理转换手续。 抵押方式转换完成后可退还此保证金。(3)在建工程抵押办理前须由建筑工程施工方出具无拖欠建筑工程款和承诺放弃工程款优先受偿权的证明。(4)在建工程抵押率必须在60%(含60%)以下,在建工程价值评估需由我行指定的评估公司办理，根据评估情况我行可以确定相适应的抵押率。(5)借款合同中应约定已在我行办

8、理抵押的在建工程不允许在我行之外的任何第三人办理抵押。6.管理及操作要求1)矩阵图M部门对象目标客户的确定开发贷款营销报备授信申报授信监控还款方式购房按揭贷款联动房地产贷款和购房按揭贷款一体化支行、部、公司业务部支行、部、公司业务部营业部、授信部支行、部支行、部营业部、私金部、风控部、授信部2)流程描述环节管理及操作要求目标客户的确1.各支行向营业部推荐房地产目标客户，营业部汇总目标客户名单和相关资料环节管理及操作要求定后于每年1月20日之前提交分行公司部。公司部在1月30日（遇法定节假日顺延）之前召集预审会成贝台天预审会审7E年度房地广目标客户名单，并 向全行发布，以指导全行当年的房地产开发

9、项目营销。2 .目标客户名单的调整。营业部要在每年6月底之前将调整的目标客户名单和相关资料提交公司部，由预审会审定并发布。如有特殊情况预审会可随时进行调整。3 .提交预审会审定目标客户时应提供以下资料：房地产行业政策、行业预警信息、郑州市房地产巾场分析和走势预测、郑州市房地产行业近两年销售收入和排名、近两年销售面积和排名（排名应注明是住宅类、商用类或综合类，排名应以郑州市房管局发布信息为准），开发资质和年检情况、以往开发项目情况、本年预计开发项目情况、和我行授信合作情况等。4 .在我行已有授信业务的房地产客户，原则上仍是我行的目标客户。开发贷款营销报备各支行和营业部均应按照省分行发布的目标客户

10、名单开展营销，营销的客户应向公司部报备。报备应提供和原件核对无误的有关资料复印件，具体如下：客户营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证、项目可行性报告、公司章程、验资报告、经年审合格的房地产开发资质证书、客户近二年财务年度报表和财务审计报告、土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，加盖公章的客户授信申请书，同时还要填写房地产开发贷款通知单（附录1）。公司部受理报备材料后应在两个工作日内把报备材料和开发贷款通知单交给营业部，营业部签收后由公司部和推荐行各留存一份贷款通知单。营业部在接到开发贷款通知单之日起15个工作日内，应和推荐支行人员联合对客户进行贷款调查，并向授缶部提交授

11、信材料或向公司部提供不予授信的书面说明。环节管理及操作要求公司部负责对营业部执行情况进行督办。授信申报1 .对于自有资金比例达标、四证齐全的房地产开发项目，由营业部按照正常授信申 报审批流程办理授信业务。对于目标客户名单内地段好、销售前景好、发展潜力大、经济效益好、有 竞争优势的项目，在自有资金达标，并取得土地使用权证书、建设用地规划许 可证、建设工程规划许可证的前提下可提前申报授信业务。但要在满足设定的 提款条件后方可办理提款手续。存在特殊情况的，由省分行公司部会同授信部、 私金部、风控部、营业部另行商定，经主管授信行长签批同意后交授信部审查。2 .对于贷审会审批通过的房地产项目，客户经理负

12、责和客户签订全面业务合作协议（附录2）,客户提款前该协议须经放款中心审查通过。授信监控1 .严格控制房地产开发贷款用途，确保用于我行指定的项目，做到专款专用；要按工程实际进度情况逐步向客户发放贷款。2 .严格监督客户在我行开立的专用存款账户。要实时监督该存款账户资金的收入和支出情况，并确保该项目自筹资金、银行贷款（包括在我行按揭贷款）、全部预售和销售收入、出租收入资金全部存入在我行开立的专用账户。3 .对于在建工程解押办理，可以采用存入保证金批量解压的方式。首先由客户存入不低于合同约定的抵押率乘以我行认可的解压房产评估价值（可按面积测算）的保证金至我行保证金账户中，经办支行凭保证金到账确认书、

13、相关会计凭证、客户出具的解压申请书、保证金合同、支行办理的申请书及其他条件，经放款中心审核同意后办理解押手续。此保证金作为我行贷款还款保证不得退还客户。4 .密切关注项目开发的进度及公司财务状况，如有项目延期或项目投资超预算等情况，要及时评价我行贷款的安全性，采取相应的措施，严防不良贷款产生。5 .严格遵循房地产开发贷款和购房按揭贷款相结合的原则，房屋销售进度和房地产环节管理及操作要求开发贷款回收进度相同步，切实做到监控销售、分期还款。6 .开发贷款每一次分期还款完成后，客户经理应提交一次查访报告。7 .按揭贷款授后监控按照个贷贷后监控相关要求进行。在借款合同中应明确贷款还款的金额和时间要求。

14、采用分期还款的，应明确规定每期还款的金额占销售率的比例，既要满足客户资金周转的需求，又要保证贷款及时足额归还。还款比例原则上按下表执行，经办行可根据具体情况适度调整，但至少应保证“一头一尾”的执行，即：销售率达到 40%之前，开始偿还贷款；销售率达到40%时，累计还款比例应达到 20%以上；销售率达到 80% ,须清收全部贷款本息。还款方式销售率累计偿还贷款比例40%/0%60%用0%80%100%其中，销售率的计算公式如下，经办行可根据项目的实际情况选择一种计算公式。以住房项目为主(开发面积占总开发面积的80%以上)的项目，原则上采用第种公式：(1)销售率=签订销售合同面积/项目可销售面积*

15、100%(2)销售率=销售收入/项目预计销售总收入*100%其中，项目可销售面积和项目预计销售总收入均以我行认可的项目评估报告中的测算结果为依据，销售收入以项目收到的销售现金(而不是损益表中主营业务收入)为依据。购房按揭贷1.贷审会审议通过后的房地产开发贷款项目，由营业部按照协议约定的按揭额度交私金部个贷中心确认，私金部确认后要根据房地产授信客户报备情况，优先安排环节管理及操作要求款联动到推荐支行办理，推荐行不办理在全行范围内统筹分配。2 .经办按揭贷款业务支行的个贷客户经理要和营业部管户客户经理做好房地产客户的联动营销。按揭贷款经办行要对按揭贷款质量和数量负责，对于开发贷款项下的按揭贷款达不

16、到协议约定按揭额度的，要及时督促客户履约或要求客户提供其他项目的按揭贷款。 对由于客户经理主观原因造成按揭贷款未达到协议约定额 度的，省分行将视具体情况追究责任。3 .按揭贷款由各经办支行办理，但贷款须发放至开发贷款经办行专用存款账户中， 相应个贷保证金账户也应在开发贷款经办行开立。4 .营业部负责按季通报全行房地产开发贷款运行情况，私金部负责按月通报全行一 体化按揭贷款进展情况，供省分行相关部门决策参考。5 .营业部、私金部、风控部、授信部在每年底要对其相应职责卜的房地产开发和按揭贷款运行情况进行总结，由公司部汇总后供省分行相关部门决策参考。7 .依据文件交通银行郑州分行房地产开发贷款和按揭

17、贷款一体化发展实施意见8 .相关文件质量管理手册9 .记录序号记录名称记录编号保管部门保管期限1房地产开发贷款通知单QI7.5.1-12-01营业部、公司业务部长期2交通银行郑州分行和房地QI7.5.1-12-02放款中心长期产开发企业全面业务合作 协议10 .附录附录1 :房地产开发贷款通知单编号：房地产开发贷款通知单推荐行： 推荐人（签字）： 中报时间： 分行公司部受理人（签字）： 受理时间：营业部主管行长（签字）： 接收时间：客户名称：客户注册地址：项目名称：项目地址：申请授信额度（万元）：预计按揭额度（万元）：客户联系人：职务：联系电话：资料名称是否取得备注基础资料法人营业执照复印件是

18、/否机构代码证复印件是/否法定代表人身份证复印件是/否项目可行性报告是/否公司早程是/否验资报告是/否经年审的房地产#发资质证书是/否是/否是/否财客户近三年财务是/否年份：务客户年度财务审计报告是/否年份：报是/否年份：表是/否年份：其客户授信申请书是/否它 土地使用权证书是/否资建设用地规划许可证是/否料建设工程规划许可证是/否是/否注：1.以上客户资料须加盖客户公章。2 .客户资料是否取得在对应档打勾，特殊情况请在备注中填写3 .此表一式三份，公司部、营业部、推荐行各留存一份。附录2:交通银行郑州分行和房地产开发企业全面业务合作协议交通银行郑州分行 和房地产开发企业全面业务合作协议甲方：

19、乙方：交通银行郑州分行 为建立全面、稳定、良好的业务支持和合作关系，确保甲、乙双方签订的关于项目（以下简称开发项目）的借款合同及其担保合同的履行，完善甲乙双方对权利义务的约定，保证该项目按计划竣工，并确保乙方贷款有足够的还款资金来源，根据国家法律、 法规以及银行业监督管理机构有关规定， 甲乙双方本着自愿、平等、互利、守信的原则， 以共同发展和全面合作为目标，达成如下协议：一、甲乙双方同意建立全面业务合作关系。乙方在国家政策、法律、法规允许以及 符合本行各项业务规定的范围内，充分利用乙方的服务资源，独家为甲方提供项目的全 方位金融服务，全力支持其发展。甲方视乙方为重要合作伙伴，选择乙方作为其金融

20、业 务的主办银行，对该项目下的金融需求独家选择并统筹安排使用乙方提供的产品和服 务。二、甲方以所开发项目的土地、在建工程作为贷款的担保抵押给乙方的，未经乙方 许可，上述资产不得向乙方以外的第三人设定抵押。未经乙方许可，甲方不得以该开发项目的名义向其他银行借款。三、甲方承诺在足额清偿乙方的开发贷款和项目竣工之前，甲方自筹项目建设资金、预售、销售、出租收入和乙方发放的开发贷款只能用于本协议下约定开发项目的开发建 设，不以任何形式抽逃、占压和挪用上述资金。四、本协议项下约定的开发项目涉及的个人住房贷款，甲方应当交由乙方审批办理，办理按揭贷款额度原则上不低于我行提供开发贷款额度的 倍（2.5 3倍），金额应 不低于 万元。其他按揭贷款条件以双方签订的个人住房抵押贷款业务合作协议为准。五、甲方在乙方开立账号为 的账户，作为甲方在开发项目中 资金归集和资金使用的专用存款账户， 并承诺自筹资金、银行贷款、全部预售和销售收 入、出租收入资金全部存入上述专用账户， 甲方承诺该专用账户资金的收入和支出乙方 有权监督。六、甲方在人事、财务、项目等方面发生重大变化的须及时主动告知乙方。七、甲方所开发项目的销售（预售）资金在保证工程建设正常用款支付的条件下， 优先用于归还乙方房地产开发贷款本息。在足额清偿乙方贷款本息前，甲方不得同意其 股东的分红、退